臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
113年度基簡字第18號
原 告 張慶隆
被 告 張煒翔
訴訟代理人 張家淇
上列當事人間請求違約賠款事件，本院於民國113年1月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：坐落新北市○○區○○段000○000地號土地（下 分稱系爭167地號土地、系爭169地號土地，合稱系爭土地） 為被告張煒翔與訴外人張兩傳、張素珠等7人所共有。因系 爭土地長期遭他人無權占有，被告與訴外人張兩傳、張素珠 乃委託原告處理系爭土地之違建占用、分割及買賣事宜，並 於民國109年6月18日簽訂委託書（下稱系爭委託書），約定 以系爭土地買賣成交價之10%做為委任報酬。嗣系爭167地號 土地、系爭169地號土地分別以新臺幣（下同）2,988,000元 、10,020,000元出售，依系爭委託書之約定，被告應給付原 告委任報酬271,338元【計算式：①系爭167地號土地面積為7 28.87平方公尺，約220.48坪（728.87平方公尺×0.3025＝220 .48坪），拍定價格為2,988,000元，則每坪13,552元（2,98 8,000元÷220.48坪≒13,552.2元，元以下4捨5入，下同）；② 系爭169地號土地面積為1,065.14平方公尺，約322.2坪（1, 065.14平方公尺×0.3025＝322.2坪），拍定價格為10,020,00 0元，則每坪31,099元（10,020,000元÷322.2坪≒31,099元） ；③（220.48坪＋322.2坪）×被告之應有部分6分之1×每坪均 價30,000元×10%之約定報酬＝271,338元】。惟被告拒不給付 ，已明確違約。為此，爰依系爭委託書之法律關係，提起本 件訴訟。並聲明：被告應給付原告271,338元。二、被告求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：兩造固於 109年6月18日簽訂系爭委託書，惟被告於翌（19）日即以即 時通訊軟體LINE向原告表示「建、旱地（即系爭土地）有賣 到3萬以上的價格，才能收取專業10%的仲介費啊（內含土地 買賣過戶的代書費用）」等語，並經原告同意。然系爭土地 因共有人意見紛歧而未能順利出售，嗣係由共有人張素珠提 起分割共有物之訴，經本院110年度訴字第383號判決系爭土 地以變價方式為分割，並由本院110年度司執字第33114號分
割共有物強制執行事件將系爭土地變賣所得價金按應有部分 比例分配予各共有人。加以系爭167地號土地每坪之拍賣價 格僅13,552元，亦未達約定每坪30,000元之價格。系爭土地 既非經由原告仲介而出售，且系爭167地號土地每坪亦未達 約定之價格，被告自無違約或給付委任報酬或仲介費用予原 告之義務。
三、本院之判斷：
原告主張前與被告就系爭土地於109年6月18日訂立系爭委託 書，約定以系爭土地買賣成交價之10%做為委任報酬。嗣系 爭167地號土地、系爭169地號土地分別以2,988,000元、10, 020,000元出售，依系爭委託書之約定，被告應給付原告271 ,338元，惟被告拒不給付，原告自得依系爭委託書之約定， 請求被告給付原告按系爭土地買賣成交總價之10%計算之委 任報酬271,338元等情，被告固不否認兩造就系爭土地確有 訂立系爭委託書，以及被告並未給付委任報酬予原告等情， 惟以系爭土地非經由原告仲介而出售，且系爭167地號土地 每坪之售價亦未達約定之價格，而無給付原告服務報酬之義 務，亦無違約之可言等語置辯。是本件之爭點即為被告依系 爭委託書之約定，有無給付原告委任報酬之義務？茲析述如 下：
(一)按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法 第99條第1項定有明文。換言之，買賣契約附有停止條件者 ，於條件成就時，始生效力，若條件已屬不能成就，則該項 契約自無法律上效力之可言（最高法院22年度上字第1130號 判決意旨參照）。
(二)觀諸原告提出兩造於109年6月18日簽訂之系爭委託書，其上 記載「受託人 張慶隆（即原告）；接受委託人：張兩傳、 張煒翔（即被告）、張素珠共有土地2筆；土地標示：臺北 縣○○鄉○○段000○000地號（即系爭土地）……委託人願意共同 支付受託人土地買賣成交價10%的佣金（含土地仲介費用） 。註：如有請律師，費用由所有權人持分比例分擔。」等語 ，且為被告所不爭執。復觀諸被告提出之兩造間即時通訊軟 體LINE對話紀錄，被告於109年9月19日傳訊與原告「三哥（ 指原告），你上面要載明建、旱地（即系爭土地）有賣到3 萬以上的價格，才能收取專業10%的仲介費啊！（內含土地 買賣過戶的代書費用）」，原告回訊：「你要求的部分，我 可以答應，後面不可以再要求的喔」等語，明確可知原告與 被告間係約定系爭土地以經原告之仲介而出售且每坪售價高 於3萬元，作為被告給付委任報酬或仲介費用之停止條件。 然系爭土地係於110年9月8日經本院110年度訴字第383號確
定判決第1項諭知「兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○地 號土地（面積各為七二八點八七平方公尺、一０六五點一四 平方公尺），應予變價分割，所得價金按附表一、二所示之 應有部分比例分配。」並非經原告之仲介而出售，嗣經本院 110年度司執字第33114號分割共有物強制執行事件將系爭土 地變賣所得價金按應有部分比例分配予各共有人，且其中系 爭167地號土地之拍定金額為2,988,000元，經計算每坪之拍 定價格僅13,552元〈2,988,000元÷（728.87平方公尺×0.3025 ）＝13,552元〉，亦未達每坪30,000元之價格，此有被告提出 之本院110年度訴字第383號民事確定判決、本院110年度司 執字第33114號112年1月30日基院麗110司執良字第33114號 函在卷可稽，系爭委託書所約定之停止條件並未成就，系爭 委託書自無任何法律上之效力可言。原告自不得據此尚未發 生法律上效力之系爭委託書之約定，請求被告給付委任報酬 271,338元。
四、綜上所述，原告依系爭委託書之約定，請求被告給付約定之 委任報酬271,338元，因其停止條件尚未成就，並無理由， 應予駁回。
五、訴訟費用即第一審裁判費2,980元由敗訴之原告負擔。六、據上結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 113 年 1 月 16 日 基隆簡易庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 16 日 書記官 林煜庭
附表：113年度基簡字第18號 編 號 土 地 坐 落 地目 面 積 備註 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地 號 平方公尺 １ 新北市 萬里區 大鵬段 167 728.87 旱地 ２ 新北市 萬里區 大鵬段 169 1,065.14 建地 被告張煒翔之應有部分均為6分之1