臺灣高雄地方法院民事判決
111年度重訴字第98號
原 告 詹兩清
訴訟代理人 黃苙荌律師
複 代理人 黃俊凱律師
被 告 詹覲隆
訴訟代理人 羅仁志律師
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國112年12月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示土地之所有權應有部分移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人龔金讚、蘇景謨及曾茂琳（下稱龔
金讚等3人）於民國00年0月間協議合資向訴外人龔展購買其
所有之如附表所示之土地（下分稱系爭413-1、413-2、413-
3、413-4、413-5、413-19地號土地，並合稱系爭合資土地
），原告就系爭合資土地所有之應有部分如附表「權利範圍
」欄位所示（下稱系爭土地）。嗣由龔金讚等3人與訴外人
即原告配偶洪鳳，於71年7月18日簽立「覺書」，載明日後
辦理所有權移轉登記或將系爭合資土地出賣他人之價金分配
等相關事宜。嗣於80年5月25日辦理系爭土地所有權移轉登
記時，原告因當時任職國營事業，依當時相關法令規定，原
告及洪鳳均無法登記為土地所有權人，原告遂將所購買系爭
土地借名登記於被告名下。詎被告知悉系爭合資土地將因辦
理自辦市地重劃而價值上漲，竟欲將系爭土地出售，經原告
請求其返還遭拒，原告乃以本件起訴狀之送達，為終止該借
名登記契約之意思表示。為此，本件原告爰依終止借名登記
之法律關係，類推適用民法第541條第2項及民法第179條之
規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應將系爭土地所有權移
轉登記予原告。
二、被告則以：依民間社會常情，父母於生前將名下財產預為規
劃，而將財產預先分配予子女並非罕見，且亦存有將家族財
產分配予家中男丁傳承香火之觀念。原告膝下共有五名子女
，被告為唯一男性繼承人，系爭土地自80年5月25日即移轉
登記至被告名下，而被告之胞姐們均未曾有何反對之意思表
示，且期間長達30餘年，足認原告將系爭土地移轉登記至被
告名下係屬預為財產分配而非借名登記，且被告亦曾就系爭
土地進行整地。原告雖主張系爭土地之所有權狀及印鑑章等
件均由其長年保管持有，然保管原因諸多，可能擔心被告當
時年紀輕未能妥善保管，或被告為讓父母安心方交由原告保
管等考量，自無僅以原告持有權狀及印鑑章等件即認兩造間
確有借名登記契約存在。系爭土地之貸款雖由原告支付，但
之後稅捐被告亦曾繳納，其亦曾至系爭土地進行整地等語，
資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（重訴卷一第303至304頁）
㈠原告與龔金讚等3人於00年0月間協議合資向鞏展購買其所有
之系爭合資土地，洪鳳、鞏金鑽等3人並於71年7月18日簽立
覺書，載明約定日後辦理所有權移轉登記或若出售系爭合資
土地予他人如何分配價金等相關事宜。
㈡系爭413-19地號土地係由系爭413-2地號土地所分出，與原先
買賣契約標的範圍一致並無變更。
㈢系爭土地於80年7月9日起登記為被告所有（原因發生日期80
年5月25日）。
㈣原告持有系爭土地之土地所有權狀之發狀日期為80年7月12日
；被告持有系爭土地之土地所有權狀之發狀日期為103年3月
28日。
㈤原告持有之印鑑章如原證3、10、13所示；被告持有之印鑑章
則為重訴卷一第103頁至107頁之印鑑證明（前鎮戶政事務所
111年10月7日回函）。申請日期則分別如印鑑證明申請書上
所載。
㈥系爭土地之印花稅、代書費及移轉登記費等規費由原告繳納
；土地增值稅之繳款書由原告收執。
㈦系爭土地自106年起全部面積均停徵地價稅。
四、本件爭點
㈠系爭土地實際所有權人為何人？原告與被告就系爭土地有無
借名登記關係存在？
㈡原告主張終止系爭土地之借名登記關係，並請求被告返還系
爭土地，有無理由？
五、得心證之理由
㈠系爭土地實際所有權人為原告、兩造間成立借名登記契約：
⒈按借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方
名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產
為出名登記之契約。又證明借名登記契約成立之證據資料，
不以直接證據為限，倘原告就利己之待證事實，能證明在經
驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實
，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契
約（最高法院112年度台上字第894號判決可參）。而在借名
登記關係爭執之當事人間，借名人如無書面契約等直接證據
以供證明，非不得由何人出資、何人管理使用收益等已證明
之客觀情形推論之。再借名登記之當事人通常約定由借名人
執有管理地政事務所發給之不動產所有權狀，使借名之不動
產不致遭出名人擅自處分，以保障借名人之自身權益，最高
法院110年度台上字第3227號、111年度台上字第1333號、10
8年度台上字第574號判決可資參照）。
⒉查原告與龔金讚等3人於00年0月間協議合資向鞏展購買其所
有之系爭合資土地，洪鳳、鞏金鑽等3人並於71年7月18日簽
立覺書，載明約定日後辦理所有權移轉登記或若出售系爭合
資土地予他人如何分配價金等相關事宜；系爭413-19地號土
地係由系爭413-2地號土地所分出，與原先買賣契約標的範
圍一致並無變更等情，有覺書在卷可考（審重訴卷第21至22
頁），且為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈡），此部
分事實首堪認定。
⒊系爭土地於係80年7月9日起登記為被告所有（原因發生日期8
0年5月25日），而原告持有系爭土地之土地所有權狀之發狀
日期為80年7月12日，被告持有系爭土地之土地所有權狀之
發狀日期為103年3月28日；原告持有之印鑑章如原證3、10
、13所示；被告持有之印鑑章則為重訴卷一第103頁至107頁
之印鑑證明，申請日期則分別如印鑑證明申請書上所載等情
，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢、㈣、㈤），並有系
爭土地之土地所有權狀、土地買賣所有權移轉契約書、印鑑
證明、印鑑證明申請書、高雄○○○○○○○○○111年10月7日高市
鎮○○○00000000000號函等件為證（審重訴卷第31至35頁、重
訴卷一第37至45頁、第103頁至107頁、第135頁、143頁）。
依前揭土地所有權狀發狀日期、申請印鑑證明原因及系爭土
地登記為被告所有之時間序列觀之，可知原告所持有之土地
所有權狀（發狀日期為80年7月12日）方為系爭土地之「原
始」土地所有權狀，被告則於103年2月24日為補發土地所有
權狀，而申請印鑑證明，並持該印鑑證明，嗣後於103年3月
28日向地政機關申請「補發」土地所有權狀。併參酌證人即
原告女兒詹妙雪證述：原證1至8、原證10至13之「原本」均
由原告所保管，放在原告的櫃子裡面等語（重訴卷一第373
至374頁）。更足以證明原告所持有之土地所有權狀確實為
系爭土地之「原始」土地所有權狀，被告持有之文件則為嗣
後「補發」之土地所有權狀，而非原始土地所有權狀。
⒋又參酌原告提出之原證3土地所有權狀原本、原證3印鑑、原
證13印鑑證明於111年11月22日準備程序期日經本院當庭核
對與影本相符（當庭以印鑑壓戳印文附卷，重訴卷一第125
頁），且原證10契約書上之印鑑與原證13的印鑑證明，經本
院以肉眼詳細核閱觀察結果，印文之大小、字體、字體間及
字體與印緣距離，形式上均甚為相符，亦可證明原告持有之
被告印鑑章確實係系爭土地買賣當時所用之「原始」印鑑章
，並將之用於00年0月間辦理系爭土地登記等事務。同理，
系爭土地之買賣及移轉登記於被告名下既早於00年0月間，
則原告持有之印鑑證明係於80年4月20日所申請，應係為用
於00年0月間辦理系爭土地登記等事務所申請，較符常情。
復參酌被告所提出之印鑑章係分別於103年2月24日、106年4
月27日、同年5月3日、109年6月5日為補發權狀、土地重劃
個別分配使用、不限定用途、不動產抵押設定、塗銷及抵押
權內容變更登記等原因，此有高雄○○○○○○○○○111年10月7日
高市鎮○○○00000000000號函所附印鑑證明申請書為證（重訴
卷一第103頁至107頁），依前揭申請時間點可知顯非用於當
初購入系爭土地之買賣文件或移轉登記於被告名下時之印鑑
章。證人洪弘榮亦證稱：跟市地重劃有關的事全程都是跟原
告洽談，所有文件都是原告拿給我的，後來去原告家，原告
會叫被告或被告配偶拿印章來蓋，被告及其配偶對於原告使
用被告之印章都均未表示反對，如果原告有印章就會直接蓋
，如果沒有印章，就會叫被告或被告配偶拿來蓋；後續參與
重劃有疑問時也是找原告處理，我跟被告不熟，只有見過被
告1、2次，沒有印象被告曾經自己拿印章蓋相關文件等語（
重訴卷一第365至367頁、第369頁），堪認辦理系爭土地事
務所需文件、被告印鑑證明等物，自80年7月12日起，均由
原告所保管迄今；被告印鑑章則由原告持有或指使被告、被
告配偶逕交付洪弘榮用印。
⒌證人洪弘榮證稱：94、95年間認識原告，因為我在自辦市地
重劃，原告係重劃區土地的地主，辦理市地重劃要其同意及
簽名，所以才會有接觸，我拜訪系爭土地地主時，出面的人
都是原告，且均由原告提供相關土地文件及回答問題，跟市
地重劃有關的事全程都是跟原告洽談，所有文件都是原告拿
給我的，後來去原告家，原告會叫被告或被告配偶拿印章來
蓋，被告及其配偶對於原告使用被告之印章都均未表示反對
，如果原告有印章就會直接蓋，如果沒有印章，就會叫被告
或被告配偶拿來蓋；後續參與重劃有疑問時也是找原告處理
；後續參與重劃有疑問時也是找原告處理，我跟被告不熟，
只有見過被告1、2次，沒有印象被告曾經自己拿印章蓋相關
文件；我有聽原告講過，系爭土地是原告買的，我當初以為
原告就是被告，後來才知道是原告買的土地登記在被告名下
，所以後來開會通知單或同意書等之後相關文件我都找原告
簽名等語（重訴卷一第362至369頁）；復參酌證人詹妙雪證
述：系爭土地均由原告所管理，原告並將系爭土地過戶給我
作為補償，並簽訂如原證5所示之收據證明書，當時兩造、
洪鳳和我都在場，收據證明書之簽名是兩造、洪鳳親自簽名
，其他姊妹也都知道這件事情，被告當時也沒有反對原告上
開處理方式，或者表示異議說土地已經是他的，認為原告不
可以這樣處理等語（重訴卷一第370至371頁、第373頁），
此亦有收據證明書在卷可佐（審重訴卷第45頁）。復參酌原
告曾於91年7月20日將系爭土地委由仲介出售，依房地產委
託銷售契約書內容所載，雖立書人係記載系爭土地之名義所
有權人即被告，惟其他契約約款之義務人或權利人均為原告
，原告甚至並列為系爭土地之賣方，此有房地產委託銷售契
約書為證（審重訴卷第39至44頁），被告並於111年11月22
日準備程序時對於該契約書之形式證據力不爭執（重訴卷一
第120頁）。可見原告不僅對於系爭土地之自辦市地重劃事
宜，有絕對的決定及處理權限，亦可隨心所欲決定系爭土地
之所有權應歸屬於何人，被告均無從置喙，僅得被動按照原
告指揮行事。堪認原告應為系爭土地之實際所有權人，方得
以享有如此大之決定權限。
⒍至被告雖辯稱其亦曾繳納系爭土地相關稅捐云云，惟被告既
未曾舉出相關證據供本院參酌，兩造則不爭執系爭土地之印
花稅、代書費及移轉登記費等規費由原告繳納、土地增值稅
之繳款書由原告收執，及系爭土地自106年起全部面積均停
徵地價稅等情（見兩造不爭執事項㈥、㈦），並有印花稅、代
書費、移轉登記費及土地增值稅繳款書、地價稅繳款書、高
雄市稅捐稽徵處大寮分處106年11月27日高市稽寮地字第106
9113318號函等件為證（審重訴卷第23至30頁、重訴卷一第3
25至326頁、第339至340頁），被告上開所辯，不足為採。
又被告辯稱其曾至系爭土地進行整地云云，並提出相關照片
為證（重訴卷一第313至319頁），惟前揭照片僅得證明被告
曾手持工具至某雜草遍生之土地乙情，尚無從認定被告係至
系爭土地進行整地，況縱使被告曾至系爭土地進行整地，亦
無從認定其就系爭土地有使用、收益、處分等管理權限，而
為系爭土地之實際所有權人。則被告辯稱原告將系爭土地移
轉登記至被告名下係屬預為財產分配而非借名登記乙節均不
足採。
⒎準此，堪認系爭土地之土地所有權狀正本、被告印鑑章及證
明、辦理土地事務所需文件等物，自80年7月12日起，均由
原告所保管或依原告指示被告及其配偶逕提出交由原告、證
人洪弘榮使用；系爭土地亦由原告全權自行管理、使用、處
分，原告方為系爭土地之實際所有權人，僅將之借名登記予
被告甚明。
㈡原告請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由
：
⒈按借名登記契約之成立側重於借名者與出名者間之信任關係
，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止
規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推
適用民法委任之相關規定（最高法院111年度台上字第171號
判決意旨參照）。又按當事人之任何一方，得隨時終止委任
契約；受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉
於委任人，民法第549條第1項、第541條第2項分別定有明文
。
⒉原告為系爭土地實際所有權人、兩造間成立借名登記契約，
已如前述。而原告於110年12月1日以民事起訴狀繕本之送達
，向被告為終止借名登記契約之意思表示（審重訴卷第11至
19頁），該起訴狀繕本於111年5月5日送達被告，有送達證
書附卷可憑(審重訴卷第153頁)。故上訴人已於111年5月5日
合法終止上開借名登記契約。從而，原告主張類推適用民法
第541條第2項規定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予
原告，於法自屬有據。另本院既已依類推適用民法第541條
第2項規定准許原告請求，則就其主張類推適用民法第179條
規定請求部分，即毋庸再予論斷，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張類推適用民法第541條第2項規定，請求
被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予
准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院
斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘
明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 112 年 12 月 22 日
民事第五庭審判長 法 官 王耀霆
法 官 楊境碩
法 官 周玉珊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 22 日
書記官 洪光耀
附表：
編號 土地坐落 地號 權利範圍 1 高雄市林園區王公廟段苦苓腳一小段 413-1 3521/13480 2 同上 413-2 同上 3 同上 413-3 同上 4 同上 413-4 同上 5 同上 413-5 同上 6 同上 413-19 同上