臺灣臺中地方法院民事簡易判決
112年度中簡字第2955號
原 告 邱品齊
被 告 曾英展
訴訟代理人 吳展育律師
上列當事人間請求減少租金事件，本院於民國112年11月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）136,363元，及自民國112年5月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣136,363元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：……三、擴張或減縮應受判決事 項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本 件原告起訴原聲明係「被告應給付原告新臺幣（下同）171, 210元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息」(本院卷第15頁)；嗣於民國112年11 月22日審理時當庭以言詞減縮聲明為「被告應給付原告136, 363元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息」（本院卷第82頁），核與上開規定 相符，自屬有據，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於111年4月16日向被告承租門牌號碼臺中市 ○區○○路00號1樓店面及地下室（下稱系爭房屋），約定租期 自111年4月16日起至116年4月15日止，每月租金45,000元（ 下稱系爭租約）。嗣原告於000年0月間發現系爭房屋之地下 室漏水，乃通知被告修繕，惟被告經過10個月始修繕，致原 告無法正常使用地下室，僅能使用1樓店面。另修繕期間長 達10個月，工人進出會影響原告提供給客人之服務品質，故 依據實際使用範圍面積請求減少租金。一樓及地下室面積分 別為62.06、27.04平方公尺，共計為89.1平方公尺，原告因 此請求減少租金共計為136,363元（45,000元×27/89.1×10個 月＝136,363元），經通知被告後，被告僅願退還半個月之租 金。為此，爰提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告 136,363元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息。
二、被告抗辯：
㈠被告收到原告通知地下室漏水後，即聯絡工人進行修繕，並 無原告定期限催告修繕而被告於期間内不為修繕，亦無原告 自行支出費用修繕租賃物等情，原告自不得請求被告償還費 用或於租金中扣除。又經被告派人檢視現場，發現該漏水區 域為地下室之一個牆角，經臨時處理後，影響範圍僅限於靠 近牆壁之角落一帶，尚不致影響地下室中央區域，對原告之 髮廊經營影響甚小，難認有原告所稱地下室完全無法使用之 程度。
㈡再依系爭租約第4條約定，租金及水費應於每月16日前匯入被 告指定帳戶，依原告111年5月至000年0月間繳交之金額，原 告修繕期間即111年6月至112年3月之水費金額，與修繕前即 111年4至5月份之金額並無明顯差異，反係112年4月修繕完 成後之水費有所降低。而依髮廊之工作性質，其工作量應與 店舖用水量成正比，足見原告於地下室漏水修繕期間，髮廊 之業務量未受影響，漏水情形未嚴重致整個地下室無法使用 。
㈢而修繕工程耗時10個月，係因自111年7月起，陸續進行水溝 工程、水電配管、泥作工程、查漏（化糞池）、樑柱漏水補 強、樑柱修復、地板及牆面刷漆等工程，因工程複雜所致， 被告亦因此支出修繕費用共計131,500元，被告已盡力完成 修繕義務，並無拖延或怠慢，並未違反系爭租約之出租人義 務或有違反法律情事；且施工時間亦盡量選擇不影響原告上 班之時間，縱認施工可能影響原告，期間至多亦應僅有半個 月或1個月，同意減少1個月租金等詞；並聲明：1.原告之訴 駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於111年4月16日簽訂系爭租約，由被告向原告 承租系爭房屋，約定租賃期間自111年4月16日起至116年4月 15日止，約定租金每月45,000元，嗣系爭房屋地下室漏水， 被告自111年6月至000年0月間僱工修繕，期間長達10個月等 情，業據其提出通訊軟體對話譯文截圖、現場照片等件為憑 (本院卷第85-135頁)，且有被告提出之系爭租約、租金轉帳 明細等件在卷可佐（本院卷第53-69頁），復為被告所不爭 執，堪認原告主張之上述事實真正。另原告主張其因系爭房 屋漏水，實際上僅能使用1樓店面，且因修繕期間工人進出 會影響原告提供給客人之服務品質，故依據實際使用範圍面 積，請求按照比例減少地下室部分之租金136,363元（45,00 0元×27/89.1×10個月＝136,363元，一樓及地下室面積分別為
62.06、27.04平方公尺，共計為89.1平方公尺）等語，則為 被告所否認，並以前揭情詞置辯。
㈡按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物 之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前 項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止 契約。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 狀態。民法第435條、第423條分別定有明文。故出租人不僅 有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能 依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收 益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出 租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害 或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務 （參照最高法院86年度台上字第3490號民事判決意旨）。又 按出租人未盡民法第423條規定義務時，依民法第441條之反 面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間 ，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務(參 照最高法院92年度台上字第2640號裁判意旨)。 ㈢本件被告雖辯稱：伊收到原告通知地下室漏水後，即聯絡工 人進行修繕，並無原告定期限催告修繕而被告於期間内不為 修繕，亦無原告自行支出費用修繕租賃物等情，且漏水區域 為地下室之一個牆角，尚不致影響地下室中央區域，對原告 之髮廊經營影響甚小，難認有原告所稱地下室完全無法使用 之程度云云，然系爭房屋地下室確實因漏水而經被告於000 年0月間起僱工修繕，至000年0月間止尚在修繕等情，此有 原告與被告之包租代管人林先生間之通訊軟體LINE對話紀錄 截圖、現場照片等在卷可憑（本院卷第85-135頁），且為被 告所不爭執，足見原告主張系爭房屋地下室確實因漏水而須 進行重大修繕工程，於修繕期間內無法正常使用乙節，核與 事實相符，堪予採信。被告另辯稱：修繕工程耗時10個月， 係因自111年7月起，陸續進行水溝工程、水電配管、泥作工 程、查漏（化糞池）、樑柱漏水補強、樑柱修復、地板及牆 面刷漆等工程，因工程複雜所致，被告亦因此支出修繕費用 共計131,500元，已善盡出租人之修繕義務云云，惟系爭房 屋地下室既有漏水情事，且修繕期間長達10個月，顯見系爭 房屋漏水問題並非輕微，無從於短時間內修復至正常狀態， 衡酌原告每月以4萬5000元之租金，向被告長期承租系爭房 屋作為經營髮廊之用，承租範圍包括1樓店面與地下室，且 美髮業者須使用相當多之各式美髮用品、器具及材料，可見 原告承租之初本有期待可以使用系爭房屋地下室作為營業使
用空間之意甚明，然系爭房屋自000年0月間起即因漏水問題 而須長期修繕，維修工人於維修期間內，勢必會在系爭房屋 店面與地下室頻繁進出及施工作業，對於在系爭房屋從事美 髮業之原告而言，衡情確實會影響原告就系爭房屋使用上之 完整性與便利性，造成客人來店消費時之困擾，甚至影響客 人至該髮廊消費之意願，是原告主張漏水問題對其在上址從 事美髮生意會造成影響等情，確屬有據，自為可採。從而， 依上述規定意旨，被告前揭所辯，要非有據，不足為憑。 ㈣末查系爭房屋地下室存有上開漏水情形，被告依法負有修繕 義務，本件被告經原告告以漏水情形並通知修繕後，被告耗 時10個月始修繕完竣，揆諸上開規定及判決意旨，原告就上 開期間因系爭房屋存有漏水問題，造成其無法依約正常使用 收益系爭房屋地下室，依法自得請求被告減免其支付租金之 義務及賠償損害。至於被告辯稱：系爭房屋之漏水，僅係地 下室之一個牆角，尚不致影響地下室中央區域，亦未影響原 告營業狀況，原告應不得請求減少租金云云，此乃原告請求 減免租金金額應審酌系爭房屋實際漏水範圍及程度，再按比 例計算減免租金數額之問題，並不影響系爭房屋存有漏水致 原告無法正常依約使用系爭房屋之事實，被告執此理由以為 抗辯，自無可採。而系爭房屋每月租金為45,000元一節，此 有系爭租約1份附卷可佐(本院卷第55-58頁)，則系爭房屋自 000年0月間起至000年0月間共計10個月，原告每月因受系爭 房屋地下室漏水影響，致不能正常依約使用系爭房屋地下室 面積之損失，應為相當於不能使用系爭房屋地下室面積之租 金損失136,363元(計算式：每月租金45,000元×27/89.1（一 樓及地下室面積分別為62.06、27.04平方公尺，共計為89.1 平方公尺）×10＝136,363元）。從而，原告主張依系爭租約 之法律關係，請求被告給付應減少收取之租金136,363元， 即為有理，應予准許。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項。 又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率 ，週年利率為5％，亦為民法第233條第1項及第203條所明定 。本件兩造就減少租金並未約定履行期，原告就本件損害賠 償額之給付，請求被告應給付自起訴狀繕本送達被告(112年 5月26日，本院卷第19頁)翌日即112年5月27日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之法定遲延利息，自屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告應給付原 告租金136,363元，及自112年5月27日起至清償日止，按週 年利率5％計算之法定遲延利息，均有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、舉證及聲請傳 喚證人等情，均與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。六、本判決係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為 被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款之規 定，依職權宣告假執，並依民事訴訟法第392條第2項之規定 ，依被告聲請並酌定如主文第3項之金額諭知被告預供擔保 後，得免為假執行。。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 1 月 12 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林俊杰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 12 日 書記官 鄭雅雲