臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第907號
原 告 紀子楨
訴訟代理人 林開福律師
被 告 蔡明松
張志銘
共 同
訴訟代理人 武燕琳律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國112年1
2月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經 法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有即受 確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判決 意旨參照。查原告起訴主張其就本院99年度司執字第103477 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍定之坐落臺中市○ 區○○段00000地號土地之應有部分十分之二及同段274-10地 號土地之應有部分十分之二（下稱系爭2筆土地）有優先承 買權存在，被告則否認原告就系爭2筆土地有優先承買權存 在，是兩造就原告對系爭2筆土地有無優先承買權存在有所 爭執，執行法院對優先承買權存否復無實體審認之權限，當 事人僅得依民事訴訟程序確定私權之存否，故關於優先承買 權之有無，應依民事訴訟程序謀求救濟。原告就系爭2筆土 地是否有優先承買權之法律關係既不明確，致原告於強制執 行程序中應買人之私法上地位有受侵害之危險，而此危險得 以對被告之確認判決予以除去，應認原告有即受確認判決之 法律上利益，而得提起本件確認之訴，合先敘明。 貳、實體方面
一、原告主張：
㈠系爭執行事件係訴外人彰化商業銀行股份有限公司聲請拍賣 訴外人傅湧沼所有之系爭2筆地號土地之應有部分各十分之 二，並由被告拍定得標。而訴外人紀廖菊所有之門牌號碼臺
中市○區○○○○街00巷00號4樓及同前巷8號4樓之未辦保存登記 建物（下稱系爭未保存登記建物）乃分別坐落在系爭2筆土 地上。系爭2筆土地既因遭被告二人拍定而與系爭未保存登 記建物有分離之情形，則紀廖菊身為系爭未保存登記建物之 所有人，且就該基地亦確無任何應有部分，自得依民法物權 編施行法第8條之5第3項規定，就系爭2筆土地之應有部分各 十分之二主張行使優先承買權。惟紀廖菊已於民國106年12 月22日過世，其繼承人為原告、訴外人紀淑珠、訴外人紀政 潭等三名子女，其中紀淑珠、紀政潭已拋棄繼承，原告則未 拋棄繼承，故原告為紀廖菊之唯一繼承人，依法繼承其權利 ，自得於系爭執行事件中，對系爭2筆土地之應有部分各十 分二之拍定，主張行使優先承買權。
㈡又系爭未保存登記建物均係訴外人偉祺建設股份有限公司（ 下稱偉祺公司）於67年間出資向原告、紀政潭購買基地、出 資興建五層樓集合式住宅「荔枝園」公寓中之房屋。而荔枝 園公寓領有臺中市政府工務局（67）中工建建字第1115號等 建造執照，係屬合法建物，並非違章建築，綜尚未領得使用 執照，亦然。系爭未保存登記建物於00年0月間興建完成， 由偉祺公司與紀廖菊於68年2月28日共同向臺中市政府工務 局申請變更系爭未保存登記建物之起造人名義，並經臺中市 政府工務局核准變更起造人名義為紀廖菊。偉祺公司嗣即將 系爭未保存登記建物交付紀廖菊使其取得事實上處分權，紀 廖菊並於00年0月間完成系爭未保存登記建物契稅之繳納， 且偉祺公司於68年至100年之整整32年時間對紀廖菊使用系 爭未保存登記建物均無異議，均足以認定紀廖菊已取得系爭 未保存登記建物之事實上處分權。
㈢另觀諸偉祺公司之清算人魏錦讓於100年6月21日向臺中市政 府地方稅務局所提之退稅申請書，及於同年7月27日提出之 房屋稅退稅申請書內容之記載，足認偉祺公司就系爭未保存 登記建物實際上並無占有使用之事實，亦無產權。益徵偉祺 公司已將系爭未保存登記建物之事實上處分權讓與紀廖菊。 且兩造間另案主張取得事實上處分權之區分所有建物，與本 件原告繼承自紀廖菊之區分所有建物，係截然不同之建物， 另案鈞院100年度訴字第2235號判決就訴訟標的所為判斷及 事實認定，於兩造間並無既判力及爭點效，鈞院自不受拘束 。為此，爰依民法物權編施行法第8條之5第3項規定或類推 適用民法物權編施行法第8條之5第3項規定，提起本件確認 之訴等語。並聲明：確認原告就鈞院99年度司執字第103477 號強制執行事件拍定之坐落臺中市○區○○段00000地號土地之 應有部分十分之二及同段274-10地號土地之應有部分十分之
二有優先承買權存在。
二、被告則以：
㈠否認紀廖菊有優先承買權，系爭未保存登記建物無使用執照 ，全為違章建築，未曾辦理保存登記，其僅有事實上處分權 。原告提出之房屋稅籍證明僅為記載納稅義務人，要非所有 權人之登載，故尚不足認定系爭未保存登記建物之事實上處 分權人為紀廖菊。
㈡紀廖菊尚未取得系爭未保存登記建物之事實上處分權，有另 案鈞院100年度訴字第2235號確定判決可供參酌： ⒈該判決未曾論及原告與傅湧沼於76年8月21日所簽訂之土地買 賣契約書。
⒉偉祺公司於67年出資向原告、紀政潭購買基地，出資興建五 層樓之集合式住宅「荔枝園」公寓，上開判決附表一、二所 示違章建築均為荔枝園中之房屋。
⒊因偉祺公司發生財務困難，為抵償積欠原告、紀政潭之土地 價款，於68年1月5日簽立同意書由偉祺公司變更起造人為原 告及其指定人紀廖菊。
⒋嗣偉祺公司財務困難已無法完成上開建物工程，故由其他買 受人等組自救會，於68年4月14日決議視工程進度繼續付款 ，將荔枝園興建工程交由偉祺公司繼續施工。
⒌該判決附表一所示即本案標的之違章建築，於68年7月3日始 為獨立之不動產，故該判決認定附表一所示房屋為偉祺公司 出資興建完成並原始取得所有權。
⒍偉祺公司簽立68年1月5日同意書之際，該判決附表一所示房 屋尚未興建完成、非屬獨立之不動產，就物權行為部分，雖 尚無從達成讓與事實上處分權之物權變動意思合致，惟偉祺 公司與紀廖菊於68年1月5日已達成讓與事實上處分權之債權 契約意思合致，紀廖菊雖未取得該判決附表一所示房屋之事 實上處分權，然偉祺公司依該債權契約，負有將該判決附表 一所示房屋交付紀廖菊，並使被告紀廖莉取得事實上處分權 之義務。
⒎從而，偉祺公司尚未履行其交付並使紀廖菊取得事實上處分 權之義務即倒閉、解散。是紀廖菊尚未取得系爭未保存登記 建物之事實上處分權，應堪認定。則紀廖菊女士尚未取得事 實上處分權，自無從本於違章建築所有人之地位主張自己享 有優先承買權，原告亦無從主張繼承取得該等權利。 ㈢退步言之，縱鈞院認紀廖菊擁有系爭未保存登記建物之事實 上處分權，則因系爭執行事件程序為99年間即已發動，原告 至106年12月22日為止不曾聲明行使優先承買權，應已發生 失權效，亦無從使原告為繼承。倘鈞院認為原告之請求為有
理由，則對原告主張之應有部分持分比例十分之二不爭執等 語，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠原告主張被告於系爭執行事件，拍定訴外人傅湧沼所有之系 爭2筆土地應有部分十分之二，且系爭未辦保存登記建物係 坐落於系爭2筆土地上等情，據原告提出臺中市中正地政事 務所土地複丈成果圖、土地登記謄本及地籍圖為證（見本院 卷第15頁、第29-33頁），並據本院調取系爭執行事件卷宗 核閱屬實，復為被告所不爭執，堪信為真。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條前段定有明文。次按區分所有建築物之 基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有 人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積 比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買 之權利，其權利並優先於其他共有人，民法物權編施行法第 8條之5第3項亦有明文。原告主張紀廖菊為系爭未辦保存登 記建物之事實上處分權人，而紀廖菊就系爭未辦保存登記建 物所坐落之系爭2筆土地，無應有部分，依上開規定就系爭2 筆土地之應有部分十分之二有優先購買權，而紀廖菊於106 年12月22日死亡後由原告繼承等語，應就紀廖菊就系爭未辦 保存登記建物有事實上處分權乙情，負舉證之責。然查，系 爭未辦保存登記建物，為偉祺公司所出資興建，並於68年1 月5日申請變更起造人為紀廖菊，固為兩造所不爭執，而原 告亦提出偉祺公司於68年1月5日同意讓渡系爭未辦保存登記 建物予紀廖菊之同意書為證（見本院卷第275-276頁），然 系爭未辦保存登記建物於偉祺公司簽署上開同意書時，是否 已興建完成而為獨立之不動產，為被告所否認，此情亦應由 原告舉證證明，依原告提出系爭未辦保存登記建物之建造執 照（見本院卷第259-269頁），可見系爭未辦保存登記建物 均為地上5層樓、地下1層樓之建物，而依原告提出之建築工 程勘驗報告書（見本院卷第435頁），可見其記載於68年11 月3日時勘驗5樓頂板完成，然無從認定系爭未辦保存登記建 物實際上完成之時間為何，則於68年1月5日偉祺公司同意讓 渡系爭未辦保存登記建物於紀廖菊時，系爭未辦保存登記建 物是否業已興建完成而具獨立之所有權或事實上處分權，仍 有可疑，尚難認定紀廖菊因此有取得系爭未辦保存登記建物 之事實上處分權。另原告稱紀廖菊並於00年0月間完成系爭 未保存登記建物契稅之繳納，足徵偉祺公司於00年0月間再 次與紀廖菊達成讓與事實上處分權之合意，並提出臺中縣稅 捐稽徵處代收移送法院滯納案件稅款繳款書為證（見本院卷
第366-367頁），然自上開稅款繳款書上看不出紀廖菊繳納 契稅之原因為何，原告此部分之主張亦難採信。 ㈢又按房屋稅單記載之納稅義務人，僅係依相關規定負有繳納 房屋稅之公法上義務，非可僅依房屋稅納稅義務人名義斷定 其事實上處分權之歸屬（最高法院97年度台上字第1101號判 決意旨參照）。原告主張系爭未辦保存登記建物之納稅義務 人登記為紀廖菊，足認紀廖菊係系爭未辦保存登記建物之事 實上處分權人等語，並提出房屋稅籍證明為證（見本院卷第 25-27頁），依前揭說明，尚難憑此認定系爭未辦保存登記 建物之事實上處分權歸屬。是本件依原告所提證據，尚難證 明紀廖菊有取得系爭未辦保存登記建物之事實上處分權，原 告請求確認其因繼承而取得系爭2筆土地應有部分十分之二 之優先承買權，並無理由。
四、綜上所述，原告依民法物權編施行法第8條之5第3項規定， 主張其繼承紀廖菊就系爭未辦保存登記建物之事實上處分權 ，請求確認其對於系爭2筆土地應有部分十分之二有優先承 買權，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決 結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 1 月 19 日 民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 陳僑舫
法 官 陳昱翔
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 19 日 書記官 許瑞萍
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