臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第618號
原 告 楊梅子
何翊綸
共 同
訴訟代理人 李文傑律師
李家豪律師
江明軒律師
被 告 吳子偉
訴訟代理人 吳育鈴
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年12月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新竹市○○段○○○○○地號土地上，如附圖所示編 號A1、A、B、C部分面積合計一一二點八六平方公尺之地上 物騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣參拾壹萬壹仟貳佰貳拾陸元，及自民 國一一二年七月三十一日起至騰空遷讓返還第一項地上物之 日止，按月給付原告新臺幣貳萬肆仟元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬柒仟元為被告供擔保 後，得假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣壹拾萬肆仟元為被告供擔保後 ，得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2至3款定有明文。原告起 訴時聲明為：㈠被告應將坐落新竹市○○段00○00地號土地（下 合稱系爭土地）上未辦保存登記門牌號碼新竹市○道○路000 號左邊即原告自編門牌號碼新竹市○道○路0段000號之1房屋 之全部，騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下 同）84,000元，及自民國111年11月14日起至被告履行前項 聲明之日止，按月給付原告28,000元。嗣經本院會同兩造至 現場履勘，並囑託新竹市地政事務所為測量後，原告變更聲 明為：㈠被告應將坐落系爭土地上如新竹市地政事務所112年 11月24日新地測字第1120010020號函所附複丈成果圖（下稱
附圖）所示編號A1、A、B、C部分面積合計112.86平方公尺 之地上物（下稱系爭地上物）騰空遷讓返還原告。㈡被告應 給付原告156,000元，及自111年11月15日起至被告履行前項 聲明之日止，按月給付原告24,000元。核其請求之基礎事實 與原起訴同一，且屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，依上 開規定，應予准許。
二、原告主張：被告於109年11月3日向原告承租系爭地上物，作 為水電工程倉庫使用，約定租賃期間自109年12月1日起至11 2年11月30日止，每月租金24,000元，應於每月1日以前繳納 ，押租金則為48,000元，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱 系爭租約）。惟被告自111年8月1日起未支付租金及水、電 費用，經原告於111年10月25日以新竹東園郵局第146號存證 信函，催告被告於111年10月31日前繳清欠租及水、電費用 ，如不支付，立即終止租約，即係催告被告於函到5日內支 付欠租否則終止租約；該存證信函於111年11月9日送達被告 ，被告仍未給付欠租，系爭租約於5日後即111年11月14日終 止。系爭租約既已終止，原告爰擇一依民法第455條、第767 條第1項前段規定，請求被告將系爭地上物騰空遷讓返還原 告。又被告自111年8月1日起至111年11月14日系爭租約終止 之日止，共積欠原告3.5個月租金，爰依系爭租約第3條約定 請求被告給付3.5個月租金84,000元（計算式：24,000*3.5= 84,000）。而被告於系爭租約終止後，不交還系爭地上物， 原告爰依系爭租約第7條第2項約定，沒收押租保證金，並請 求被告給付相當於租金3倍之違約金72,000元（計算式：24, 000*3=72,000）。從而，被告應給付3.5個月租金及相當於 租金3倍之違約金共計156,000元（計算式：84,000+72,000= 156,000），且毋庸以押租保證金抵充。另擇一依民法第179 條、第184條第1項前段規定，請求被告自系爭租約終止之翌 日即111年11月15日起至將系爭地上物騰空遷讓返還原告之 日止，按月給付原告相當於租金之不當得利或損害賠償24,0 00元。此外，倘認原告以上開存證信函終止系爭租約不合法 ，原告並以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，被 告應給付系爭租約終止前積欠之租金，系爭租約終止後應按 月給付相當租金之不當得利或損害賠償，同時請求被告給付 違約金等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所 示編號A1、A、B、C部分面積合計112.86平方公尺之系爭地 上物騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告156,000元，及自 111年11月15日起至被告履行前項聲明之日止，按月給付原 告24,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：無力清償積欠之租金，願以押租保證金抵充租金
，並祈原告勿請求違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（本院卷第150頁）： ㈠兩造於109年11月3日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭 地上物，約定租期自109年12月1日起至112年11月30日止， 每月租金24,000元。
㈡被告已支付原告48,000元押租保證金（下稱系爭押租金）。五、得心證之理由：
原告主張被告應騰空遷讓返還系爭地上物，給付積欠之租金 ，系爭租約終止後並應給付相當於租金之不當得利或損害賠 償，另應給付違約金等節，為被告所否認，並以前詞置辯。 是本院應審酌者厥為：㈠系爭租約於何時終止？㈡原告請求被 告騰空遷讓返還系爭地上物，有無理由？㈢原告請求被告給 付積欠之租金、租約終止後相當於租金之不當得利，以及違 約金，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭租約自112年7月31日0時起終止： 1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約， 民法第440條第1至2項定有明文。次按出租人非因左列情形 之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵 償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款規定甚明。又 按土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未 定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法 律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例 意旨參照）。另按房屋租賃如約定承租人欠租時，出租人得 逕行終止租約，與土地法第100條第3款之強制規定有違，依 民法第71條規定，此項約定應屬無效（最高法院72年度台上 字第283號判決意旨參照），可知土地法第100條第3款規定 屬民法第71條所稱之強制規定，不得由當事人基於契約自由 之原則以約定予以排除。
2.系爭租約第4條固約定：「乙方（按：指被告，下同）應於 訂約時，交於甲方（按：指原告，下同）新台幣4萬8千元整 作為押租保證金，租約到期終止後不繼續承租，甲方應於乙 方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。簽約日至起租日違 約不承租押租保證金沒收（押金不得抵扣租金）」，然其中 關於「押金不得抵扣租金」之約定，依前開說明，與土地法 第100條第3款之強制規定有違，依民法第71條規定，此項約
定應屬無效。被告抗辯：以系爭押租金抵充租金等語，核屬 有據。
3.被告自111年8月1日起迄言詞辯論終結時均未依約繳納租金 一情，為被告所不爭執（本院卷第148頁）。然原告以111年 10月25日新竹東園郵局第146號存證信函向被告表示：「…… 經出租人催告限期繳納仍不支付時，立即終止租約。限111 年10月31日前繳清租金稅金水電等必要費用……」等語（本院 卷第35頁），該存證信函於111年11月9日始送達被告，有收 件回執在卷可考（本院卷第37頁），已逾該函所定之111年1 0月31日期限。又被告於收受該函時積欠111年8月1日至111 年11月9日之租金數額為79,200元（計算式：24,000*(3+9/3 0)=79,200），經以48,000元之系爭押租金抵充後為31,200 元（計算式：79,200-48,000=31,200），未逾2個月租金額4 8,000元（計算式：24,000*2=48,000）。準此，原告以該存 證信函終止系爭租約為不合法，不生效力。
4.原告復以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示（本院 卷第13頁），而起訴狀繕本於112年7月20日寄存送達被告， 有送達證書在卷可參（本院卷第57頁），自112年7月21日計 算10日期間，至112年7月30日午後12時發生送達效力。被告 積欠111年8月1日至112年7月30日之租金數額為287,226元（ 計算式：24,000*(11+30/31)=287,226，元以下四捨五入） ，經以系爭押租金抵充後，所欠租金為239,226元（計算式 ：287,226-48,000=239,226），已逾2個月租金額。是原告 以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，核屬有據 ，系爭租約應自112年7月31日0時起終止，堪可認定。 ㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭地上物為有理由： 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 前段定有明文。查原告為系爭地上物之出租人，有系爭租約 在卷足憑（本院卷第21至24頁），且系爭租約自112年7月31 日0時起終止，業如前述，原告依前開規定請求被告騰空遷 讓返還系爭地上物，即屬有據。至原告另依第767條第1項前 段規定請求部分，毋庸審究。
㈢原告請求被告給付欠租、系爭租約終止後相當於租金之不當 得利，以及違約金，為有理由：
1.查系爭租約約定每月租金為24,000元，為兩造所不爭執。又 被告自111年8月1日起迄言詞辯論終結時均未依約繳納租金 一情，為被告所不爭執（本院卷第148頁）。而系爭租約自1 12年7月31日0時起終止，且系爭租約第4條關於「押金不得 抵扣租金」之約定無效，111年8月1日起至112年7月30日止 之租金經以系爭押租金抵充後為239,226元，均如前述。故
原告依系爭租約第3條約定請求被告給付積欠之租金239,226 元，核屬有據。
2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。查系爭租約自112年7月31 日0時起終止，業如前述，被告自斯時起已無占有系爭地上 物之正當權源，被告無權占用系爭地上物，屬無法律上之原 因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。參以系 爭租約約定每月租金為24,000元，原告依民法第179條規定 ，請求被告給付自112年7月31日起至騰空遷讓返還系爭地上 物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利24,000元， 即屬有據，應予准許。至原告另依民法第184條第1項規定請 求部分，毋庸審究。
3.按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。查系爭 租約第7條第2項約定：「違約處罰：……乙方於終止租約或租 賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方 應支付相當於房租參倍之違約金，並沒收押租保證金」等情 （本院卷第22頁），已明白揭示「違約處罰」之文字，該違 約金自屬懲罰性違約金之性質，應堪認定。而系爭租約已自 112年7月31日0時起終止，被告迄言詞辯論終結時仍未交還 系爭地上物予原告，故原告主張：被告應依上開約定給付懲 罰性違約金等語，即屬有據。考量本院於112年11月15日至 現場履勘時，系爭地上物仍擺放大量鐵架、水管等雜物，有 現場照片可佐（本院卷第113頁），足認被告於系爭租約終 止後仍無積極遷離之意，違約情節非輕，故原告請求被告給 付相當於租金3倍之懲罰性違約金72,000元，衡諸通常社會 經濟狀況，尚屬有據。至原告另主張依系爭租約第7條第2項 約定沒收系爭押租金云云，然系爭押租金應抵充被告積欠之 組金，乃類推適用土地法第100條第3款強制規定之結果，已 如前述，自無從再予以沒收而不抵充，故原告此部分主張， 核屬無據。
4.準此，原告請求被告給付積欠之租金239,226元、違約金72, 000元，合計311,226元（計算式：239,226+72,000=311,226 ），及自112年7月31日起至騰空遷讓返還系爭地上物之日止 ，按月給付原告24,000元，均屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第455條、第179條及系爭租約第3條 、第7條第2項約定，請求被告應將系爭地上物騰空遷讓返還 原告，並請求被告給付原告311,226元，及自112年7月31日 起至騰空遷讓返還系爭地上物之日止，按月給付原告24,000
元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應 予駁回。至原告聲明第2項固係請求被告應給付原告156,000 元，及自111年11月15日起至被告騰空遷讓返還系爭地上物 之日止，按月給付原告24,000元；惟156,000元加計自111年 11月15日起至112年7月30日之每月租金24,000元後，總額為 360,387元（計算式：156,000+24,000*(8+16/31)=360,387 ），故本院命被告給付之金額未逾原告該項聲明求為判決之 範圍，附此敘明。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部 分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘 明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院審酌原告敗 訴部分，僅為不另徵裁判費之附帶請求，認應由敗訴之被告 負擔。
中 華 民 國 113 年 1 月 5 日 民事第一庭 法 官 楊子龍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 5 日 書記官 王恬如