聲明異議
臺灣高等法院(民事),抗字,112年度,1456號
TPHV,112,抗,1456,20231229,1

臺灣高等法院民事裁定
112年度抗字第1456號
抗 告 人 城市健康股份有限公司

法定代理人 黃成德
上列抗告人就債權人盧鳳智等40人與債務人吳清彥間給付票款強
制執行聲明異議事件，對於中華民國112年10月23日臺灣桃園地
方法院112年度執事聲字第100號裁定，提起抗告，本院裁定如下
：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人承租執行債務人吳清彥所有如附表所示不動產（ 下就房地合稱系爭不動產，就土地稱系爭土地）以經營老人 照護中心及護理之家（下稱系爭租賃關係），執行法院以11 0年度司執字第106766號（下稱第106766號）給付票款清償 債務強制執行事件執行拍賣系爭不動產，經第1、2次拍賣均 無人應買後，司法事務官行第3次減價拍賣時命令除去系爭 不動產上之租賃關係，抗告人對該處分聲明異議，並於司法 事務官裁定駁回後，提出異議，經原法院以原裁定駁回，抗 告人對之不服，提起本件抗告。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1項、第2項定有明文。查吳清彥以系爭不 動產為擔保，依序於民國103年2月21日、109年6月30日、10 9年10月22日，設定最高限額新臺幣（下同）1億1,880萬元 抵押權（第一順位）予債權人玉山商業銀行（下稱玉山銀行 ）、6,000萬元抵押權（第二順位）予債權人王進展、胡家 郎（下稱王進展等2人）、1,000萬元抵押權（第三順位，下 合稱系爭抵押權）予債權人鄭洪麗花，其後再於110年4月9 日將系爭不動產出租予抗告人，租期自110年4月9日起至135 年4月8日止，共計25年（見第106766號卷一所附土地及建物 第一類謄本、租賃契約及公證書）。債權人盧鳳智、吳信穎 於110年11月26日執原法院簡易庭110年度票字第2583號民事 確定裁定為執行名義聲請對系爭不動產實施強制執行，經執 行法院以第106766號執行事件受理並進行查封拍賣（見同上 卷一所附強制執行聲請狀、第2583號確定裁定）。執行法院



委託臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱臺灣金服公司） 辦理系爭不動產拍賣事宜，系爭不動產經謙信不動產估價師 事務所估價結果為2億1,862萬3,800元，玉山銀行認系爭不 動產價值至多為1億2,400萬元，具狀聲請酌減拍賣底價，臺 灣金服公司亦具狀向執行法院請求核定最低拍賣價格，嗣核 定第1次拍賣最低價額為2億1,862萬3,800元，並以系爭不動 產有租賃契約存在拍定後不點交為拍賣條件，該第1次拍賣 於112年7月19日進行時無人應買，再核定第2次拍賣最低價 額為1億7,496萬元，並以系爭不動產有租賃契約存在拍定後 不點交為拍賣條件，該第2次拍賣於112年8月9日進行時無人 應買（見同上卷三所附估價報告書狀、玉山銀行民事聲請狀 、臺灣金服公司112年4月28日函，卷四所附臺灣金服公司11 2年7月19日通知），玉山商業銀行聲請除去系爭租賃關係， 執行法院認系爭租賃關係已影響抵押權之實行，乃於112年8 月17日以執行命令除去系爭租賃關係（同上卷四所附原法院 112年8月17日執行命令、玉山銀行民事聲請除去租賃權拍賣 狀），核與上開規定相符，於法有據。
三、次按所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行 抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響 抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權 之情形而言。是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無 人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不 足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而除去租賃關係（ 最高法院100年度台抗字第15號裁定意旨參照）。抗告人雖 泛稱其承租系爭不動產以經營老人照護中心及護理之家，並 未影響系爭不動產之交易價格，倘除去租賃權將損及抗告人 、員工及受照顧住民之權益，又系爭土地坐落於特定農業區 ，經濟活動受限，價值不高，第2次拍賣底價為系爭土地公 告現值之10倍價格，自無人應買云云。惟查，系爭抵押權所 擔保之債權合計為1億8,880萬元【計算式：118,800,000＋60 ,000,000＋10,000,000＝188,800,000】，而第2次拍賣最低價 額為1億7,496萬元，經拍賣無人應買，是系爭不動產之最低 拍賣價額不足清償擔保債權，實已影響抵押權。又系爭租賃 關係成立於系爭抵押權之後，抗告人應可預見如債權人將來 實行抵押權時，系爭租賃關係即有依法遭除去之可能，惟抗 告人仍決定與吳清彥簽訂系爭租約，即應自行承擔系爭租賃 關係遭除去之風險。另系爭土地之使用分區雖為特定農業區 ，惟系爭不動產之市價為2億1,862萬3,800元（見第106766 號卷三所附估價報告書狀），並無抗告人所稱價值不高之情 形，且第2次拍賣底價已減為1億7,496萬元，較市價為低，



仍無人應買，可見第1、2次拍賣無人應買之原因並非因拍賣 底價遠高於市價，而係因系爭不動產存有25年之系爭租賃關 係，致影響應買人之意願。綜上，原裁定維持司法事務官所 為駁回抗告人對執行命令異議之裁定，並無不當，抗告意旨 指摘原裁定不當，聲明廢棄，非有理由。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中　　華　　民　　國　　 112 　年　　12　　月　 29 　日 民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 林俊廷
法 官 楊惠如
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　　月　　3 　　日　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　 書記官 張永中　　　　　　　　　　　　　　
附表：
財產所有人：吳清彥 編 號 土地坐落 面積 權利 範圍 縣市 鄉鎮 市區 段 小段 地號 平方 公尺 1 桃園市 中壢區 內厝 1465 1974 全部 備考
編 號 建號 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利 範圍 建物門牌 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 475 桃園市○○區○○段0000號 四層樓房日間照護、鋼筋混凝土造 一層：344.9 合計：344.9 陽台：39.6 全部 桃園市○○區○○○路000號 備考 含共同使用部分483建號部分之持分、隨同主建物一併查封 2 476 桃園市○○區○○段0000號 四層樓房日間照護、鋼筋混凝土造 二層：313.52 合計：313.52 陽台：23.27 全部 桃園市○○區○○○路000號2樓 備考 含共同使用部分483建號部分之持分、隨同主建物一併查封 3 477 桃園市○○區○○段0000號 四層樓房日間照護、鋼筋混凝土造 三層：437.73 合計：437.73 陽台：21.23 全部 桃園市○○區○○○路000號3樓 備考 含共同使用部分483建號部分之持分、隨同主建物一併查封 4 478 桃園市○○區○○段0000號 四層樓房日間照護、鋼筋混凝土造 四層：437.73 合計：437.73 陽台：21.23 全部 桃園市○○區○○○路000號4樓 備考 含共同使用部分483建號部分之持分、隨同主建物一併查封 5 479 桃園市○○區○○段0000號 四層樓房日間照護、鋼筋混凝土造 一層：454.35 合計：454.35 全部 桃園市○○區○○○路000號 備考 含共同使用部分483建號部分之持分、隨同主建物一併查封 6 480 桃園市○○區○○段0000號 四層樓房日間照護、鋼筋混凝土造 二層：454.61 合計：454.61 陽台：23.56 全部 桃園市○○區○○○路000號2樓 備考 含共同使用部分483建號部分之持分、隨同主建物一併查封 7 481 桃園市○○區○○段0000號 四層樓房日間照護、鋼筋混凝土造 三層：376.6 合計：376.6 陽台：30.19 全部 桃園市○○區○○○路000號3樓 備考 含共同使用部分483建號部分之持分、隨同主建物一併查封 8 482 桃園市○○區○○段0000號 四層樓房日間照護、鋼筋混凝土造 四層：376.6 合計：376.6 陽台：21.23 全部 桃園市○○區○○○路000號4樓 備考 含共同使用部分483建號部分之持分、隨同主建物一併查封 9 1244 桃園市○○區○○段0000號 五層：538.2 合計：538.2 全部 桃園市○○區○○○路000號4樓、252號4樓 備考 （未辦保存登記建物）