臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1403號
原 告 盧賢祥
訴訟代理人 劉喜律師
複 代理人 黃邦哲律師
被 告 林鈴芳
訴訟代理人 陳志隆律師
被 告 林桂芳
廖千蘋
廖柏森
廖柏林
上四人共同
訴訟代理人 趙建興律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年11月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱 減租條例）第26條第1項及第2項前段定有明文。查原告（承 租人之代位繼承人）與被告等人間，就坐落臺中市南屯區鎮 南段488、488-1、488-3、488-4、488-5、488-6地號土地（ 下稱系爭土地）之耕地三七五租約（犁字第55號，下稱系爭 租約）之租佃爭議，前經原告向臺中市南屯區公所耕地租佃 委員會申請調解，因調解不成立，再移送臺中市政府耕地租 佃委員會調處不成立後，經臺中市政府移送前來，有臺中市 政府民國112年5月23日府授地權一字第1120141460號函暨所
附臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等卷證附卷可佐 （見本院卷第9至126頁），是本件租佃爭議事件之起訴程序 ，核與上開規定相符，先予敘明。
二、原告主張：原告之祖父即訴外人盧樹金與被告等人間就系爭 6筆土地有系爭三七五租約存在，且租期自110年1月1日起至 115年12月31日，然盧樹金於系爭租約之契約期間內即111年 8月6日死亡，並由原告代位繼承，原告爰於111年8月15日向 臺中市南屯區公所申請變更承租人登記，惟被告等人卻無理 提出異議，並空言辯稱盧樹金因無法自任耕作且已領取農作 物補償費，故系爭租約已失其效力云云，而拒絕配合原告辦 理變更登記；然被告等人所辯上情，業經本院105年度重訴 字第644號民事判決（下稱系爭前案）判決其等敗訴並確認 系爭租約存在且告確定在案，而被告其後猶仍執相同辯詞主 張系爭租約已失效而拒絕配合原告辦理變更登記，為此爰請 求鈞院確認系爭租約存在，並命被告等人應協同原告向臺中 市○○區○○○○○○地○○○○○鎮○○00號）辦理承租人名義變更登記 。至被告雖辯稱本件訴訟有當事人適格之欠缺云云；惟系爭 租約之承租人本為原告之祖父盧樹金，盧樹金自74年起即為 系爭租約之承租人，並歷經7次續訂租約，系爭租約之契約 關係自始存在於盧樹金與被告等人之間，而訴外人盧森炎及 盧阿慶2人自始即非系爭租約之當事人，且此數十年間，無 論出租人或第三人均無提出異議，兩造間之租賃關係亦經系 爭前案判決確定在案，迄今均無任何改變，而今，被告卻主 張系爭租約應由盧樹金、盧森炎及盧阿慶等3人共同出名承 租，所辯與系爭確定判決認定之事實有悖，顯無理由；況盧 森炎及盧阿慶2人於87年起即就系爭土地放棄耕作且未繳納 租金，而係由原告之祖父盧樹金承擔繳納全部租金之義務並 繼續耕作，是渠等早已非本件租約之實質承租人，自無任何 權利得以主張，故本件尚無當事人適格欠缺之情。又系爭租 約業經系爭前案判決認定存在並有效確定在案，而後亦經臺 中市政府地政局以110年4月8日府授地權字第1100012967號 函核定准予續訂租約6年，租期自110年1月1日起至115年12 月31日止，是系爭租約至今仍係合法並有效，則原告申請變 更承租人名義之原因，僅係單純因原告之祖父即系爭租約之 原承租人盧樹金去世，由原告依法繼承渠所遺之系爭租約權 利，是被告等人依法本即應無條件配合辦理變更承租人名義 ；然被告故意不配合辦理變更承租人，甚至再執系爭前案所 提陳舊主張作為不配合辦理之理由，自無理由等語。並聲明 ：(1)確認被告林桂芳、林鈴芳、廖千蘋、廖柏森、廖柏林 與原告就系爭土地之系爭租約關係存在。(2)被告應協同原
告向臺中市○○區○○○○○○○○地○○○○○鎮○○00號）辦理租約變更 登記。
三、被告林鈴芳則以：以下情詞，以資抗辯。
（一）臺中市耕地租佃委員會調處程序筆錄（下稱系爭調處筆錄 ）雖略以：「本案既經法院判決租約存在，亦無不自任耕作 之情事，依臺灣臺中地方法院108年6月13日民事判決及臺 中市耕地租約登記自治條例之規定，依規應由承租人之代 位繼承人辦理繼承承租」等情為由，而決議：「准予承租 人之代位繼承人(即原告)辦理繼承承租」等情；其理由雖非 無據，惟承租人盧樹金曾將系爭耕地之一部違法轉租予他人 ，依減租條例第16條第1、2項之規定，系爭租約應屬無效 ，自不得再由代位繼承人即原告辦理繼承承租。系爭土地雖 係自74年1月1日起，即以盧樹金之名義向被告等人承租，惟 實際上盧樹金承租後卻將系爭耕地之一部分租予盧森炎及盧阿 慶等人共同耕作使用，且要求渠等共同分攤租金，此等事 實除有盧樹金、盧森炎及盧阿慶等人所簽「協議書」可佐外， 亦有盧樹金於本院系爭前案審理中自承：「（法官問：鬮分 協議書上第1點所寫的約定內容，你是否知道？）土地是 用我的名義承租，由3個兄弟耕作，各自都要繳納租金，如 果沒有繳租金的話，就放棄耕作。87年40米的道路因政府要 徵收，而我因年邁不想承租，其他2個兄弟沒有說話，也沒有 說要繼續耕作，後來土地都由我耕作，也由我付租金。環中路 以後就由我1個人耕作，87年以後對方就沒有再付租金。（ 法官問：87年土地的部分是否有補償？）我忘記了。分土地 的錢政府有補償1000多萬元，因那時盧森炎、盧阿慶他們還 有繳租金，所以我分別各拿180萬元給盧森炎、盧阿慶，我是 請代書辦理」等語在卷，足見承租人盧樹金確有將系爭土地 之一部，違法轉租予盧森炎及盧阿慶等人，是依減租條例第1 6條第1、2項規定，原租約即應屬無效，自不得再由原告辦 理繼承承租。另系爭調處筆錄固援引本院系爭前案之判決意 旨，認該判決既確認系爭租約合法存在，依法自應准予原 告辦理繼承承租；惟系爭前案判決係以原告（即本件被告 ）未合法終止租約為由，確認系爭租約尚合法存在；然則 ，本件被告係以系爭租約因承租人「違法轉租」為由，主 張系爭租約自始無效，是兩案之訴訟標的並不相同，則系 爭前案之判決內容對於本件自不生任何拘束力。（二）又原告雖主張盧森炎及盧阿慶2人於87年起即放棄耕作且未繳 納租金，而係由原告之祖父盧樹金承擔繳納全部租金之義務並 繼續耕作，是渠等早已非系爭租約之實質承租人，自無權 利得以主張等情；惟查，系爭土地雖係自74年1月1日起，即
以盧樹金之名義向被告等人承租，然實際上盧樹金承租後卻將 系爭耕地之一部，分租予盧森炎及盧阿慶等2人共同耕作使 用，且要求渠等共同分攤租金，已如前述，足見承租人盧樹 金確曾將系爭土地之一部，違法轉租予盧森炎及盧阿慶等2人 ，依減租條例第16條第1、2項之規定，原租約即應屬全部 無效，自不得再由原告辦理繼承承租甚明。又原告雖辯稱盧 森炎及盧阿慶前是否繳納租金已屬過去之事實，盧森炎及盧阿 慶於87年以後即無擔任承租人，亦無繳納租金，故渠等2人 並非系爭租約之當事人，尚無違法轉租之情事云云；惟原 承租人盧樹金既已自承渠曾於87年間將系爭土地交予盧森炎及 盧阿慶等人耕作並繳納租金，自屬違法轉租無疑，則系爭 租約之全部當均歸於無效；縱盧樹金嗣於92年1月1日、98年1 月1日、104年1月1日及110年1月1日先後依同條例第6條第1項 及第20條規定變更或續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租 約回復其效力，是原告請求被告應協同向臺中市南屯區公所 辦理系爭租約之變更登記，顯無理由，應予駁回。（三）並聲明：原告之訴駁回。
四、被告林桂芳、廖千蘋、廖柏森及廖柏林等4人（下稱被告林 桂芳等4人）則以：系爭土地實質上係由盧樹金、盧森炎及 盧阿慶等3人承租，渠等分配耕種位置及應繳租金數額，有 鬮分證書可佐，且經盧樹金本人於系爭前案到庭陳稱：「鬮 分協議書原本上之印章是我本人的印章，土地是用我的名義 承租，由3個兄弟耕作，各自都要繳納租金，如果沒有繳納 租金的話，就放棄耕作。」等語，又參以證人即盧樹金之妹 盧秀梅於系爭前案亦具結證稱：「原來是我父親租田，後來 由我父親讓3兄弟共同耕作，共同繳租金，讓盧樹金出名承 租土地。」等語，可見系爭租約原係盧樹金及盧秀梅之父盧 金教承租耕作，嗣由盧金教之子即盧樹金、盧森炎及盧阿慶 等3人擔任承租人，而渠等3人擔任承租人之原因如係基於繼 承，則繼承人有無為遺產分割，又何以僅登記為盧樹金名義 而未及其他繼承人，卻由盧森炎、盧阿慶共同耕作、共同繳 租？均非無疑。承上，盧樹金死亡後，自應由盧森炎及盧阿 慶等2人繼為承租人，而非由原告主張代位繼承繼為承租人 ，況即便原告得為盧樹金之代位繼承人，惟系爭土地之承租 人既尚有盧森炎及盧阿慶2人，而盧森炎已於91年2月18日死 亡，渠繼承人有子女多人，則本件顯有當事人不適格之問題 ，基此，原告提起本件訴訟，顯無理由等語，以資抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執事項（見本院卷第290至291頁之言詞辯論筆錄） 。並依兩造所提不爭執事項交相比對，做部分文字修正或增
減文句。
（一）被告林桂芳、廖千蘋、廖柏森、廖柏林及林鈴芳（下稱被 告林桂芳等5人）為系爭土地之所有權人，其中被告林鈴 芳就系爭6筆土地之持分均為2分之1；被告林桂芳就系爭4 88-1、488-3、488-4等3筆土地之持分均為2分之1；被告 廖千蘋、廖柏森及廖柏林等3人（均為被告林桂芳之子女 ）就系爭488、488-5、488-6等3筆土地之持分各均為6分 之1。
（二）被告林桂芳等5人與原告之祖父盧樹金就系爭土地自74年1月1 日起訂有系爭租約（犁字第55號），承租人登記為原告之 祖父盧樹金，盧樹金則於111年8月6日死亡。（三）被告林桂芳等5人前與盧樹金間因租佃爭議涉訟，經本院 以105年度重訴字第644號民事確定判決認定被告林桂芳等 5人與盧樹金間就系爭土地之系爭租約存在。
（四）盧森炎及盧阿慶並非系爭租約名義上之承租人。六、本院得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明 文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而 言。查原告主張伊與被告間就系爭土地有耕地三七五租賃 關係存在，既為被告所否認，則兩造就系爭土地之耕地租 賃關係是否仍存在即有不明確之狀態，且此種不明確之狀 態能以確認判決將之除去，揆諸上開說明，原告提起本件 確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。（二）次按，所謂當事人適格者，乃就為訴訟標的之特定權利或 法律關係，得為當事人而實施訴訟，並受裁判之資格。為 訴訟標的法律關係之財產權，如依法律之規定必須數人共 同行使，若因此財產權涉訟者，該數人必須同為訴訟當事 人，始有實施訴訟之權能，當事人適格始無欠缺。查被告 林桂芳等4人主張系爭土地實質上係由盧樹金、盧森炎及 盧阿慶等3人承租，渠等分配耕種位置及應繳租金數額， 有鬮分證書可佐，原告固稱伊為盧樹金之代位繼承人，惟 系爭土地之承租人尚有盧森炎及盧阿慶，而盧森炎已於91 年2月18日死亡，渠繼承人有子女多人，又依盧樹金及盧 樹金之妹盧秀梅於前案所述，系爭租約原係渠等之父盧金 教承租耕作，嗣由盧金教之子即盧樹金、盧森炎及盧阿慶 3人擔任承租人，則盧樹金死亡後，自應由盧森炎及盧阿 慶繼為承租人，而非由原告主張代位繼承繼為承租人，故
本件有當事人不適格之情形等情，固據提出鬮分證書、盧 森炎繼承系統表、盧樹金及盧秀梅於系爭前案之言詞辯論 筆錄為證（見本院卷第199至213頁），然為原告所否認。 經查，依74年1月10日所簽定系爭租約所載，已可見系爭 土地之承租人僅為盧樹金1人，並非盧樹金、盧森炎及盧 阿慶等3人等情，有臺灣省臺中市私有耕地租約即系爭租 約在卷可稽（見本院卷第165至166頁）；另觀諸被告所提 出有關系爭土地38年之耕地租約，其上所載系爭土地之承 租人僅為盧樹金1人，亦有被告補充辯論意旨狀所附系爭 土地38年間之耕地租約在卷可按，可徵系爭耕地租約之租 賃關係，自始至終均僅存在於盧樹金與被告等人之間，而 盧森炎及盧阿慶等2人尚非系爭租約之當事人甚明。至被 告固稱依盧樹金及盧樹金之胞妹盧秀梅於系爭前案所述， 系爭租約原係渠等父親盧金教承租耕作，嗣由盧金教之子 即盧樹金、盧森炎及盧阿慶等3人擔任承租人；惟則，被 告既無提出相關積極證據以證系爭租約之原承租人為盧金 教，又盧樹金、盧森炎及盧阿慶等3人乃基於繼承之法律 關係，繼承系爭租約而共同擔任承租人等情為真，又觀諸 本件卷證內亦查無其他證據可指盧森炎及盧阿慶等2人亦 有繳納系爭耕地租金予出租人之事實，且系爭租約歷經數 十年，期間經7次續訂租約，出租人即被告均未曾就他造 契約當事人即承租人非僅盧樹金1人而應為盧樹金、盧森 炎及盧阿慶等3人等情表示異議，是堪認被告乃均認系爭 租約之契約當事人即為盧樹金1人，而非為盧樹金、盧森 炎及盧阿慶等3人共同承租，從而，堪認被告林桂芳等4人 事後辯稱系爭土地應係由盧樹金、盧森炎及盧阿慶等3人 共同承租，系爭租約之承租人應為盧樹金、盧森炎及盧阿 慶等3人云云，應無所據。至被告辯稱依鬮分證書所載有 關盧樹金、盧森炎及盧阿慶等3人就系爭土地有分區耕作 及共同負擔租金等情，可證系爭土地實質上係由盧樹金、 盧森炎及盧阿慶等3人共同承租等情；然而，觀諸系爭鬮 分證書僅為盧樹金等人分家、分管財產之內部契約，而顯 與出租人即被告等人究將系爭土地出租予何人即系爭租約 之承租人為何尚屬無涉，自難依此遽認系爭租約之當事人 （承租人）即係由盧樹金、盧森炎及盧阿慶等3人共同承 租。又按耕地租賃權為財產權之一種，於被繼承人即承租 人死亡時，其繼承人除拋棄繼承者外，依法固均有繼承之 權利，惟繼承後，部分繼承人非不得放棄該財產權，而將 耕地租賃權分歸其他繼承人共有。承上，系爭租約之原承 租人僅為盧樹金1人，業如前述，則盧樹金過世後，系爭
租約即應由渠繼承人繼承，且系爭租約業經被繼承人盧金 樹之全體繼承人協議由原告1人繼承盧樹金之承租權，亦 有非現耕繼承人同意書及繼承系統表等在卷可按（見本院 卷第95至96頁），而此實與繼承人約定將特定遺產分歸予 特定繼承人繼承之遺產分割協議無異，基上，自堪認盧金 樹之繼承人針對系爭租約之耕作權，確已協議分割予原告 1人繼承至明，基此，原告提起本訴，並無欠缺當事人適 格之要件，而當屬合法無疑，是被告辯稱本件訴訟係屬固 有必要共同訴訟，盧樹金死亡後自應由盧森炎及盧阿慶等 2人繼為承租人，而非由原告主張代位繼承繼為承租人， 本件有當事人不適格之問題云云，自不足採。
（三）另被告林鈴芳辯稱承租人盧樹金曾將系爭耕地之一部，違法 轉租予盧森炎及盧阿慶等2人，依減租條例第16條第1、2項規 定，系爭租約應屬無效，自不得再由渠代位繼承人即原告 辦理繼承承租等情，亦為原告所否認。而按，承租人應自 任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違 反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種 或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明 文。次按，耕地三七五減租條例第16條第1項所謂不自任 耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內，亦與轉租無 異（最高法院56年台上字第1520號判例、63年台上字第59 9號判例意旨參照）。又耕地三七五減租條例第16條第1、 2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部 轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回 。所謂原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準，如 同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他 人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人 或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就 該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回（最高法院73 年度台上字第112號、81年度台上字第2180號民事裁判意 旨參照）。再所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人 有不自任耕作情事時，當然無效，向後失其效力，並不待 出租人主張，即當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而 不存在。耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之 合意外，不因出租人明知承租人使用未自任耕作土地而仍 繼續收租，或當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續 訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高 法院院70年台上字第4637號判例、84年台上字第1856號判 例、95年台上字第1191號裁判、96年台上字第2431號裁判 意旨參照）。查原告之祖父盧樹金與被告於74年1月1日就系
爭土地訂有系爭耕地三七五租約，僅盧樹金1人為契約當 事人即承租人，業經本院審認如前，而觀諸盧樹金前於本院 系爭前案106年9月5日言詞辯論期日中乃自承：「（問： 鬮分協議書上第1點所寫的約定內容，你是否知道？）土 地是用我的名義承租，由3個兄弟耕作，各自都要繳納租金 ，如果沒有繳租金的話，就放棄耕作。87年間40米的道路因 政府要徵收，而我因年邁不想承租，其他2個兄弟沒有說話， 也沒有說要繼續耕作，後來土地都由我耕作，也由我付租金。 環中路以後就由我1個人耕作，87年以後對方就沒有再付租金 。（問：87年土地的部分是否有補償？）我忘記了。分土地 的錢，政府有補償1000多萬元，因那時盧森炎、盧阿慶他們 還有繳租金，所以我分別各拿180萬元給盧森炎、盧阿慶，我 是請代書辦理。」等語詳實，此有上開言詞辯論筆錄在卷 可稽（見本院卷第203至205頁），並經本院調閱相關卷宗 核閱無訛，是足見系爭土地係由盧樹金1人承租，惟盧樹 金則依渠等間內部所定之鬮分證書而將系爭土地之一部分 交予盧森炎及盧阿慶等2人耕作，且約定盧森炎及盧阿慶亦 均需繳納租金，若不繳納租金即需放棄耕作無疑；又於87 年間系爭土地領取徵收補償費時，因盧森炎及盧阿慶於此前 確均有耕作並繳納租金，盧樹金遂將該徵收補償費分配予 盧森炎及盧阿慶2人各180萬元，亦有89年11月26日協議書 附卷可參（見本院卷第105頁），承上，當堪認承租人盧樹 金確實曾將系爭土地之一部交予盧森炎及盧阿慶等2人耕作使 用並收取租金，而有轉租之事實，允無疑義。從而，盧金 樹自74年簽訂系爭租約後將系爭土地之一部分轉租予盧森 炎及盧阿慶之時起，即未該當耕地三七五減租條例第16條 第1項承租人應「自任耕作」之要件，是依同條第2項規定 ，系爭三七五租約當於承租人即盧樹金將系爭土地之一部 轉租予他人即盧森炎及盧阿慶等2人而不自任耕作時，該 租約即屬無效並向後失其效力，尚無待出租人即被告另為 終止之意思表示即當然失其效力甚明。揆諸前開說明，盧 樹金固曾於80年、86年、92年、98年、104年及110年間向 南屯區公所申請續訂租約；惟系爭租約既已於74年間締約 後，盧樹金將系爭土地轉租予盧森炎及盧阿慶等2人時即 屬無效，則後續之續約行為亦不能使該業已無效之租約回 復其效力，從而，無論盧樹金是否有向南屯區公所申請續 約，抑或於87年後是否仍有繳交租金，均不影響兩造間系 爭租約之耕地租賃關係業已消滅之事實。是以，被告主張 系爭租約之承租人盧樹金曾將系爭耕地之一部，違法轉租予 盧森炎、盧阿慶等人，依減租條例第16條第1、2項之規定，
系爭租約應屬無效，自不得再由渠代位繼承人即原告辦理繼 承承租等語，當堪採信，應屬有據。
七、綜上所述，系爭租約之承租人盧樹金既曾將系爭耕地之一部轉 租予人盧森炎及盧阿慶等2人，依三七五減租條例第16條第1、2 項之規定，系爭租約已全部歸於無效，則原告主張伊係代位 繼承盧樹金而為系爭租約之承租人，為此請求（一）確認被 告林桂芳等5人與原告就系爭6筆土地之耕地三七五租賃關係 存在。（二）被告林桂芳等5人應協同原告向臺中市○○區○○○ ○○○地○○○○○○○鎮○○00號）辦理租約變更登記，均為無理由， 不應准許。
八、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後， 認均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此 敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 1 月 19 日 民事第五庭 法 官 許惠瑜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 19 日 書記官 丁于真