臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第2606號
原 告 顏彬峯
楊金蘭
蔡燿鴻
張永煌
孫惠勤
楊鳳麟
廖美惠
楊育嘉
楊懿潔
楊逸楓
共 同
訴訟代理人 陳郁仁律師
被 告 林建宏
林建成
林逢榮
共 同
訴訟代理人 呂宗達律師
吳定宇律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國112年12月21日辯
論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告林逢榮應分別給付如附表三所示之金額及利息予如附表 三所示之原告。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告林逢榮負擔100分之6，餘由原告負擔。四、本判決第一項被告林逢榮應給付如附表三所示各原告部分得 假執行，但被告林逢榮如以如附表三所示之擔保金額為各原 告預供擔保，得各免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告方面：
㈠緣兩造均為坐落於桃園市○○區○○段0000地號土地(下稱系爭土 地)上、門牌號碼為桃園市○○區○○路○段0000號慕翰大樓(下 稱系爭大樓)之區分所權人(詳細區分所有權情形，如附表二 所示)，對於該大樓樓頂平台處(以下簡稱樓頂平台處)、地 下2樓、1樓停車場出入通道之應有部分比例詳如附表二所示 。而被告林建宏、林建成二人自民國98年起，即將系爭大樓 樓頂平台處出租給電信業者架設基地台及出租給第四台業者 ，迄至100年6月26日，經系爭大樓區分所有權人以多數決同 意之方式(下稱系爭區權會、系爭協議、決議)，同意由被告 林建宏、林建成將樓頂平台處出租給中華電信股份有限公司 、臺灣大哥大股份有限公司、遠傳電信股份有限公司、亞太 電信股份有限公司、臺灣之星電信股份有限公司、優比納網 路股份有限公司，並按月向上開電信業者各收取新臺幣(下 同)2萬6,500元及向優比納網路股份有公司收取4,000元之租 金(即每月租金總額為13萬6,500元)，迄至111年10月底，因 電信業者及網路業者係違規使用樓頂平台處，故已終止租用 。被告林建宏、林建成主張其等係依系爭區權會所達成之系 爭協議為之，顯見被告林建宏、林建成二人係依民法第820 條規定決定系爭大樓關於「樓頂平台處」之管理方法並為出 租之行為，然此並無礙原告得本於共有人之地位，請求依應 有部分比例享有該出租行為所獲取收益之權利。是以，原告 即應受上開租金之分配，故請求被告林建宏、林建成就原告 起訴前五年（算至111年10月止，共計59個月)、每月以6萬 元計算所收取之租金(6萬元×59=354萬元)，應按原告等人應 有部分比例(14分之1)加以分配，而各給付給原告25萬2,857 元(354萬元/14，詳如附表一所示)。
㈡又系爭大樓區分所有權人於系爭區權會中亦以系爭協議之方 式，同意由被告林逢榮自105年8、9月間將1樓汽車出入通道 出租給第三人李惠娟夫妻經營麵攤，並按月向李惠娟夫妻收
取租金1萬元，迄至111年10月1日李惠娟夫妻遷離前往他處 擺攤而停止收取租金。原告等人仍得依共有關係請求起訴前 五年(算至111年9月，共計58個月）被告林逢榮每月收取之 租金1萬元（共計58萬元)，應按原告等人應有部分之比例(1 /14分)予以分配，而各給付原告4萬1,429元(58萬元/14，詳 如附表一所示)。
㈢另系爭大樓地下2樓本作為該大樓住戶停車場使用，部分原告 及被告與如附表二所示之訴外人對之各有權利(應有部分比 例詳如附表二所示)，然被告林逢榮竟趁機械車位設施尚未 啟用且區分所有權人尚未入住之際，自86年1月起，迄112年 12月17日止，將地下2樓據為己有，作為其廚具系統櫃加工 廠使用，並堆置廚具系統櫃之原料、成品及半成品，其間鈞 院並有於112年11月6日赴現場履勘，四處均可見堆放大量廚 具板件，被告林逢榮因此應獲有每月2萬元之利益，如系爭 地下2樓之共有人(即如附表三所示之原告楊金蘭、蔡燿鴻、 張永煌、孫惠勤、楊育嘉、楊懿潔、楊逸楓等人，下稱如附 表三所示之原告)，自得依民法不當得利法律關係，請求被 告林逢榮給付原告起訴前5年(共計60個月)之不當得利。又 系爭大樓地下室二樓所坐落之系爭土地，基地總面積為311. 51平方公尺，於106年之公告地價應為3萬2,615元/每平方公 尺，申報地價為812萬7,919元(32,615×0.8×311.51≒8,127,9 19元），而系爭地下2樓雖無申報地價可直接參考，然單以 系爭基地申報地價年息10％加以計算，該租金上限即為6萬7, 733元，是考量該該大樓之面積為221.27平方公尺，位於商 業區內，周遭商店林立，生活機能完足，交通便利，縱以年 息5％計算，其金額亦高於2萬元，是原告以2萬元做為系爭大 樓地下2樓全部遭被告林逢榮無權占用之相當於不得當得利 之每月租金，即屬合理。是以該2萬元計算5年之不當得利總 額應為120萬元(2萬元×12×5)，被告林逢榮應依原告應有部 分比例(如附表二所示)加以計算後返還如附表三所示之原告 (原告請求給付情形如附表一所示)。
㈣再被告林建宏、林建成辯稱於系爭區權會議中，已達成以樓 頂平台處及1樓汽車出入通道出租他人並以租金做為系爭大 樓公共基金之協議，此屬民法第818條除【契約】另有約定 外之情況，故因此取得之租金即屬供系爭大樓使用之公共基 金，原告不得再請求被告林建宏、林建成依應有部分比例分 配租金利益云云。惟系爭區權會議紀錄至多僅能證明被告林 建宏、林建成之管理行為符合民法820條多數決之比例，並 無法證明兩造間因此成立民法第820條所規定「除契約另有 約定」之共有物分管契約，且當時原告楊金蘭、蔡燿鴻、廖
美惠及被告林逢榮於會議召開之時，尚非系爭大樓之區分所 有權人，可認原告並無法與被告等人間成立該分管契約。又 依被告所提出系爭區權會會議紀錄，於當日有達成決議事項 部分，僅記載收入置入公積金，亦即僅決議該收入可支用之 用途，並未決議應由何人保管，更遑論系爭大樓於111年間 已成立管理委員會，由該管理委員會負責執行區分所有權人 會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，衡情，已無由被告 林建宏、林建成等人繼續保管公基金之道理。至被告雖又辯 稱已將租金收益用於支付系爭大樓之各項公共支出上，然此 有利於被告林建宏、林建成之事實，應由被告林建宏、林建 成負舉證之責，然被告林建宏、林建成迄今仍未提出，難認 被告林建宏、林建成確有其所謂墊付公共支出之情事。 ㈤另被告林逢榮固主張其占用地下2樓之範圍僅如桃園市八德地 政事務所112年9月21日測法字第9400號複丈成果圖編號Ａ、Ｂ 、Ｃ所示（占用面積共7.62平方公尺，以下稱該複丈成果圖 為附圖)，惟該地下2樓出入1樓大廳處曾遭林逢榮加裝鐵門 並上鎖，此亦經被告林逢榮於另案偵查中供稱明確，被告林 逢榮顯以此方式排除其他區分所有權人進入，且於該地下2 樓全部區域堆放物品，其他共有人難以使用，故應認被告林 逢榮所占用範圍為地下2樓全部。
㈥並聲明：被告應分別給付如附表一所示之金額予原告，並各 自起訴繕狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告部分：
㈠系爭大樓區分所有權人全體於系爭區權會上，已共同決議同 意由被告林建宏、林建成將系爭大樓12樓房屋及樓頂平台處 出租予電信業者，並交由電信業者在樓頂平台處上方架設基 地台相關設備，此亦為原告所不爭執。而系爭區權會上並決 議因出租所得租金40％充作系爭大樓之公共基金，餘60％部分 則由被告林建宏、林建成收取。故被告林建宏、林建成並無 無權占有上開區域之情形，且原告亦不得再依共有關係請求 分配租金。另於系爭區權會上亦有達成同意將1樓停車場出 入通道加以出租之決議，並藉此收取租金作為系爭大樓公共 基金之一部。至被告林逢榮雖先將該部分出租他人經營加水 站，後再租由訴外人李惠娟經營麵店，然均合於該決議之意 旨及授權，原告對此部分確經決議部分，亦不為爭執，故亦 難認此區域為被告林逢榮所無權占有。是系爭區權會所達成 之決議，應屬民法第820條所規定「除契約另有約定外」之 情況，故不論是樓頂平台處或1樓停車場出入通道部分所得 之租金，均應歸屬於系爭大樓之公共基金，原告無權請求分
配。
㈡另原告廖美惠、楊金蘭、蔡燿鴻雖於系爭區權會召開之後始 成為系爭大樓區分所有權人，然系爭大樓之樓頂平台處及1 樓停車場出入通道於系爭決議後即有出租予業者設置基地台 及加水站，參諸原告起訴時所附原證一照片，應認自系爭大 樓外觀即可輕易察覺樓頂平台處及1樓停車場出入通道分別 有設置基地台及供他人營業使用，且渠等及其他原告亦未曾 繳納過系爭大樓之管理費，則應認渠等對於系爭大樓有「藉 由出租樓頂平台處、1樓停車場出入通道」等獲取收入一事 應可得而知，其等亦應同受系爭區權會決議之拘束，而不得 另依共有關係主張分配租金。
㈢又被告林逢榮雖有使用系爭大樓地下2樓空間，惟其使用範圍 僅為附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分（面積為7.62平方公尺 ），而該空間屬地下室，又因機械停車位故障多年而僅得由 樓梯步行抵達，使用上極為不便，難認適於經濟用途，占用 所得利益非高，且被告林逢榮已於112年12月10日將地下2樓 空間完全清理完畢。故縱認被告林逢榮有不當得利之情事， 其數額應以系爭大樓所坐落之系爭土地之申報地價年息3％及 依系爭大樓樓層數（共計14樓）及共有人應有部分比例相除 後計算被告林逢榮所受相當於租金之利益，方為妥適。再被 告林逢榮係因該大樓地下室曾遭小偷，始經系爭大樓區分所 有權人同意後，協助看管地下2樓空間，並加裝鐵門及將升 降梯封住，但如有系爭大樓區分所有權人或台電、消防人員 欲進入系爭大樓地下室，被告林逢榮均會配合開啟鐵門，足 認被告林逢榮並無排除其他區分所有權人進入而占用地下2 樓全部之意。
㈣並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣 告假執行。
三、不爭執事項：
㈠系爭大樓確坐落於系爭土地上，而該大樓於系爭區權會召開 時、本案起訴時各區分所有權人名單、應有部分比例及各區 分所有權人對系爭大樓樓頂平台處、1樓停車場車道出入口 前方空地、地下2樓之應有部分比例等均如附表二所示，並 有該土地、建物登記謄本附本院卷一第117頁至第143頁、第 161頁至第179頁可參。
㈡系爭大樓於100年6月26日所召開之區分所有權人會議上，1樓 至12樓及地下1樓之全體區分所有權人，確有出席或委託他 人代為出席，或由共有人代表出席系爭區權會，出席人員即 如附表二所示，並有如被證一之會議紀錄及列席單位及人員 附冊等資料附本院卷一第155頁至第157頁可參。
㈢原告上開所主張系爭大樓樓頂平台處及1樓停車場車道出入口 前方出租給他人所取得之租金收益數額，為被告所不爭執。四、本院之判斷，參酌兩造之陳述，可知本案之爭點厥為：㈠系 爭區權會所達成協議之效力？達成協議之內容？原告是否可 基於系爭大樓樓頂平台處及1樓停車場車道出入口處共有人 之地位，請求被告林建宏、林建成給付上開區域已收之租金 ？可請求之數額為何？㈡被告林逢榮是否有無權占用系爭大 樓地下2樓？占用之範圍？原告是否可依無權占用、不當得 利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利？得請 求給付之數額為何？茲分述如下：
㈠系爭區權會所達成協議之效力？達成協議之內容？原告是否 可基於系爭大樓樓頂平台處及1樓停車場車道出入口處共有 人之地位，請求被告林建宏、林建成給付上開區域已收之租 金？可請求之數額為何？
⒈按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平 者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定 之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲 請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有 故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連 帶負賠償責任」，民法第820條第1至4項定有明文。是依上 開法條意旨，就共有物之管理方式，即有共有人全體所成立 之分管約定（即一般所稱分管契約）、多數共有人所成立之 分管決定、法院所為分管裁定。而所謂分管契約乃共有人全 體就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規 定，應由共有人全體共同協議訂定之。再為符合契約自治、 意思自主原則，並符合共有人以成立分管契約管理共有物之 期待，不致使財產權或其交易陷於不安之地位，是不論就分 管契約之終止（在未定分管契約期限時）、分管契約內容異 動等均屬共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意， 始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約或多數共有 人可自行變更分管契約內容。意即關於共有物之管理，本於 私法自治原則，以共有人全體合意所為約定為優先。如已有 管理約定，不論其內容為何，各共有人應受拘束，不得再依 民法第820條第1項之規定以分管決定另定其管理，亦不得依 民法第820條第1項但書之規定，聲請法院裁定變更之。又全 體共有人成立分管契約後，縱共有人將其應有部分讓與第三 人，或由共有人之繼承人繼承該應有部分權利，該分管契約 對於受讓人或繼承人仍繼續存在，不因共有人讓與共有物應
有部分或共有人死亡，而使該分管契約生終止之效。至已成 立之分管決定，如部分共有人認有不公，則應請求法院再為 裁定或由全體共有人重為決定。
⒉是查，兩造並不爭執出席系爭區權會之人，乃系爭區權會召 開時之系爭大樓1樓至12樓、地下1樓之區分所有權人全部， 已如前開不爭執事項所示(即原告廖美惠、楊金蘭、蔡燿鴻 於當時尚非區權人、共有人)，但系爭大樓地下2樓之共有人 即訴外人鈿洲金屬股份有限公司、李應承、蘇怡中等人並未 出席，而地下2樓之所有權人全體對於系爭大樓樓頂平台處 及1樓停車場車道出入口處之共有部分，亦有應有部分1/14 之權利(參院卷一第175頁之建物登記謄本)，故關於系爭大 樓樓頂平台處、1樓停車場車道出入口處與地下2樓之共有人 並未全部出席，是無法認系爭區權會所成立之任何協議，有 取得全部共有人之同意，故被告辯稱該次區權會所成立之協 議具有民法第820條第1項所稱契約(即俗稱分管契約)之效力 ，即有所誤。然縱未經全體共有人全體出席該區權會，但依 已出席之人數及應有部分比例，可認該次區權會所成立之協 議，至少已成立民法第820條第1項之分管決定，故如各共有 人認該分管決定顯失公平，應依民法第820條第2項之規定， 請求法院以裁定(即分管裁定)變更之，在變更前，該分管決 定即應拘束分管決定成立時之全體共有人及日後受讓共有人 應有部分之人。準此，縱系爭區權會之協議達成時，原告楊 金蘭、蔡燿鴻、廖美惠三人，尚未取得系爭大樓之區分所有 權，而非共有人，但該分管決定之效力仍及於該等原告，該 等原告不得以此主張不受該分管決定之拘束。
⒊又因系爭大樓樓頂平台及1樓停車場車道出入口處，屬系爭大 樓之共有部分，而就該等共有部分亦得以系爭大樓之區分所 有權人會議依公寓大廈管理條例(下稱管理條例)第31條之規 定「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區 分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席， 以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所 有權3/4以上之同意行之」，達成區分所有權人會議決議。 而系爭區權會所成立之協議，確有符合上開31條之規定，故 亦可認屬依該規定所成立之決議，則不論是該區權會決議成 立時之全體區分所有權人，抑或日後始繼受該區分所有權人 權利者，亦應同受拘束，直至區分所有權人再次以區分所有 權人會議決議變更此決議時為止。是就此而言，縱系爭區權 會之協議達成時，原告楊金蘭、蔡燿鴻、廖美惠三人，尚未 取得系爭大樓之區分所有權，而非共有人，但該區權會決議 之效力仍及於該等原告，該等原告仍不得以此主張不受該區
權會決議之拘束。
⒋又參以被告所提出系爭區權會紀錄之被證一，其中第一份為 詳細紀錄(本院卷一第155頁)，第二份為簡略版本，就此， 出席當日區權會之區權人即共有人林建文，已到庭證稱該紀 錄為其所製作，且第一份乃當日開會之詳細紀錄，但因未提 及承租之電信業者之名稱，故應電信業者之要求，於日後系 爭大樓自治會成立後才又補做第二份之簡略紀錄等語明確( 節錄，參本院卷一第381頁)，是於本案中即應以第一份紀錄 之內容做為該區權會實際決議之內容，合先敘明。 ⑴是查，參以該第一份紀錄，可知第一案為「設立基地台在大 樓的12樓，其收入的40％置入公基金，另60％做為12樓屋主之 租金，其中包含稅金需屋主自行處理。頂樓（公設）因基地 台施工而需要維護情形，則由公基金來進行處理」，是可知 關於電信業者承租並設立基地台之主要之處，實為系爭大樓 之12樓(區分所有權人即為被告林建成、林建宏)，至於大樓 頂處僅係因基地台之維護而需要併為使用之處，而非基地台 主要設置之處，且參以原告就此部分所提出之照片(參本院 卷一第33頁至第35頁），樓頂平台處因此經占用之處，亦非 全部，故關於與電信業者之聯繫及訂立租賃契約，始由被告 林建宏、林建成負責處理，並於當日區權會中達成該出租電 信業者之租金收益之60％由12樓屋主收取，其餘40％始做為系 爭大樓之公基金。從而，關於電信業者所交付之每月租金， 僅其中40％與全體區分所有權人及系爭大樓有關，且已經區 權會決議做為該大樓之公共基金。
⑵再系爭第一份會議紀錄另於第二案中記載「加水站所占用車 道部分先暫時保留，其收入全部置入公基金，日後有其他需 求（如建置車道）再行召開住戶大會討論」，而原告亦不爭 執該案內容即為被告林逢榮將1樓停車場車道出入口出租給 李慧娟夫婦經營麵店之依據，是可認林逢榮就此取得之租金 應全部歸入系爭大樓之公共基金中。
⑶上開樓頂平台處與1樓停車場車道出入口處因出租所取得而應 依上開分管決定即區權會決議置入系爭大樓公用基金部分， 即應屬管理條例第18條第1項第4款之其他收入，並應依同條 第3項之規定，由管理負責人或管理委員會負責管理，且依 同法第19條之規定「區分所有權人對於公共基金之權利隨區 分所有權之移轉而移轉，不得因個人事由而為讓與、扣押、 抵銷或設定負擔」，意即區分所有權人對於該公用基金而言 ，雖具有權利，但僅係要求該公用基金應用於大樓之公用事 務上而已。因按公共基金之用途在於支付公寓大廈共有部分 、約定共用部分之修繕、管理、維護費用以及共用部分及其
相關設施之拆除、重大修繕或改良費用，為求專款專用之原 則，並非可為各區分所有權人可單獨請求、使用及處分之權 利。故原告雖為系爭大樓之區分所有權人，亦對於該租金轉 為公用基金部分具有權利，然並不得以共有人或區權人之地 位，請求分配該公用基金。故原告就此部分，分別請求被告 林建宏、林建成及林逢榮各為給付如附表一所示之租金，即 無理由，應予駁回。
㈡被告林逢榮是否有無權占用系爭大樓地下2樓？占用之範圍？ 原告是否可依無權占用、不當得利之法律關係，請求被告給 付相當於租金之不當得利？
⒈又按為訴訟標的之權利，非數人共同不得行使者，固須數人 共同起訴，原告之適格，始無欠缺。惟按各共有人對於第三 人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有 物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定 有明文，基此規定，所謂本於所有權之請求權，係指民法第 767條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪 共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨 提起，惟依民法第821條但書之規定，應求為命被告向共有 人全體返還共有物之判決而已。至債權的請求權，固不在民 法第821條規定之列，惟如應以金錢賠償損害時，其請求權 為可分債權，各共有人僅得按其應有部份，請求賠償，即使 應以回復原狀之方法賠償損害，而其給付不可分者，依民法 第293條第1項之規定，各共有人亦得為共有人全體請求向其 全體為給付，故以債權的請求權為訴訟標的之訴訟，無論給 付是否可分，各共有人均得單獨提起，以上係就與第三人之 關係言之，若共有人之一，逾越其應有部份，行使所有權時 ，他共有人得對之行使物權的或債權的請求權，並得單獨對 之提起此項請求權為標的之訴，尤不待言（司法院院字第19 50號解釋可資參照）。是查，如附表三所示之原告主張被告 林逢榮無權占用系爭大樓地下2樓全部，請求被告林逢榮給 付相當於租金之不當得利，該等原告乃地下2樓之共有人， 已如上述，而該等原告之不當得利請求權復係可分債權，且 係以金錢賠償損害之債權請求，本不在民法第821條規定限 制之列內，是上開原告確得分別單獨向被告林逢榮請求給付 不當得利，先予敘明。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。民法第767條第1 項前段暨中段定有明文。經查，系爭大樓地下2樓既屬性質 上不許分割獨立為單獨所有權客體之分別共有部分，是區分
所有權人即共有人之一人或數人，除經全體共有人同意外， 自不得任意占用共有物特定部分使用收益，否則對於他共有 人仍屬無權占有。次按當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而 以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，所有 權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度 台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上第11 64號判決意旨參照）。
⒊又查，被告林逢榮非系爭大樓地下2樓之區分所有權人(詳細 共有人名單如附表二所示)，其本不得占有使用系爭大樓地 下2樓部分，縱認其子即被告林建宏、林建成及訴外人林建 文、林建安確為地下2樓之分別共有人之一，其應已得其子 之同意而使用地下2樓，然除此之外，其並未得其他共有人 之同意，自不得使用地下2樓之特定甚至全部區域，並無合 法占用地下2樓之權源。被告林逢榮復亦已於本院到場實施 勘驗時自承如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示之區域，為其占有使用並放 置其所經營廚具行之木板等物，至於現場所見之工作桌，則 不知為何人所留置，其即借來做為釘裝廚具所用等語(參本 院卷一第480頁、第481頁)，惟參以本院於勘驗當日所拍攝 如院卷一第487頁至第513頁之照片，可知現場除了如附表所 示Ａ、Ｂ、Ｃ所示區域及工作桌所在區域遭被告林逢榮占用外 ，其他大部分之空間，亦堆滿木板、抽屜、層板等各式與廚 具或系統櫃相關之物件，且被告林逢榮既自承於地下2樓使 用工作桌釘裝裝廚具，則應認系爭地下2樓全部已遭被告林 逢榮無權占用，做為其組裝廚具、存放廚具板材之處，意即 非僅有如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示區域及工作桌所在區域遭被告林 逢榮無權占用，而係地下2樓全部均遭無權占有，故該部分 被告林逢榮所辯不足採信。
⒋按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不 當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為 要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非 以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得 相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上 字第1695號判例要旨參照）。又占有他人之物，因影響他人 對該物之使用收益，自係侵害他人所有權之利益歸屬。而占 有人因對占有物有事實上之管領力，故占有本身於法律上縱 不認為係權利，然亦可被認為係一種利益，故占有人因占有
他人之物，當然可認為其已獲取占有之利益，至於占有人實 際上從事何用途，則均非所問。經查，被告林逢榮既有無權 占用系爭大樓地下2樓全部區域之情事，則如附表三所示之 部分原告，依民法第179條規定，請求被告林逢榮就無權占 用部分，給付起訴前5年相當於租金之不當得利，核屬有據 。
⒌再建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規 定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土 地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又 法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地 法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所 有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公 告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報 者，則應以公告地價為其申報之地價。另基地租金之數額， 除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業 繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項， 以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院6 8年度臺上字第3071號判例意旨參照）。又如附表三所示請 求被告林逢榮付不當得利之原告，為地下2樓之分別共有人 ，其等對地下2樓之應有部分比例詳如附表二、附表三所示 ，均如前述，是應認該等原告得依其每人應有部分比例，請 求被告林逢榮返還占用地下2樓之不當得利。再依此比例計 算各區分所有權人對於系爭樓頂平台之權利比例，已屬最精 確、細緻之方式，並隱含以地下2樓全體共有人對地下2樓權 利平均計算之精神，故若重複再以區分所有權人總戶數或系 爭大廈總樓層樓加以計算不當得利，即難達公平，況以此比 例計算亦符合前開民法、公寓大廈管理條例之規定，是被告 林逢榮自不得主張依此比例計算後，再除以系爭大廈之總戶 數或總樓層數，因此舉將有重複計算並稀釋請求之原告權利 之情形，是被告林逢榮此部分所辯，即有所誤，無足可採。 ⒍又系爭地下2樓原係規劃為防空避難室兼停車場使用，但因該 停車場車道之出入口損壞，無法進出車輛，僅能以大樓安全 梯步行加以進出，其利用價值及使用利益均不高，再斟酌地 下2樓遭被告林逢榮無權占用之情形，多係放置無用、幾近 於廢棄物之廚具板材及相關器具，且於本院至現場勘驗後至 言詞辯論終結前，被告林逢榮已將現場堆置之物均清理完畢 ，是本院爰審酌系爭大廈之坐落位置、近鄰地區建物利用情 形、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等 情，並考量上開情事，認被告林逢榮所受相當於租金之利益 以系爭土地111年申報地價年息3％計算為適當。
⒎再查，系爭地下2樓之總面積為221.27平方公尺，系爭土地11 1年申報地價為每平方公尺2萬5,041元，故如附表三所示之 原告自得依此及應有部分比例加以計算請求被告林逢榮分別 給付5年之不當得利之數額(該部分原告各得請求之數額如附 表三所示)，及自起訴狀繕本送達翌日即112年1月4日（見本 院卷一77頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均有 理由。
五、綜上所述，如附表三所示之原告依民法第179條之規定，請 求被告林逢榮應給付如上所述相當於租金之不當得利，為有 理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 又該等原告各得請求被告林逢榮給付如附表三所示之金額， 均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應 依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假 執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動，毋庸 另為准駁之諭知。又本院併依民事訴訟法第392條第2項規定 ，依聲請及依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。另原告 其餘之訴經駁回之部分，其假執行之聲請均已失所附麗，應 併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決 如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 8 日 民事第三庭 法 官 林靜梅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 8 日 書記官 劉寶霞
附表一：原告請求被告各給付金額明細表
編號 原告 被告林建宏、林建成(樓頂平台處) 【租金】 被告林逢榮 地下2樓 【不當得利】 1樓通道 【租金】 請求總額 一 9樓顏彬峯 25萬2,857元 無 4萬1,429元 4萬1,429元 二 8樓楊金蘭 25萬2,857元 20萬元 4萬1,429元 24萬1,429元 三 7樓蔡燿鴻 25萬2,857元 10萬元 4萬1,429元 14萬1,429元 四 6樓張永煌 25萬2,857元 10萬元 4萬1,429元 14萬1,429元 五 5樓孫惠勤 25萬2,857元 10萬元 4萬1,429元 14萬1,429元 六 4樓楊鳳麟 25萬2,857元 無 4萬1,429元 4萬1,429元 七 3樓廖美惠 25萬2,857元 無 4萬1,429元 4萬1,429元 八 2樓楊育嘉 25萬2,857元 10萬元 4萬1,429元 14萬1,429元 九 1樓楊懿潔 25萬2,857元 10萬元 4萬1,429元 14萬1,429元 十 地上1樓 楊逸楓 25萬2,857元 無 4萬1,429元 4萬1,429元
附表二：兩造應有部分比例表及區權會參與開會之人員出席情形 (所列建號所屬區段為：桃園市八德區大忠段）編號 原告 {區權會時之不同所有權人} 出席區權會之區權人 樓頂平台處 (545建號) 地下2樓 (535建號) 1樓通道 一 9樓顏彬峯(539號) 82.06.14取得 顏彬峯 1/14 無 1/14 二 8樓楊金蘭 (540建號) 106.11.17取得 {李世玉} 李世玉 1/14 2/12 1/14 三 7樓蔡燿鴻 (538建號) 104.09.30取得 (向美惠) 向美惠 1/14 1/12 1/14 四 6樓張永煌 (537建號) 100.04.15取得 張永煌 1/14 1/12 1/14 五 5樓孫惠勤 (534建號) 82.02.18取得 孫惠勤 1/14 1/12 1/14 六 4樓楊鳳麟 (536建號) 94.09.16取得 楊鳳麟 1/14 無 1/14 七 3樓廖美惠 (533建號) ｛廖周瑞香｝ 106.09.01取得 廖美惠 廖周瑞香 1/14 無 1/14 八 2樓楊育嘉 (532建號) 95.04.14取得 楊育嘉（委託蕭進化出席） 1/14 1/12 1/14 九 1樓楊懿潔 (531建號) 94.06.29取得 楊懿潔（委託蕭進化出席） 1/14 1/12 1/14 十 地下1樓 (543建號) 楊逸楓 94.08.30 取得 楊逸楓（委託蕭進化出席） 1/14 無 1/14 被告及訴外人 十一 10樓 被告林建成、林建宏及訴外人林建文、林建安 (542建號) 82.02.18 取得 由林建成 、林建文 、林建宏 代表出席 1/14 被告林建宏1/48 被告林建成1/48 訴外人林建宏1/48 訴外人林建文1/48 1/14 十二 11樓 訴外人林建文、林建安 (542建號) 82.02.18 取得 1/14 1/14 十三 12樓 被告林建成、林建宏 (544建號) 1/14 1/14 十四 地下2樓 1/14 除上開兩造外，尚有訴外人共有情形如下： 鈿洲金屬股份有限公司1/12 李應承2/12 蘇怡中1/12 1/14
附表三：原告可請求被告林逢榮給付情形：
地下2樓總面積為：221.27平方公尺 系爭土地111年申報地價：每平方公尺2萬5,041元 5年相當於租金之不當得利數額：2萬5,041元×221.27平 方公尺×3％×5＝83萬1,123
原告楊金蘭可請求金額之計算式：83萬1,123元×2/12=1 3萬8,521元
除原告楊金蘭以外之原告可請求金額之計算式：83萬1, 123元×1/12=6萬9,260元
元／新臺幣(元以下四捨五入)
編號 原 告 對地下2樓應有部分比例 被告應給付金額 (被告林逢榮請求免為假執行之擔保金) 一 8樓楊金蘭 2/12 被告林逢榮應給付原告楊金蘭13萬8,521元，及自112年1月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 （13萬8,521元） 二 7樓蔡燿鴻 1/12 被告林逢榮應給付原告蔡燿鴻6萬9,260元，及自112年1月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 （6萬9,260元） 三 6樓張永煌 1/12 被告林逢榮應給付原告張永煌6萬9,260元，及自112年1月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 （6萬9,260元） 四 5樓孫惠勤 1/12 被告林逢榮應給付原告孫惠勤6萬9,260元，及自112年1月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 （6萬9,260元） 五 2樓楊育嘉 1/12 被告林逢榮應給付原告楊育嘉6萬9,260元，及自112年1月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 （6萬9,260元） 六 1樓楊懿潔 1/12 被告林逢榮給付原告楊懿潔6萬9,260元，及自112年1月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 （6萬9,260元） 七 地下1樓 楊逸楓 1/12 被告林逢榮應給付原告楊逸楓6萬9,260元，及自112年1月4日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 （6萬9,260元）
附圖：桃園市八德地政事務所112年9月21日測法字第9400號複 丈成果圖，參本院卷一第519頁)
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