臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第839號
上 訴 人 古譁睿
訴訟代理人 蔡炳楠律師
被 上訴人 戴靜惠
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年6
月13日臺灣新北地方法院111年度訴字第2086號第一審判決提起
上訴，本院於112年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決 。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：上訴人於民國107年3月7日與伊簽訂房屋租 賃契約書（下稱系爭租約），向伊承租門牌號碼新北市○○區 ○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自107 年4月1日起至111年3月31日止，每月租金新臺幣（下同）3 萬元，押租金為6萬元。詎上訴人未依約繳納租金及押租金 ，至系爭租約租期屆滿，累計共欠租金144萬元（3萬元×48 月）。爰依系爭租約，聲明請求上訴人給付被上訴人144萬 元。
二、上訴人則以：被上訴人委由其配偶凌敬勇出面洽談簽訂系爭 租約，處理系爭租約相關事宜，被上訴人應負授權人責任。 因訴外人查詠禎對凌敬勇及被上訴人擔任負責人之玖昌營造 有限公司（下稱玖昌公司）有消費借貸債權，兩造約定以系 爭租約之租金抵償凌敬勇積欠查詠禎2,000多萬元債務之利 息，故伊並未積欠租金等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人全部不服，提起上訴，於 本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第279頁）：(一)上訴人於107年3月7日與被上訴人簽訂系爭租約，約定上訴 人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自107年4月1日起至1 11年3月31日止，每月租金3萬元，應於每月1日以前繳納，
押租金為6萬元。
(二)凌敬勇於107年3月7日將被上訴人自行填寫及親筆簽名之系 爭租約及系爭房屋鑰匙交付上訴人，並與上訴人提領之150 萬元現金拍照（照片如原審訴字卷第77頁）。系爭租約租期 屆滿前，上訴人於111年3月30日將系爭房屋鑰匙交還予凌敬 勇。
(三)被上訴人於110年8月5日寄發板橋埔墘郵局第224號存證信函 予上訴人，於同年8月12日寄發同上郵局第243號存證函予上 訴人，於同年8月19日寄發同上郵局第250號存證信函予上訴 人。上訴人均有收受。
五、被上訴人主張：上訴人向伊承租系爭房屋，約定租賃期間自 107年4月1日起至111年3月31日止，每月租金3萬元，押租金 為6萬元，惟上訴人並未給付伊上開租賃期間租金，合計共1 44萬元，爰依系爭租約請求上訴人如數給付等情，為上訴人 所否認，並以前詞置辯。茲查：
(一)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。故除契約應以書面 為要式者外，非不得以口頭為之。又證明應證事實之證據資 料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他 情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，該 證明某事實之間接證據，自包括在內（最高法院92年度台上 字第1499號、97年度台簡上字第15號判決意旨參照）。(二)上訴人抗辯兩造合意以系爭租約之租金抵償被上訴人配偶凌 敬勇積欠查詠禎之債務等情，為被上訴人所否認。茲查： 1.被上訴人配偶凌敬勇證稱：伊以被上訴人擔任負責人之玖昌 公司支票向查詠禎借錢，借貸過程都是伊跟查詠禎接洽；當 時積欠查詠禎大約1,000多萬元等語（見原審訴字卷第123頁 、本院卷第157、163、164頁）。證人查詠禎亦證稱：凌敬 勇十幾年來都用被上訴人票來借款及包工程，伊都是跟凌敬 勇談等語（見原審訴字卷第128頁、本院卷第167至170頁） 。被上訴人為玖昌公司之法定代理人，查詠禎於102年、104 年間借款予玖昌公司，凌敬勇為連帶保證人，玖昌公司、凌 敬勇並共同簽發本票予查詠禎，此觀簽收單、本票、借款契 約書、支票及證人凌敬勇於其被訴違反公司法等案件所供即 明（見原審訴字卷第145至153頁、本院卷第265頁）。佐以 凌敬勇於111年1月25日簽立之還款契約書記載：「...其中1 20萬先清償甲方（即查詠禎）債權（餘2661萬－120萬＝2541 萬）...」等語（見原審訴字卷第143頁），可知凌敬勇簽立 還款契約書當時，查詠禎對其債權金額尚高達2,661萬元。 足見凌敬勇以被上訴人擔任負責人之玖昌公司名義向查詠禎
借貸，過程中被上訴人並未出面，且簽立系爭租約當時，凌 敬勇仍積欠查詠禎債務未清償。
2.證人查詠禎證稱：上訴人係伊特助，幫忙伊管理租客，伊請 上訴人去洽談系爭租約，被上訴人將系爭房屋出租給上訴人 係為折抵凌敬勇積欠伊之2,000多萬元債務利息；凌敬勇跟 被上訴人擔任負責人之玖昌公司之前跟伊借錢，150萬元就 拿來抵償欠伊之借款利息；凌敬勇是被上訴人代理人，其用 租金抵償利息，伊當然相信凌敬勇；租金係伊跟凌敬勇談的 ，伊原本說1萬元，凌敬勇認為行情有3萬元，伊最後也同意 3萬元，簽署租約後，凌敬勇除了做伊工程有部分還款外， 及房租外，沒有還過利息等語（見原審訴字卷第128、129頁 、本院卷第167至170頁）。證人凌敬勇亦證稱：之前跟查詠 禎借款需要支付利息，一個月大約幾十萬元，協商之後就沒 有付過利息，簽署系爭租約後，未再支付利息予查詠禎等語 （見本院卷第162至164頁）。可見凌敬勇原本須給付查詠禎 借款利息，簽立系爭租約後即未再給付過利息。 3.又證人凌敬勇證稱：系爭租約簽署前相關租賃條件是伊跟上 訴人講，上訴人告訴查詠禎；簽署系爭租約時，有上訴人、 查詠禎及伊在場，是在查詠禎位於臺北市辦公室內簽約，被 上訴人在外面車上顧車，沒有進辦公室；租賃履約期間有問 題都是伊跟上訴人聯繫，租賃契約結束，亦係伊跟上訴人辦 理點交房屋，係伊協助上訴人辦理系爭房屋公共意外責任險 投保事宜；被上訴人沒有與上訴人或查詠禎接觸過，從頭到 尾都是伊跟上訴人或查詠禎接洽等語（見原審訴字卷第122 頁、本院卷第157至158、164頁）。證人查詠禎證稱：凌敬 勇是被上訴人代理人，其用租金抵償利息，伊當然相信凌敬 勇；租金係伊跟凌敬勇談的，伊原本說1萬元，凌敬勇認為 行情有3萬元，伊最後也同意3萬元等語（見本院卷第167、1 69頁）。上訴人具結後亦稱：伊不認識被上訴人，系爭租約 簽署前相關租賃條件伊負責跟凌敬勇聯繫、簽約，但租約內 容包含租金3萬元、租期是查詠禎與凌敬勇討論；租賃期間 如有問題，伊也是跟凌敬勇聯絡，從來沒有跟被上訴人聯絡 過，租賃契約結束要辦理點交房屋，是凌敬勇跟伊聯絡，也 不是被上訴人跟伊聯絡；當初係凌敬勇跟伊說已經和被上訴 人講好，一直以來都是凌敬勇處理等語（見本院卷第175、1 77頁）。另觀諸上訴人與凌敬勇間之通訊軟體對話紀錄，可 知上訴人係與凌敬勇詢問簽訂租約之時間，且將租賃契約內 容傳送給凌敬勇，上訴人原本提供之租約版本記載「現場交 付肆年壹拾壹個月和貳個月押金共現金陸拾壹萬元整」等語 ，證人凌敬勇對該部分未表示意見，僅表示租金3萬元（見
本院卷第67、69頁），可見上訴人、凌敬勇之前應即有討論 一次交付租金及押金乙事。證人凌敬勇亦證稱有幫上訴人辦 理保險，通知證人凌敬勇水電費通知、汙水管工程施作等情 ，有通訊軟體對話紀錄可稽（見本院卷第79至83、99、103 頁）。證人凌敬勇並於110年1月29日、同年8月31日告知上 訴人：「○○房子我要用了，什麼時候可以交屋」、「○○房子 何時辦交屋」等語，上訴人點交房屋亦係與證人凌敬勇接洽 （見本院卷第105、107頁）。兩造均不爭執凌敬勇於107年3 月7日將被上訴人自行填寫及親筆簽名之系爭租約及系爭房 屋鑰匙交付上訴人；系爭租約租期屆滿前，上訴人於111年3 月30日將系爭房屋鑰匙交還予凌敬勇（見兩造不爭執事項㈡ ）。基上，足見系爭房屋雖為被上訴人所有，惟從談論租金 、簽署租約、辦理保險、交屋及租賃期間催繳水電費用、汙 水管工程修繕、租期屆滿後之點交，租賃過程均係由被上訴 人配偶凌敬勇出面與上訴人、查詠禎接洽討論辦理，被上訴 人均未出面。上訴人抗辯被上訴人授權凌敬勇出面代為處理 租約相關問題，凌敬勇有權代理被上訴人等情，應屬有據。 4.系爭租約第3條約定租金每月3萬元，第4條約定租金應於每 月1日以前繳納，每次應繳1個月份上訴人不得藉詞拖延，第 5條約定上訴人應於訂約時交給被上訴人6萬元作為押租金（ 見兩造不爭執事項㈠、原審板簡字卷第23頁）。兩造不爭執 凌敬勇與上訴人提領之150萬元現金拍照（照片如原審訴字 卷第77頁）（見兩造不爭執事項㈡）。證人凌敬勇證稱：簽 署系爭租約時確實有拍攝照片，照片中為伊、系爭租約及現 金150萬元，是為了配合查詠禎及上訴人，怕他們被查稅， 才拍攝照片，實際上伊並未收下150萬元等語（見原審訴字 卷第122、123頁）。證人查詠禎證稱：簽租約當天有交付15 0萬元給凌敬勇，上訴人於原審所提出之照片（見原審訴字 卷第77頁）即係凌敬勇當天收到150萬元租金之照片，凌敬 勇將150萬元租金償還積欠伊之借款利息；伊和凌敬勇講好 一次性給付150萬元用來抵償凌敬勇積欠伊之債務利息，凌 敬勇表示被上訴人同意抵償等語（見原審訴字卷第127至129 頁）。上訴人具結後稱：伊於原審所提出之照片（見原審訴 字卷第77頁）係伊在公司辦公室拍的，表示租金伊有給凌敬 勇，因為不是匯款，是拿現金所以要拍照，錢是查詠禎在簽 約前10分鐘拿給伊的，拍照後錢拿回來還給查詠禎，表示一 個給付的動作，一定是凌敬勇同意，跟查詠禎講好才可以這 樣做，150萬元部分是查詠禎跟凌敬勇聯繫等語（見本院卷 第174、176頁）。足見當天上訴人曾拿出現金150萬元，證 人凌敬勇與該150萬元現金拍照後，並未將該150萬元帶回交
予被上訴人。核150萬元係3年租金加計系爭租約所載之押租 金數額之總額，可知拍攝該照片之用意應係為證明上訴人確 實已依約給付押租金及3年租約租金予證人凌敬勇。 5.又證人凌敬勇當天並未取走現金150萬元，且其既證稱當天 被上訴人在外面車上等，伊與被上訴人同住等語（見原審訴 字卷第125、126頁），被上訴人當天即應可知悉上訴人並未 依系爭租約第5條約定內容給付押租金6萬元，且系爭租約第 4條既約定租金應於每月1日以前繳納，每次應繳1個月不得 拖延（見原審板簡字卷第23頁），則被上訴人至遲於107年4 月1日即可知悉上訴人並未按月繳納月租3萬元。惟證人凌敬 勇證稱：伊及被上訴人自107年起至提起本件訴訟前，未曾 因未收到租金而向上訴人或查詠禎提出訴訟等語（見原審訴 字卷第124頁）。證人凌敬勇並證稱：因伊有承作查詠禎建 設公司工作，所以沒有繼續追款等語（見原審訴字卷第126 頁）。被上訴人於長達近3年期間均未曾訴請上訴人給付， 亦未曾以書面催告上訴人，已與常情相違。證人凌敬勇證稱 簽還款契約書時並未提到租金150萬元，結算金額不包括租 金150萬元，又稱伊當時有提到金額不對，查詠禎叫伊先簽 ，之後再結算等語（見本院卷第164頁），惟該還款契約書 係於111年1月25日簽立，其內容記載查詠禎債權金額高達2, 661萬元，且係就如何還款為約定，凌敬勇並開立票據為還 款擔保，果上訴人確有逾百萬元租金未給付，且系爭租約始 終均係由證人凌敬詠直接與上訴人或查詠禎接洽，衡情證人 凌敬勇應會要求將該筆租金列入結算。
6.又觀諸被上訴人於110年8月5日寄予上訴人之板橋埔墘郵局 第224號存證信函記載：「...因台端違反合約第10條，本人 房屋將收回，爰依民法第450條第2項及土地法第100條第2款 之規定，終止貴我雙方租約，並請台端於函到一個月內清空 搬遷後，返還房屋予本人...」等語（見原審板簡字卷第35 頁），同上郵局第243號、第250號存證信函均記載相同意旨 （見同上卷第37、39頁）。 而系爭租約第10條乃約定：「 乙方（即上訴人）未經甲方（即被上訴人）同意，不得私自 將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相 方法由他人使用房屋」（見原審板簡字卷第25頁），可見被 上訴人前開存證信函完全未提及上訴人積欠租金未付之情事 。證人凌敬勇證稱：存證信函係被上訴人寫的，伊打字的等 語（見本院卷第164頁）。可見被上訴人、證人凌敬勇均知 悉存證信函內容。再審諸被上訴人所提100年8月14日拍攝照 片，被上訴人名義製作之公告記載：「本屋未經屋主許可， 租客擅自進行違法轉租之事宜，嚴重違反租約規定。經屋主
查證後，擬於110年9月4日依民法第443條第2項來終止租約. ..」等語（見原審訴字卷第87、95、99頁），顯然其當時終 止租約之事由亦係針對上訴人違法轉租事宜，亦未提及上訴 人有積欠租金。另觀諸兩造所提出之LINE對話紀錄，凌敬勇 從未向上訴人催繳租金。果如證人凌敬勇或被上訴人所稱租 賃期間已多次以口頭催告上訴人給付租金，則前開存證信函 、公告、通訊軟體對話紀錄不可能均未提及上訴人積欠租金 乙事。足見上訴人具結後稱：從頭到尾被上訴人或凌敬勇都 沒有跟伊要求支付租金，通話紀錄沒有，口頭也沒有等語（ 見本院卷第177頁），應非子虛。
7.證人凌敬勇雖另證稱：系爭房地為被上訴人所有，租金3萬 元係被上訴人提出，被上訴人不知道伊與查詠禎間之債權債 務，上訴人與被上訴人簽租約，有承諾要支付租金，上訴人 清楚知悉系爭房地並非伊所有，伊有告知上訴人系爭房地並 非伊所有，他們要付房租，伊不知道為何其不付房租，伊沒 有承諾上訴人可以不用付租金，當初上訴人不付租金時，被 上訴人有叫伊打電話跟上訴人要，大約3、4個月不支付租金 ，伊就提了，當時上訴人表示他不會欠我們這點錢，伊有給 被上訴人上訴人及查詠禎聯絡方式，被上訴人打電話要租金 ，上訴人他們都掛電話、不接電話、不回訊息，系爭房屋租 給上訴人之前，已向上訴人強調如果要租，一定要支付房租 ，他們同意，伊才會承租給上訴人，從未同意抵償伊積欠查 詠禎債務；利息未付係因欠款全部轉為共同成立宥崴營造有 限公司（下稱宥崴公司）資金，查詠禎說借款當作股金，所 以沒有利息等語（見本院卷第159至161、165頁）。惟證人 凌敬勇為被上訴人配偶，且其證稱以被上訴人擔任法定代理 人之玖昌公司名義開立之票據向查詠禎借錢，之前跟查詠禎 借款需要支付利息，一個月大約幾十萬元，協商之後就沒有 付過利息，簽署系爭租約後，未再支付利息予查詠禎，又被 上訴人均未直接與上訴人或查詠禎洽談租約內容等情在卷（ 見本院卷第157、162至164頁），就有無與上訴人或查詠禎 約定以租金抵償凌敬勇所欠債務利息，有利害關係，其關於 該部分及租賃期間有無催告上訴人給付租金等前開證詞有偏 頗之虞，實難逕信，且其於111年1月25日簽立之還款契約書 記載查詠禎債權金額尚高達2,661萬元（見原審訴字卷第143 頁），並證稱該還款契約書係與查詠禎最後一次結帳紀錄等 語（見本院卷第158頁），自難認查詠禎有將借款債權轉作 宥崴公司投資款之情事，凌敬勇並因未繳納宥崴公司股款， 而經判決犯公司法第9條第1項前段之未繳納股款罪（見本院 卷第261至271頁），足見證人凌敬勇證稱以玖昌公司票據借
款部分已經結清，轉作後續另外成立之宥崴公司之投資，已 經沒有欠查詠禎錢等語為不可採（見原審訴字卷第123頁） 。尚無從以證人凌敬勇前開證詞為有利於被上訴人之認定。 8.綜合上情，堪認上訴人抗辯兩造合意以系爭租約之租金抵償 被上訴人配偶凌敬勇積欠查詠禎之債務利息等情，應屬有據 。
(三)被上訴人雖主張系爭租約既係由上訴人簽立，且上訴人稱並 非查詠禎人頭，本件乃單純兩造間租金給付爭議，與第三人 無關，上訴人不得未經伊同意直接將租金付給第三人；果兩 造有約定以租金抵付凌敬勇應付查詠禎之債務利息，為何未 提出書面證據，且以上訴人簽立租約，顯係要將租賃房屋與 債務切割；還款契約書並未提及租金係抵償凌敬勇積欠查詠 禎之借款，且係查詠禎與玖昌公司之最終協商結果，雙方已 無債權債務關係存在，何來租金抵償債務利息一事，系爭對 帳單亦無150萬元抵償債款之紀錄，上訴人所稱租金抵償債 務利息乙事並非事實云云。惟如何清償本得以口頭為之，不 以書面為要式。茲斟酌凌敬勇為被上訴人配偶，以被上訴人 擔任法定代理人之玖昌公司名義開立之票據向查詠禎借錢， 之前跟查詠禎借款需要支付利息，一個月大約幾十萬元，協 商之後就沒有付過利息，簽署系爭租約後，未再支付利息予 查詠禎；系爭房屋雖為被上訴人所有，惟從談論租金、簽署 租約、辦理保險、交屋及租賃期間催繳水電費用、汙水管工 程修繕、租期屆滿後之點交作業，整個租賃過程被上訴人均 未曾出面，而係由被上訴人配偶凌敬勇出面與上訴人、查詠 禎接洽討論辦理，被上訴人授權凌敬勇出面代為處理租約相 關問題；上訴人則係查詠禎特助，幫忙查詠禎管理租客，租 金條件係由查詠禎與凌敬勇洽談後由兩造簽訂系爭租約；被 上訴人、查詠禎於租賃期間長達近3年期間均未向上訴人書 面催告或訴請給付租金，且係由凌敬勇主動告知上訴人要將 ○○房子收回，其後所發存證信函及公告均未提及上訴人積欠 租金乙事，簽署系爭租約後，凌敬勇未再支付利息予查詠禎 ，兩造顯已合意以系爭租約之租金抵償被上訴人配偶凌敬勇 積欠查詠禎之債務利息等情，業經本院認定於前。至被上訴 人所提出於110年8月31日要求上訴人將3年半租金結一結之L INE通訊軟體紀錄，該紀錄顯示未經「小古」已讀（見本院 卷第283頁），且已係於被上訴人寄發前開未曾提及上訴人 積欠租金之存證信函及公告之後，益徵被上訴人係臨訟始稱 上訴人有積欠租金乙事。果上訴人確有積欠被上訴人逾百萬 元租金未付，被上訴人不可能不於第一時間即催告上訴人給 付，尚難據以為有利於被上訴人之認定。又證人凌敬勇、查
詠禎均證稱該租金並未包含在還款契約書內容中（見本院卷 第164、172頁），且證人查詠禎證稱：清償本金部分才會記 載於LINE記事本，交付租金部分係抵償利息，故未記載於記 事本等語（見本院卷第129至131、166、167頁），可見證人 查詠禎係因其主觀上認定並未清償本金而未記載於記事本， 均不得據以認定並無約定以租金抵償債務利息乙事。 被上 訴人前開主張，為不足採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約，請求上訴人給付系爭租約 租賃期間即自107年4月1日起至111年3月31日止之租金共144 萬元(3萬元/月×48月)，為無理由，不應准許。從而原審為 上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項 所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 12 月 26 日 民事第十五庭
審判長法 官 陳慧萍
法 官 陳杰正
法 官 沈佳宜
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 12 月 26 日 書記官 何敏華