臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度重訴字第54號
原 告 洪國賓
張蔚琦
前列共同
訴訟代理人 邱創典律師
邱皇錡律師
丁詠純律師
被 告 薛水青
訴訟代理人 林國一律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國113年1月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告給付新臺幣一千六百萬元即匯入附表所示專屬 帳號之同時，將坐落嘉義市○○段○○地號土地、面積三○五五‧ 三三平方公尺、權利範圍百分之六十五之土地所有權，移轉 登記予原告各二百分之六十五。
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與訴外人陳尚萌（下稱陳尚萌）於民國112年3月6日與被 告各簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），就坐落嘉義市○○ 段00地號土地（下稱系爭土地）之所有權全部，約定由原告 買受如契約後附地籍圖謄本影本所示Ａ之600坪部分土地(占 總面積比例百分之65)之所有權，其餘百分之35之土地所有 權則由陳尚萌買受，原告買賣價金新臺幣（下同）每坪2萬9 ,500元，總價共計1,770萬元，並向訴外人僑馥建築經理股 份有限公司(下稱僑馥建經)辦理價金履約保證，分4期給付 ，原告業已將第1期款項存入僑馥建經指定如附表所示之履 約專屬帳號(即履約保證之中國信託銀行帳戶，下稱專屬帳 號）。惟被告又於112年5月23日與訴外人羅少妘等12人簽立 系爭土地之買賣契約，羅少妘等12人並給付第一期款839萬 元。原告發覺此情後，於112年6月7日就系爭土地應有部分 百分之65聲請假處分，經本院以112年度全字第22號准為假 處分在案，並已依本院112年度執全字第62號辦理假處分執 行登記。因此，依系爭契約及民法第348條規定請求被告履 行出賣人義務。
㈡又被告雖以前述112年6月29日太保南新郵局第44號存證信函( 下稱存證信函)表示解約，惟不符系爭契約第8條之約定，並 不生解除契約之效力。系爭契約第8條第1項約款内容，為意
定解約權之要件，只有在一方違約，他方定七日催告後仍未 履約，再經僑馥建經二度催告未履約後，始生解除契約之效 力。同條第2項約款內容主要在處理當買方違約時之法律效 果，賣方得沒收買方已付之價金，作為懲罰性違約金。同條 第3項約款內容主要在處理當賣方違約時，買方得請求賣方 給付與已支付價金同額之懲罰性違約金，即在乙方（即被告 ）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本 約解除時，甲方(即原告)據此得請求與已支付價金同額之懲 罰性違約金之效果，本項約款僅在處理系爭契約因乙方違約 之法律效果，並非約定在何種情況下乙方取得意定解除權。 系爭契約雙方意定解除權之約款，乃在第8條第1項之約定， 必須具備契約之一方有違約情事，他方定七日以上催告履約 及履約保證機構僑馥建經進行第二次催告等三個條件，系爭 契約始告解除。綜合該1至3項約款，可得出違約處理程序， 即第1項目的在規範何種條件下可解除契約，第2項約定買方 違約時賣方之權利，第3項則是處理賣方違約時買方之權利 為何，始構成完整之雙方保障。若依被告之抗辯，系爭契約 第8條第1項約款所要求2次催告之程序豈非具文？由此，顯 見該條第3項僅為乙方違約之法律效果約款，該條款之適用 前提為「乙方違約致契約解除」，而契約是否已經解除，則 需回歸同條第1款，是否經馥僑建經進行第2次催告而定。然 原告請求履行系爭契約，並無意解約，故未曾委請僑馥建經 對被告進行催告，被告前述存證信函，並不符合系爭契約第 8條第1項之解除權要件，該解除契約之意思表示並不生效， 亦未經合法解除，被告一地二賣，而拒絕履行系爭契約，顯 屬可歸責被告之事由致其遲延給付，自無從解除系爭契約， 此與契約之法理相符，兩造有效成立系爭契約，原告請求被 告於原告依約給付剩餘買賣價金1,600萬元時，移轉系爭土 地所有權權利範圍予原告二人各二百分之65，於法應屬有據 等語，並聲明：被告應於原告給付1,600萬元即匯入如附表 所示之專屬帳號同時，將其所有坐落嘉義市○○段00地號土地 之權利範圍百分之65之土地所有權移轉登記予原告各200分 之65。
二、被告則以：
㈠被告5年前罹患阿茲海默症有失智情形，認知能力不佳，領有 (輕度)身心障礙證明，於112年3月6日經中信房屋嘉義福德 加盟店仲介公司(下稱仲介公司)人員仲介，與仲介公司人員 陳尚萌及原告夫妻簽立系爭契約，不知所簽立之系爭契約為 土地買賣契約即置放抽屜，嗣於同年5月23日又有土地開發 人員到被告住處詢問系爭土地是否出售，被告再與他人簽訂
系爭土地之買賣契約，而有重複買賣之情形，因買方已支付 第一期價金839萬元，若解除該買賣契約需給付加倍之違約 金，因被告識字不多，未依意思表示內容錯誤為撤銷系爭契 約，但已接受陳尚萌之意見加倍給付原告違約金，被告並依 據系爭契約第8條第1、3項之約款，以前述存證信函解除系 爭契約，各支付原告170萬元及陳尚萌100萬元為賠償，並依 契約給付仲介費82萬9,000元及代書費1萬元，被告已將前述 款項匯入陳尚萌指定之專屬帳號。
㈡又原告主張依系爭契約第8條(違約罰則)第1項雖規定：「除 本契約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之 違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意 由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除 之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」，被告 未踐行前述催告程序，故原告不接受被告解除系爭契約，仍 可請求被告履行系爭契約。然前述約定應係指一方不依約履 行，另一方須經催告，對方仍未履行，始可解除買賣契約之 約定，係依契約合法解除契約，故解除契約之一方，無須負 擔賠償責任。因此，該約定並無處罰解除契約一方之規定。 再者，系爭契約第8條第3項約定內容，所謂擅自解約 應非 同條第1項所定無違約責任一方之解除契約，而係第3項有歸 責一方之解約，故有違約金罰則之約定，而被告以前述郵局 存證信函為解除系爭契約之意思表示，並依前揭違約罰 則 之約定，將原告給付之系爭土地買賣價金加倍償還原告，匯 至專屬帳號，原告既已收受該前述存證信函，依民法第95條 之規定，應已生解除買賣契約之效果，原告提 起本件訴訟 ，顯無理由等語，作為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、本件經協商整理之兩造不爭執事項及爭執事項(見本院卷115 至117頁，不爭執事項保留原意，文字有稍作調整)： ㈠兩造不爭執事項：
⒈原告及陳尚萌於112年3月6日各與被告簽立系爭土地之買賣契 約書，各向被告購買系爭土地之所有權部分，原告買受如系 爭契約後附地籍圖謄本所示Ａ區面積600坪部分土地（占總面 積比例約百分之65、陳尚萌買受其餘百分之35部分），買賣 價金1,770萬元。原告依約繳納第一期款170萬元，陳尚萌依 約繳納第一期款100萬元，均匯入僑馥建經指定之履約專屬 帳號。
⒉被告另於112年5月23日與訴外人羅少妘等12人(下稱羅少妘等 人)就系爭土地簽訂買賣契約，將土地出售與羅少妘等人， 並當場交付被告100萬元支票，其餘739萬元匯入前述履約保 證銀行，共付第一期款839萬元。
⒊因履約保證銀行相同，被告於112年6月3日至中信房屋福德加 盟店與陳尚萌商洽解決方法，由陳尚萌交付解約協議書，載 明被告除退還原告170萬元及陳尚萌100萬元簽約金外，並賠 償原告170萬元及陳尚萌100萬元，作為和解補償，並依契約 給付仲介費82萬9,000元及代書費1萬元，被告已將前述款項 匯入陳尚萌指定之專屬帳號，但原告並未同意前述解除契約 方案，故未簽立。
⒋原告於112年6月7日就系爭土地應有部分百分之65範圍聲請假 處分，經本院以112年度全字第22號准為假處分在案，並已 依本院112年度執全字第62號辦理假處分執行登記。 ⒌被告得知原告不同意解除系爭契約，於112年6月29日以前述 存證信函，向原告解除系爭契約，原告已於同年7月4日收受 該解除系爭契約之存證信函。
㈡兩造爭執事項：
⒈被告依系爭契約第8條第1、3項約定，以前述存證信函向原告 為解除系爭契約之意思表示，原告已收受存證信函，系爭契 約是否已發生解除之效力？
⒉原告請求被告履行系爭契約，是否有理由？四、本院得心證之理由：
㈠原告主張兩造於112年3月6日就系爭土地買賣簽訂系爭契約， 原告買受如系爭契約後附地籍圖謄本所示Ａ區面積600坪部分 土地（占總面積比例約百分之65)，買賣價金1,770萬元、分 4期付款(第一、二期款各170萬元、第3期款360萬元、第4期 尾款1,070萬元)，原告依約繳納第一期簽約款170萬元後， 被告另於112年5月23日與羅少妘等人就系爭土地簽訂買賣契 約，原告於112年6月7日就系爭土地權利範圍應有部分百分 之65聲請假處分，經本院以112年度全字第22號准為假處分 在案，並已依本院112年度執全字第62號辦理假處分執行登 記等情形，已據其提出系爭契約、跨行匯款申請書、被告與 羅少妘等人之土地買賣契約書、本院112年度全字第22號民 事裁定、112年度執全新字第62號查封登記函、系爭土地登 記謄本等資料為證(見本院卷第15頁至第44頁)，並為被告所 不爭執，自可信為真實。
㈡被告主張其得解除系爭契約，並無理由：
⒈解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句 ，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人 為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤需 斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之 契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法， 應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原
則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先， 交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以 修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當 時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人 立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他 一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高 法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。再者，契約文 字有疑義時，事實審法院應探求當事人之真意，以解釋契約 ，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真 意，並通觀契約全文(即體系解釋)，斟酌訂立契約當時及過 去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法 則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察 ，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語 ，任意推解致失其真意（最高法院105年度台上字第524號、 99年度台上字第852號判決意旨參照）。
⒉依系爭契約第8條(違約罰則)第1、2、3項各約定：「一、除 本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違 約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應 由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除 之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。二、本約 簽訂後，甲方(即原告)若有違约情事經乙方(即被告)合法解 除本约，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金 應交付乙方沒收作為懲罰性達約金；除非甲方於僑馥建經最 終催告期限内向法院起訴，否則僑馥建經即依約將上述款項 交付乙方沒收，沒收後若甲方對達約金之數额再有異議時， 甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑 馥建經做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償 並同意乙方據以執行。三、本約簽訂後，乙方若有擅自解約 、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應 負擔甲方所受損害之赔償外並喪失收受買賣價金之權利，且 應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金 總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」(見本院 卷第17頁)。則依文義解釋暨體系解釋，第8條為違約罰則， 顯然在規範違約、解除契約之相關違約責任及損害賠償事宜 ，此參以第1項明示係「任一方違約、經他方催告仍未履行 ，應由僑馥建經進行最終催告仍未履行，始生解除之效力」 等語，係對任何一方有違約情事之解約程序事項，第2、3項 則規範甲方或乙方有違約情事致解除契約時，應對他方負擔 損害賠償之內容，並非就契約解除權行使之要件而為之規範 ，此就第2項明定甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，
甲方對乙方負損害賠償責任，第3項則將「擅自解約」、不 為給付、給付不能或其他違約情事等列入違約賠償義務之發 生要件，可見依當事人立約時之真意，「擅自解約」僅為違 約態樣之一，並非當事人得據以解除契約之權利。又參以系 爭契約第4 條(產權移轉及貸款作業)第3項前段約定：「乙 方應依約交付所有權狀正本(於簽約時)、印鑑證明、戶籍資 料、稅單等產權移轉所需文件予特約代書。雙方應配合完成 不動產所有權移轉之書表用印。自文件交付日起至買賣合約 完成（或解除）日止，非經甲乙雙方同意，任一方均不得向 特約代書要求取回文件、終止委託或直接向有關機關申請案 件撤銷，違者對特約代書不生效力。」等語（見本院卷第16 頁）。足見系爭契約已詳予約定系爭土地辦理移轉登記及交 付相關文件資料之相關履約程序，並為符合系爭契約之土地 交易目的，並無被告未交付前述文件即生解除或終止契約效 力之約定，而係特別約定非經甲乙雙方同意，兩造均應配合 辦理不得終止特約代書之委託，可認系爭契約第4條第3 項 此部分之約定，應屬系爭契約第8條第1 項約定所指「本約 有特別約定」之情形，並非排除第8條第2、3項之適用，當 不生被告得經催告原告擅自單方解除系爭契約，而得生解約 之效力。被告抗辯其按系爭契約第8條第3項之規定解除系爭 契約，已生解除系爭契約之效力，尚難採認。
⒊契約除當事人約定保留之解除權外，以有民法第254條至256 條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為 解除之意思表示；又解除權之行使屬於不違約一方（最高法 院50年台上字第1883號、57年台上字第3211號、88年度台上 字第1453號判決意旨參照）。易言之，契約一經成立，雙方 均應受其拘束，除當事人間有保留解除權之特別約定，及法 定解除契約之原因外，不能任意解除，且係不違約之一方， 始有權為解除契約之意思表示。本件依系爭契約第8條第2項 、第3項規定內容，僅在約定雙方之一方不履行契約時，經 他方合法解除契約後，不履行之一方應受之罰則，係就契約 解除後之效力，而分別就甲方、乙方有違約情事而為規定， 且契約解除權之行使，仍歸屬不違約之一方，不因此約定而 得認有所不同。再由契約之目的性解釋，系爭契約核心既為 系爭土地之買賣移轉，倘若賦予任一方得於契約成立後擅自 解除契約之權利，兩造訂立契約、拘束彼此履行義務之本意 即無從達成，並不合理，故兼衡契約目的、交易習慣及誠信 原則，應認兩造並未特別約定於他方未違約之情形，得任由 單方自行解除契約之保留解除權約定，始符首揭闡述之合理 及誠信之解釋，且在未違約之一方，有權為解除契約，並應
依前述第1項之規定程序，仍應經由僑馥建經最終催告始生 解除效力。因此，被告抗辯系爭契約第8條第3項是特約約款 而排除第1項規定之適用乙節。惟是否係排他性之約定，仍 應採具體個案之契約解釋為探知，而系爭契約第8條第1項， 及第2、3項乃不同程序及層次之規範，已如前述，被告此部 分抗辯，並無足取。
⒋再者，依第8條第1項約定，任一方有違約情事，於踐行「定 七日以上期間催告仍未履行，由僑馥建經進行最終催告仍未 履行或認證」之程序後，賦予他方解除契約之權利。此因不 動產交易之金額及交易過程透過第三方支付角色，經手「價 金保管」及待產權過戶予買方，始由第三方將保管之價金交 付賣方，避免對標的之爭議，俾完成交易，並於解約程序引 入僑馥建經做為最終催告者，用以確認負責保管之僑馥建經 得否將其所代保管之價金專戶內款項支付，或返還予買賣契 約當事人，而無論基於何種事由解除契約，均同此考量。依 此，雙方約定系爭契約解除之「程序」，應適用於所有解除 契約之情事。本件被告就系爭契約並無合法解除權利，縱其 有以前述存證信函催告，依前述第1項約定，亦難認已生系 爭契約解除之效力甚明。
㈢又意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤，民法第88條定有明文。惟主張意思表示錯誤之當事人 ，依民事訴訟法第277條規定，應就其主張之事實負舉證責 任。被告陳稱其罹患阿茲海默症，未認識到系爭契約為買賣 土地之契約等情事，固提出診斷證明書、中華民國身心障礙 證明(112年5月5日鑑定第1類輕度等級)影本(見本院卷第61 至63頁)等證。惟被告為7旬之成年人及有相當社會經驗及閱 歷，縱在簽立系爭契約後，經鑑定有輕度身心障礙，然未經 法院為輔助宣告或監護宣告，係屬有完全行為能力人，依前 述就診紀錄及身心障礙證明，尚不足認定被告經由仲介與原 告簽訂系爭契約時，對系爭土地買賣有何錯誤之情事，且觀 以被告另於112年5月23日與羅少妘等人就系爭土地簽訂買賣 契約，並一物二賣以較高價錢出售，隨即於112年6月3日至 中信房屋福德加盟店與陳尚萌商洽解決方法，更可見被告就 相關買賣契約之標的、價金及效力等事理認知、理解能力， 並無缺損或減低。此外，被告就其有意思表示錯誤之情形， 復未提出其他積極事證以證明，自難採信，併此說明。 ㈣再者，「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前
，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此 限。」、「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得 該物所有權之義務。」、「買受人對於出賣人，有交付約定 價金及受領標的物之義務。」，民法第264條第1項、民法第 348條第1項、民法第367條各定有明文。又買賣為雙務契約 ，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受 人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義 務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務， 於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，並非以他方 之給付，為自己給付之停止條件。故買受人對於出賣人請求 履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價金，出賣人復無 先為給付之義務，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受 人取得標的物所有權之義務，於裁判上援用此項抗辯時，買 受人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院 即應為買受人提出對待給付時，出賣人應向買受人為給付之 判決，不得僅命出賣人為給付，而置買受人之對待給付於不 顧(最高法院87年度台上字第19號裁判意旨參照)。兩造就系 爭契約既未經合法解除，已如前述，則系爭契約於兩造間仍 繼續有效存在，即兩造間應受系爭契約之拘束，就原告而言 ，負有給付剩餘買賣價金及受領買賣標的物之義務，就被告 而言，負有交付買賣標的物予買受人，並使其取得該物所有 權之義務。因此，原告請求被告於原告依約給付剩餘買賣價 金1,600萬元時，移轉系爭土地權利範圍百分之65之土地所 有權移轉登記予原告二人各二百分之65，經核與前述規定相 符，於法自屬有據。
五、綜上所述，原告本於系爭契約及民法第348條第1項規定，請 求被告應於原告給付價金1,600萬元予被告之同時，將系爭 土地權利範圍百分之65之土地所有權移轉登記予原告二人各 二百分之65，為有理由，應予准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經本院悉予審酌後，經核均與本件之結論無影響，不再 一一論述，附此說明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由。因此，判決如主文所示 。
中 華 民 國 113 年 1 月 22 日 民事第一庭 法 官 李文輝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附上繕本）。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第9 條規定，一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回
上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 22 日 書記官 李彥廷
附表：
金融機構：中國信託商業銀行營業部
戶 名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶專屬帳號：00000-00000000-0