臺灣臺北地方法院民事簡易判決
112年度店原簡字第13號
原 告 魏迺杰
訴訟代理人 蔣美龍律師
被 告 薩布爾．吾固
訴訟代理人 林政彥
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國112年12月2
6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼門牌號碼新北市○○區○○○路00號、63號房 屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣247,000元，及自民國112年9月18日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
三、被告應自民國112年5月1日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日 止，按月給付原告新臺幣51,600元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣5,869,83 3元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時係聲明第1項後 段為：「被告應給付原告新臺幣（下同）215,000元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。」嗣於本院審理中變更聲明為：「被告應給付原告247, 000元，及自民國112年8月24日言詞辯論筆錄繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（本院卷第10 3、131頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定， 應予准許。
二、原告主張：
㈠被告於000年0月間向原告承租門牌號碼新北市○○區○○○路00號 、63號房屋（下合稱系爭房屋），租期自110年5月1日起至1 12年4月30日止，每月租金為43,000元（下稱系爭租約）。 依系爭租約第14條第1、3項約定：「租賃關係消滅時，出租 人應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共
同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返 還出租人並遷出戶籍或其他登記。」、「承租人未依第1項 規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契 約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額 ，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金 折算）至返還為止。」原告於系爭租約租期屆滿前，已寄發 存證信函及並以通訊軟體LINE（下稱LINE）通知被告不再續 租系爭房屋，租期屆滿後亦再次寄發存證信函通知被告不再 續租系爭房屋，並請求原告返還系爭房屋，故系爭租約之租 期已於112年4月30日屆至。。
㈡然而，被告迄今仍無權占用系爭房屋，且自111年11月起至同 年4月止，僅於112年3月6日給付租金11,000元，尚積欠租金 247,000元，被告於無權占用系爭房屋期間，應按月給付原 告相當於租金之不當得利及相當月租金額之違約金合計86,0 00元等語。爰依民法第455條規定及系爭租約法律關係提起 本件訴訟。
㈢並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告247,000元，及自112年8月24日言詞辯論筆錄 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒊被告應自112年5月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付原告86,000元。
三、被告則以：
㈠被告前請原告修繕系爭房屋內設備，原告均未處理，被告因 而自行修繕電器、燈具、庭院的排水、屋外照明設備等，並 墊付修繕費用；被告原先均與訴外人即系爭租約之原告代理 人楊雅雯聯繫，嗣後楊雅雯又請被告與訴外人林羽秦聯繫， 林羽秦僅稱被告先繳納租金後，其會向原告反應。 ㈡因原告違反系爭租約，故被告方繼續居住在系爭房屋，否則 被告即無依據向原告求償，且因原告未遵守系爭租約第8條 第1、2項約定：「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人 負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於 承租人之事由者，不在此限。」、「前項由出租人負責修繕 者，承租人得定相當期限催告修繕，如出租人未於承租人所 定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償 還其費用或於第3條約定之租金中扣除。」故原告依系爭租 約第14條第3項請求違約金應無理由等語，資為抗辯。 ㈢並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由
㈠被告於000年0月間向原告承租系爭房屋，租期自110年5月1日
起至112年4月30日止，每月租金為43,000元；系爭租約第14 條第1、3項約定：「租賃關係消滅時，出租人應即結算租金 及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附 屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出 戶籍或其他登記。」、「承租人未依第1項規定返還租賃住 宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租 人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金 額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為 止。」有系爭租約1份在卷可稽（本院卷第21至49頁），且 為兩造所不爭執（本院卷第178頁），是此部分事實，首堪 認定。
㈡原告請求騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由： ⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃 期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即 表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450 條第1項、第451條分別定有明文。所謂視為不定期限繼續契 約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而 出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之 異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收 益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之 利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約 者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年度台上字第 410號判決【原判例】意旨參照)。又定期租賃契約期滿後之 得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之 意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟 無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍 為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其 條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號【原判例】 、91年度台上字第221號判決意旨參照）。次按承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保 持其生產狀態，返還出租人，民法第455條亦有明文。 ⒉經查，原告在系爭租約租期屆滿前，於112年2月21日寄發存 證信函予被告，並明確表示「112年4月30日之租賃契約於到 期後不再續租」之意思，有臺中向上郵局存證號碼000099號 存證信函在卷可稽（本院卷第51至53頁）；嗣原告在系爭租 約租期屆滿後，於112年5月3日寄發存證信函予被告，並再 次明確表示租期於112年4月30日屆滿，請被告交還系爭房屋 之意思，有臺北光復郵局存證號碼000366號存證信函附卷可 佐（本院卷第55至59頁）。被告對於有收受上開存證信函乙 節，並不爭執，此為本院於另案112年度店簡字第766號案件
（下稱766號案件）職務上知悉之事實（766號案件卷第86頁 ），可見原告早已於系爭租約屆滿前明確向被告表示租期屆 滿後不願繼續出租系爭房屋，足認原告已有表示反對之意思 ，故系爭租約於112年4月30日屆滿後，兩造間之租賃關係即 消滅，參諸前揭說明，系爭租約並未發生默示更新而轉為不 定期限租賃關係。故原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋， 應有理由。
㈢原告請求給付租金247,000元，應有理由： 按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付 者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收 益季節終了時支付之。民法第439條定有明文。經查，原告 主張111年11月起至同年4月止合計6個月之租金，被告僅於1 12年3月6日給付租金11,000元，尚積欠247,000元等情，為 被告所不爭執（本院卷第179至180頁），故原告請求被告給 付247,000元，應屬有憑。
㈣原告請求按月給付相當於租金之不當得利43,000元，應有理 由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又承租人於租賃關係終止後， 繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利 益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所 得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。 ⒉經查，被告於系爭租約於112年4月30日屆滿後，仍持續占用 系爭房屋迄今，為被告所自認（本院卷第178至179頁），則 原告請求被告給付自系爭租約租期屆滿之翌日即112年5月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，占用系爭房屋所獲得 之使用利益，並以系爭租約之租金43,000元計算，應屬有據 。
㈤原告請求違約金部分：
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又約定之違約金如有過高者，法院亦得減至相 當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟 狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違 約金過高者，除出於債務人自由意思，已任意給付，可認為 債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開 規定，核減至相當之數額；又違約金之核減，法院得以職權 為之（最高法院79年度台上字第1915號、79年度台上字第16 12號判決【原判例】意旨參照）。
⒉經查，系爭租約第14條第3項固約定：「承租人未依第1項規
定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約 ，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額， 及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折 算）至返還為止。」此核與「住宅租賃定型化契約應記載及 不得記載事項」第15條第3項規定相同（本院卷第161至172 頁）。然而，原告因被告遲延返還系爭房屋，雖受有不能即 時利用系爭房屋之損失，惟該部分業經原告請求被告給付相 當於租金之不當得利填補，亦經本院准許如前，原告亦未舉 證除前述不能利用系爭房屋之損失外尚因此受有何等損害， 本院認再課予被告如系爭租約第14條第3項約定條款所示之 違約金義務，則被告因違約所負之賠償責任，明顯過高，應 酌減至按月租金0.2倍計算，是原告請求被告自112年5月1日 起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，除前揭相當於租金之不 當得利43,000元外，按月再給付原告8,600元之違約金【計 算式：43,000×0.2＝8,600】，應有理由。逾此範圍之請求， 則屬無據，應予駁回。
⒊至被告辯稱原告違反系爭租約及其墊付修繕費用等節，並未 提出證據以實其說，且就冷氣修繕部分，亦經本院以766號 案件判決駁回被告之請求，故被告上開辯詞，應不足採。 ㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1、2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第233條第1項、第203條亦有明定。而112年8月24日言詞辯論筆錄繕本於112年9月7日寄存送達，此有回證1份可證（本院卷第123頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日起，經10日即112年9月17日發生送達效力。本件原告請求被告給付247,000元，及自112年8月24日言詞辯論筆錄繕本送達翌日即112年9月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。五、綜上所述，原告依民法第455條規定及系爭租約法律關係， 請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；並請求被告給付247,000 元，及自112年9月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息；及請求被告自112年5月1日起至騰空遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付原告51,600元【計算式：43,000＋8,600 ＝51,600】，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬 無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民 事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行 ；並依同法第392條第2項依職權宣告被告如預供擔保，得免 為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。因原告敗訴部分 僅為違約金之部分請求，該部分依112年12月1日修正施行前 之民事訴訟法第77條之2第2項不併算其價額，故本件訴訟費 用應由被告負擔全部。
中 華 民 國 113 年 1 月 26 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 林易勳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 26 日 書記官 徐子芹