臺灣高等法院民事判決
112年度重上字第312號
上 訴 人 李琇玟
訴訟代理人 陳秉宏
陳運萬
被 上訴 人 卓添發
訴訟代理人 邱清銜律師
複 代理 人 游淑琄律師
被 上訴 人 陳燦楹
簡宏霖
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民
國112年3月2日臺灣桃園地方法院111年度重訴字第547號第一審
判決提起上訴，本院於112年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人陳燦楹、簡宏霖經合法通知，均未於言詞辯論期日 到場，核皆無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴 人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段00000地號、00000地號土 地(下合稱系爭土地，分則各稱其地號），原均係被上訴人 卓添發與訴外人卓通治共有，應有部分各5分之3、5分之2； 其中系爭00000地號土地為通行至系爭00000地號土地之道路 用地。因伊與卓通治之子即訴外人卓文德結婚，卓通治乃於 民國77年間將系爭土地出租予伊，並由卓文德在該地上興建 房屋（即門牌桃園市○○區○○街000巷00號、00號房屋，下合 稱系爭房屋，分則各稱其門牌），且於系爭房屋完工後數年 ，將系爭房屋贈與伊。惟系爭土地現為被上訴人共有，並經 原法院以109年度重訴字第74號判決變價分割確定，且經原 法院民事執行處以110年度司執字第848號強制執行事件（下 稱系爭執行事件）執行中；伊自得基於租地建屋承租人之身 分，就系爭土地主張優先購買權存在等情。爰依民法第426 條之2第1項規定，求為判決確認伊就系爭土地有優先購買權 存在（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上 訴；未繫屬本院者，不予贅述）。並於本院上訴聲明： ㈠原 判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭執行事件所拍賣之系爭土地 之優先購買權存在。
三、被上訴人則以：㈠陳燦楹、簡宏霖未於本院準備程序或言詞
辯論期日到場，亦未提出任何書狀為陳述；㈡卓添發部分： 卓文德興建系爭房屋時，並未取得系爭土地全體共有人同意 ，系爭房屋並無占有系爭土地之合法權源，且系爭房屋並未 坐落於系爭00000地號土地上，上訴人就系爭土地自無民法 第426之2條第1項之優先購買權存在；退步言之，卓通治就 系爭土地之應有部分，已於105年2月3日遭被上訴人陳燦楹 、簡宏霖拍定取得，縱系爭房屋與系爭土地間存在租賃關係 ，然上訴人於該次拍賣時，並未主張優先購買，即已喪失優 先購買權，不得再行主張等語，資為抗辯。並於本院答辯聲 明：如主文所示。
四、查，㈠重測前桃園縣○○鄉○○○○段00地號土地（下稱重測前00 地號土地）原為被上訴人卓添發與訴外人卓國銓之繼承人共 有，應有部分各5分之3、5分之2；㈡卓通治於80年8月27日以 買賣為原因，取得重測前00地號土地所有權應有部分5分之2 ；㈢重測前00地號土地於104年3月25日分割增加系爭00000地 號、00000地號及同段00000地號土地；其中系爭00000地號 土地為通行至系爭00000地號土地之道路用地；㈣陳燦楹、簡 宏霖先後於104年7月20日、105年2月3日以拍賣為原因，取 得系爭土地之所有權，應有部分各5分之1；㈤系爭土地現為 被上訴人共有，卓添發之應有部分為5分之3，陳燦楹、簡宏 霖之應有部分各為5分之1，並經原法院以109年度重訴字第7 4號判決變價分割確定，且經原法院民事執行處以系爭執行 事件強制執行中等情，有卷附電子化前土地登記簿、光復初 期土地登記舊簿、桃園市桃園地政事務所105年桃資登字第4 2410號登記申請書及其附件，與桃園市桃園地政事務所107 年桃山登跨字第025090號登記申請書可稽（見本院卷第209- 265頁），並有土地登記謄本附於系爭執行事件卷宗可稽（ 見外放卷宗），且為兩造所不爭執(見本院卷第302頁)，堪 信為真。
五、本件應審究者為上訴人主張其為系爭土地租地建屋之承租人 ，依民法第426條之2第1項規定，具有優先購買權存在，是 否可採？茲論述如下：
㈠按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣 條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同 樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項固有明文。觀 其立法目的在於建築基地之出租人將基地出賣於第三人時， 或承租人出賣房屋時，承租人之租賃權雖繼續存在，為達到 使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，故參照 土地法第104條，而增訂本條規定，以促進土地利用並安定 社會經濟（立法理由參照）；惟倘非合法租用基地之承租人
，自無行使民法第426條之2第1項優先購買權之餘地。 ㈡上訴人主張因其與卓文德結婚成家之故，卓文德之父卓通治 遂於77年間將系爭土地出租予伊，由卓文德在該地上興建系 爭房屋，並於系爭房屋完工後數年，將系爭房屋贈與伊，伊 為租用系爭土地建屋之承租人云云，固提出出租同意書、桃 園縣稅捐稽徵處函文、111年房屋稅繳款書、系爭土地空照 地籍圖與現場照片、稅籍資料及地籍圖、分割協議證明書、 農林航空測量所空照圖、訴外人韓永臣、卓萬朝向卓添發購 買不動產之買賣契約書等件為證（見原審卷第55-63頁、173 -181頁，本院卷第29-35頁、第39-47頁）。然查： ⒈系爭房屋於78年12月起課房屋稅乙節，有卷附稅籍資料可 稽(見原審卷第175-181頁)。而系爭土地於74年前，尚無 系爭房屋存在等情，亦有卷附系爭土地空照地籍圖、現場 照片及地籍圖及農林航空測量所空照圖可稽(見原審卷第6 1-63頁、第173頁、第33-35頁)，堪信系爭房屋應係於78 年12月完工。惟觀諸上訴人提出之出租同意書所示，卓通 治係於77年3月18日出具出租同意書，同意將包含系爭土 地在內之重測前00地號土地出租予上訴人興建房屋，作為 成家立業之用(見原審卷第55頁)。然上訴人為00年0月00 日出生，原居住於屏東縣枋寮鄉，於81年12月22日與訴外 人李明泉結婚，於88年12月16日與李明泉判決離婚後，於 94年6月25日始與卓文德結婚等情，有卷附戶籍謄本可稽( 見原審卷第83-84頁)。則上訴人於77年間，年僅16歲，仍 居住於屏東縣枋寮鄉，尚未與卓文德結婚，卓通治何以於 77年3月18日將重測前00地號土地出租予上訴人？卓文德 又何以於78年間為與上訴人共組家庭而興建系爭房屋？顯 與事實全然不符。
⒉其次，系爭土地原為被上訴人卓添發與卓國銓之繼承人共 有，應有部分各5分之3、5分之2；卓通治於80年8月27日 始以買賣為原因取得系爭土地所有權應有部分5分之2等情 ，有卷附電子化前土地登記簿可稽（見本院卷第213-217 頁）。則卓通治於80年8月27日前，並非系爭土地之共有 人，如何能於77年3月18日出具出租同意書，將包含系爭 土地在內之重測前00地號土地出租予上訴人？顯與常情不 符。上訴人復未提出證據證明當時系爭土地全體共有人同 意將系爭土地出租予上訴人，並同意卓文德於該地興建系 爭房屋，實難認當時系爭土地全體共有人同意上訴人承租 該土地，並同意卓文德於該地興建系爭房屋。
⒊再者，觀諸上訴人提出之分割協議證明書，前言載明：「 針對坐落於桃園市○○區○○段00000地號及其地號上建物，
門牌：桃園市○○區○○街000巷00號及00號（兩間打通）， 原土地持分3/5之地主共有人卓添發，否認土地有分割協 議之事，今特偕同知悉當年確有分割協議事之鄰里具名證 明確有其事」（見本院卷第29、31頁）。可知該分割協議 證明書係鄰里具名證明其等知悉當年系爭土地共有人卓添 發確有土地分割協議之事，並非證明卓添發同意上訴人租 地建屋，亦難逕以該分割協議證明書遽認卓添發同意將系 爭土地出租予上訴人，並同意卓文德興建系爭房屋。 ⒋另依上訴人提出之桃園縣稅捐稽徵處函文，固記載卓文德 為整編前門牌桃園縣○○鄉○○村00鄰○○000號房屋納稅義務 人（見原審卷第57頁）；而111年房屋稅繳款書，亦記載 上訴人為系爭房屋其中00號房屋之納稅義務人（見原審卷 第59頁）。然系爭房屋其中00號房屋（房屋稅籍編號：Z0 0000000000）之原始設籍人為卓超越，訴外人李順章於91 年2月26日因買賣取得系爭房屋稅籍，上訴人係於103年8 月20日始買賣取得系爭房屋稅籍；另00號房屋（房屋稅籍 資料編號：Z00000000000）之原始設籍人為卓文德，訴外 人詹謹儀於91年6月30日因買賣取得系爭房屋稅籍，訴外 人卓莉穎於107年7月16日因買賣取得系爭房屋稅籍等情， 有卷附桃園市政府地方稅務局112年9月7日桃稅房字第112 1034699號函所附系爭房屋稅籍資料沿革表可稽（見本院 卷第203-207頁）。可見系爭房屋僅其中00號由卓文德原 始設籍，00號房屋之原始設籍人並非卓文德；且系爭房屋 分別於91年2月26日、91年6月30日由李順章、詹謹儀買受 ；上訴人係於103年8月20日始因買賣取得00號房屋，00號 房屋並為卓莉穎所有。足見上訴人主張系爭房屋係由卓文 德興建後贈與上訴人云云，亦與事實不符。
⒌又上訴人提出韓永臣、卓萬朝向卓添發購買不動產之買賣 契約書（見本院卷39-47頁），僅可證明韓永臣、卓萬朝 曾向卓添發購買不動產，但無法證明上訴人係經當時系爭 土地全體共有人同意租地建屋。況陳燦楹、簡宏霖先後於 104年7月20日、105年2月3日以拍賣為原因，取得系爭土 地之所有權，應有部分各5分之1，有土地登記謄本可稽( 見系爭執行事件卷宗第25-31頁)；則上訴人於陳燦楹、簡 宏霖拍定時，既未主張系爭房屋有租地建屋關係存在，而 就系爭土地行使優先購買權，益證上訴人就系爭土地並無 租地建屋關係存在。
⒍綜上所述，上訴人既無法證明其係經系爭土地全體共有人 同意其承租該土地，並由卓文德於該土地上興建系爭房屋 贈與上訴人，而就系爭土地有租地建屋關係存在，揆諸前
揭說明，自無從適用民法第426條之2第1項優先購買權之 規定。故上訴人以其為系爭土地租地建屋之承租人為由， 依民法第426條之2第1項規定，請求確認就系爭土地具有 優先購買權存在，即非有理。
六、從而，上訴人依民法第426條之2第1項規定，請求確認就系 爭執行事件所拍賣之系爭土地之優先購買權存在，為無理由 ，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法核無違誤。上 訴人仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁 回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 12 月 27 日 民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 陳賢德
法 官 郭顏毓
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 27 日
書記官 馬佳瑩