臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第890號
原 告 林慶昌
訴訟代理人 林懿君律師
被 告 陳永松
訴訟代理人 蘇顯讀律師
黃勝和律師
周麗玲
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年11月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣叁佰叁拾陸萬元，及自民國一百一十 二年三月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬元供擔保後，得 假執行，但被告如以新臺幣叁佰叁拾陸萬元為原告預供擔保 ，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
原告起訴時聲明原請求：「㈠被告應給付原告新臺幣（下同 ）336萬元，並應同意原告向玉山銀行敦南分行領取履約保 證專戶帳號（000000-0000-00000）內之價金227萬2,000元 ，及自起訴狀繕本送達對造翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（本院卷 一第7頁）。嗣民國112年10月19日具狀變更聲明如後述原告 主張聲明所載（本院卷二第313頁）。核原告所為訴之變更 ，屬減縮應受判決事項，且請求之基礎事實同一，與民事訴 訟法第255條第1項第2款、第3款規定尚無不合，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠被告委由配偶即訴訟代理人周麗玲於110年10月23日經信義房 屋股份有限公司（下稱信義房屋）居間仲介，與原告簽立「 不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），以總價3,360 萬元向原告購買原告所有坐落臺北市○○區○○段0○段0000○000 0地號土地（權利範圍各為100/5600）暨其上同小段546建號 建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號2樓房屋（下稱系 爭房屋，權利範圍全部，與上開土地合稱系爭房地）。依系 爭買賣契約第4條之約定，第一次款：簽約款336萬元，第二 次款：用印零元，第三次款：完稅款168萬元；第四次款：
交屋款2,856萬元。兩造於另與信義房屋、安信建築經理股 份有限公司（下稱安信公司）簽立代辦履約保證委任契約書 ，由兩造委由安信公司代向玉山商業銀行開立履約保證專戶 （下稱系爭履約保證專戶）。被告嗣於110年10月25日、27 日將第一次簽約款20萬元、316萬元合計共336萬元匯入系爭 履約保證專戶。
㈡110年10月26日臺北市建築師公會余聖衡建築師會同買賣雙方 及信義房屋人員會勘後，出具建築物結構調查初勘表，詳細 說明系爭房地並無發現結構問題，適合供一般住宅正常使用 。詎兩造原約定110年12月15日備齊證件公契進行，被告藉 故拒不配合，並於111年1月22日寄發律師函通知原告系爭房 地有漏水等瑕疵爭議，未獲解決以前，將行使同時履行抗辯 權，並拒絕支付剩餘款項。111年1月25日被告委請陳佳鴻律 師至信義房屋總部協商，另要求進行系爭買賣契約中原約定 無庸進行之氯離子檢測，及要求拆除裝潢檢測漏水、房屋傾 斜，並要求原告支付原約定由被告負擔之瓦斯管線接管費用 。原告即於111年2月9日寄發台北青年郵局第000014號存證 信函催告被告應於函到後5日內給付完稅款168萬元，並配合 後續各項不動產買賣履約義務。
㈢111年2月24日兩造再次協商後，原告為求買賣順利進行同意 進行氯離子檢測，並於111年3月3日由兩造、被告委請之設 計師、信義房屋人員會同測量人員到系爭房屋採樣。同年3 月9日檢測公司出具TAF認證氯離子檢測之試驗報告，記載系 爭房屋之氯離子檢測並無超標，非屬海砂屋。然被告仍於11 1年3月28日稱系爭房屋氯離子超標有鋼筋外露之情，要求系 爭房地之承租人須搬遷完畢並拆除系爭房屋內部裝潢進行漏 水檢測及結構檢測。實因系爭買賣契約約定滲漏水、結構安 全等部分均已由信義房屋委請專業廠商檢測，於同年4月7日 由WTA中華民國營建防水協會認證廠商出具防水測漏估價單 ，初估漏水修復約5萬元應可完成修補補強。然被告仍執意 於111年4月向本院聲請調解，於未提出任何修補估價單據下 要求原告減價80萬元。
㈣兩造多次協商後於111年8月3日簽立買賣補充協議書（下稱系 爭買賣補充協議書），被告同意先將完稅款168萬元支票（ 下稱168萬支票）交付張茂楠議員處保管，惟要求原告拆除 系爭房屋室內裝潢與屋外招牌，待清空後委請臺北市建築師 公會指派輪值建築師進行滲漏水及結構安全檢測，並約定若 系爭房地有結構安全危害，雙方無條件解約，如若結構安全 無虞，但有滲漏水屋況，則合意依建築師估算之修繕費用減 價，再經仲介方通知兩造會同取回張茂楠議員處保管之168
萬元支票交由承辦地政士存入履約保證專戶中繼續履約。是 系爭房屋室內裝潢完成拆除後，原告依約於111年9月28日即 向臺北市建築師公會申請鑑定，就被告所提出所列鑑定項目 亦表示無意見，詎被告竟於111年12月13日來函表示終止鑑 定申請經原告拒絕。江文宗建築師嗣於000年00月00日出具1 11年12月26日臺北市建築師公會（111）（十七）鑑字第341 2號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），除就被告所提結構 安全疑慮交代說明外，並估算漏水修補費用為30萬6,942元 ，信義房屋公司遂於112年1月6日發函通知兩造應依前上揭 買賣補充協議書辦理後續流程。原告即以112年1月13日112 年度君律字第0000000號律師函請被告表示同意自買賣價金 第4次款交屋款中減價30萬6,942元後繼續履約，且日後就滲 漏水部分互不請求，倘被告仍拒不履約，則以該律師函作為 解約之意思表示，並沒收已給付買賣價金336萬元。 ㈤詎被告於112年1月16日竟來函先訛稱曾請原告及信義房屋再 次協商遭拒，更已自行前往張茂楠議員處取回168萬元支票 主張暫時停止本案交易，並發函通知系爭履約保證專戶銀行 不得讓原告收取履約保證專戶中之扣除58萬元8,000元仲介 服務費後剩餘之價金277萬2,000元。至此，原告方確信被告 自始至終均無履行系爭買賣契約之真意，並違反系爭補充協 議之約定私下取回168萬元支票，表明不願履約之意，顯屬 可歸責被告事由。原告前已多次催告被告履行契約，仍未獲 置理，是系爭買賣契約已由原告合法解除，自得提起本件訴 訟以維權益，原告並以起訴狀繕本送達被告之日起，再次為 解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第226條、第250、 第256條、第260條債務不履行規定，以及系爭買賣契約書第 10條第2項第2款違約處罰之約定，請求被告就已支付買賣價 金計336萬元作為損害賠償之違約金。並聲明：⒈被告應給付 原告336萬元，及自起訴狀繕本送達對造翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：
㈠信義房屋仲介於兩造簽立系爭買賣契約書前，曾提出標的物 現況說明書，向被告代理人周麗玲大致說明系爭房地現出租 予訴外人蘇敏華經營雲九美容SPA會館，係不定期租賃契約 ，系爭房地並無滲漏水或壁癌之情形，周麗玲僅賞屋一次即 代理原告與被告簽約。詎被告於110年11月6日偕同家人進入 系爭房屋察看後，赫然發現有天花板、兩間廁所外牆、前陽 台、裝潢之木作牆等滲漏水情形，更無裝設大台北公司天然 瓦斯管線，此與標的物現況說明書所勾選「無」滲漏水或壁
癌之情形、有供應大台北公司之天然瓦斯等事項不符。被告 為利於檢測建築物結構安全、滲漏水等事項，曾屢次請求原 告儘速終止與蘇敏華間不定期租賃契約、搬離系爭房地，並 請求原告負擔申裝天然瓦斯內外管之相關費用均未獲原告置 理，被告始於110年12月14日通知信義房屋店長暫停110年12 月15日公契進行，並委請律師通知原告系爭房地漏水瑕疵爭 議未獲解決以前將行使同時履行抗辯權，拒絕支付系爭買賣 契約剩餘款項，待完成滲漏水及結構安全檢測，確認瑕疵並 商議該瑕疵修復等解決方案再履行契約後續付款。 ㈡系爭買賣契約之交易既已經被告於110年12月14日通知暫停進 行公契製作，原告即未依約於完稅日期111年1月18日以前繳 納土地增值稅、契稅等費用，亦未請承租人蘇敏華於前揭完 稅日以前將「雲九美容SPA會館」之商業登記遷出，並於111 年2月16日前完成搬遷事宜，蘇敏華嗣後於111年4月13日至1 8日間搬離系爭房地，經雙方協調後，信義房屋人員自111年 8月31日起請廠商拆除系爭房屋之木造裝潢及鋪設在地板之 第1層、第2層塑膠板，發現前後陽台、廚房、房間等處地板 有積水、水漬，再於同年9月5日自來水供水後，又發現廁所 地板內所埋設水管有破損致水滲漏至429號1樓房屋，兩造為 此於111年9月23日合意列鑑定項目交由臺北市建築師公會指 派江文宗建築師進行鑑定，詎江文宗建築師所完成系爭鑑定 報告書僅就第1項所列為鑑定，其餘第2至4項所列內容均未 為鑑定，系爭鑑定報告存有諸多瑕疵、疑點懸而未決；況系 爭房屋牆壁為木材裝潢所包覆，顯無法進行建築物結構檢測 及完整檢查滲漏水狀況，被告難以接受系爭鑑定報告之內容 。
㈢原告未請蘇敏華於完稅日期以111年1月18日前將雲九美容會 館之商業登記遷出，亦未請蘇敏華於111年2月16日前搬遷， 已違約在先。兩造於110年12月14日已暫停進行公契製作， 江文宗建築師未依兩造協議項目出具系爭鑑定書，並有諸多 瑕疵，原告亦未依約於完稅日以前繳納土地增值稅、契稅等 費用，堪認給付遲延責任係屬可歸責於原告，被告無法依約 履行對待給付完稅款168萬元，原告以被告給付遲延為由， 主張解除系爭買賣契約並沒收已支付之款項338萬元，實屬 無據。又原告並未定相當期限催告被告協同製作公契並向地 政事務所申請辦理，復未繳納相關稅捐後並催請被告給付完 稅款168萬元，僅寄發112年1月13日律師函催告被告應於文 到3日內完成給付完稅款168萬元及後續買賣程序，否則以該 律師函作為解除系爭買賣契約之意思表示暨沒收原告已給付 買賣價金336萬元作為損害賠償等語，顯未合法履行催告程
序，原告片面主張解除系爭買賣契約云云，顯於法未合。是 以，系爭買賣契約迄今仍然有效存在，原告請求被告支付33 6萬元之違約金及相關利息，顯無理由。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（本院卷二第282頁、297頁，依判決格式 修正文字）：
㈠原告為系爭房地之所有權人。
㈡被告授與代理權予其配偶周麗玲，於110年10月23日由周麗玲 代理被告與原告簽署系爭買賣契約（本院卷一第22頁），以 總價3,360萬元購買系爭房地。
㈢被告於110年10月25日、27日將第一期簽約款20萬元、316萬 元合計336萬元匯入履約保證專戶（本院卷一第43頁）。 ㈣被告於110年11月6日進入系爭房地，並於111年1月20日寄發 律師函（本院卷一第95頁）以漏水等瑕疵為由，要求解決瑕 疵，並暫停後續付款、交屋事宜。
㈤原告於111年2月9日寄發存證信函要求被告給付完稅款168萬 （本院卷一第99頁）。被告於111年3月28日寄發律師函回覆 （本院卷一第105頁）。原告於111年6月29日寄發律師函主 張應於3日內給付完稅款否則解除買賣契約並沒收336萬元（ 本院卷一第143頁）。被告於111年7月5日寄發律師函（本院 卷一第345頁）。
㈥兩造曾與信義房屋人員於張茂楠議員研究室達成協議，於111 年8月3日簽立系爭買賣補充協議書（本院卷一第161頁）。 ㈦信義房屋人員代原告向台北市建築師公會遞交鑑定申請書( 本院卷一第363頁)，由江文宗建築師鑑定（本院卷一第163 頁）。
四、得心證之理由：
兩造於簽立系爭買賣契約，被告並已支付第一期款共336萬 元至履約保證專戶後，被告以系爭房屋漏水等瑕疵為由，於 110年12月14日通知要求暫停公契進行，並為同時履行抗辯 ，拒絕支付剩餘款項。原告則以被告給付遲延經催告仍未履 約而有違約之情主張解約，並應賠償已支付之336萬元為違 約金等情，為被告所否認，並以前情置辯。則本件應審究者 如下：
㈠原告主張兩造系爭買賣契約業經原告合法解除，為有理由： ⒈經查，本件系爭房地是否漏水之爭議，被告固以原告告知系 爭房地有高檔全新裝潢，且於不動產說明書現況調查表中， 就「是否有滲漏水、壁癌情形」項目，勾選「否」（本院卷 一第131至132頁），始基於信任而即行簽約，於簽約後始發
現有漏水等瑕疵等情；然查，兩造於系爭買賣契約已約定若 於簽約後交屋前發現有漏水之情，即依第24條至26條約定方 式處理（本院卷一第30頁）。據此即由建築師會同兩造及信 義房屋人員會勘後，由俞聖衡建築師事務所就系爭房屋提出 建築物結構調查初勘表（本院卷一第93頁），認定「依標的 之室內狀況、屋齡（71年使用執照）、構造方式等綜合判斷 ，評估現況若無特殊重大外力（如地震）作用影響下，適合 供一般住宅正常使用」並未發現結構問題。另經應被告要求 前往系爭房屋採樣，由臺灣檢驗科技股份有限公司就系爭房 地提出TAF認證111年3月7日氯離子檢測之試驗報告，亦認定 系爭房屋之氯離子含量檢測結果為0.18kg/m3至0.40kg/m3， 並平均值為0.273kg/m3，並未超出系爭買賣契約第17條第2 項第3款約定之0.6kg/m3之標準（本院卷一第27頁，系爭房 屋係於71年建造完成），有試驗報告可查（本院卷一第103 頁）。則系爭房屋經初勘尚難認有結構或氯離子之瑕疵；然 被告仍以111年3月28日（111）士高法字第1110328003號律 師函指稱系爭房屋氯離子含量超標致外牆有鋼筋外露之情形 ，催請原告辦理系爭房屋漏水及結構檢測爭議事宜，並據以 主張行使同使履行抗辯權（本院卷一第105頁），則被告所 為同時履行抗辯是否有據，已非無疑。
⒉再信義房屋後依系爭買賣契約第9條第8項第2款：「房地點交 前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特 別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：…㈡買方如行使減少 價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍内，逕將減 少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或有數額爭 議時，買方仍須先將價金匯入履約保證專戶，雙方合意由信 義房屋委請專業技師或廠商評估修繕補正金額，如有必要， 得再委請不動產估價師進行減損估價，並為減價及款項撥付 之基準，相關費用由買賣雙方共同負擔」之約定（本院卷一 第26頁），委請WTA中華民國營建防水協會認證廠商就被告 主張系爭房屋瑕疵進行檢測，並評估修繕補正費用，WTA中 華民國營建防水協會認證廠商於000年0月0日出具建眾防水 測漏估價單（本院卷一第109至111頁），初估漏水修復費用 約需5萬元。惟被告仍拒絕履約，續向本院提出民事調解之 聲請（本院卷一第113頁）；原告始於111年6月29日以111年 度君律字第0000000號律師函通知被告依約3日內履行並給付 完稅款168萬元，否則即解除買賣契約並依約沒收已給付之3 36萬元價金為損害賠償等語（本院卷一第143頁）。 ⒊嗣兩造與信義房屋為共同解決系爭買賣契約之履約爭議，前 經張茂楠市議員協調，於111年8月3日簽署系爭買賣補充協
議書，依系爭買賣補充協議書記載：「買方陳永松、賣方林 慶昌、仲介方信義房屋股份有限公司，三方經張茂楠議員協 調，就座落於台北市○○○路0段000號2樓房地買寶，達成補充 協議如下：⒈買方交付面額168萬元之支票（即本件完稅款） 予張議員保管。…⒊承上。拆除後，三方合意申請台北市建築 師公會指派建築師到場鑑定結構及有無滲漏水屋況，並依下 列辦理：⑴建築師到場鑑定結構安全，亦無滲漏水屋況，則 買賣雙方合意依仲介方通知，至張議員辦公室，共同取回上 開支票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方繼續履行買賣 契約。⑵建築師到場鑑定結構安全，但有滲漏水屋況，則買 賣雙方合意依建築師估算之修繕費用，由賣方減價予買方自 行處理，就本房地滲漏水屋況所生事宜，三方（含仲介方之 人員）互不再請求。另買賣雙方仍依仲介方通知，至張議員 辦公室，共同取回上開支票並交予承辦地政士存入專戶，買 賣雙方繼續履行買賣契約。⑶建築師到場鑑定本房地有結構 安全危害，買賣雙方合意無條件解除買賣契約。…⒎本協議書 具有優先於原買賣契約書約定之效力，本協議書未盡事宜， 仍適用原買賣契約書之約定。除本協議書之約定外，三方（ 包含仲介方之人員）不得再為其他請求或主張。…」等語可 悉（本院卷一第161頁）。足認兩造事後已同意委由臺北市 建築師公會指派建築師就系爭房屋結構及有無渗漏水屋況等 疑義進行現場鑑定，再依建築師所提出鑑定報告之結果，作 為是否繼續履約、減價履約或解除系爭買賣契約之考量，又 依上開系爭買賣補充協議書第7條之約定，系爭買賣補充協 議書有優先於系爭買賣契約之效力，系爭補充協議書之約款 自應予以優先適用。
⒋經兩造依上開系爭補充協議書約定，申請臺北市建築師公會 指派建築師鑑定系爭房屋有無結構暨滲漏水等瑕疵，經原告 向臺北市建築師公會申請鑑定，並檢附鑑定項目為附件（ 本院卷一第185至188頁）；由臺北市建築師公會指派江文宗 建築師會同兩造等相關當事人進行現場會勘暨檢測後完成系 爭鑑定報告，認定「系爭房地非屬高氯離子混凝土建築物， 會勘時檢視鑑定標的物主要梁柱構件，未發現明顯結構性裂 損，該標的物混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3以下 ，雖前後陽台外推拆除原有居室外牆及拆除一部份室内0.5B 隔間牆，因其非屬承重牆，亦不承擔抵抗地震水平橫力，並 不影響結構安全，應無辦理耐震能力詳細評估之必要，研判 無需補強，評估滲漏水修復工程費用共計30萬6,942元」等 情，有系爭鑑定報告附卷可查（本院卷一第163至244頁）。 被告雖抗辯系爭鑑定報告疏漏，且質疑系爭鑑定報告偏頗不
公，缺乏專業性云云；然觀諸系爭鑑定報告明確記載鑑定要 旨、鑑定事項，鑑定依據，並檢附相關房屋現況示意照片就 系爭房屋之構造、用途、現況，就所列鑑定項目詳予鑑定說 明，且鑑定意見並無違反事理之處而有疏漏；況兩造既於系 爭買賣補充協議書明確約定委由臺北市建築師公會指派建築 師到場鑑定系爭房地之結構暨滲漏水相關爭議，並按建築師 所提出鑑定報告解決雙方之履約爭議，自當同受其拘束，自 難因被告主觀上認報告對之有不利益之虞，即率爾質疑鑑定 意見之公信力，並以未經雙方合意之其他意見而否定該系爭 鑑定報告之效力，是被告抗辯所為上揭主張，均與事理未符 ，要無可採。
⒌從而，系爭房地雖經鑑定後認有滲漏水狀況，但結構安全， 則依系爭買賣補充協議書之約定，即應由原告按上揭「鑑定 滲漏水修復工程費用30萬6,942元」減價予原告後，依信義 房屋人員之通知，至張茂楠議員辦公室取回上揭168萬元支 票並交予承辦地政士存入專戶，買賣雙方並繼續履行系爭買 賣契約，且就系爭房地滲漏水屋況所生相關事宜互不再請求 ，始符合系爭兩造就系爭買賣補充協議書約定意旨甚明；惟 被告仍質疑系爭鑑定報告並要求重新進行鑑定，無視信義房 屋隨函文通知兩造應依系爭買賣補充協議書辦理後續流程（ 本院卷一第251頁）。原告方於112年1月13日以112年度君律 字第0000000號律師函，通知請被告應於文到3日內與信義房 屋地政士聯繫進行過戶用印，並給付完稅款168萬元，原告 並表示同意自買賣價金第四次款交屋款中減價306,942元後 繼續履約，且日後就滲漏水部分互不請求，倘原告仍拒不履 約，謹以該律師函作為解約之意思表示，並沒收已給付買賣 價金336萬元等語（本院卷一第255頁）。惟被告仍再次主張 暫停交易（本院卷一第257頁），更早於原告發函請求履約 前，即已於112年1月10日單方向張茂楠議員取回先前保管之 168萬元支票（本院卷一第259頁），是被告所為顯已違反系 爭買賣補充協議書之約定，可認原告確有給付遲延之情事， 且該給付遲之事由可歸責於原告，則被告以原告給付遲延為 由，依系爭買賣契約第10條之約定、民法第256條、第260條 之約定，並以起訴狀再次向被告為解除系爭買賣契約之意思 表示，核屬有據，則系爭買賣契約業經原告合法解除，堪可 認定。
⒍被告雖復抗辯原告並未依約請承租人搬離，本件屬可歸責原 告之事由等情；然系爭買賣契約第19條約定：「本買賣標的 現有承租方，為不定期租賃關係，據賣金表示每月租金新台 幣55000元，押金共新台幣110000元（賣方有提供租賃契約
如附件）現買方不同意繼受租約，賣方應於過戶前提供承租 方搬遷同意書，並於產權移轉前排除租賃關係及承租方之占 有及營業登記遷移完成。如未如期完成，雙方同意依下列約 定辦理：俟賣方完成排除承租方占有後始辦理產權移轉過戶 ，遲延期間依契約第十條辦理」（本院卷一第29頁）。則依 上開約定，應係於辦理系爭房地所有權移轉登記前，始須由 原告提出承租方搬遷同意書，並完成排除租賃關係及承租方 之占有及營業登記遷移，而蘇敏華既已出具搬遷切結書（本 院卷一第341頁），且於系爭房地移轉登記前，已於111年4 月18遷離，亦有被告提出「雲九美容SPA會館」臉書專頁擷 圖可佐（本院卷一第343頁），則承租人確實已自系爭房地 遷離，原告指稱被告有未及即時依約排除系爭房地之租賃關 係暨承租人占有，而有違約可歸責原告之情，即無可採。 ㈡原告請求被告給付336萬元數額之違約金及相關利息，為有理 由：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250條定有明文。民法所定違約金有兩 種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約 金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約 金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於 債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求 原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當 事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履 行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明 （最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又違約 金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損 害賠償約定之性質而有不同，前者係以強制債務之履行為目 的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係 所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，應依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 酌定標準，非以債權人所受損害為唯一審定標準；後者乃將 債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務 不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債 務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務 人支付，惟應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減， 且此種違約金於債權人無損害時，不能請求（最高法院106
年度台上字第1839號、87年度台上第2563號、83年度台上字 第2879號判決意旨參照）。
⒉查系爭買賣契約第10條第2項約定：「買方若違約可歸責時.. 經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行，賣方得解除本契 約，並沒收買方已繳款項作為違約之賠償...」（本院卷一 第26頁）則依上開說明，此違約金應屬於損害賠償總額預定 違約金。被告違約情事既經認定如前，原告解除契約後請求 沒收被告已繳納之336萬元款項做為損害賠償違約金，尚非 無據。被告雖抗辯原告就無確定期限之債務未為催告限期履 行；然查，原告前業已於111年2月9日寄發存證信函要求被 告5日內給付完稅款168萬（本院卷一第99頁）。再於111年6 月29日寄發律師函主張應於3日內給付完稅款否則解除買賣 契約並沒收336萬元（本院卷一第145頁），迄今均未獲被告 回應且預示拒絕給付，即應符合催告履行之旨，被告上開抗 辯，並無足採。從而，系爭買賣契約既因被告違約而由原告 合法解除，原告則依民法第250條、民法第226條、第256條 、第260條債務不履行規定，以及系爭買賣契約書第10條第2 項第2款違約處罰約定，自得請求被告已支付之價金計336萬 元作為損害賠償總額預定之違約金。被告雖又否認原告受有 損害，且抗辯係因受原告及信義房屋之欺瞞，請求違約金酌 減等情；然兩造於110年10月23日簽立買賣契約迄今已逾2年 ，原告尚無法完成履約而得以為系爭房地之處分，損失所受 本得取得款項之預期利息，或損失房屋無法出租他人取得之 收益，是原告確實因被告之違約受有預期應獲得利益之損失 ，兩造約定損害賠償預定總額請求違約金，合乎社會常情， 尚難認違約金有何過高之情。職是，原告既確實受有損害， 且兩造亦有約定損害賠償預定性質之違約金作為解約後之損 害賠償，且該違約金之約定斟酌社會一般經濟狀況，並無過 高之虞，即應尊重契約約定。被告抗辯該違約金約定過高， 顯無可採。
⒊又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為5％；給付無確定期限者，債 務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時 起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程 序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之 效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分 別定有明文。原告以起訴狀繕本送達，請求被告給付336萬 元加計自起訴狀繕本送達翌日即112年3月2日（本院卷一第2 93頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，
核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第250條、第226條、第256條、第260 條債務不履行規定，以及系爭買賣契約書第10條第2項第2款 違約處罰約定，請求被告336萬元之數額作為違約金，及自1 12年3月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利 息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，請為准、 免為假執行之宣告，於法核無不合，茲分別酌定相當之擔保 准許之。又本件相關事證業經認定如上，被告聲請命原告提 出本件全部委託資料、裝修契約全部資料、命系爭鑑定書提 出各個互相對應關係、傳喚證人張茂楠、重行鑑定、函詢臺 北市建築管理工程處、將本件再送「中華民國建築結構非破 壞檢測協會」進行鑑定（本院卷二第163至171頁、251頁、2 90頁）等主張，對本院之認定均不生影響，即無調查之必要 ，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘 明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 1 月 5 日 民事第九庭 法 官 林怡君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 5 日 書記官 林昀潔
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