臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第2714號
原 告 温亦慧
訴訟代理人 林建宏律師
被 告 劉心怡
訴訟代理人 陳世偉律師
複代理人 郭文傑律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國112年12月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣96,265元，及自民國110年11月23日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。四、本判決於原告以新臺幣32,000元供擔保後，得假執行。但被 告如以新臺幣96,265元預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
原告於民國110年3月17日，透過仲介向被告購買坐落於新北 市○○區○○段000地號土地上之同區段918建號建物即門牌號碼 新北市○○區○○街000號6樓房屋（下稱系爭房屋），約定價金 為新臺幣(下同)4,010萬元，並簽訂買賣契約（下稱系爭契 約），於110年7月6日點交系爭房屋。系爭契約第9條明定： 系爭房屋如於交屋前存有瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，被 告並於標的物現況說明書中第12點「建物現況是有否滲漏水 情形、是否曾在一年内修復滲漏水」，勾選「否」，保證絕 無滲漏水之情形。惟原告給付定金不久後，經由設計師告知 外牆有修補痕跡，嗣原告搬進系爭房屋不久後，於110年9月 5日起發現房屋有嚴重之滲漏水情形，導致油漆剝落。被告 故意隱瞞系爭房屋漏水瑕疵，缺乏其所保證之品質，原告已 經為請求減價之意思表示，被告應負法定無過失責任，爰依 系爭契約、民法第359條、第179條第1項之規定提起本件訴 訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告購買系爭房屋時，系爭房屋已有十餘年屋齡，而被告居 住於系爭房屋9年間，從無發生漏水問題，否認在簽訂系爭
契約前系爭房屋有漏水之情事，亦否認在簽訂系爭契約時， 有不實告知原告之情事。是原告所主張之瑕疵既非在被告移 轉系爭房屋予原告前即已存在，被告自無負擔瑕疵擔保責任 之義務。
㈡否認系爭房屋存在交易性價值減損。房屋漏水不一定會產生 交易性價值減損，且系爭房屋完成於85年間，迄今已有25年 屋齡，發生漏水等問題，並非罕見之事，亦不可能一有漏水 情形即會造成房屋產生交易性價值的減損。另原告所主張之 漏水情節亦非重大，且系爭房屋漏水情形，曾經新霖工程有 限公司訴外人林國松前來勘查並估算修繕之價格為36,000元 ；亦經訴外人蘇紘陞師傅前來勘查及估價報價為15,000元， 可知系爭房屋漏水問題並非十分嚴重，及時修繕即可解決等 語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保請求免為假執行。
三、本件不爭執事項：
㈠原告於110年3月17日向被告購買系爭房屋，約定價金為4,010 萬元，並簽訂系爭契約。
㈡兩造於110年7月6日點交系爭房屋。
㈢系爭房屋於110年9月5日有發生漏水情事。 ㈣新北市土木技師公會111年10月12日鑑定報告。四、本件爭點：
㈠系爭房屋於點交時是否具有漏水瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所 謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念， 或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例 意旨參照）。
⒉原告主張系爭房屋房間牆壁具有漏水之情事，業據其提出現 場攝錄影片、照片為證(見本院卷一第27、201頁)，又經本 院囑託新北市土木技師公會鑑定系爭房屋是否存有漏水情事 ，經該會於000年00月00日出具鑑定報告略以：「系爭房屋 改裝後現況平面圖可知，原本外部陽台已改裝為室內，漏水 疑點則於該改裝區域範圍(以line1-1至line2-2表示)之外牆 ，並分別於111年8月5日、下雨後之111年8月29日至現場會 勘，在漏水疑點現場測點，進行紅外線熱影暨高週波水分計 量測，發現下雨後該疑點區有滲水現象；又從外觀看，在系 爭房屋所在棟別六樓一帶外牆明顯有漏水修補痕跡，剛好位
居於改裝區間，施工品質不佳，在靠近line2-2鐵窗上面有 雨遮，在靠近line1-1的冷氣窗口上方亦有客廳延伸過來的 雨遮，兩側雨遮交界，因高度不一樣，有存在一缺口，缺口 下邊為氣窗口週邊，剛好室內冷氣窗下沿外牆，有一寬約1m m裂縫直達六樓地板，造成下雨時相對之漏水疑點區。綜上 ，漏水原因係因外水滲漏，而修補施工不良及室內裂縫未處 理，導致遇雨室內滲水；漏水路徑則從兩側雨遮高度不一樣 交界之缺口，從外牆滲入，造成內牆漏水」等語，有該會11 1年10月12日新北土技字第1110003400號鑑定報告書在卷可 參，本件既經兩造同意囑託前揭專業機構鑑定結果如上，可 認系爭房屋內由陽台改裝成房間之牆面，因外牆結構體有裂 縫，水分經由裂縫滲入內牆，造成系爭房屋該處房間內牆有 漏水之情形，是系爭房屋具有漏水之事實，應堪認定。又系 爭房屋漏水處之外牆有修補痕跡，此據鑑定人於本院具結稱 ：系爭鑑定報告為我所出具，我還沒進去系爭房屋之前，從 外觀即可見該棟各樓層有作過二工，有些樓層陽台有外推， 系爭房屋從外觀可見有白華現象，白華即是有漏水，嗣我在 屋內以高週波水分計檢測剝落的牆面有漏水跡象，系爭房屋 外面白華現象與屋內漏水痕跡有關聯，故判斷系爭房屋漏水 係因外牆裂縫所致，系爭房屋外牆有修補過之痕跡，111年 後仍有漏水可能係修補技術不好，也可能是因修補彈泥已經 老化等語(見本院卷二第84至86頁)，被告亦自承系爭房屋外 牆之修補在其買受前即101年間已存在等語(見本院卷二第44 頁)，可知系爭房屋之牆面裂縫早於101年間即已存在，雖曾 經修補，然經相當時期以及修補材質老化而導致系爭房屋漏 水，可見該系爭房屋臥室漏水情形應已發生多年，故因漏水 發生時點應早於兩造締結系爭契約及系爭房屋交屋之前，可 以認定。
⒊被告雖抗辯原告未能證明漏水於點交前已存在等語。雖鑑定 人到庭證述無法認定確切之漏水時點，然依現況照片所示， 系爭房屋之房間靠近外牆之牆面壁紙已有嚴重脫落，且兩造 不爭執原告於被告交屋後未及2個月即發現系爭房屋有漏水 情形等情，可見系爭房屋交屋後發現漏水，確係因系爭房屋 於交屋前已持續存在漏水情形所導致，故原告主張系爭房屋 於危險負擔移轉時已存在系爭瑕疵，堪可採信。被告空言否 認，應無足採。
⒋綜上，房屋既為生活起居之重要場所，是否漏水影響生活品 質甚鉅，堪認系爭房屋臥室牆壁之漏水，屬物之瑕疵甚明。 是系爭房屋於兩造點交時確存有系爭漏水瑕疵，洵堪認定。 ㈡原告依據民法359條請求200萬元之價額減損，有無理由？
⒈按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一 經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應 減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內， 即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判 決先例意旨參照）。依系爭契約第9條第5項約定：「本買賣 標的物於交屋前如有存在物之瑕疵(例如：滲漏水、海砂屋 、輻射屋等或其他影響結構安全之瑕疵)時，除本契約另有 約定外，乙方(即被告)應負瑕疵擔保責任。」；而被告於兩 造簽約前之同年2月8日所出具「不動產標的現況說明書」， 勾選系爭房屋無滲漏水狀況（見本院卷一第129頁），該不 動產標的現況說明書於兩造簽約時，係作為系爭契約之附件 ，故系爭房屋自應符合「不動產標的現況說明書」所勾選或 記載之情形，不因系爭房屋是否為中古屋而有不同。 ⒉而系爭房屋於危險負擔移轉時已存在前開漏水瑕疵，業經本 院認定如前，審酌房屋效用係供人居住，倘發生漏水情事， 居住情形必受影響無法為正常居住使用，即依一般交易觀念 ，無漏水情形本為吾人期待房屋應具之通常品質，故系爭房 屋存有漏水情事要屬物之瑕疵無疑。系爭漏水瑕疵於被告交 付房屋前既已存在，揆諸前開說明，被告應就系爭房屋有漏 水瑕疵負物之瑕疵擔保責任，不以被告知悉或有可歸責性為 限，故原告依民法第359條第1項規定，得就漏水瑕疵請求減 少價金，尚非無據。
⒊又系爭房屋之漏水修復，原則上由外牆做好防水施工後，內 牆裂縫修補後再油漆修補復原，其損害裝潢修復費用估計約 為96,265元，有鑑定報告在卷可參，則漏水瑕疵經修復後， 系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交 易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當，是 原告依民法第359條第1項規定，於上開修復費用96,265元之 範圍內，請求減少之價金，應予准許。
⒋原告雖主張其已證明系爭房屋具有漏水瑕疵，系爭房屋至少 受有時價15%之價值減損等語，固據其提出不動產估價師公 會全國聯合會第九號公報-瑕疵不動產汙名價值減損估價指 引為佐證，然觀諸該指引第二項原則即已載明汙名價值減損 必須評估汙名是否顯著，且得使用比較法、收益法、成本法 等估價方法作估算，非難逕以前開數據作估定，是原告此部 分主張，自無足採。再原告就系爭房屋之瑕疵狀況影響實際 交易價值為何一節，非旦遲未繳納鑑定費用，致本院無從判 斷其交易價值是否減損及減損之價額為何？更於112年10月2 8日具狀表示：因鑑定所需費用過鉅，且撤回鑑定聲明，請 求本院依卷內資料裁判等語（見本院卷二第99頁），故系爭
房屋雖有前揭漏水情形，然其漏水瑕疵之價值減損是否有損 減損且減損金額達200萬元，並無證據可資證明，是原告主 張因漏水所致系爭房屋價值減損而請求減少價金200萬元， 未舉證以實其說，其請求要難准許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229 條第 2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權 人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者， 仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為5%，同法第233 條第1 項、第20 3 條，亦分別定有明文。查本件係屬給付未有確定期限之金 錢債權。從而，原告請求自起訴狀繕本送達翌日即110年11 月23日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有 據。
六、綜上所述，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告 給付96,265元，及自110年11月23日起至清償日止，按年息5 %計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即 無理由，應予駁回。
七、原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告准為假執行， 被告亦陳明願供擔保聲請免為假執行，核無不合，爰分別酌 定擔保金准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失 所附麗，應予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。九、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 1 月 12 日 民事第六庭 法 官 陳幽蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 12 日 書記官 李淑卿