臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第2621號
原 告 農業部農田水利署(即原行政院農業委員會農田水
利署)
法定代理人 蔡昇甫
訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師
被 告 徐家琪
胡蔡釵
兼共 同
訴訟代理人 胡家華
被 告 胡育甄
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國113年1月12日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告胡家華、胡蔡釵及胡育甄應將門牌號碼台北市○○○路○段00巷0弄0000號3樓之房屋騰空返還原告。
被告胡家華及徐家琪應自民國一百一十二年七月一日起至騰空返還第一項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣壹仟貳佰陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告胡家華、胡蔡釵及胡育甄負擔五分之三；被告胡家華、徐家琪連帶負擔五分之一；餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾貳萬零肆佰柒拾貳元為被告胡家華、胡蔡釵及胡育甄供擔保後，得假執行；但被告胡家華、胡蔡釵及胡育甄如以新臺幣參拾陸萬壹仟肆佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項已到期部分，於原告按期各以新臺幣肆佰貳拾元為被告胡家華及徐家琪供擔保後，得假執行。但被告胡家華及徐家琪如按期各以新臺幣壹仟貳佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款規定甚明。又 原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本 案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場 ，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或 係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日 內未提出異議者，視為同意撤回，同法第262條第1、4項亦 有明文。查本件原告起訴時，原列被告鍾美蘭、張逸敦、張 劭瑜、張劭新以及胡家華、徐家琪、胡蔡釵、胡育甄，請求 ㈠被告鍾美蘭、張逸敦、張劭瑜及張劭新應將門牌號台北市○ ○○路0段00巷0弄0號3樓之房屋騰空返還原告。㈡被告鍾美蘭 及張逸敦應連帶給付原告新台幣(下同)23萬4,000元，及自 起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止按年息百分 之五計算之利息。被告鍾美蘭及張逸敦並應自民國112年6月 1日起至騰空返還前項房屋之日止，按日連帶給付原告1,539 元。㈢被告胡家華、胡蔡釵及胡育甄應將門牌號台北市○○○路 0段00巷0弄0000號3樓之房屋騰空返還原告。㈣被告胡家華及 徐家琪應連帶給付原告19萬2,000元，及自起訴狀繕本送達 最後一位被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息 。被告胡家華及徐家琪並應連帶自民國112年6月1日起至騰 空返還前項房屋之日止，按日連帶給付原告1,262元（見本 院卷第7頁），嗣後陸續於112年8月31日及112年11月13日撤 回對被告鍾美蘭、張逸敦、張劭瑜、張劭新之全部請求，並 對被告胡家華、徐家琪、胡蔡釵、胡育甄追加、變更聲明為 ㈠被告胡家華、徐家琪、胡蔡釵及胡育甄應將門牌號台北市○ ○○路0段00巷0弄0000號3樓之房屋騰空返還原告。㈡被告胡家 華及徐家琪應自民國112年7月1日起至騰空返還前項房屋之 日止，按日連帶給付原告1,262元。（見本院卷第211頁、22 9頁）經核原告所為，分別係一部撤回，減縮應受判決事項 之聲明及訴之追加，就撤回部分被告鍾美蘭、張逸敦、張劭 瑜、張劭新自該撤回通知起10日內亦未提出異議，依上開規 定，視為同意撤回。其就減縮應受判決事項之聲明及追加被 告徐家琪「應將門牌號碼台北市○○○路0段00巷0弄0000號3樓 之房屋騰空返還原告」部分，核屬減縮應受判決事項之聲明 及與本件起訴之基礎事實同一，故其減縮聲明及追加部分亦 與上開規定相符，均應准許。
三、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴 訟法第182條第1項固有明定。惟所謂訴訟全部或一部之裁判
，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律 關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否 成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序 即毋庸停止（最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨參照 ）。經查，被告固以：其基於國家侵害人民居住權對行政院 農業委員會農田水利署（改制後為行政院農業部農田水利署 ，下同）瑠公管理處提起行政訴訟，經臺北高等行政法院以 112年度訴字第378號受理在案（下稱另案），嗣經臺北高等 行政法院裁定移送本院，其不服提起抗告，現於最高行政法 院受理中，爰依民事訴訟法第182條第1項之規定，聲請於另 案訴訟終結前，停止本件訴訟程序等語（見本院卷第121至1 23頁）。然查，原告於本件係主張系爭房屋為國家所有，而 由原告管理，被告於系爭租約到期後仍占有系爭房屋，欠缺 占有權源，爰依系爭租約之約定與民法第767條之規定，請 求被告騰空返還系爭房屋，並依約給付損害金與違約金，屬 於國家機關與被告間依民事私法關係之爭議，與被告另案所 提行政訴訟所主張國家侵害人民居住權之原因事實，分屬二 事。另案訴訟之法律關係並非本件訴訟之先決問題，本院依 法獨立審判，依憑本件卷內事證而為事實之認定，並不受另 案訴訟結果認定之拘束，不構成民事訴訟法第182條第1項之 規定。是被告聲請本院依上開規定停止本件訴訟程序，於法 未合，不應准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：緣門牌號碼台北市○○○路0段00巷0弄0000號3 樓之房屋（下稱系爭房屋）原為台北市瑠公農田水利會所有 ，於109年10月1日農田水利法施行後，台北市瑠公農田水利 會改制納入公務機關，隸屬於原告，系爭房屋登記為國家所 有，而由原告經營管理。原告所轄瑠公管理處前將系爭房屋 出租予被告胡家華（下逕稱其名），租期自111年1月1日起 至111年12月31日止共1年，1年租金為23萬400元（下稱系爭 租約），並由被告徐家琪（下逕稱其名，與胡家華合稱胡、 徐2人）擔任連帶保證人，詎胡家華於111年12月31日租期屆 滿，兩造間租賃關係消滅後，迄未返還房屋，且系爭房屋現 由胡家華、胡蔡釵及被告胡育甄（下稱胡家華等3人）占有 中，爰依民法第767條及系爭租約第8條、第11條之約定，請 求胡家華等3人及徐家琪騰空返還系爭房屋；胡、徐2人並應 連帶給付相當於租金之損害金及懲罰性違約金按日計1,262 元等語。並聲明：㈠被告胡家華、徐家琪、胡蔡釵及胡育甄 應將門牌號台北市○○○路0段00巷0弄0000號3樓之房屋騰空返 還原告。㈡被告胡家華及徐家琪應自112年7月1日起至騰空返
還第一項房屋之日止，按日連帶給付原告1,262元。㈢願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟依其書狀及先前於本院 言詞辯論陳述略以：㈠系爭租約之出租人為行政院農業委員 會農田水利署瑠公管理處，並非原告。㈡系爭房屋非一般性 之租屋，係因於70年間政府為了興建SOGO百貨另覓系爭房屋 出租予承租戶，並保證可以住超過50年以上；系爭房屋仍可 施工補強，非原告所稱之危險建築，且依憲法第10條規定人 民有居住權，原告有義務繼續出租系爭房屋，或為承租戶另 覓承租標的，或補償承租戶每戶100萬元；㈢再依系爭租約第 5條第1款之約定，原告未符合「收回自用」或「重新建築」 應提前3個月前通知之約定；㈣至於有關違約金部分，如依原 告主張，胡、徐2人未於112 年續簽合約，沒有合約自無違 約及連帶保證可能，原告請求違約金不合法。再參諸民法第 430條規定，出租人即原告應負擔修繕義務，然而被告均自 己修繕，依照前開情形，原告竟仍然主張依約請求違約金， 其違約金自屬過高而應酌減等語置辯。並聲明：駁回原告之 訴及其假執行之聲請。
三、本院之判斷如下：
(一)原告請求胡家華等3人騰空返還系爭房屋，為有理由；請 求徐家琪騰空返還系爭房屋則為無理由：
⒈按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。 又依系爭租約第8條約定：「於租期屆滿或提前終止時 ，乙方（即承租人，下同）應立即將租賃房屋騰空並保 持整齊清潔交還甲方（即出租人，下同）點收，不得藉 詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還 之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金 （合計共2倍）交與甲方。」、第11條約定：「乙方保 證人（即承租人之保證人，下同）就乙方依法及依本約 應負責之事項，願負連帶保證責任。」（見本院卷第29 頁）。
⒉經查，原告主張被告胡家華邀同被告徐家琪為連帶保證 人，於111年1月承租系爭房屋，簽訂系爭租約等情，業 據提出系爭房屋建物登記第二類謄本、系爭租約各1份 在卷為證（見本院卷第21頁、第27至30頁）；又胡家華 等3人於111年12月31日租期屆滿後，迭經催告，均未騰 空返還系爭房屋，目前仍占有系爭房屋等情，則有胡家 華等3人戶籍資料、行政院農業委員會農田水利署瑠公
管理處111年3月1日、同年4月18日、同年7月28日、同 年12月12日函、112年5月1日律師函各1份在卷為證（見 本院卷第33頁、45至64頁），且為被告所不爭執（見本 院卷第273頁），自堪認定此情為真實。 ⒊至被告雖辯稱系爭租約之出租人為行政院農業委員會農 田水利署瑠公管理處，並非原告云云。然查，依農田水 利法第2條規定「本法之主管機關為行政院農業委員會 。」，同法第18條第1項第6款規定：「主管機關為辦理 農田水利事業區域之灌溉管理，得於所屬機關內設置灌 溉管理組織，辦理下列事項：六、農田水利事業作業基 金所屬資產管理及收益。」；再依灌溉管理組織設置辦 法第2條規定：「主管機關得視農田水利事業區域之地 理環境、水源分配、灌溉排水設施及經濟效益，於行政 院農業委員會農田水利署內設置灌溉管理組織。前項灌 溉管理組織定名為管理處，並冠以其所在地區、水系或 埤圳之名稱。」，同法第3條第6款規定：「灌溉管理組 織辦理事項之範圍如下：六、農田水利事業作業基金所 屬資產管理及收益。」，再依農業部農田水利署全球資 訊網顯示「瑠公管理處」係隸屬於該署之灌溉管理組織 ，掌管農田水利事業作業基金所屬資產管理及收益。再 查，系爭房屋於109年12月16日以接管為原因登記所有 權人為中華民國，管理者為行政院農業委員會農田水利 署，有建物謄本在卷可憑（見本院卷第21頁），系爭租 約雖由瑠公管理處擔任出租人與胡家華簽訂，該管理處 係基於為原告辦理資產管理及收益業務而簽訂租約，系 爭租約之效力仍歸屬於原告，原告自得以自己名義對被 告提起本件訴訟，其效力仍直接歸屬於原告，是原告提 起本件訴訟，自屬有據。
⒋被告雖另辯稱雙方雖未簽訂新租約，然而原告繼續收受 本件租金，依民法第451條規定，本件即視為不定期租 賃云云。惟依系爭租約第2條第1項後段約定：「租約期 滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃之意思 」（見本院卷第27頁），即已訂明續租應另訂書面租約 之意旨，況行政院農業委員會農田水利署瑠公管理處於 111年3月1日、同年4月18日、同年7月28日、111年12月 12日，已多次發函表示111年12月31日租期屆滿後不再 續租之意，此有行政院農業委員會農田水利署瑠公管理 處111年3月1日、同年4月18日、同年7月28日、同年12 月12日函各1份在卷為證（見本院卷第45頁至60頁）， 更徵系爭租約並無民法第451條租賃契約默示更新規定
之適用。兩造就系爭租約既無不定期限繼續契約之意思 ，被告縱於系爭租約期滿後繼續交付支票款項予原告， 亦難認係繳納租金，更不因其交付支票款項即成為系爭 房屋之承租人。至被告另辯稱系爭房屋仍可施工補強， 及依憲法第10條規定人民有居住權，於70年間為了興建 SOGO百貨另覓系爭房屋出租予承租戶，原告應繼續出租 系爭房屋，或為承租戶另覓承租標的，或補償承租戶每 戶100萬元，且依約應提前告知云云，惟查原告雖將其 管理之房屋出租予被告，然其等間就系爭房屋所產生之 法律關係，仍屬私法上之契約關係，並不因原告為政府 機關而當然有租賃契約以外之公法上或私法上義務，雙 方之權利義務，即應按照雙方於締約時所合致之意思表 示即系爭租約之相關約定，或相關法律規定以為決定。 原告係於系爭租約租期屆滿後本得不再與被告續約，被 告前所抗辯原告應繼續出租系爭房屋，或為承租戶另覓 承租標的，或補償承租戶每戶100萬元或依約應提前告 知云云，均無契約或法律上依據，所辯即非可採。 ⒌系爭租約既已於111年12月31日租期屆滿，被告胡家華等 3人復未證明與原告另有訂定租約或有其他占有系爭房 屋之正當權源，渠等繼續占有系爭房屋自屬無權占有。 至於被告另辯稱原告依系爭租約第5條第1款之約定，未 符合「收回自用」或「重新建築」應提前3個月前通知 之約定，然而本件原告係以租約已期限屆滿當然終止為 其請求之依據，並非主張於期限尚未屆滿時之提前終止 事由，故被告此點抗辯亦無理由。從而原告依系爭租約 第8條前段，及依民法第767條第1項之規定，請求被告 胡家華等3人騰空返還系爭房屋，即屬有據。
⒍至於原告雖另主張依系爭租約第8條及第11條之約定，徐 家琪為胡家華之連帶保證人，自應依約就胡家華之返還 系爭房屋占有之義務負連帶責任云云。惟按解釋當事人 之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面 ，致失當時立約之真意。（最高法院19年上字第58號判 決先例參照），依系爭租約第8條約定全文係：「於租 期屆滿或提前終止時，乙方應立即將租賃房屋騰空並保 持整齊清潔交還甲方點收，不得藉詞推諉或請求任何補 償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金 各1倍計付損害金及懲罰性違約金(合計共2倍)交與甲方 。」系爭租約第11條之約定係：「乙方保證人就乙方依 法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」，故 綜觀該2條約定全文之意旨可知，本件連帶保證人之義
務應係僅就承租人違反第8條前段義務致生同條後段所 約定之損害金及懲罰性違約金負連帶給付之責任，蓋兩 造於締約時均應清楚「連帶保證人非必然同為占有承租 房屋之人，於事實上自不當然即負返還占有之義務」（ 除非連帶保證人同時亦為承租物之占有人）故就連帶保 證人如非系爭房屋之占有人時，於事實上自無從令其依 據系爭契約第11條連帶保證之義務返還占有。查本件徐 家琪雖為承租人胡家華系爭租約之連帶保證人，然而依 原告所提之戶籍登記及卷內相關事證，迄未證明徐家琪 有占有系爭房屋之事實。顯見徐家琪於事實上無從為返 還系爭房屋占有之行為，依前所述，自不能單依系爭租 約第8條及第11條之約定，即逕認徐家琪基於連帶保證 人之地位與胡家華等3人同有返還系爭房屋占有之義務 。是原告請求徐家琪遷讓返還系爭房屋部分即無理由， 應予駁回。
（二）被告胡、徐2人抗辯系爭租約違約金過高應予酌減云云， 為無理由：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀 事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌 之標準，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異（ 最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號及7 8年台上字第1915號判決先例意旨參照）。又按民法第2 50條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約 金，及懲罰性違約金，前者係將債務不履行債務人應賠 償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生， 債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致 損害之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種 違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係 以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰 ，故如債務人未依債務之關係所定之債務履行時，債權 人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性 違約金，更得請求其損害賠償（最高法院83年度台上字 第2879號判決參照）。又違約金之約定，乃基於個人自 主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間 之規範，本諸契約自由原則之精神，契約當事人對於其 所約定之違約金數額，應受其約束（最高法院106年度 台上字第1367號判決意旨參照）。本件依系爭契約第8 條後段約定，原告得請求之違約金為依原租金各1倍計 付之損害金及懲罰性違約金（合計共2倍，見本院卷第2
9頁），足見系爭租約違約金約定之性質屬懲罰性違約 金，係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之 強制罰，揆諸前開說明，如被告未依債務之關係所定之 債務履行時，原告無論損害有無，皆得請求之。 ⒉本院經審酌原告所提內政部公告之「住宅租賃契約書範 本」之有關違約金約內容條款之形式，亦屬加收一倍之 違約金（見本院卷第36頁），且衡諸系爭租約第8條後 段之約定內容，其中關於依原租金1倍計算之損害金， 性質上屬於相當於租金之不當得利之損害金(即原告因 被告遲延返還房屋因此受有無法使用房屋之損害)以及 系爭房屋之周邊「無電梯公寓」近年來之出租實價登錄 行情，排除一樓房屋後，每坪租金大約係落於833～1157 元之區間（見本院卷第37頁），以及系爭房屋雖係由承 租人自行修繕，然如依系爭租約第8條後段約定於承租 人遲延返還房屋時，除應給付原租金1倍之損害金(相當 於租金之不當得利)外，並應給付以原租金1倍計算之懲 罰性違約金，於加計一倍之懲罰性違約金後，系爭房屋 每月每坪約為1,172元之數額，亦僅與市場租金行情相 當而已（至被告所提之租房市價，僅標註「民生社區」 ，並無具體門牌號碼供本院考量參酌是否屬系爭房屋附 近之租金行情，見本院卷第303頁，無從查考）等情， 認系爭租約之違約金約定並無過高而應予以酌減。是胡 、徐2人稱系爭租約有關違約金之約定係屬過高，請求 酌減云云，並無理由。又系爭租約雖已終止，惟僅係向 後不生契約效力而已，胡、徐2人基於系爭契約所生之 權利義務及連帶保證之義務業已發生，自無胡、徐2人 所辯既無契約即無義務及連帶保證之責等情。是原告依 系爭租約第8條、第11條之約定，請求胡、徐2人應連帶 給付如主文第二項所示，即有理由，應予准許。 六、從而，原告依系爭契約第8條前段、民法第767條請求胡家 華等3人將系爭房屋騰空返還原告，以及依系爭契約第8條 後段、第11條之約定，請求胡、徐2人自112年7月1日起至 騰空返還房屋日止，按日連帶給付原告1,262元（計算式 ：系爭租約年租金23萬0,400元3652=1,262元），為有 理由，應予准許。逾此部分即原告依系爭契約第8條、第1 1條約定，請求被告徐家琪將系爭房屋騰空返還原告部分 ，為無理由，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經 核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依民 事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當
之擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之 聲請自失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據 ，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明 。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依 民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項前段 、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 113 年 1 月 26 日 民事第一庭 法 官 朱漢寶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 1 月 26 日 書記官 張婕妤