最高法院民事判決
112年度台上字第2682號
上 訴 人 賴易聰
訴訟代理人 蔣志明律師
被 上訴 人 楊本源
訴訟代理人 楊杰霖律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華
民國112年8月2日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（111年度重
上字第149號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊以新臺幣(下同)1132萬1019元拍定買 得臺灣臺中地方法院109年度司執字第132220號強制執行(下 稱系爭執行)標的物即原判決附表（下稱附表）所示之土地 （合稱系爭土地，分稱82、90-12地號土地）、門牌○○市○區 ○○路000巷00號未保存登記建物(下稱系爭建物，與系爭土地 合稱系爭房地)。上訴人以其為系爭土地共有人，向執行法 院表示優先承買。然伊就系爭建物具應有部分4/8，有共有 人之優先承買權。系爭房地原均為訴外人盧長康、盧瓊秋（ 下稱盧長康2人）共有，嗣分別移轉予不同人，依民法第425 條之1規定，伊為系爭建物共有人，就建物坐落之系爭土地 有法定租賃權，依土地法第104條第1項前段規定，對系爭土 地亦有優先購買權，並優先於上訴人依同法第34條之1之優 先購買權。詎執行法院竟許上訴人優先購買系爭房地，使伊 在私法上之地位有受侵害之虞，爰提起確認之訴，求為確認 上訴人就系爭房地之優先購買權不存在之判決。二、上訴人則以：伊為系爭土地之共有人，應有部分均1/3，依 土地法第34條之1及同法第104條規定，伊對系爭土地及坐落 其上之系爭建物，均有優先購買權，伊已向執行法院表示優 先購買，及繳清拍定價金1132萬1019元。被上訴人未能證明 系爭房地同屬一人所有，其就系爭土地無法定租賃權等語， 資為抗辯。
三、原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判如被上訴人之 聲明，無非以：
㈠系爭執行事件拍賣訴外人陳石溪所有如附表所示系爭房地， 被上訴人以1132萬1019元得標。上訴人為系爭土地共有人， 應有部分均1/3，經執行法院通知，就系爭房地行使優先購 買權。拍賣公告及臺中市中山地政事務所建物測量成果圖（ 下稱建物測量成果圖）記載，系爭建物為未辦保存登記之一
層建築，面積285.95平方公尺，其中104平方公尺占用毗鄰 之同段82-3（下稱82-3）地號土地。系爭土地於民國50年9 月27日由訴外人張賢宗取得所有權全部，69年8月19日因買 賣移轉登記予陳石溪，87年7月30日因買賣移轉應有部分1/3 予張姓人士，再於105年10月31日因贈與移轉該1/3應有部分 予上訴人。依系爭建物之稅籍證明書，房屋有4種構造，其 中⑴土竹造部分(面積105.35平方公尺、折舊年數60年)、⑵木 石磚造部分(磚石造、面積30.15平方公尺、折舊年數56年) 、⑶木石磚造部分(磚石造、面積95.89平方公尺、起課年月1 05年10月、折舊年數5年)、⑷鋼鐵造部分(面積54.56平方公 尺、起課年月105年10月、折舊年數5年) 。被上訴人於107 至108年間，分別自原權利人盧鴻慶、盧月薰、姚盧美玉、 林素霞（下稱盧鴻慶4人）取得系爭建物權利範圍各1/8，合 計4/8，其建築改良物所有權買賣移轉契約書記載建物坐落 基地為82-3地號土地。82-3地號土地於50年9月27日由盧長 康取得所有權全部，63年3月12日因買賣移轉登記予訴外人 盧魏密，迄89年6月27日由盧鴻慶4人繼承盧魏密所有權，應 有部分各1/4。99年間被上訴人配偶徐蓉柳向法院拍定取得 盧鴻慶1人之應有部分1/4，100年間贈與被上訴人，被上訴 人再於107至108年間因買賣取得其餘共有人盧月薰、姚盧美 玉、林素霞之所有權應有部分3/4等情，為兩造所不爭。 ㈡依卷附執行法院拍賣公告及建物測量成果圖，系爭建物坐落 基地包括82、90-12及鄰地82-3地號等3筆土地，再依上開土 地之登記舊簿，可知盧長康2人係37年6月30日自訴外人盧阿 江繼承82、90-12地號土地，49年9月21日盧瓊秋之持分遭查 封，其住址記載○○市○○路000巷00號，嗣系爭土地分割，盧 長康2人應有部分各1/2；82-3地號土地，原亦為盧長康2人 共有，應有部分各1/2。50年2月13日盧長康2人交換土地，8 2、90-12地號土地登記為盧瓊秋單獨所有，同日以買賣移轉 登記予訴外人李徐玉英，再於50年9月27日以買賣移轉登記 予張賢宗，復出賣予陳石溪。交換後82-3地號土地由盧長康 單獨所有。是於交換土地前，盧長康2人確共有82、90-12及 82-3地號等3筆土地。另據房屋稅籍資料，系爭建物最早登 記之納稅義務人為盧長康及張賢宗，權利範圍各1/2，其後 變更為陳石溪與盧鴻慶4人共有。是由前揭3筆土地及系爭建 物歷次權利移轉情形相互勾稽比對，盧瓊秋於49年遭查封土 地，其住址記載為系爭建物之門牌21號，張賢宗則於50年受 讓系爭土地，足認系爭建物在張賢宗取得土地所有權前，已 建築完成。張賢宗、陳石溪先後受讓系爭土地所有權全部及 系爭建物權利1/2，而與盧長康或其繼承人共有系爭建物，
得推認系爭建物與其坐落之82、90-12、鄰地82-3地號土地 ，於50年2月13日前均同為盧長康2人共有，符合民法第425 條之1第1項之土地及房屋同屬一人之要件。雖臺中市建築師 公會鑑定系爭建物最早興建年代為52年間，然該鑑定報告所 參照之最早航照圖為62年，二者有相當落差，且兩造不爭執 系爭建物自49年後有再為整修，是鑑定報告以房屋建材及構 造，推論系爭建物興建之年代，亦有失真，其鑑定結論自難 準確。
㈢系爭房地經輾轉讓與，分由被上訴人取得系爭建物事實上處 分權4/8，上訴人取得系爭土地之所有權應有部分1/3，房屋 受讓人與土地受讓人間，自有民法第425條之1法定租賃權之 適用。依土地法第104條第1項規定，於基地出賣時，被上訴 人得以基地承租人之地位，依同樣條件優先購買基地；而於 房屋出賣時，上訴人亦得以基地所有人之地位，依同樣條件 優先購買房屋。兩造就土地、建物均各有土地法第104條第1 項所定之優先購買權，但因系爭執行事件將系爭房地合併拍 賣，審酌系爭房地原由被上訴人拍定，其可取得系爭建物完 整之權利，且同時取得系爭土地所有權應有部分2/3，使房 屋所有權與利用權趨於一致，符合土地法第104條第1項之規 範目的，再參以民法第824條第7項之立法旨趣，本件當無保 護基地共有人即上訴人優先承買之必要。至於土地法第34條 之1第4項與同法第104條第1項之優先承買權競合時，應優先 適用同法第104條第1項規定，上訴人主張依同法第34條之1 第4項優先承買，尚無足採。從而，被上訴人請求確認上訴 人就系爭房地之優先購買權不存在，為有理由等詞，為其判 斷之基礎。
四、按所有人於原有建築物之外另行增建，該增建部分於構造上 及使用上均具獨立性，即為獨立之建築物，得成為獨立之所 有權客體。查系爭建物之門牌地址為○○市○區○○路000巷00號 ，範圍含：A0土竹造（純土造）105.35平方公尺，折舊年數 60年；B0、C0均木石磚造（磚石造），面積依序為30.15、9 5.89平方公尺，折舊年數56年、5年；D0鋼鐵造54.56平方公 尺，折舊年數5年，坐落基地為82、90-12、82-3地號土地， 為原審所是認。據臺中市建築師公會之鑑定報告（隨卷外放 ），乃參照行政院農業委員會林務局（現改制為農業部林業 及自然保育署）自62年迄88年之航照圖、現場勘驗，並攝有 系爭建物多角度及室內建材各項狀況之多幀照片，顯示系爭 建物為一層樓之未保存登記建物，總面積285.95平方公尺， 部分坐落82、90-12地號土地（鑑定報告平面圖標示為前棟 ，下稱前棟），其北側緊鄰在同地號土地上之門牌同巷21-2
號房屋；另部分面積104平方公尺，坐落82-3地號土地（鑑 定報告平面圖標示為後棟，下稱後棟），其北側緊鄰在同地 號土地上之同巷21-1號房屋，亦有建物測量成果圖可稽（見 二審卷第109頁）。前、後棟各有客廳、臥室、廚房、餐廳 、浴廁，各具獨立之主出入口及對外通路，分往同路160巷 、186巷，前、後棟建物北端以木石磚造之共同壁毗鄰，南 側空地在前、後棟間留有早期圍牆水泥柱（見外放鑑定報告 第72頁）。後棟為52年間純土造（土竹牆）建物，前棟包含 126平方公尺之56、79年間木石磚造、54平方公尺之87年間 鋼鐵造建物，與原審認定系爭建物之材質、年代約略相同， 兩造不爭執系爭建物自49年之後，應有整修（見二審卷第34 8-349頁），則該鑑定報告是否失真，非無疑義。倘該鑑定 報告堪予採信，兩造均不爭執21-1號房屋為被上訴人所有， 21-2號房屋為上訴人所有（見二審卷第139-140頁)。又據系 爭建物之稅籍資料卡、被上訴人與盧月薰等人簽立之建築改 良物所有權買賣移轉契約書（見一審卷第91頁、第69-71頁 ），購買標的坐落基地為82-3地號土地。則系爭建物之原始 建物（A0之土竹造建物）似係坐落82-3地號土地（即後棟） ；坐落82、90-12地號土地上之B0、C0磚石造建物及D0鋼鐵 造建物（即前棟），似係嗣後增建。嗣後增建之前棟建物似 已具構造上及使用上之獨立性，果爾，得否認前、後棟係屬 同一建物？又82、90-12、82-3地號土地及系爭建物，原由 盧長康2人共有，應有部分各1/2，50年2月13日其2人同意交 換，由盧瓊秋取得82、90-12地號土地，盧長康取得82-3地 號土地，盧瓊秋輾轉移轉土地所有權予李徐玉英、張賢宗、 陳石溪；82-3地號土地則由盧長康輾轉由盧魏密、盧鴻慶4 人繼承，徐蓉柳取得盧鴻慶之應有部分，以夫妻贈與被上訴 人，再由被上訴人取得該土地所有權；系爭建物之稅籍原登 記為盧長康、張賢宗各應有部分1/2，嗣由盧魏密與陳石溪 各1/2，再由盧鴻慶4人與陳石溪共有各1/2，終由被上訴人 取得盧鴻慶4人應有部分與陳石溪共有。房屋稅籍資料雖將 前、後棟列為同一門牌，此僅為行政上課徵稅捐之依據，尚 難僅憑稅籍登記，作為房屋所有權或事實上處分權之唯一證 明。以被上訴人為用戶之台電電號末四碼5108，於26年12月 1日裝表供電；上訴人提出其電號原用戶訴外人張啟昌，電 號末四碼6109，有台灣電力公司台中區營業處函、電費通知 及收據可稽（見二審卷第119、85、87頁），則盧瓊秋與盧 長康是否即因各自占有建物而交換土地，有各就占有部分分 配事實上處分權並分管之意？倘係如此，被上訴人取得系爭 建物事實上處分權之1/2是否應僅限於後棟？得否認其就系
爭土地有法定租賃權？兩造是否就系爭土地、系爭建物均得 主張優先承買而發生競合關係？或僅上訴人得就何部分之拍 賣標的主張優先承買？原審未詳查細究，逕將臺中市建築師 公會鑑定結果認前、後棟建物興建時期不同，房屋稅籍資料 就系爭建物有不同材質構造、建物折舊年數不同，前、後棟 供電電號不同等事實，恝置不論，僅據土地登記舊簿49年記 載盧瓊秋住址為精武路160巷21號，遽認前、後棟建物為張 賢宗50年9月取得系爭土地所有權前已建築完成，被上訴人 取得系爭建物（含前、後棟），對系爭土地有法定租賃權， 得以基地承租人地位先於上訴人優先購買系爭房地，進而為 不利於上訴人之判決，自嫌速斷。上訴意旨，指摘原判決不 當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 1 月 18 日 最高法院民事第四庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 藍 雅 清
法官 蔡 孟 珊
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 蔚 菁
中 華 民 國 113 年 2 月 1 日
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