臺灣高雄地方法院民事判決
112年度鳳簡字第618號
原 告 大樹房屋有限公司
法定代理人 張慧雯
被 告 林恕鎂
訴訟代理人 湯雅竣律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年11月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決關於原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國112年5月16日就其所有門牌號碼高雄 市○○區○○路000巷00號8樓之房地（下稱系爭不動產）與原告 簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定委託銷售 期間自112年5月19日起至同年12月31日止，服務報酬為系爭 不動產實際成交價之4%，銷售總價為新臺幣（下同）4,360, 000元，同日即以委託銷售契約內容變更同意書設定底價為4 ,000,000元（下稱第一份變更同意書）。嗣於112年5月30日 12時許，再由被告於第一份變更同意書上簽名增訂之方式變 更底價為4,100,000元（下稱第二份變更同意書）。嗣訴外 人吳映達有意購買系爭不動產，乃於000年0月00日下午2時 許出價4,100,000元承購，並簽立買賣議價委託書及確認書 後，給付議價保證金100,000元，原告隨即通知被告，請其 前來原告處簽訂買賣議價委託書，惟被告竟藉故拒絕。被告 違反配合簽約之舉，顯已違反系爭契約第6條第8項「委託期 間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽 認邀約書或議價委託書等相關契約」之約定，原告爰依系爭 契約第11條第1項第3款之約定提起本訴，請求被告支付委託 銷售總價6%計算之違約金等語，並聲明：㈠被告應給付原告2 46,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告固有與原告簽訂系爭契約委託其銷售系爭不 動產，然依系爭契約上契約審閱權欄載明，原告應給予被告
至少3日審閱期間，本件被告卻係於112年5月16日取得系爭 契約之當日即完成契約簽訂，原告顯未依法提供審閱期，系 爭契約包含違約金約定之定型化契約條款，依消費者保護法 第11條之1第3項之規定均不構成系爭契約之內容，原告自不 得依系爭契約第11條第1項第3款、第6條第8項之約定請求被 告給付違約金。又縱使買賣成交，原告依系爭契約僅能請求 實際成交價4%之服務報酬，且原告自112年5月30日之後也無 須再支出其他開銷費用，於此之前原告亦僅引導4組買家前 來看屋，未完全履行系爭契約第7條第3項之義務，甚至本件 原告於簽約後實際銷售期間僅14日即覓得買家，恐有向買受 人吳映達洩漏底價之情事，故原告請求被告支付委託銷售總 價6%計算之違約金誠屬過高，應予酌減等語，資為抗辯，並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准免 為假執行。
三、得心證之理由
原告主張兩造曾於112年5月16日簽訂系爭契約，由被告將系 爭不動產委託原告居間仲介銷售，原約定銷售總價為新臺幣 4,360,000元，同日即以第一份變更同意書設定底價為4,000 ,000元，嗣於112年5月30日12時許，再由以第二份變更同意 書變更底價為4,100,000元，有原告提出之系爭契約、第一 份、第二份變更同意書影本在卷可稽（本院卷第11頁至第15 頁），且為被告所不爭執，原告此部分之主張堪信為實在。 而原告主張其已依約為被告覓得買主吳映達，詎被告竟託詞 拒不簽約，認被告應依系爭契約第11條第1項第3款、第6條 第8項之約定給付違約金，則為被告所否認，並以前詞置辯 。是以本件所應審酌者，乃在於㈠被告未將系爭契約攜回審 閱3日即簽約，系爭契約第11條第1項第3款、第6條第8項之 約定是否即均不構成契約之內容？㈡被告拒不簽約，是否有 給付違約金之義務？㈢被告抗辯違約金過高應予酌減，有無 理由？茲分述如下：
㈠系爭契約第11條第1項第3款有無違反消費者保護法之規定而 無效？
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。消費者保護法第11 條之1第1項固定有明文。該條文立法目的，係在維護消費者 知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化 契約條款之機會，惟如綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀 ，足見消費者確已知悉定型化契約條款之內容，則消費者如 為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而自願放棄契約審 閱權，自非法所不許。
⒉本件被告雖抗辯其係於112年5月16日當日簽訂系爭契約，認 原告並未給予充分了解系爭契約內容時間，系爭契約定型化 條款均不構成該契約內容等情為抗辯，然兩造所簽立之系爭 契約審閱權欄載明：「不動產委託銷售契約及其附件於中華 民國112年5月16日經委託人攜回審閱參日（契約審閱期間至 少三日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容，但消費 者得主張該條款仍構成契約內容。」，被告並於該欄下方親 自簽名，表示其有於112年5月16日將系爭契約攜回審閱3日( 見本院卷第11頁)，以被告之學歷為高職畢業（見本院卷第3 5頁），對於上揭契約審閱期之相關規範實難諉稱不知或看 不明白，被告卻猶任意地於同日簽訂系爭契約，若非被告自 始即刻意預留此3日審閱期不足的瑕疵以圖規避日後系爭契 約條款給付報酬的義務，必係兩造就審閱契約部分已另有其 他妥適之安排。而細究兩造於系爭契約第4條手寫之委託銷 售期間，被告並非自簽約當日即委託原告銷售系爭不動產， 反係與原告特別約定自簽訂系爭契約3日後之112年5月19日 起至112年12月31日作為委託銷售期間（見本院卷第11頁） ，另再從被告與原告職員使用通訊軟體LINE對話之內容「〈5 /18（四）〉（原告方）林姐；鄰居來看過房子了嗎；有確定 要買嗎；如果鄰居不買，我就要做資料上網做廣告囉！（被 告）他要假日有空。〈5/19（五）〉（被告）我的朋友假日才 有空看房子。（原告方）了解。〈5/24（三）〉（被告）我家 鄰居說因預算問題所以不買了。（原告方）了解。那我們就 上架廣告囉！〈5/25（四）〉（被告）這幾天我沒在家不好意 思。（原告方）所以明天跟週六的都無法配合看屋嗎；因為 我需要回覆客戶。（被告）沒錯。（原告方）好；所以下週 二的約看時間沒問題，對吧？」（見本院卷第97頁、第98頁 ），原告之職員係與被告確認被告之鄰居意願私下向被告購 買系爭不動產後，才取得被告之同意將銷售系爭不動產之廣 告上架，顯見被告雖然係在取得系爭契約之同日即在該契約 上簽名並押上締約日，兩造之真意應係為被告保留112年5月 16日起至同年月19日之間至少3日之審閱期間，可見被告對 於系爭契約之審閱權並未曾受到任何侵害，而被告於本院審 理時亦自承其自112年5月16日起至同年5月19日之間未曾以 任何形式向原告為終止、解除或表示不願繼續成立託售之契 約關係（見本院卷第119頁），自不得在事後反悔而辯以契 約審閱期不足，主張系爭契約違反消費者保護法之規定而屬 無效，故被告此部分之抗辯理由，洵屬無稽，並無可採。 ㈡被告拒不簽約，是否有給付違約金之義務?違約金是否過高應 予酌減？
⒈按委託期間內，若委託人已覓得符合底價之買方時，委託人 應配合簽認要約書或議價委託書之契約。又本契約非經雙方 同意，不得單方任意變更之；委託人如有下列情形之一者， 視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委 託銷售總價6%計算之違約金，並應一次付予受託人：㈢委託 人違反第6條第8項之義務或拒絕受託人依約洽妥之買方客戶 簽訂不動產買賣契約書者，系爭契約第6條第8項、第10條、 第11條第1項第3款約定甚明。
⒉經查，本件原告主張其有為被告之系爭不動產覓得買主吳映 達後，被告不依系爭契約約定簽認買賣議價委託書，而有違 約之情事並請求違約金，業據原告提出系爭契約、第一份與 第二份變更同意書、買賣議價委託書、確認書及存證信函為 證（本院卷第11頁至第25頁），且被告亦不否認其未曾依約 繼續簽訂買賣議價委託書，堪信原告此部分之主張為實在， 被告有違約行為甚明，原告依系爭契約規定請求本件違約金 ，自屬有據。
㈢被告抗辯違約金過高應予酌減，有無理由？
⒈按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；又 違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之 賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外 ，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生 損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當 之數額，民法第250 條第1 項、第2 項、第252 條分別定有 明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得 依民法第252 條以職權減至相當之數額，但是否相當仍須依 一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 酌定標準（最高法院49年台上字第807號判例參照）。 ⒉經查，系爭契約第11條之標題為「違約之處罰」，及其內容 「㈢委託人違反第6 條第8 項之義務或拒絕與受託人依約洽 妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者....」，又該約款既 未言明為懲罰性違約金，自應認該條約定屬損害賠償總額預 定性質之違約金，被告抗辯兩造所約定之違約金過高，本院 自得審認相關事證後依民法第252 條規定予以酌減。本件被 告固有違約情事並認定如前，惟原告亦未提出何等證據，證 明其因被告之違約行為，而實際受有如請求金額之損害。再 者，本件被告與系爭不動產之買方吳映達間之買賣契約既尚 未成立，原告之居間仲介即未完成，後續自無須再進行簽約 、協調稅費、斡旋付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等 種種關於簽約及履約之事項，原告亦減少相當之人事成本、
勞務費用等開銷，原告就本件所為之付出及成本支出，與業 已銷售成功之案例相較，尚屬輕微，又依系爭契約第5 條第 1項所約定，若原告仲介成功，其得向被告請求給付之服務 報酬至多僅為實際成交價之4%，然於仲介失敗之情形，卻尚 能取得委託銷售價額之6%，亦有失衡，並審酌被告倘依約履 行，原告尚能取得來自買方之若干約定報酬，卻因被告片面 之違約而失卻該利益，本院認本件原告依系爭契約第11條第 1項規定請求委託銷售總價6%之違約金雖尚嫌過高，仍不宜 過度減免，以免產生鼓勵違約之效應，認本件之違約金應酌 減為150,000元（即接近委託銷售底價3.65%左右）為適當。 至被告抗辯原告僅引導4組買家前來看屋，未完全履行系爭 契約第7條第3項之義務，甚至本件原告於簽約後實際銷售期 間僅14日即覓得買家，恐有向買受人吳映達洩漏底價之情事 ，前者顯與前揭通訊軟體LINE對話之內容所呈現原告職員有 在數個網路平台推播售屋廣告，並因此獲得熱烈迴響而積極 聯絡被告要帶看系爭不動產，被告甚至反應「客人不要安排 怎（這）麼緊湊，我有時沒在家」的事實迥異（見本院卷第 102頁、第100頁），而被告就原告有向買受人吳映達洩漏底 價乙情，也始終未提出任何證據方法以實其說，是被告此部 分之抗辯均不足採。末因兩造已就遲延履約所生之損害，依 系爭契約預定其賠償上限，原告自不得更依民法第233條第1 項之規定，請求遲延利息賠償損害。則原告另請求被告應支 付自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，即無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付150,000元之違約 金，為有理由，應予准許，逾此部分，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第2項第11款規定 ，適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條 第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。原告固聲明願供 擔保請准宣告假執行，然此僅為促使本院依職權發動，毋庸 為准駁之諭知。被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不 合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分既經駁回 ，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 25 日 鳳山簡易庭 法 官 謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 112 年 12 月 25 日 書記官 李冠毅
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