臺灣士林地方法院民事判決
112年度重訴字第187號
原 告 奇岩綠村管理委員會
法定代理人 陳柏鏗
訴訟代理人 陳仲豪律師
呂浥頡律師
被 告 施素蓮
謝明欣
連經樂
共 同
訴訟代理人 黃秀禎律師
潘玉蘭律師
被 告 游玉琳
訴訟代理人 張繼文律師
上列當事人間請求返還停車位事件，於民國112年12月18日言詞
辯論終結，現在判決如下：
主 文
原告之訴及假執行的聲請都駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告原本起訴請求各被告應分別騰空返還他們各自占有的臺 北市○○區○○段○○段00000○號建物內編號第2、3、4、5號停車 位（下合稱系爭車位），並分別請求各被告應給付起訴前五 年內相當於租金的不當得利、相應法定遲延利息，以及起訴 狀繕本送達後至返還以上車位為止，按月給付相當於租金的 不當得利，同時也有假執行聲明。後來在審理中，系爭停車 位都經過囑託實測，原告於是根據實測後的系爭車位占有面 積，重新計算原本請求不當得利的金額，並據以變更聲明， 這並沒有改變請求基礎事實的同一性，依法應准其變更。
二、原告請求的主要理由是認為：系爭車位的產權是原告所屬公 寓大廈（下稱系爭社區）的區分所有權人全體共有，共有人 間並不存在分管契約，被告為無權占有，自應騰空返還，並 應同時返還消滅時效內無權占用的不當得利；被告則抗辯： 系爭車位都是向當初系爭社區的建商直接購買或輾轉購買繼 受永久使用權而來，這樣的永久使用權，可認為是系爭社區 最初區分所有權人間的分管契約，因此不構成無權占有，也 就不成立不當得利。且就本案的情形而言，就算最初區分所 有權人間不成立分管契約，原告這樣的權利行使也屬於違反
誠信原則，不應准許。
三、本件經審理辯論後，我認為原告的請求，沒有道理，理由說 明如下：
㈠系爭車位產權是屬於原告所屬公寓大廈區分所有權人全體共 有，這有原告提出的相關建物登記謄本可憑（原證3，本院 士簡調卷第44-48頁），並分別由被告所管領使用，被告都 沒有爭執，可以認定是事實。
㈡被告施素蓮是系爭社區區分所有建物的原始買方（即向系爭 社區建商購買），在施素蓮向系爭社區建商購買其區分所有 建物的買賣契約書第4條有下列約定：「另闢六處無產權汽 車位，每車位4.54坪由承購人管理使用」（本院卷一第87頁 ，被證4參照）。施素蓮並領有系爭社區建商用印發給的汽 車停車位使用狀（停車位編號為第2號，本院卷一第96頁參 照，被證5參照），可認為系爭車位編號第2號就是當初系爭 社區建商為履行上述約定所闢的無產權汽車位，施素蓮即為 該車位的承購人。
㈢其他被告是系爭社區現在的區分所有權人，原告對此並沒有 爭執，可以認定為事實。其中，謝明欣、連經樂都能夠提出 當初系爭社區建商用印發給原始買方的汽車停車位使用狀（ 停車位編號分別為第3、5號），且其印發格式都跟發給施素 蓮的使用狀相同，可以認為謝明欣、連經樂應該都輾轉繼受 原始買方當初向系爭社區建商購買的各該車位永久使用權（ 本院卷一第110、118頁）。游玉琳雖然無法提出當初系爭社 區建商發給的汽車停車位使用狀（應為停車位編號第4號， 其所提出的車位使用權證明書於停車位編號記載有誤，故應 認其無法提出，士簡調卷第136頁參照），但參照其他被告 提出證據的情形以及整體辯論意旨，在事理上難以想像游玉 琳未經輾轉繼受其所管領占用的該車位永久使用權，卻能突 然間加以占用，而未見發生任何其他爭議（兩造辯論意旨均 未提到有這樣的事實），可以認為游玉琳應該也與謝明欣、 連經樂一樣有繼受當初系爭社區建商與原始買方約定的車位 永久使用權。
㈣接下來，也就是本案爭議的核心：被告從建商直接取得或輾 轉繼受的「車位永久使用權」到底可否用以對全體區分所有 權人主張管領占用系爭車位為有權占有？ 原告主張：系爭 社區建商與原始買方約定的車位永久使用權，可以認為在原 始買方的區分所有權人間成立分管契約，並據此引述多則最 高法院判決（最高法院96年度台上字第1152號、98年度台上 字第633號判決參照，本院卷一第73-74頁）。但建商與各個 不同原始買方間的約定，何以能夠成為各別原始買方的分管
契約，這在法理上顯然有難以說明之處（尤其是買方在簽約 時，都還沒有成為區分所有權人）。這一點在原告所引用學 者吳從周所撰寫「第三人媒介意思表示而成立分管契約--評 最高法院『媒介訂約說』之相關判決」（本院卷一第264-276 頁）的這篇文章中，也有很詳細的論述。因此，應認為單憑 與建商約定的「車位永久使用權」，被告並無從對全體區分 所有權人來主張使用權利。
㈤不過，本案中比較特殊的地方在於：被告憑藉的「車位永久使用權」，並不是單單原始買方與系爭社區建商間的約定而已，而是被後來的系爭社區規約所承認保護的權利，這可以明顯從系爭社區規約第2條第4項的明文規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分」看得出來（本院卷第123頁，被證12參照）。如果不是在規約訂定當時，有意確認當初個別原始買方與建商就車位使用權的特別約定，也轉化成對全體區分所有權人有拘束效力，就沒有必要在上述條項中將「與建築業者之買賣契約書」列為約定專用部分。因此，被告抗辯的車位永久使用權，應該可以認為屬於系爭社區規約所承認的約定專用部分，因而可以對全體區分所有權人主張有權使用。 ㈥固然原告又主張：系爭社區規約第2條第1項第3款有明定：「 約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權 人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存」，但原告並 未有任何約定專用使用者名冊，所以不能認為全體區分所有 權人有同意被告使用之意思（本院卷一第259頁）。但按照 上述條款規定的文義，顯然「經約定供特定區分所有權人使 用者」就是約定專用部分，後面「使用者名冊由管理委員會 造冊保存」則是接著一併創設管理委員會造冊保存的職務義 務，以利行政管理。既然系爭規約第2條第4項已經將停車空 間之「與建築業者之買賣契約書」列為約定專用，原告就應 該加以清查盤點列冊，殊無因原告怠於依規約造冊保存約定 專用使用者，卻反過來否定規約已經承認的約定專用權利。 ㈦本案審理中，我還特別依原告聲請調查人證，也就是系爭社 區的住戶何世靜、吳天瑜。其中何世靜作證時表示：之所以 會有本件訴訟，是因為「調出竣工圖並核對，逐步了解後才 知道」；吳天瑜則證稱：「（問：證人何以認為原告不受這 四個車位如何使用的拘束？）有人討論以後調竣工圖，但竣 工圖上停車位只有39平方公尺，大概只有2個車位，所以建 商跟市府的申報又不一樣了。」由此可知，原告提起訴訟的 基礎，並不是對當初建商漏未與任何原始買方約定有關系爭 車位的永久使用權，也不是在後來規約訂定時，對於系爭車 位的約定專用，有何其他不同的認知與解讀，純粹是因為事 後認為可能存在有建築行政管理上的瑕疵事由（即與竣工圖 相關的問題），就來否定系爭車位的永久使用權，但有關系 爭車位永久使用權的契約約定及規約規定，都是屬於私權事 項，自始就屬於可得而確定（這由部分被告提出的汽車停車 位使用狀已有具體編號標示可以證實），及至系爭社區規約 規定時，也都沒有爭議存在，不應該因為任何建築行政管理 上的瑕疵事由（如果確實存在的話）來影響原本私權約定或 規約規定的效力。
㈧最後，原告雖主張系爭社區是在70年間就已經完成，依照法 律不溯及既往原則，並不適用公寓大廈管理條例（下稱本條
例；又原告此部分主張，請參照本院卷二第68頁的言詞辯論 筆錄），但有關本條例的適用效力問題，本條例第55條已經 有明文規定，並不是完全採用法律不溯及既往，依照該條第 2項規定（訂定規約前，以規約範本視為規約）的反面解釋 ，系爭社區在訂定規約後，全體區分所有權人自應受已訂定 規約內容之拘束，附帶在此說明。
四、據上所述，原告的本案請求，無法支持，應予駁回。連帶也 應該駁回原告假執行的聲請，並依法判命原告負擔訴訟費用 。
中 華 民 國 113 年 1 月 22 日
民事第五庭 法 官 蔡志宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 22 日 書記官 羅伊安