臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第411號
原 告 吳長庚
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
被 告 王添旺
訴訟代理人 蔡瀚緯律師
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國113年1月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段0000○000000○0000地號土地上如附圖所示暫編地號Ａ1（面積326.66平方公尺）、Ｂ（面積1.56平方公尺）、Ａ2（面積16.33平方公尺）、Ａ3（面積84.47平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣83,513元，及自民國112年11月20日起至返還前項土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣5,220元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者；不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴 訟法第255條第1項第3款、第256條定有明文。查本件原告原 起訴聲明：「被告應將原告所有高雄市岡山區嘉新段1005、 1005-1、1006、1006-1、1007、1007-1、1008地號土地（下 合稱系爭土地）上如附圖所示斜線部分之地上物拆除（地上 物之種類及所占用之面積以實測為準），將土地騰空返還原 告。」嗣追加及變更訴之聲明為：「㈠被告應將坐落系爭土 地上如高雄市政府地政局岡山地政事務所民國112年9月20日 岡土法字第484號測量成果圖（下稱附圖）所示編號Ａ1（面 積326.66平方公尺）、Ｂ（面積1.56平方公尺）、Ａ2（面積1 6.33 平方公尺）、Ａ3（面積84.47平方公尺）之地上物拆除 ，並將上開土地騰空返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（ 下同）318,096元，及自112年11月20日起至返還前項土地予 原告之日止，按月給付原告19,881元。」（下稱變更後聲明 ），核與前揭規定相符，應予准許。
二、次按耕地三七五減租條例第26條，所謂出租人與承租人間因 耕地租賃發生爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，係指 當事人間本於耕地租佃關係所發生之爭議案件而言。如原告
起訴時未主張租佃關係，而係以其他法律關係為請求之依據 時，即無該條之適用（司法院（78）廳民一字第778號研究 意見意旨、最高法院103年度台上字第1258號判決意旨參照 ）。查本件原告主張被告無權占用其所有系爭土地，而依民 法第767條規定請求被告拆除地上物並返還系爭土地，並非 基於耕地三七五減租條例之耕地租佃關係而對被告有所請求 ，依前揭實務見解，並無耕地三七五減租條例第26條之適用 ，且經本院調閱系爭土地之耕地三七五租約登記相關資料， 系爭土地之三七五租約之承租人亦非被告，形式觀之，本件 非因耕地租賃關係所發生之爭議案件，兩造自無庸先經調解 及調處程序後方得起訴。至被告抗辯其利用系爭土地係基於 耕地三七五租約，此應由法院於進行實質審理時審酌，否則 無異將因被告之抗辯理由反使原告於本件起訴是否具備程序 要件而處於不確定狀態，是本件原告起訴合乎程序要件，被 告辯稱本件迄未行經調解、調處程序，應於程序上駁回原告 之訴，不足為採，先予敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：系爭土地為原告所有，被告未經原告同意，在系 爭土地上如附圖所示暫編地號A3、A2、A1、B部分搭建地上 物，已影響原告對於土地之利用，而侵害原告之所有權，被 告自應將地上物拆除並返還土地予原告。又被告無權占用系 爭土地，依社會通念自受有相當於租金之利益，原告因此未 能利用系爭土地，亦受有損害，依民法第179條規定，原告 自得請求被告給付相當於租金之不當得利，爰依民法第767 條第1項前段、中段、第179條規定提起本訴等語，並聲明： 如變更後聲明。
二、被告則以：系爭土地均存在耕地三七五租約，該三七五租約 之承租人原為訴外人即被告岳父馮順天，惟訴外人即被告配 偶王馮麗惠自60幾年間受父親馮順天所託協助耕作系爭土地 ，並曾向農會登錄為幫農，後因馮順天年漸老邁，遂在取得 訴外人即系爭土地前任地主王陳畏之同意下，改由王馮麗惠 繼續承租並向地主繳租，果爾，耕地租佃關係當已變更，被 告配偶王馮麗惠乃為系爭土地之合法承租人甚明。而原告於 取得系爭土地前即於土地謄本上清楚知悉系爭土地均存在三 七五租約，且亦明知系爭土地為王馮麗惠依三七五租約承租 並占有使用，竟為規避耕地三七五減租條例第26條規定，而 刻意改對被告以民法侵權行為及所有物返還請求之法律關係 提起本訴，實則本件顯屬耕地三七五租約之租佃爭議，且系 爭土地上亦有優先購買權之問題存在，而租佃爭議事件，依 耕地三七五減租條例第26條規定，應於起訴前先經耕地租佃
委員會之調解、調處，此為法定之起訴要件，如未備此項要 件，法院不得逕為實體上之裁判，原告於起訴前既未向耕地 租佃委員會申請調解、調處，揆諸前揭說明，其起訴即不合 法定要件，且無從補正，應予駁回等語置辯，並聲明：㈠原 告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、本院之判斷
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。再按，當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟 法第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地 者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權 占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無 舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證 明之（最高法院85年台上字第1120號判決意旨參照）。 ㈡次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2 項定有明文。所謂『不自任耕作』，兼指轉租及將耕地借與他 人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更 用途者而言，如承租人以承租之耕地建築房屋或供其他非耕 作之使用，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效 力，承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部 ，不論其面積多寡，全部租約均屬無效；所謂無效，係當然 無效，並不待出租人主張，蓋耕地三七五減租條例為政府既 定之土地政策，屬強制規定，故耕地租約無效後，不因出租 人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於 原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其 效力。
㈢經查，原告主張系爭土地為原告所有，系爭土地上坐落如附 圖暫編地號A1、A2、A3、B所示被告所有之地上物等情，有 系爭土地登記謄本附卷可參(審訴卷第59頁至第71頁)，復經 本院會同岡山地政事務所人員至現場勘驗測量無誤，並製成 勘驗筆錄、照片及附圖在卷可稽（訴字卷第89頁至第101頁 ），且為被告所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告無權 占用系爭土地，而依民法第767條規定，請求被告將附圖所 示暫編地號A1、A2、A3、B之地上物拆除及返還占用土地等 節，為被告所否認，並抗辯其配偶王馮麗惠與系爭土地原所 有權人王陳畏間有耕地三七五租約等語。然查，系爭土地目
前有耕地三七五租約登記，而登記之承租人為馮芳瑞、馮晨 瑋及馮捷昇一節，業經高雄市岡山區公所函附暨相關資料在 卷可參（訴字卷第85頁、第183頁至第195頁），已與被告所 述未合，尚難遽採，況縱認被告所辯王馮麗惠與系爭土地之 原所有權人間有合意成立耕地三七五租約一情為真，然系爭 土地目前係由被告搭建廠房經營汽車修理廠使用，顯有不自 任耕作之情形，該耕地三七五租約亦屬當然無效，則被告抗 辯其依耕地三七五租約有合法占有使用系爭土地之權源，要 屬無據。從而，原告依民法第767條規定，請求被告將系爭 土地上如附圖所示暫編地號A1、A2、A3、B之地上物拆除， 並將占用之土地返還予原告，為有理由，應予准許。 ㈣末按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地者 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法 院61年台上字第1695號判決意旨參照）。是無權占有人顯係 無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損害，則 土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人 給付相當於租金之利益。又依土地法第105條準用第97條第1 項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年 息10%為限；所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地 所有人依法所申報之地價，土地法第148條、土地法施行法 第25條分別定有明文，是本件計算相當於租金之不當得利價 額，應以土地之申報地價為基準。至所謂年息10%為限，乃 指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用 基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事， 以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決參照）。 ㈤查原告主張被告無權占用系爭土地，並請求返還自111年7月2 0日(即原告登記為系爭土地所有權人之日）起至112年11月1 9日止，及自112年11月20日起之不當得利，即屬有據。至原 告雖主張應以系爭土地總面積計算不當得利等語，惟觀之系 爭土地現況照片（審訴卷第33頁、第31頁），被告並未架設 大門或門鎖將系爭土地圍起占用全部，原告仍得任意進出系 爭土地，除地上物所在位置之土地外，系爭土地其餘部分尚 非不得利用，原告就此亦未舉證證明，自僅能以地上物占用 系爭土地之面積計算不當得利。又岡山區嘉新段1005、1005 -1、1006地號土地自111年起之申報地價分別為1,760元、1, 760元、2,640元一節，有上開土地登記公務用謄本在卷可參 （審訴卷第59頁至第63頁），而上開土地坐落高雄市岡山區 ，臨近嘉新東路，距離岡山市區約2公里等節，有google街
景圖在卷可按（訴字卷第210-1頁），而被告占用上開土地 搭設廠房經營汽車維修廠，應可享有相當商業上利益，是本 院審酌上開土地坐落位置、工商業繁榮程度及生活機能完善 度，併考量被告無權占用系爭土地之使用情形等一切情狀， 認原告所受相當於租金之損害應以系爭土地之申報地價年息 6％計算為適當。準此，原告請求被告給付自111年7月20日起 至112年11月19日期間相當於租金之不當得利83,513元【計 算式：｛（1,760元/㎡×84.47㎡)+(1,760/㎡×16.33㎡)+(2,640/㎡ ×328.22㎡)｝×6%×16/12≒83,513元，元以下四捨五入）】，及 自112年11月20日起至返還上開土地予原告之日止，按月給 付原告5,220元之不當得利【計算式：｛（1,760元/㎡×84.47㎡ )+(1,760/㎡×16.33㎡)+(2,640/㎡×328.22㎡)｝×6%÷12≒5,220元 ，元以下四捨五入）】，均有理由，逾此範圍之請求，則屬 無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條 規定，求為判決如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許 ，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主 文。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日 民事第二庭 法 官 翁熒雪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 31 日 書記官 方柔尹