臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第508號
原 告
即反訴被告 蘇睿宇
訴訟代理人 陳欽煌律師
劉維凡律師
被 告
即反訴原告 李水晶
訴訟代理人 樓嘉君律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年12月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、原告主張：
（一）原告委託訴外人榮達不動產股份有限公司（下稱榮達公司 ）出售其所有坐落高雄市○○區○○段○○○段0000地號土地（ 權利範圍：895/100000）及其上同小段1185建號建物（門 牌號碼：高雄市○○區○○路0000號12樓，權利範圍：全部； 含共同使用部分：同小段1232號建物（權利範圍：858/10 0000）、地下三樓編號72號車位，下將前揭土地、建物、 車位合稱系爭房地）。
（二）訴外人即被告之配偶丁堃益（原名：丁俊佑）於民國111 年10月10日委託訴外人大賦房屋仲介有限公司（下稱大賦 公司）以新臺幣（下同）17,500,000元與原告談價，並於 同月13日簽訂房地預定買賣協議書（下稱系爭協議書）。 經榮達公司、大賦公司居間協調後，兩造於111年11月1日 就系爭房地成立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）， 並簽立不動產買賣契約書。另約定以訴外人合泰建築經理 股份有限公司（下稱合泰建經公司）之履約保證機制之付 款，被告應將系爭買賣契約之價款（包含簽約款、備證用 印款、尾款）匯入台新國際商業銀行建北分行之台新國際 商業銀行受託信託財產專戶帳號：00000-000000000號履 約保證金專戶（下稱系爭履約專戶）。
（三）依系爭買賣契約第4條第1項約定，被告應於111年11月1日
將1,550,000元之備證用印款、於111年12月10日將15,750 ,000元之尾款匯入至系爭履約專戶。詎被告於給付簽約款 200,000元後，即於111年11月9日以銀行無法核貸所約定 之額度，通知原告拒絕繼續履行系爭買賣契約。原告旋於 同月11日催告被告履行，然被告均未置理，原告再於112 年1月4日催告給付，復於同月10日通知被告如未給付將解 除契約，因仍未獲給付，原告於同月18日通知被告解除系 爭買賣契約。原告自得依系爭買賣契約第12條第2項前段 、後段約定，請求被告給付自被告拒絕履約之日即112年1 1月9日起至原告解除契約之日即112年1月19日止，按買賣 總價款每日千分之0.5計算即8,750元之懲罰性違約金，合 計621,250元（計算式：17,500,000元Ｘ千分之0.5Ｘ71日＝6 21,250元）。
（四）又因立法院於112年1月10日三讀通過平均地權條例，房價 大受影響，系爭房屋價格於解約前已因被告遲延給付而有 價值減損，原告解約時系爭房屋已低於系爭買賣契約約定 之價金，原告之財產價值因而減少1,000,000元，被告自 應依民法第231條第1項規定，對原告負房屋價差損害之賠 償責任。
（五）爰依系爭買賣契約第12條第2項前段、後段約定及民法第2 31條第1項規定提起本訴。聲明：１、被告給付原告621,25 0元，及自民事起訴訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息。２、被告給付原告1,000,00 0元，及自民事起訴訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息。３、願供擔保，請准予宣告 假執行。
二、被告則以：系爭協議書第4條約定：「因賣方前次成交時間 尚不足壹年，恐影響買方後續貸款額度，故同意買方貸款金 額若不足成交價八成，双方再議」；系爭買賣契約第17條特 別約定事項第4項亦約定：「４、其餘規定詳如協議書」，是 系爭買賣契約應附有「被告得貸款8成、30年期」之停止條 件。因被告向多家銀行協商，均無法貸得8成、30年期之貸 款，系爭買賣契約自因停止條件未成就而不發生效力。據此 ，被告並無違約情事，原告自不得向被告請求違約金。又原 告主張再次以16,500,000元出售系爭房地部分，係因立法院 於112年1月10日三讀通過平均地權條例所致，非可歸責於被 告，且由該棟大樓及同區域在591網站現正銷售之廣告，系 爭房地價值並無下降之情等語，資為抗辯。聲明：（一）原 告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利益判決，願 供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項
（一）如本院卷第23頁附表證據資料所示之證據，形式上均為真 正。
（二）原告委託榮達公司出售系爭房地。
（三）丁堃益於111年10月10日委託大賦公司與原告談價。（四）系爭協議書第4條約定：「因賣方前次成交時間尚不足壹年，恐影響買方後續貸款額度，故同意買方貸款金額若不足成交價八成，双方再議」。（五）兩造於111年11月1日就系爭房地成立買賣契約，並簽立不 動產買賣契約書、價金履約保證書，系爭買賣契約第17條 、特別約定事項約定：「２、買方貸款不足於完稅時以現 金一次補足。４、其餘規定詳如協議書」；第15條約定： 「本契約之附件視為本契約之一部分」。
四、本院得心證理由：
（一）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民 法第254條定有明文。經查：
１、系爭協議書第4條雖約定：「因賣方前次成交時間尚不足壹 年，恐影響買方後續貸款額度，故同意買方貸款金額若不 足成交價八成，双方再議」，然兩造於111年11月1日簽訂 系爭買賣契約時，訴外人即大賦公司經紀人員歐川盛詢問 丁堃益貸款8成沒問題嗎？丁堃益表示就8成啦、9成啦， 我跟你講，應該是說全貸啦。榮達公司經紀人員周海娥亦 詢問丁堃益就貸款額度部分，好像要押一個8成的但書， 現在就不用再押但書了？丁堃益回覆稱那個就不用押了， 有本院112年度訴字第170號請求給付仲介服務費事件勘驗 筆錄可查（本院卷第183至185頁），足認丁堃益在兩造簽 訂系爭買賣契約時，已同意不再押貸款8成之但書，被告 於當場亦未就此表達反對之意，足認被告亦同意不再押貸 款8成之但書，是系爭買賣契約並未附有「被告得貸款8成 、30年期」之停止條件，被告抗辯，難認有據。 ２、系爭買賣契約既未附有「被告得貸款8成、30年期」之停止 條件，被告自應依系爭買賣契約履行，然被告於將簽約款 200,000元匯入系爭履約專戶後，即於111年11月9日以銀 行無法核貸所約定之額度，通知原告拒絕繼續履行系爭買 賣契約，原告分別於111年11月11日以社東郵局第334號存 證信函、112年1月4日以高雄新田郵局第4號存證信函、同 年月10日以高雄新田郵局第12號存證信函催告被告於7日 內履行，被告均未依約履行，有前揭對話紀錄、存證信函 、掛號郵件收件回執可稽（審訴卷第31、37至55頁）。被 告經原告催告後，仍未依系爭買賣契約履行，原告自得依 前揭民法規定解除系爭買賣契約，原告於112年1月18日以
新興郵局第99號存證信函對被告為解除系爭買賣契約之意 思表示，並於同年月19日送達被告，亦有存證信函、掛號 郵件收件回執可憑（審訴卷第57至64頁），是系爭買賣契 約已生解除效力。
（二）次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真 意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之 原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法 則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求， 並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權 利義務是否符合公平正義（最高法院111年度台上字第668 號民事判決意旨參照）。又契約條文之解釋方法，有所謂 「體系解釋」或稱「整體解釋原則」，即將契約視為一互 相連貫之有機體，各契約條款之間應互相牽連結合，依其 前後關聯性或體系結構而作解釋，不應以單一個別條款的 意義為準，以避免斷章取義或契約體系間之矛盾。又按違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務 所生損害之賠償總額。民法第250條第2項定有明文。契約 當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債 務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定 其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金 ，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其 修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號民事判 決意旨參照）。原告主張由系爭買賣契約第12條第4項約 定反推可知，系爭買賣契約第12條第2項、第3項約定之違 約金均為「懲罰性違約金」，為被告所否認，自應依前揭 說明解釋當事人之真意：
１、系爭買賣契約第12條第2項約定：「買方若有遲延給付之情 形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償 賣方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算 之違約金至買方完全給付時為止。如買方毀約不買或有其 他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之 全部款項，惟已過戶於買方名下產權及移交買方使用之不 動產，買方應即無條件歸還賣方」；第3項約定：「賣方 若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款 、繳納稅費等，應賠償買方自應給付之日起，按買賣總價 款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止
。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情 事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日 起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起 十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損 害賠償。」；第4項約定：「本條所規定之違約金，並不 妨礙損害賠償請求權之行使」。由前揭約定可知，系爭買 賣契約第12條第2項、第3項係分別約定買賣雙方違約時， 應負之違約責任，在未特別言明之情下，買賣雙方自應負 相同程度之違約責任，方符合契約平等互惠之原則，若將 其一解釋為「損害賠償總額預定性違約金」，其一解釋為 「懲罰性違約金」，買賣雙方所負違約責任不同，將致兩 造之權利義務有不符合公平正義原則之情。
２、系爭買賣契約第12條第2項約定之違約金，應為「損害賠償 總額預定性違約金」：
（１）系爭買賣契約第12條第2項前段、第3項前段已明文規定： 「應『賠償』賣方自應付之日、買方自應給付之日起，按買 賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至買方完全給付 時為止」，第3項後段亦約定：以「所收款項計算之金額 予買方，以為違約損害賠償」，則此處約定之違約金，應 解為「損害賠償總額預定性違約金」。
（２）雖系爭買賣契約第12條第2項後段約定「賣方於解除本契約 後得沒收買方已給付之全部款項」，使用之文字與同項前 段、同條第3項不同，然並未明文約定此處之違約金係為 懲罰性違約金，依前揭最高法院民事判決意旨，自應認係 「損害賠償總額預定性違約金」。況若將之解釋為「懲罰 性違約金」，則買方應負之違約金責任為「懲罰性違約金 」，賣方則僅為「損害賠償總額預定性違約金」，買賣雙 方所負違約責任不同，將致兩造之權利義務有不符合公平 正義原則之情，業如前述，是依系爭買賣契約第12條第2 項、第3項前後關聯性、體系結構而言，應將系爭買賣契 約第12條第2項之違約金，解釋為「損害賠償總額預定性 違約金」，方可避免契約體系間之矛盾。
（３）再者，本院於112年10月17日準備程序時，詢問兩造於簽訂 系爭買賣契約時，兩造仲介或原告是否曾特別告知被告， 依系爭買賣契約第12條第3項約定，原告所負違約責任僅 為「損害賠償總額預定性違約金」，被告依同條第2項約 定，則需負「懲罰性違約金」之違約責任，若有證據資料 為何？原告稱會再確認（本院卷第110頁），惟迄未提出 曾為前揭特別告知之證據資料，兩造於簽訂系爭買賣契約 時，即未曾為前揭特別告知，自亦應認係「損害賠償總額
預定性違約金」，而非「懲罰性違約金」，以免對被告造 成不利。
（４）復按「損害賠償總額預定性違約金」之約定，旨在確保契 約訂立後，債務人能確實履行債務，以強化契約之效力， 並節省債權人對債務不履行而生之損害，所負舉證責任之 成本，若債權人依違約金約定，請求債務人賠償時，毋庸 負舉證責任。系爭買賣契約第12條第2項、第3項約定之違 約金係「損害賠償總額預定性違約金」，業據本院認定如 前。而由系爭買賣契約第12條第2項、第3項、第4項約定 綜合觀之，若兩造係依系爭買賣契約第12條第2項、第3項 約定之「損害賠償總額預定性違約金」，則毋庸就損害賠 償金額負舉證責任，若得舉證證明損害賠償金額逾系爭買 賣契約第12條第2項、第3項約定之違約金時，依系爭買賣 契約第12條第4項約定，不妨礙兩造就此部分之損害賠償 請求權之行使而已，尚無法以此推認系爭買賣契約第12條 第2項、第3項約定之違約金為「懲罰性違約金」。準此， 原告主張由系爭買賣契約第12條第4項約定反推可知，系 爭買賣契約第12條第2項、第3項約定之違約金均為「懲罰 性違約金」，難認可採。
（５）職是，系爭買賣契約第12條第2項約定之違約金，應解為「 損害賠償總額預定性違約金」，而非「懲罰性違約金」。 ３、觀諸系爭買賣契約第12條第2項約定，前段之違約情形為「 遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費」，後段之違約情 形為「毀約不買或有其他違約情事」，以違約之情節而言 ，後段之情節顯較前段重大。又系爭買賣契約第12條第2 項前段亦約定：「按買賣總價款每日千分之零點五計算之 違約金『至買方完全給付時』為止」，在買方毀約不買時， 買方自無可能有「完全給付」之日，此時，若認賣方得依 前段約定請求買方給付違約金時，賣方得請求至何時之違 約金，將存乎賣方一心即賣方何時解除契約，甚且，賣方 可不解除契約，並依前揭約定，無限制請求買方給付違約 金，如此解釋，實難符事理之平。故而，依系爭買賣契約 第12條第2項「前段」、「後段」之前後關聯性、體系結 構而言，賣方應依系爭買賣契約第12條第2項「前段」或 「後段」約定請求買方給付違約金，應視系爭買賣契約之 違約情形定之，在「買賣雙方已依買賣契約履約完成」時 ，賣方方得依「前段」約定請求買方給付違約金，在「買 方毀約不買」時，賣方僅得依「後段」約定，於解除契約 後，沒收買方已給付之全部款項以為債務不履行之損害賠 償。
（三）原告請求被告給付621,250元及利息部分： １、依前所述，本件被告係毀約不買，原告自不得依系爭買賣 契約第12條第2項「前段」規定，請求被告給付違約金。 ２、原告雖得依系爭買賣契約第12條第2項「後段」規定，於解 除契約後，沒收買方已給付之全部款項以為債務不履行之 損害賠償，惟原告此部分權利，已因受滿足而消滅，不得 再依前揭約定請求被告給付：
（１）被告於簽訂系爭買賣契約後，即毀約不買並拒絕繼續履行 系爭買賣契約，原告已於112年1月18日以新興郵局第99號 存證信函對被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並合法 解除系爭買賣契約，業據本院認定如前，原告自得依系爭 買賣契約第12條第2項「後段」約定，於解除契約後，沒 收買方已給付之全部款項以為債務不履行之損害賠償。（２）被告已將買賣價金200,000元匯至系爭履保帳戶，合泰建經 公司並已將前揭200,000元交付予原告，為兩造於不爭執 （本院卷第316頁）。是以：
①被告既係依兩造約定之履約保證機制，將買賣價金200,000元 匯至系爭履保帳戶，應認被告已依系爭買賣契約給付之款項 為200,000元，是原告解除系爭買賣契約後，得依系爭買賣 契約第12條第2項「後段」約定沒收之款項即為前揭200,000 元，原告逾此部分之請求，洵屬無據。
②原告固主張其受領之200,000元，係合泰建經公司給付予原告，並非被告所給付，且原告受領前揭200,000元之法律依據，為兩造簽訂價金履約保證書之約定，並非依系爭買賣契約第12條第2項約定部分。惟被告係依兩造之約定，始將買賣價金匯至系爭履保帳戶，應認被告已依系爭買賣契約給付之款項，合泰建經公司所交付予原告之款項亦係被告依系爭買賣契約給付之款項，原告主張其所受領之200,000元，係合泰建經公司給付，並非被告給付，顯然無據。原告既已由合泰建經公司處，受領被告匯至系爭履保帳戶之200,000元，原告依系爭買賣契約第12條第2項「後段」約定，得沒收被告已給付之全部款項即200,000元之權利，即已因受滿足而消滅，原告自不得再依系爭買賣契約第12條第2項「後段」約定請求被告給付。（３）職是，原告依系爭買賣契約第12條第2項「前段」、「後段 」約定，請求被告給付621,250元及利息，均屬無據。（四）原告請求被告給付1,000,000元及利息部分： １、原告固舉最高法院100年度台上字第1296號民事判決，主張 前揭民事判決認出賣人因買受人不履行債務而解除契約， 如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損，固非解約前 債務不履行所生之損害，惟若市價於解約前已有跌落，低 於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即 非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害。然該 案所涉之買賣標的為鋼筋，與本案所涉買賣標的為不動產 不同，且鋼筋有所謂營造工程營造工程物價鋼筋指數表， 而不動產並無所謂不動產指數表，自不能比附援引，合先 敘明。
２、按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害 ，民法第231條第1項定有明文。由系爭買賣契約第12條第 2項、第4項約定綜合觀之，若原告得舉證證明所受損害逾 系爭買賣契約第12條第2項「後段」之「損害賠償總額預 定性違約金」之數額時，依系爭買賣契約第12條第4項約
定，仍得依民法第231條規定，就該數額請求被告賠償， 亦據本院說明如前。原告主張因立法院於112年1月10日三 讀通過平均地權條例，房價大受影響，系爭房屋價格於解 約前已因被告遲延給付而有價值減損，原告解約時系爭房 屋已低於系爭買賣契約約定之價金，原告之財產價值因而 減少1,000,000元，被告自應負房屋價差損害之賠償責任 ，為被告所否認，自應由原告舉證證明之。然平均地權條 例是否修正、何時修正，均屬主管機關之權責事項，並非 被告所得預知或干預，原告亦未舉證證明，系爭房屋之價 值減損與平均地權條例修正條文之施行有何相當因果關係 ，難認原告已就此負舉證責任，原告既未就此盡其舉證責 任，其主張其因被告違反系爭買賣契約，而受有系爭房屋 價差1,000,000元之損害，即屬無據。五、綜上所述，原告依依系爭買賣契約第12條第2項前段、後段 約定及民法第231條第1項規定，請求如訴之聲明所示，均無 理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失 所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。貳、反訴部分
一、反訴原告主張：引用本訴答辯要旨，系爭買賣契約既因停止條件未成就而不發生效力，反訴被告自應將反訴原告給付之200,000元返還反訴原告，爰民法第249條第4款及第179條規定提起本訴，請求法院擇一判決反訴原告勝訴。聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告200,000元，及自反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准予宣告假執行。二、反訴被告則以：反訴原告所述不實，並引用本訴主張為答辯等語，資為抗辯。聲明：（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：引用本訴不爭執事項。
四、本院得心證理由：系爭買賣契約並無「反訴原告得貸款8成 、30年期」之停止條件，反訴原告未依系爭買賣契約履行， 反訴被告合法解除系爭買賣契約後，得依系爭買賣契約第12 條第2項「後段」規定，沒收反訴原告給付之買賣價金即200 ,000元，業據本院認定如前。從而，反訴被告受領反訴原告 給付之買賣價金即200,000元，自屬有理，反訴原告請求反 訴被告返還，洵屬無據。
五、綜上所述，反訴原告依民法第249條第4款及第179條規定， 請求如反訴訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。反訴原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 1 月 8 日 民事第三庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 王碩禧
法 官 呂明龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 1 月 8 日 書 記 官 洪嘉鴻
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