臺灣桃園地方法院民事判決
111年度重訴字第529號
原 告 鄭玉燁
訴訟代理人 陳鄭權律師
複 代 理人 周盈孜律師
被 告 鄭石郎
鄭柾治
訴訟代理人 張秀琴
被 告 鄭新剛
劉鄭桂芬
鄭淑琴
鄭桂燁
鄭憲鴻
鄭薇萍
鄭麗萍
鄭君萍
兼上列八人
共 同
訴訟代理人 鄭金玲
被 告 鄭寶林
鄭莉陵
鄭永宏
鄭紹彥 （應受送達處所不明）
賴茂峯
鄭秋蓮
訴訟代理人 鄭良羽
被 告 陳宛鈺
鄭張甘妹
受 告知人 溫思德
溫福河
溫福興
温仕源
温詩婷
溫福榜
溫福光
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年11月20日
辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示土地及建物，各應予變價分割，所得 價金各按如附表一「土地持分」、「建物持分」所示應有部 分比例分配。
二、訴訟費用由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例 負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但訴訟標 的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事 人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文 。本件原告起訴時原列鄭石郎、鄭柾治、鄭新剛、鄭金玲、 劉鄭桂芬、鄭淑琴、鄭桂燁、鄭憲鴻、鄭寶林、鄭莉陵、鄭 薇萍、鄭麗萍、鄭君萍、鄭永宏、鄭紹彥、賴茂峯、鄭秋蓮 為被告，嗣因查得附表所示建物共有人尚漏列陳宛鈺、鄭張 甘妹，遂具狀追加陳宛鈺、鄭張甘妹為被告（見本院卷卷二 第14頁），並聲明：兩造共有如附表所示之不動產應准予變 價分割，變將價金依附表所示比例分配與原告及被告。經核 上開被告追加部分，乃因本件為共有物分割之訴，核屬固有 必要共同訴訟，對於共有人必須合一確定，揆諸前揭規定， 應予准許。
二、被告鄭憲鴻、鄭紹彥、賴茂峯、陳宛鈺、鄭張甘妹均經合法 通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所 列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告主張：附表一所示7筆（下稱系爭土地，分開稱呼時分 別簡稱為吉祥段212地號、553地號、568地號、572地號、57 4地號、577地號、579地號）土地及1筆建物（下稱系爭建物 ，與系爭土地合稱系爭不動產）為兩造所共有，各共有人就
系爭不動產之持分如附表一所示，並訂有三七五租約。若採 原物分割，因部分土地面積甚為狹小，不利於機械耕作，且 建物老舊。為促進系爭土地有效利用，原告爰依民法第824 條第2項第2款規定，請求將系爭不動產予以變價分割，並聲 明：如前開變更後聲明所示。
二、被告鄭石郎、鄭柾治、鄭寶林、鄭莉陵、鄭永宏、鄭紹彥、 鄭秋蓮（下稱被告鄭石郎等7人）則以：桃園市○○區○○段000 ○000○000○000○000地號土地及桃園市○○區○○段000地號土地 已與訂有三七五租約之佃農於110年12月8日達成調解，調解 內容約定「地主將耕地面積58841.7平方公尺×13％由572地號 土地內，移轉7649.4平方公尺與佃農為補償，終止租約…」 （下稱系爭調解內容），因佃農對於上開6筆土地也有權利 ，應考量其等意願，將上開6筆土地依附圖所示之分割方法 予以合併分割，各共有人取得如附表二所示之持分明細。若 非為合併分割，則佃農會分別取得上開6筆土地之13％（吉祥 段212號雖非相同地段，仍可協議分配）。又附圖所示編號8 為通往青田段574號建地之既成道路，因地下埋有自來水大 管，不宜移動，且為桃園市政府所養護之柏油道路，故同意 就編號8通過青田段553、572、579地號土地部分維持共有， 如原告不同意維持共有，則應負擔變更道路路線之費用。不 同意原告主張之變價分割方案，變價方式應為最後手段等語 。
三、被告鄭新剛、鄭金玲、劉鄭桂芬、鄭淑琴、鄭桂燁、鄭憲鴻 、鄭薇萍、鄭麗萍、鄭君萍則以：同意原告提出之變價分割 方案，如採原物分割方式將造成分割後取得之房屋、土地面 積狹小，不利於利用等語。
四、被告賴茂峯、陳宛鈺、鄭張甘妹未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀作任何聲明或陳述。
五、本院之判斷：
（一）原告就系爭土地請求法院裁判分割，為有理由：按各共有 人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物 之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此 限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之 方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，為適當 分配。民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項前 段分別定有明文。經查：原告主張系爭土地之共有人及應 有部分如附表一「持分」欄所示，且就系爭土地並無不得 分割之約定，又無因物之使用目的有不能分割之情事，共 有人間復無法達成分割協議等情，業據其提出系爭土地登 記第一類謄本為證，復為到場被告所不爭，應堪信為真實
。則原告依前開規定，請求裁判分割系爭土地為適當分配 ，應屬有據。
（二）被告鄭石郎等7人主張之合併分割方案不可採： 按「共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應 有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同 意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割 為不適當者，仍分別分割之」，民法第824條第6項定有明 文。經查，吉祥段212地號、553地號、568地號、579地號 與572地號、574地號及578地號的共有人不同，被告鄭石 郎等7人主張之分割方法將系爭土地合併分割，然依地籍 測量實施規則第244條第1項規定，吉祥段212號與系爭土 地中之其他宗土地不在同一地段、574地號之使用性質與 其他宗土地不同，故該2筆土地無法與其他土地辦理合併 分割，此有桃園市楊梅地政事務所112年2月13日楊地測字 第1120001372號函（本院卷一第245至247頁）在卷可參， 且被告鄭石郎等7人就吉祥段212地號、553地號、568地號 、572地號、574地號、579地號之應有部分總和都是13/32 （按：「一半以上」應為16/32以上），就578地號之應有 部分總和為1/8，應有部分之總和均未過半，被告鄭石郎 等7人主張同意系爭土地原物合併分割的「人數已過半」 ，除與法律規定是「應有部分過半」而非「共有人人數過 半」不符外，被告鄭石郎等7人計算人數時將並非系爭土 地共有人的三七五租約承租人（佃農）即受告知人溫思德 、溫福河、溫福興、温仕源、温詩婷、溫福榜、溫福光等 7人（下簡稱溫思德等7人）一起計算在人數內，自與上揭 規定合併分割之要件不符，與法不合，並非可採。而被告 鄭石郎等7人雖據系爭調解內容將系爭土地面積13％之土地 、並於572地號內劃出7649.4平方公尺之所有權劃分予溫 思德等7人，系爭調解內容（即原證5，本院卷一第100至1 05頁）雖如被告鄭石郎等7人所述，然該調解之當事人中 ，並無同屬地主（出租人）的被告鄭石郎、被告鄭紹彥（ 此2人均在「被告鄭石郎等7人」中，且均為572地號之共 有人）在內，承租人（佃農）一方亦未包含溫思德、温仕 源在內，系爭調解內容對於該等未參與調解之人自然不生 效力，無法產生將系爭土地上三七五租約完全消滅之效果 ，被告鄭石郎等7人主張之分割方案將溫思德等7人全部都 分配到572地號之部分土地亦系爭調解內容不符，即便事 後溫思德等7人均出具同意書同意被告鄭石郎等7人的分割 方案，亦不能認溫思德等7人均與系爭土地的所有共有人 達成「取得部分土地所有權、終止系爭土地上全部三七五
租約」的協議，被告鄭石郎等7人將之作為分割方案之依 據，自無可採。
（三）系爭土地應以分別變價分割之方式為適當： 再按分割方法得以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人。民法第824 條第2 項第1 款及第2 款定有明文。又裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共 有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質 、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為 公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定 之拘束。經查：
1、系爭土地使用分區為特定農業區、除574地號使用地類別 為甲種建築用地外、其餘使用地類別均為農牧用地，共有 人大部分重疊但並不完全相同，各筆共有人多達11至18人 ，系爭土地均登記有耕地三七五租約，就現狀而言，系爭 土地之地勢平坦，現狀大部分作為耕地使用，坐落有十數 個未保存登記的建物，大約分成兩群，除少部分為鐵網、 鐵皮或木造搭建的簡易建築或涼亭外，大部分為類似傳統 三合院、三角屋頂的磚造建築，有的建物存放垃圾、有的 屋頂、磚牆破敗、內外長有雜草而系爭建物即為其中一組 三合院，屋頂屋頂、門窗殘破，只有一部分經人加裝鐵門 後有在使用（即本院卷二第26頁編號6照片，溫思德在本 院履勘時表示為其所使用）等情，經本院履勘現況，並有 現場照片及複丈成果圖，此有系爭土地登記第一類謄本、 私有耕地三七五租約附表等資料附卷可稽（本院卷一第14 1至207頁、本院卷二第24至38、447至453頁）。可見系爭 建物應非任一共有人所實際使用，兩造亦未有人表示過欲 以原物分割方式分割系爭建物、亦無表示欲單獨取得系爭 建物所有權，故系爭建物應以變價分割為妥。
2、就系爭土地部分，主張變價分割的共有人即原告、被告鄭 新剛、鄭金玲、劉鄭桂芬、鄭淑琴、鄭桂燁、鄭憲鴻、鄭 薇萍、鄭麗萍、鄭君萍在吉祥段212地號、553地號、568 地號、572地號、574地號、579地號之應有部分合計均為9 /16、於578地號之應有部分合計為7/8，均已過半，且系 爭土地共有人眾多、各宗土地共有人、應有部分均不同， 若合併分割，則涉及上揭法令限制，若單獨分割，又會使 土地過於細分不利使用，且其上均存有耕地三七五租約， 則若將系爭土地予以細分，則該租約關係將散存於各細分
土地上，耕地三七五租約之法律關係將趨於繁雜，亦不利 於土地之利用，造成日後使用困難，且價值將有相當之減 損，無法充分發揮其經濟上之效用及價值，堪認系爭土地 若依原物分配，顯有困難。惟若予以變價分割，第三人及 各共有人（包含欲取得土地的被告鄭石郎等7人）皆可應 買整筆土地，經良性公平競價之結果，各共有人能分配之 金額增加，反較有利各共有人。因此，系爭土地雖有耕地 三七五租約存在，惟承租人（佃農）仍得依原耕地三七五 租約約定及相關法律規定行使權利，不影響本件分割之方 法。準此，本院斟酌各共有人之意願、系爭土地之客觀情 狀、經濟價值等一切情狀，認系爭土地如變價分割，方能 兼顧各共有人之利益，且拍賣所得價金依共有人原應有部 分比例分配，對各共有人亦無任何不利益，自宜以變價分 割為宜。
3、關於系爭不動產應採合併變價或分別變價部分，系爭不動 產中吉祥段212地號與其他地號土地均不相連；系爭土地 中面積最大的為572號土地，達37214.75平方公尺），若 將之與其他土地合併變價，勢必因面積過大、標的過多， 使得價金過高而不利變價，亦不利共有人選擇特定土地或 建物主張優先承買權；除上揭部分，系爭不動產中共有人 全部相同的「553地號、568地號、579地號土地」均不相 連，亦無合併拍賣之必要，而其他共有人不同的土地若予 合併變價，則價金如何分配必生無謂之爭議，故認本件各 宗不動產均以分別變價為宜。
4、另民法第824條第7項已明訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權，故若兩造共有人認有繼續持有系爭土地地所有權之必要，仍得於變價分配之執行程序時，依相同條件行使優先承買之權利，附此敘明。六、從而，原告依民法分割共有物之規定，請求就兩造共有之系 爭不動產裁判分割，於法並無不合，本院審酌系爭不動產之 使用現狀、兩造所提方案、各共有人之意願並兼顧兩造利益 ，認以主文第一項所示之分割方法為可採。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之 訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，又分割共有物之訴， 乃形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質 上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，爰審酌兩造各自因本件 分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用應參考系爭不動 產之面積、公告現值（土地）、課稅現值（建物），應由兩 造按如附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例分擔，始為 公平，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，核於判決結果不生影響，爰不一一予以論駁， 併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 113 年 1 月 19 日 民事第三庭 法 官 洪瑋嬬
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 19 日 書記官 謝喬安