臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第556號
上 訴 人 石宏裕
宏凱開發建設股份有限公司
法定代理人 石意如
共 同
訴訟代理人 黃國益律師
複 代理人 羅云瑄律師
被 上訴人 林宗仁
林慶祥
林慶鎮
林阿照
共 同
訴訟代理人 沈宗英律師
複 代理人 吳凰琦律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國112年4月
14日臺灣臺北地方法院111年度訴字第3840號第一審判決提起上
訴，本院於112年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人石宏裕負擔20分之17，餘由上訴人宏凱開發建設股份有限公司負擔。
事實及理由
一、上訴人在原審起訴主張：附表一⑴欄所示之上訴人，於民國1 02年10月29日與被上訴人簽訂如附表一⑵欄所示土地買賣契 約書（下分稱系爭甲、乙、丙契約，合稱系爭契約），向被 上訴人即訴外人林顏興之繼承人購買尚未辦理繼承登記、所 有權仍登記為林顏興與其他共有人公同共有之附表一⑶欄所 示土地（下合稱系爭土地），上訴人石宏裕（下以姓名稱之 ）就所購附表一編號1、2土地（下合稱系爭甲土地）、附表 一編號3、4土地（下合稱系爭乙土地），分別給付第一期買 賣價金（含定金）新臺幣（下同）67萬5,000元、22萬5,000 元；上訴人宏凱開發建設股份有限公司（下稱宏凱公司）就 所購附表一編號5、6土地（下合稱系爭丙土地)，則給付第 一期買賣價金（含定金）15萬元予被上訴人收訖。惟被上訴 人迄未依系爭甲、乙、丙契約第3條第1項、第5條約定，交 付系爭土地所有權狀予伊等，致伊等無法辦理繼承登記。伊 等先後於附表二編號1、3、5之⑴欄所示時間，寄發⑵欄所示 存證信函，定期催告被上訴人履行，均未獲置理。爰分別依 系爭甲、乙、丙契約第8條約定，以起訴狀繕本送達，為解
除契約之意思表示，依民法第259條第1、2款規定，求為判 決：㈠被上訴人應連帶給付石宏裕90萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡被上訴 人應連帶給付宏凱公司15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣 告假執行等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提 起上訴。石宏裕之上訴聲明：㈠原判決關於駁回石宏裕之訴 部分廢棄。㈡被上訴人應連帶給付石宏裕90萬元本息。宏凱 公司之上訴聲明：㈠原判決關於駁回宏凱公司之訴部分廢棄 。㈡被上訴人應連帶給付宏凱公司15萬元本息。二、被上訴人則以：系爭土地因未辦理繼承登記，無可交付之所 有權狀，是上訴人於伊等交付系爭契約第3條第1項、第5條 所載其他文件後，即給付第一期買賣價金，足見在辦理繼承 登記前，伊等對上訴人不負有交付所有權狀之義務。又兩造 簽訂系爭契約後長達8年以上期間，上訴人均未要求伊等提 出所有權狀，於附表二編號1、3、5之⑵欄所示存證信函，亦 未催告伊等提出系爭土地所有權狀，其行使契約解除權，請 求返還價金，有違誠信原則等語，資為抗辯。並答辯聲明： 上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第126至130頁、第229頁）： ㈠林顏興於45年6月23日登記為系爭土地所有權全部之公同共有 人之一，於97年2月17日死亡。被上訴人為林顏興繼承人， 迄未辦理繼承登記，有系爭土地登記謄本可據（見外放卷一 第4、95、184、282、380、493頁） ㈡石宏裕於102年10月29日與被上訴人簽訂系爭甲、乙契約，向 被上訴人購買系爭甲、乙土地，石宏裕簽約時併給付第一期 買賣價金（含定金）67萬5,000元、22萬5,000元予被上訴人 ，有系爭甲、乙契約影本（見原審卷第21至36頁）可據。 ㈢宏凱公司於102年10月29日與被上訴人簽訂系爭丙契約，向被 上訴人購買系爭丙土地，宏凱公司簽約時併給付第一期買賣 價金（含定金）15萬元予被上訴人，有系爭丙契約影本（見 原審卷第101至107頁）可憑。
㈣被上訴人已交付系爭契約第5條所定文件（除所有權狀外）予 上訴人或其指定之代理人，系爭土地繼承登記、共有型態變 更登記之相關手續，由上訴人負責辦理（見本院卷第129、2 29頁）。
㈤上訴人先後於附表二編號1、3、5之⑴欄所示時間，寄發⑵欄所 示存證信函予被上訴人，經被上訴人收受後，分別於附表二 編號2、4、6之⑴欄所示時間，以該⑵欄所示律師函、存證信 函回覆，有存證信函、律師函（見附表二⑹欄所示卷頁）等
件影本可據。
四、本院之判斷：
㈠兩造未約定被上訴人交付系爭土地所有權狀予上訴人之期限 ：
⒈按系爭甲、乙契約第3條第1項、第5條分別約定：「本約成立 時甲方（即石宏裕，下同）給付乙方（即被上訴人，下同） 新台幣…元整。（含訂金）為第一次付款。同時乙方應交出 繼承登記及共有型態變更登記所需全部證件（權利書狀、戶 籍謄本、身分證影本等文件）予甲方並應於繼承登記及共有 型態登記後三日內申報增值稅。」、「乙方應於甲方支付第 一次款項同時，備齊登記有關文件（所有權狀、戶籍謄本、 身分證影本、繼承委託書等文件）、並蓋妥印鑑章交付甲方 所指定之代理人，辦理遺產稅、增值稅申報及產權移轉登記 ，在辦理中倘需雙方補齊證件或蓋章等行為時，雙方均應無 條件提供，不得藉詞刁難、拒絕或要求任何補償，如有違背 致他人受損害時，過失之一方應以違約論，並負賠償之責任 。」。系爭丙契約第3條第1項、第5條則分別約定：「一、 本約成立時甲方（即宏凱公司，下同）給付乙方（即被上訴 人，下同）新台幣15萬元整。（含訂金）為第一次付款。同 時乙方應交出繼承登記及共有型態變更登記移轉登記所需全 部證件（權利書狀、戶籍謄本、身分證影本、印鑑證明等文 件）予甲方用印並辦理繼承登記及共有型態變更登記。」、 「乙方應於甲方支付第一次款項同時，備齊登記有關文件（ 所有權狀、戶籍謄本、身分證影本、繼承委託書等文件）、 並蓋妥印鑑章交予甲方所指定之代理人，辦理遺產稅、增值 稅申報及產權移轉登記，...在辦理中倘需雙方補齊證件或 蓋章等行為時，雙方均應無條件提供，不得藉詞刁難，拒絕 或要求任何補償，如有違背致他人受損害時，過失之一方應 以違約論，並負賠償之責任。」（見原審卷第21至36頁、第 101至107頁）。
⒉按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。是解釋契約，應於文義上及論 理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全 文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他 一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所 根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當 事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎 ，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真 意。
⒊依土地登記規則第34條第1、3款、第67條第1款、第119條第1
項規定：「申請登記，除本規則另有規定外，應提出：一、 登記申請書。…三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明 書。」、「土地登記有下列各款情形之一者，未能提出權利 書狀者，應於登記完畢後公告註銷：一、申辦繼承登記，經 申請之繼承人檢附切結書。」、「申請繼承登記，除提出第 34條第1項第1款及第3款之文件外，並應提出下列文件：…」 可知，辦理繼承登記雖以檢附被繼承人之所有權狀為原則， 但例外於無法提出該所有權狀時，繼承人可以檢附切結書替 代所有權狀提出。石宏裕為具土地登記專業知識之地政士， 宏凱公司所營事業則包括不動產仲介經紀業，有新北市地政 士開業查詢資料（見原審卷第149頁）、經濟部商工登記公 示資料查詢（見本院卷第117頁)可據，對於前開規定，當知 之甚詳。
⒋系爭契約第3條第1項、第5條雖記載上訴人給付第一期買賣價 金時，被上訴人應同時提出「權利書狀」、「所有權狀」， 然上訴人於102年10月29日簽約、給付第一期買賣價金時， 上訴人並未要求被上訴人交付林顏興名下系爭土地所有權狀 予上訴人（見前開三之㈡、㈢）。又證人即宏凱公司業務林柏 安證稱：伊與代書代表上訴人與被上訴人簽訂系爭契約時， 宏凱公司要求被上訴人交付印鑑證明、身分證影本、契約等 文件；因被上訴人尚未辦理繼承登記，無法取得所有權狀， 是在被上訴人未交付所有權狀下，上訴人仍給付第一期買賣 價金予被上訴人；與上訴人簽訂買賣契約之其他公同共有人 ，凡有交付印鑑證明、身分證影本、契約，上訴人均會給付 第一期買賣價金；因被上訴人尚未辦理繼承登記，所以無土 地所有權狀可以交付等語（見原審卷第404至406頁）。再斟 酌兩造約定被上訴人提供辦理繼承登記應備文件予上訴人負 責申辦，而依前開四㈠之⒊，被上訴人得檢附切結書代提出林 顏興名下之所有權狀，是兩造實無約定被上訴人應交付林顏 興名下所有權狀之必要。足見契約文義所指「權利書狀」、 「所有權狀」，並非林顏興名下之所有權狀，而係被上訴人 完成繼承登記時取得之所有權狀。上訴人於給付第一期買賣 價金當時，被上訴人尚未完成繼承登記，並無該所有權狀存 在，被上訴人無從同時交付，故解釋兩造立約真意，被上訴 人應不負有於102年10月29日交付系爭土地所有權狀之義務 。
⒌上訴人於102年10月29日給付第一期買賣價金後（見前開三之 ㈡、㈢)，迄111年3月4日方委請律師發函向被上訴人表示「…㈢ 惟因上開土地繼承人眾多且意見無法達成一致，以致無法辦 理共有物分割而曠日費時，本公司及石宏裕爰依買賣契約書
第15條特約事項條款規定，無條件解除買賣契約，台端等應 於10日內將所收取之買賣價金合計105萬元返還予本公司及 石宏裕」，有被上訴人提出之律師函文影本（見原審卷第15 5頁）可證。上訴人在締約後長達8年之期間，未曾催告被上 訴人提出所有權狀，於111年3月4日首次發函被上訴人時， 亦僅表示因土地繼承人眾多，無法辦理共有物分割，欲依系 爭契約第15條特約事項條款解除契約，未以被上訴人未履行 交付所有權狀義務為解約事由，益徵系爭契約第3條第1項、 第5條所載被上訴人應提出「權利書狀」、「所有權狀」文 字，實無約定被上訴人交付該文件期限之真意。 ⒍綜上，被上訴人抗辯依兩造締約之真意，伊不負於102年10月 29日交付林顏興名下所有權狀或被上訴人因繼承登記可取得 之所有權狀予上訴人之義務等語，堪予憑採。至上訴人所引 本院103年度上更㈠字第82號判決，與本件事實並非相同，無 從比附援引，併予敘明。
㈡上訴人不得依系爭契約第8條約定，解除系爭契約： ⒈按系爭契約第8條約定：「若乙方（即被上訴人，下同）違反 本契約各條款約定或中途不賣時，甲方（即上訴人，下同） 得解除契約，此時乙方應將所收款項全數退還外，另賠償甲 方之損失及違約金」（見原審卷第25、33、105頁）。又民 法第259條第1、2款規定：「契約解除時，當事人雙方回復 原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之 規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之 給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」 ⒉依兩造締約之真意，兩造未約定被上訴人應交付林顏興名下 所有權狀，且未約定被上訴人交付繼承登記後之系爭土地所 有權狀予上訴人之期限，業如前開四之㈠所述。況查，於上 訴人代辦繼承登記，經地政機關核發所有權狀予被上訴人前 ，尚未發生被上訴人應交付該權狀予上訴人之給付義務。是 上訴人以被上訴人未交付所有權狀，違反系爭契約第3條第1 項、第5條約定為由，主張依系爭契約第8條約定解除系爭契 約，併依民法第259條第1、2款規定請求向石宏裕、宏凱公 司分別返還90萬元、15萬元本息，自屬無據。五、綜上所述，上訴人依民法第259條第1、2款規定，訴請被上 訴人連帶給付石宏裕90萬元本息；連帶給付宏凱公司15萬元 本息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並 無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 12 月 19 日 民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 林哲賢
法 官 廖珮伶
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 12 月 20 日
書記官 陳永訓
附表一
編號 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ 買受人 （上訴人） 契約 土地坐落 （臺北市○○區） 土地面積 （平方公尺） 被上訴人 潛在應繼分比例 依據 1 石宏裕 土地買賣契約（系爭甲契約） ○○段 0小段 2地號 447 30/720 原審卷第21至27頁 2 ○○段 0小段 60地號 312 30/720 原審卷第21至27頁 3 石宏裕 土地買賣契約（系爭乙契約） ○○段 0小段 17-2地號 75 30/720 原審卷第29至35頁 4 ○○段 0小段 25-1地號 377 30/720 原審卷第29至35頁 5 宏凱公司 土地買賣契約（系爭丙契約） ○○段 0小段 19-1地號 6 30/720 原審卷第101至107頁 6 ○○段 0小段 2-1地號 6 30/720 原審卷第101至107頁
附表二（日期：民國）
編號 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ 寄件日期 律師函或 郵局存證信函 寄件人 收件人 收件日期 依據 1 111年3月4日 111年遠字第 1110304015號 律師函 上訴人 被上訴人 不明 原審卷第153至155頁 2 111年3月16日 (111)英字第 1110316001號 律師函 林宗仁 上訴人 111年3月16日 原審卷第157至163頁 3 111年5月12日 台北北門郵局存證號碼001165號 存證信函 上訴人 林宗仁 111年5月13日 原審卷第37至72頁 林慶祥 111年5月26日 林慶鎮 111年5月16日 林阿照 111年5月13日 4 111年5月19日 台北信維郵局存證號碼009602號 存證信函 林宗仁 上訴人 不明 原審卷第73至80頁 5 111年6月30日 永春郵局存證號碼000364號 存證信函 上訴人 林宗仁 111年7月1日 原審卷第81至92頁 林慶祥 111年7月7日 林慶鎮 111年7月1日 林阿照 111年7月1日 6 111年7月8日 台北信維郵局存證號碼013784號 存證信函 林宗仁 上訴人 111年7月11日 原審卷第93至99頁
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