臺灣新北地方法院民事判決
112年度簡上字第174號
上 訴 人 林家平
訴訟代理人 張立宇律師
複代理人 王品舜律師
被上訴人 曾玉蘭
訴訟代理人 劉錦樹律師
複代理人 梁伯瑋律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國111年1
2月23日本院板橋簡易庭111年度板簡字第727號第一審判決提起
上訴，本院於民國112年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：伊於民國100年9月9日將新北市○ ○區○○路0段00號1、2樓（下稱系爭建物）出租予上訴人，約 定租賃期間自100年9月1日起至101年9月31日止，並應按月 於每月10日前給付租金新臺幣（下同）38,000元,嗣租賃契 約期滿，雙方並未另議新約，上訴人於期滿後亦未搬離，仍 繼續使用系爭租賃標的。嗣於103年1月1日雙方議定新約， 約定租賃期間自103年1月1日起至103年12月31日止，並應按 月於每月10日前給付租金42,000元，嗣租賃契約再次期滿， 雙方仍未另議新約，被告於期滿後亦未搬離，仍繼續使用系 爭租賃標的，俟雙方口頭約定自104年1月起，應按月於每月 10日前給付租金48,000元。詎料，上訴人於107年8月、9月 、12月及108年2月及109年1月至4月等4個月之租金，均未給 付共計欠繳租金384,000元（計算式：48,000*8=384,000） 。被上訴人體諒上訴人境況，遂再與其議定新約（下稱系爭 租約)，約定租賃期間自109年5月1日起至111年4月30日止， 並應按月於每月5日前給付租金4萬8,000元，保證金10萬元 ，增加連帶保證人盧怡青，惟上訴人於110年起即未給付租 金，被上訴人迫於無奈，分別於110年3月9日、15日及23日 以永和郵局存證號碼62號、67號及永和中山路郵局存證號碼 672號通知上訴人終止租約並依約給付欠繳之租金，迄至110 年5月10日騰空返還系爭租賃標的時，上訴人尚積欠4月10日 之租金即208,000元（計算式：(48,000*4)+(48,000/30*10) =208,000）未為給付。另雙方租賃之初曾約定由被上訴人給
付12萬元予上訴人作為系爭租賃標的屋內地板及天花板整修 之裝潢費用，但若未施工裝潢，上訴人則應悉數返還予被上 訴人，現雙方已終止租約，上訴人亦已騰空返還，然上訴人 倶未進行任何裝潢，是上訴人亦應返還上開金額予被上訴人 。從而，前開上訴人積欠之租金59萬3,600元，加計上開裝 潢費用12萬元，並扣除保證金10萬元後，上訴人尚應給付61 2,000元（計算式：384,000元+208,000元+12萬元-10萬元=6 12,000元。）。為此，爰依系爭租賃契約及民法第179條之 法律關係之規定，提起本件訴訟，求為命上訴人如數給付之 判決。
二、上訴人則以：兩造於109年5月1日有重新訂過租約，之前的 確有積欠租金六、七個月。109年5月1日有重新定過租約時 ，雙方有達成協議，之前積欠的租金伊有提議說伊有合夥人 要以出租套房的方式，重新和被上訴人續約，為期2年。但 到七、八個月時，被上訴人又說要收回房屋。110年1月至4 月、同年5月1日至同年5月10日租金208,000元，110年1月至 4月部分兩個月零八天是用押金10萬元抵，其餘部分是被上 訴人違約的違約金。被上訴人請求返還之裝潢費12萬元是第 一份合約的事情，現在來求償也早就過了請求權的時間。是 90幾年的事。租約上面沒有記載違約金條款。兩造於109年5 月1日重新訂租約後，伊一次有給付八個月的租金，之前的 租約都已經失效，被上訴人就不能再跟伊請求前面的租金了 。而且系爭房屋也已經返還，沒有拖延的問題等語置辯。三、原審為被上訴人勝訴判決，命上訴人應給付被上訴人61萬2, 000 元，及自111年6月18日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。上訴人不服，提起上訴，並於本院補充陳述：伊租用 系爭房屋多年來為改善漏水、鐵捲門修復、更新遙控器等支 出費用已多於被上訴人交付之裝修天花板及地板之費用等語 ，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行 之聲請均駁回。被上訴人於本院則聲明：上訴駁回。四、兩造間不爭執之事項：（見本院卷第147頁、第140頁） ㈠100年9月9日租約簽訂時，被上訴人曾交付12萬元予上訴 人 。
㈡上訴人並未給付予被上訴人107年8、9、12月及108年2月、10 9年1至4月共計38萬4,000元之租金；110年1月1日至110年5 月10日共計20萬8,000元之租金。
㈢被上訴人於100年9月9日租約簽訂時交付之12萬元裝潢費， 尚未返還被上訴人。
㈣上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人之日期為110年5月1 0日。
五、本院得心證之理由：
㈠被上訴人請求上訴人給付租金592,000元，有無理由？ ⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期支付租金，民 法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。 ⒉被上訴人主張：上訴人於107年8、9、12月、108年2月、109 年1至4月、110年1月至4月、110年5月1日至110年5月10日租 金皆未付，共積欠租金592,000元乙情，業據其提出100年9 月9日房屋租賃契約書、103年1月1日房屋租賃契約書、郵政 存薄儲金薄封面及内頁、109年5月1日房屋租賃契約書、存 證信函、上訴人騰空系爭租賃標的留言字條等件影本為證（ 見原審卷第21至31頁、第89至101頁、第13頁），且為上訴 人所不爭執（見本院卷第103至104頁），堪信為真。 ⒊又按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主 張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之 主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當 事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方 已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反 證（最高法院99年度台上字第483號民事判決意旨參照）。 再按負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲 得確實之心證，始盡其證明責任（最高法院93年度台上字第 2058號民事判決意旨參照）。又按主張法律關係存在之當事 人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責 任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要 件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間 接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存 在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實， 尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之 事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉 證責任之一方已盡其舉證責任，自不得為其有利之認定（最 高法院91年度台上字第1613號民事判決意旨參照）。本件上 訴人主張因被上訴人急需用錢，兩造於109年5月1日重新簽 訂租約，雙方已合意解除之前租約，就之前租約所積欠之租 金及系爭房屋維修費用、裝潢費用等爭議，由伊一次性給付 10萬元押金及6個月租金等語，惟為被上訴人否認，揆諸前 開法律規定說明，上訴人自應就其利己之主張，負舉證責任 。上訴人並未提出任何證據已實其說，自難憑採。 ⒋復按所謂債之更改，係成立新債務而消滅舊債務之契約，其 成立要件除須債權人與債務人有更改意思、舊債務存在、新 債務成立等要件外，尚須有債之要素之變更。而債之要素即
債之主體及客體，因此債權人或債務人之變更、債之標的之 變更，均屬債之變更，若債權人與債務人約定僅變更履行期 間、給付場所、給付數量等情形，並非使債之內容發生重要 部分之變更，依一般交易觀念尚未喪失債之同一性，則非債 之要素之變更，自無使舊債務消滅而成立新債務之情事（最 高法院86年臺上字第2753號判決參照）。查：兩造於109年5 月1日再訂租約，係就租約已到期，上訴人繼續使用系爭房 屋是否為不定期租賃之法律關係爭議再成立租期為109年5月 1日至111年4月30日之新租賃契約。原租約屆期，於原租期 屆滿定新租約，並約定新租用期限，原租約與新租約為不同 租約。如非雙方同意原租約之權利義務消滅，新租約並無消 滅或取代舊租約之效力，即兩造再訂立租期為109年5月1日 至111年4月30日之新租賃契約，與租期不同之舊租約有別， 對於已到期之舊租約並無當然發生債之更改之效力。 ⒌兩造於109年5月1日簽定之系爭租約並未記載被上訴人免除上 訴人依以前已到期之租約積欠之租金債務之意思表示，亦有 該租約附卷可稽（見原審卷第29至31頁），再佐以系爭租約 房租收款明細攔記載今年5月1號至12月31日共計38萬4千元 ，尚欠84000元，用以標示被上訴人於訂立系爭租約時收取 之30萬元款項為定約時之今年（即109年）5月1號至12月31 日之租金，且無之前積欠之租金均免除之隻字片語，亦有系 爭租約在卷可稽（見原審卷第31頁、本院卷第121頁），足 見上訴人於109年5月1日給付之30萬元租金係作為110年5月1 日至12月31日共計384,000元中之30萬元租金，與之前的租 金無關。此外，上訴人復未舉證證明被上訴人有免除之前已 積欠之租金債務之意思表示，尚難以上訴人自己片面認為再 簽定新租期之租約並一次給付38萬4千元，舊租約即失效， 遽以推認兩造有合意債之更改。
⒍基上，上訴人並未給付予被上訴人107年8、9、12月及108年2 月、109年1至4月共計38萬4,000元之租金；110年1月1日至1 10年5月10日共計20萬8,000元之租金之事實，為兩造所不爭 執（見不爭執事項二）。被上訴人既無免除上訴人上開租金 債務，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付租 金592,000元，核屬有據，為有理由。
㈡被上訴人請求上訴人返還裝潢費12萬元，有無理由？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。
⒉被上訴人主張：雙方租賃之初曾約定由被上訴人給付12萬元 予上訴人作為系爭租賃標的屋內地板及天花板整修之裝潢費 用，但若未施工裝潢，上訴人則應悉數返還予被上訴人，現
雙方已終止租約，上訴人亦已騰空返還，然上訴人倶未進行 任何裝潢，是上訴人亦應返還上開金額予被上訴人。 ⒊經查：
⑴「出租人付予壹拾貳萬元正做為屋內地板及天花板裝潢之用 ，若沒動工以全數退還出租人。」等語，100年9月1日起至1 01年9月31日之租約定有附註之明文，有該租賃契約附卷可 稽，被上訴人於100年9月9日租約簽訂時交付之12萬元裝潢 費，上訴人尚未返還被上訴人之事實，為上訴人所不爭執（ 見不爭執事項三）。
⑵查：上訴人並未就系爭建物為屋內地板及天花板裝潢，有兩 造間LINE對話紀錄中上訴人傳給被上訴人之系爭房屋返還時 狀況之照片可稽（見本院卷第35頁），上訴人雖辯以系爭房 屋僅係毛胚屋，上訴人承租後已花費約5萬元委請工程人員 施作水泥抹平云云，然查：系爭房屋依房屋稅籍資料記載， 截至111年折舊年數為46年，有房屋稅籍資料附卷可稽（見 原審卷第43頁），上訴人自100年間開始租用系爭房屋，系 爭房屋於100年之狀況不可能為毛坯屋。上訴人未舉證證明 將地板抹平及裝潢天花板而支出裝潢之費用，上訴人此部分 之抗辯，難認可採。又兩造係於100年9月9日簽訂租約時約 定被上訴人付予12萬元予上訴人做為屋內地板及天花板裝潢 之用，若沒動工以全數退還出租人，足認未逾15年之請求權 時效。是被上訴人主張上訴人應返還裝潢費12萬元，核屬正 當有理由，應予准許。
⒋按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請出 租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條定有明文 。上訴人抗辯系爭房屋多年來漏水，鐵捲門故障、更新遙控 器等，電話通知被上訴人修繕後自行修繕花費累計早已超過 被上訴人給付之金額云云，惟為被上訴人否認，經查：上訴 人並未提出催告被上訴人之證明，且觀之上訴人提出兩造間 往來LINE對話紀錄，亦無關於系爭房屋漏水，鐵捲門故障、 更新遙控器等情（見本院卷第143頁），上訴人復未提出修 繕系爭房屋漏水，鐵捲門故障、更新遙控器等支出費用之證 明，上訴人辯稱有修繕系爭房屋漏水，鐵捲門故障、更新遙 控器等費用支出云云，自不足採。
㈤上訴人又抗辯：被上訴人提前解除系爭租約，造成上訴人損 失，應該要以2個月租金作為賠償云云，惟按承租人租金支 付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金， 如承租人於期期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物
為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前 項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始支付者，並應 於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、 2項定有明文。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應 支付違約金，民法第250條第1項亦有明定。經查：上訴人積 欠被上訴人110年1月1日至110年5月10日共計20萬8,000元之 租金之事實，為上訴人所不爭執（見不爭執事項二），被上 訴人先後以新北市永合郵局第62號、第67號存證信函送達終 止系爭租約（見原審卷第15至19頁、本院卷第123至125頁） ，核屬有據，上訴人辯稱被上訴人違約應給付2個月違約金 云云，難認可採。
㈥末按押租金（保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃 債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履 行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充 後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台 上字第1631號判決要旨參照）。查：系爭租約已終止，上訴 人已將系爭房屋返還被上訴人，上訴人積欠租金592,000元 、裝潢費12萬元，依前開說明，押租保證金10萬元發生當然 抵充之效力，故被上訴人請求上訴人應給付612,000元（計 算式：384,000元+208,000元+12萬元-10萬元=612,000元） ，洵屬有據。
五、綜上所述，被上訴人本於依民法第179條、系爭租賃契約之 法律關係之規定，請求上訴人應給付被上訴人612,000元， 及自111年6月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為准 予假執行之宣告，並無不合，上訴人提起上訴，指摘原判決 不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，上訴人雖聲請傳喚陳昭月及盧怡青，惟 上訴人已於原審111年12月6日言詞辯論期日自承：我認為前 面租約都已失效，重新定合約後，原告（即被上訴人）就不 能再跟我請求前面的租金等語（見原審卷第132頁），可徵 兩造於109年5月1日簽定新租約時，並未討論之前積欠的租 金是否免除乙事，係上訴人片面誤認所致，自毋庸傳訊證人 陳昭月及盧怡青證明兩造簽定系爭租約時是否有免除之前之 租金之意思表示合致之情形。又兩造其餘之攻擊防禦方法、 調查證據聲請及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不 足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘 明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 張紫能
法 官 傅紫玲
法 官 朱慧真
以上正本係照原本作成
本件不得上訴
中 華 民 國 113 年 1 月 31 日 書記官 劉芷寧