臺灣高等法院民事判決
112年度重上字第113號
上 訴 人 楊文華
訴訟代理人 許俊仁律師
複 代理 人 周俊智律師
被 上訴 人 李純君
李國伸
共 同
訴訟代理人 許博森律師
陳羿蓁律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國111年1
2月7日臺灣新北地方法院109年度重訴字第541號第一審判決提起
上訴，本院於112年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決主文第一、二項，及假執行之宣告，暨訴訟費用之裁 判，均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，均 駁回。
三、第一審、第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人在原審起訴主張：坐落新北市○○區○○○段○○小段000 0地號土地（下稱系爭土地）上如附表一編號1至4所示建物 為公寓（下分稱系爭公寓1、2、3、4樓，合稱系爭公寓）， 伊等為系爭公寓2樓之區分所有權人，所有權應有部分（下 稱應有部分）各2分之1，上訴人為系爭公寓1樓之區分所有 權人，權利範圍全部；系爭土地則為全體區分所有權人共有 。上訴人之前手即其父親楊天賜，未經系爭土地全體共有人 同意，擅於系爭公寓1樓後方空地增建建物（下稱系爭增建 物），無權占用系爭土地如附圖編號3-63(A)部分、面積40 平方公尺（下稱系爭空地），侵害伊等及其他共有人權益， 爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求上 訴人拆除系爭增建物及返還系爭空地。又上訴人無權占用系 爭空地，受有相當於租金之不當得利，依民法第179條前段 規定，應返還自起訴日前5年即104年5月27日起至109年5月2 6日止，依系爭土地申報地價10％計算如附表二所示之金額。 爰求為判決：㈠上訴人應將系爭增建物拆除，將系爭空地返 還被上訴人及其他全體共有人。㈡上訴人應給付李純君、李 國伸各新臺幣（下同）11萬2,632元，及均自起訴狀繕本送 達翌日（即109年7月1日，下同）起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。㈢上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系
爭空地之日止，按月給付李純君、李國伸各1,892元。【被 上訴人就上開聲明㈠後段部分，原請求「將土地返還被上訴 人及全體共有人」，嗣於本院更正聲明，見本院卷第60頁。 被上訴人請求逾前開聲明㈡本息，以及依侵權行為法律關係 請求損害賠償部分，經原審判決敗訴，未據聲明不服，不在 本院裁判範圍，爰不贅述。被上訴人於109年5月26日起訴狀 就前開聲明㈠雖併主張原因事實「該地上物（即系爭增建物 ）之屋頂並搭蓋於2樓陽台外側之女兒牆上，占女兒牆約32 公分的高度，…，致使原告完全無法排水，顯侵及原告及其 他共有人之使用收益權限」（見板司調字卷第12至13頁）， 但未以系爭增建物占用系爭公寓2樓專有部分為由，請求上 訴人拆除該占用部分，並返還該專有部分予被上訴人，難認 合併起訴。被上訴人於110年4月6日更正聲明狀，雖以系爭 增建物屋頂無權占用系爭公寓2樓陽台外女兒牆約32公分（ 下稱系爭女兒牆）為由，追加聲明求為判決：上訴人應將系 爭女兒牆返還共有人全體，及返還因占用系爭女兒牆所生不 當得利，嗣於111年11月2日撤回上開聲明（見原審卷第185 至186頁、第329頁）。又被上訴人於111年5月19日陳報狀主 張「系爭2樓後陽台女兒牆確為原告之專有部分，但被告卻 涉嫌違反公寓大廈管理條例第4條第1項：『區分所有權人除 法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分 ，並排除他人干涉。』、第6條『…』及第7條『…』等規定，嚴重 損及原告權益，請鈞院為必要之處置」、「又被告另涉嫌違 反建築法第73條第4項之規定」、「是以，原告請求鈞院針 對被告前開惡意行為，並參酌公寓大廈管理條例第6條、建 築法第91條之規定，加重被告之賠償」（見原審卷第293至2 94頁），係就金錢損害賠償請求，補充原因事實，亦非追加 起訴，故關於拆除占用系爭女兒牆之增建物屋頂及返還系爭 女兒牆部分，非原判決之訴訟標的法律關係，被上訴人亦未 表示在第二審追加起訴，本院無庸審認，附此敘明。】。原 審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答 辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭公寓為楊天賜及其姊夫李清塗即被上訴人 祖父於62年間合資購入，應有部分各2分之1。楊天賜與李清 塗（下合稱楊天賜等2人）於71年協議分割，由楊天賜補償 李清塗80萬元後，取得系爭公寓1、4樓之所有權，系爭公寓 2、3樓則歸李清塗所有。系爭增建物欠缺使用上、構造上之 獨立性，為系爭公寓1樓所有權效力擴張所及，於協議分割 前，與系爭空地同屬楊天賜等2人共有，伊輾轉取得系爭增 建物，就系爭空地有法定租賃關係存在；況李清塗在系爭增
建物存在下，同意以系爭公寓現況與楊天賜協議分割，顯默 示同意楊天賜繼續使用系爭空地，被上訴人自幼居住於系爭 公寓2樓知之甚詳，亦應受該分管契約拘束，被上訴人請求 拆屋還地，為無理由。縱認伊應返還相當於租金之不當得利 ，被上訴人請求之金額亦屬過高等語，資為抗辯。上訴聲明 ：㈠原判決關於命上訴人⒈拆屋還地、⒉給付原判決主文第2項 所示本息，暨前開⒈、⒉假執行宣告部分，均廢棄。㈡上開廢 棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠李清塗為楊天賜之姊夫，二人於62年間合資購買系爭土地及 其上之系爭公寓。系爭公寓1、2、3、4樓於62年9月6日，分 別以買賣為原因，移轉登記為楊天賜等2人共有，應有部分 各2分之1；系爭土地則於63年2月28日以買賣為原因，移轉 登記為楊天賜等2人共有，應有部分各2分之1。楊天賜等2人 於71年間協議分割系爭公寓，於楊天賜給付80萬元予李清塗 後，系爭公寓於71年12月16日以共有物分割為原因，1、4樓 移轉登記為楊天賜所有；2、3樓移轉登記為李清塗所有，有 人工作業土地登記簿、建物改良物登記簿（見本院卷第275 至303頁）等件影本可據。
㈡系爭公寓1樓於99年7月16日以分割繼承為原因，移轉登記為 為上訴人所有。系爭公寓4樓則於99年7月16日以分割繼承為 原因，移轉登記為訴外人楊月伶、楊秀月所有；於100年11 月2日以買賣為原因，移轉登記為訴外人徐美萍所有；於102 年12月2日以買賣為原因，移轉登記為訴外人許國煜所有； 於103年12月4日以買賣為原因，移轉登記為訴外人曾尹所有 ；於109年3月18日以買賣為原因，移轉登記為訴外人楊勝照 所有。系爭公寓2樓於81年8月28日以贈與為原因，移轉登記 為訴外人即李清塗之子李健輝所有，嗣於95年8月25日、96 年5月1日、97年4月23日以買賣為原因，分次移轉應有部分 予李健輝之子女即被上訴人，迄97年4月23日被上訴人已登 記取得系爭公寓2樓應有部分各2分之1。系爭公寓3樓於81年 8月28日以贈與為原因，移轉登記為李健輝所有；於98年6月 16日以買賣為原因，移轉登記予訴外人洪儁宏。系爭土地之 應有部分，隨同系爭公寓區分所有權而移轉，兩造、洪儁宏 、楊勝照現均為系爭土地之共有人，上訴人、洪儁宏、楊勝 照之應有部分為各4分之1，被上訴人之應有部分為各8分之1 ，有人工作業土地登記簿影本（見本院卷第279、291、297 頁）、建物登記謄本及異動索引（見本院卷第305至361頁） 可參。
㈢系爭增建物於前開㈠所示分割協議成立時已存在，現為上訴人
所有。該增建物位於系爭公寓1樓後方，占用系爭土地如附 圖編號3-63(A)部分、面積40平方公尺，分作廚房、廁所、 儲藏室使用。在結構上，增建之儲藏室，係將系爭公寓1樓 後方外牆拆除後擴建，由位於系爭公寓1樓之儲藏室門進出 ；增建之廁所，則係利用系爭公寓1樓後方外牆加蓋，廚房 位於廁所、儲藏室後方；因系爭公寓1樓後門已拆除，是增 建之廁所、廚房，與系爭公寓1樓內部連通，系爭公寓1樓可 由廚房後門進出，以及系爭公寓1樓內部已無廚房空間之事 實，為兩造所不爭執（見本院卷第428至429頁），經原法院 囑託新北市板橋地政事務所（下稱板橋地政）測量明確，有 勘驗筆錄（見原審卷第161至163頁）、複丈成果圖即附圖、 建物平面圖（見板司調字卷第47頁）、竣工照片（見板司調 字卷第59至61頁）、手繪系爭增建物平面圖（見本院卷第36 9頁）、位置圖（見本院卷第445頁）、現場照片（見原審卷 第199頁、第309頁；本院卷第370至397頁、第447至451頁） 可證。
四、本院之判斷：
㈠被上訴人依民法第821條、第767條第1項前段、中段規定，請 求上訴人拆除系爭增建物及返還系爭空地，為無理由： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前 段、中段及第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因 ，請求還土地者，占有人僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度 台上字第1120號判決意旨參照）。查上訴人不爭執被上訴人 為系爭公寓2樓之區分所有權人，系爭空地為系爭公寓區分 所有權人共有，及其所有系爭增建物占用系爭空地之事實， 其抗辯有權占用系爭空地等語，為被上訴人所否認，依前開 說明，自應由上訴人就占有權源之利己事實，負舉證責任。 ⒉上訴人以系爭增建物占有系爭空地，係基於法定租賃關係存 在：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 89年5月5日施行增訂之民法第425條之1第1項前段定有明文 。前開規定乃最高法院48年度台上字第1457號判決先例及73
年度第5次民庭會議決議闡述法理之明文化（見民法第425之 1條立法理由說明），是無論房屋及土地轉讓之事實是否發 生於上開規定施行後，均非不得推斷土地受讓人或房屋受讓 人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用 期限內，有租賃關係。又所謂房屋之出賣，就未辦所有權登 記致無法為移轉登記之建物而言，房屋受讓人所取得事實上 處分權，與所有權人之權能無異，解釋上仍有上開法理之適 用；所謂「土地及房屋同屬一人」，包括「土地及房屋同屬 相同之共有人」之情形，且基於同一理由，倘土地共有人經 其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地 及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承 買人繼續使用土地（最高法院100年度台上字第2103號、108 年度台上字第1746號判決意旨參照）。
⑵按「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其 租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」，修正前民法第425 條定有明文。嗣於89年5月5日修正施行之民法第425條、第4 25條之1第1項後段分別規定「出租人於租賃物交付後，承租 人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受 讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約 ，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」、「其期限不 受第449條第1項規定之限制。」。又按民法第449條第1項規 定「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為 二十年。」。依修正前後民法第425條之規定可知，買賣不 破租賃原則，於修正前後之租賃關係均有適用，是依民法第 425條之1第1項前段規定所發生之法定租賃關係，對於之後 繼受取得土地、房屋之所有權人應繼續存在，且不受租賃期 限20年之限制。
⑶按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有 建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者 ，因不具構造上及使用上之獨立性，不得獨立為物權之客體 ，原有建築物所有權範圍因而擴張。倘增建部分於構造上及 使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築 物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物；若增建部分 已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建 築物之效用者，則為附屬物（最高法院110年度台上字第184 0號判決意旨參照）。依前開三之㈢可知，系爭增建物係依附 於系爭公寓1樓外牆所增建，與系爭公寓1樓內部相連通，其 廚房、廁所、儲藏室空間，係供系爭公寓1樓整體使用，無 構造上及使用上之獨立性，依上揭說明及前開三之㈠所示， 系爭增建物為系爭公寓1樓所有權擴張所及，於71年協議分
割前，為楊天賜等2人共有，堪予認定。至兩造就系爭增建 物實際興建者為訴外人即承租人李秀美或楊天賜之爭執，不 足影響前開論斷結果，爰不贅論。
⑷系爭增建物暨所坐落之系爭空地，於協議分割前同為楊天賜 等2人共有（見前開四㈠⒉之⑵及三之㈠所述），其等於71年協 議分割系爭公寓，約定由楊天賜取得系爭公寓1樓（含系爭 增建物）之所有權，而系爭空地仍為楊天賜等2人共有，致 系爭增建物與系爭空地分屬不同人所有，楊天賜等2人間在 系爭增建物得使用期限內，就系爭空地擬制發生租賃關係。 嗣上訴人因分割繼承取得系爭公寓1樓（含系爭增建物）之 所有權，系爭土地則隨其上系爭公寓2至4樓區分所有權轉讓 ，移轉登記為被上訴人及洪儁宏、楊勝照共有（見前開三之 ㈡），揆諸前揭四㈠⒉之⑴ 、⑵之說明，該租賃關係對於被上訴 人、洪儁宏、楊勝照繼續存在，是上訴人基於法定租賃關係 有權占用系爭空地，堪予認定。
⑸被上訴人雖主張依本院暨所屬法院104年法律座談會民事類提 案第11號研討結果，李清塗未同意在系爭空地上興建系爭增 建物，依法得訴請拆除，本件無民法第425條之1法理之適用 云云。然查，依證人即李清塗配偶李楊昭治證稱：李清塗與 楊天賜合資購入系爭公寓後迄協議分割前，系爭公寓均為楊 天賜管理、使用，伊未曾居住於系爭公寓內；楊天賜住其中 一層，好像是3樓，至於其他樓層之使用情形，伊不清楚等 語（見本院卷第236至237頁），可徵楊天賜等2人合資購入 系爭公寓後，系爭公寓即由楊天賜管理、使用。斟以系爭增 建物於71年協議分割時已存在，而楊天賜等2人係以系爭公 寓1、4樓及系爭公寓2、3樓現狀，依抽籤結果進行分割，李 清塗於協議分割前，未曾就楊天賜管理、使用情形提出異議 ，據證人李楊昭治證稱：那時候1樓的房子價錢比較好，1、 4樓是一個籤，2、3樓是一個籤，我們有講抽到1樓籤的人要 給另外一個人80萬元；抽籤前並未去系爭公寓1樓後方看過 ，房子都是楊天賜在管理等語（見本院卷第235頁）明確， 益證系爭增建物之興建，係在李清塗授權楊天賜管理系爭公 寓之範圍內。準此，應認系爭增建物占用系爭空地，有經李 清塗同意，核與前開法律座談會所指共有人未經他共有人同 意於共有土地上興建房屋之情形不同，無從比附援引，被上 訴人前開所辯，洵無可取。
⒊綜上，被上訴人主張上訴人無權占有系爭空地，其得依民法 第767條第1項前段、中段及第821條規定請求上訴人拆屋還 地，洵無可採。
㈡被上訴人依民法第179條前段規定，請求上訴人給付相當於租
金之不當得利，為無理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。查上訴人所有系爭增建物 ，基於法定租賃關係占用系爭空地，詳如前述，上訴人受有 使用系爭空地之利益有法律上之原因，是被上訴人依民法第 179條前段規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，為 無理由。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第82 1條，請求上訴人拆除系爭增建物，並將系爭空地返還予被 上訴人及其他全體共有人，及依民法第179條前段規定，請 求上訴人給付相當於租金之不當得利，均為無理由，不應准 許。原審就上開不應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，及 就該部分為兩造供擔保後准、免假執行之宣告，均有未合， 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，爰將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，上訴人聲請鑑定系爭公寓於71年協議分 割時之價值，以證明上訴人找補之金額是否包含系爭空地之 使用權利，核與前開論斷無影響，無調查必要。兩造其餘攻 擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條、第85條第1項本文，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 12 月 12 日 民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 林哲賢
法 官 廖珮伶
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 13 日
書記官 陳永訓
附表一
編號 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺ ⑻ 建物門牌 建號 坐落基地 登記日期 (民國) 異動 原因 所有權人 權利範圍 證據頁碼 新北市 ○○區○○路○段 新北市 ○○區○○○段○○小段 新北市 ○○○段○○小段 1 146號1樓 667建號 3-63地號 62年9月6日 買賣 楊天賜 2分之1 本院卷第283頁 李清塗 2分之1 71年12月16日 共有物 分割 楊天賜 全部 本院卷第285頁 99年7月16日 (現所有權人) 分割 繼承 楊文華 全部 本院卷第315、343頁 2 146號2樓 668建號 同上 62年9月6日 買賣 楊天賜 2分之1 本院卷第289頁 李清塗 2分之1 71年12月16日 共有物 分割 李清塗 全部 本院卷第291頁 81年8月28日 贈與 李健輝 全部 同上 95年8月25日 96年5月1日 97年4月23日 (現所有權人) 買賣 李純君 2分之1 本院卷第319、347頁 李國伸 2分之1 3 146號3樓 669建號 同上 62年9月6日 買賣 楊天賜 2分之1 本院卷第295頁 李清塗 2分之1 71年12月16日 共有物 分割 李清塗 全部 本院卷第297頁 81年8月28日 贈與 李健輝 全部 同上 98年6月16日 (現所有權人) 買賣 洪儁宏 全部 本院卷第323、351頁 4 146號4樓 670建號 同上 62年9月6日 買賣 楊天賜 2分之1 本院卷第301頁 李清塗 2分之1 71年12月16日 共有物 分割 楊天賜 全部 本院卷第303頁 99年7月16日 分割繼承 楊月伶 全部 本院卷第355頁 楊秀月 100年11月2日 買賣 徐美萍 全部 本院卷第355頁 102年12月2日 買賣 許國煜 全部 本院卷第357頁 103年12月4日 買賣 曾尹 全部 本院卷第357頁 109年3月18日 (現所有權人) 買賣 楊勝照 全部 本院卷第325、361頁
附表二（日期：民國；面積：平方公尺；幣別：新臺幣，元以下四捨五入）：
相當於租金之不當得利金額： 占用期間×申報地價（即公告地價×0.8）×年息×占用面積×被上訴人對土地 之應有部分＝應付金額 土地地號：新北市○○區○○○段○○小段0000地號土地 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ 占用期間 年數及不足年總日數(含起訖日) 申報地價 (見原審卷第334頁) 占用面積 被上訴人土地之應有部分 被上訴人主張上訴人應給付金額 104年5月27日起至104年12月31日止 219日 35,408.8 40 1/8 10,623 105年1月1日至106年12月31日止 2年 48,619.2 40 1/8 48,619 107年1月1日至108年12月31日止 2年 45,864 40 1/8 45,864 109年1月1日至109年5月26日止 117日 45,399.2 40 1/8 7,256 合計 112,362 109年7月1日起每月相當於租金之不當得利 1個月 45,399.2 40 1/8 1,892