臺灣高等法院民事判決
112年度上字第445號
上 訴 人 彭錦光
官鸞嬌
共 同
訴訟代理人 彭宗建
彭宗祺
黃昱中律師
被 上訴人 黃中生即康寧美好公寓大廈管理負責人
訴訟代理人 陳士綱律師
鄭皓軒律師
王相傑律師
上列當事人間請求請求出讓不動產事件，上訴人對於中華民國11
2年2月24日臺灣臺北地方法院111年度訴字第4677號第一審判決
提起上訴，本院於112年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系 爭基地）上之同小段911、912、973、974、975、976建號建 物（門牌依序為同區新生南路1段151巷5、5-1、5-2、5-3、 5-4、5-5號房屋，下以門牌號數稱之），係於民國59年7月1 6日竣工、迄今已逾50年之老舊公寓（下稱系爭公寓）；上 訴人係5-4號房屋及系爭基地應有部分1/6（下稱系爭房地） 之共有人。系爭公寓因年久失修嚴重毀損，有危害公共安全 之虞，經5-3號房屋所有人即訴外人蔡玉盛申請危險及老舊 建築物結構安全性能評估（下稱危老建物安全評估），臺北 市結構工程工業技師公會（下稱北市結構技師公會）作成建 築物耐震能力初步評估報告書（下稱系爭評估報告），認系 爭公寓結構安全未達最低等級，有安全疑慮，建議拆除重建 ，臺北市土木技師公會複審結果亦認合理，故系爭公寓已符 合公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第13條第2款所定重 建事由，而住戶與訴外人睿泰開發股份有限公司（下稱睿泰 公司）洽商合作重建，並依都市危險及老舊建築物加速重建 條例（下稱危老條例）擬定重建方案，然上訴人罔顧住戶居 住安全，屢提出不合理要求而不同意該重建方案，多數區分 所有權人（下稱區權人）認重建事宜不應拖延，於111年11
月30日召集區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議），除 上訴人外之其他區權人均同意與睿泰公司合建之重建方案， 而作成決議，惟上訴人既不同意該重建方案，亦不出讓系爭 房地。爰依管理條例第14條規定，求為判決命上訴人出讓系 爭屋地（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴 。未繫屬本院部分，不予贅述）。並於本院答辯聲明：如主 文所示。
二、上訴人則以：系爭公寓老舊，伊同意重建。但系爭公寓未經 建築主管機關命停止使用及拆除，而北市結構技師公會之系 爭評估報告，其推估系爭公寓樓地板面積靜載重所憑梁尺寸 與建物平立面圖表不合，若按正確梁尺寸，樓地板面積靜載 重以1.25tf/㎡計算，則危險度應低於45分，耐震評估即非未 達最低等級，不具備管理條例第13條但書第2款所定重建事 由。其次，區權人會議之重建決議應包含重建決定及重建方 案，而重建方案須具體明確，有實施之可能，並於區權人會 議中賦予區權人討論溝通機會，再經決議，始符管理條例重 建決議要件；然睿泰公司未告知系爭公寓重建坪數、地主與 建商可分配比例，亦拒絕提供其財務計畫，其重建方案不符 具體明確要件，且該重建方案未於系爭區權人會議經實質討 論，違反上開規定；況系爭區權人會議召集人王建寧之區權 比例，亦不符管理條例第25條第2項第2款規定，其無權召集 系爭區權人會議，系爭區權人會議應屬無效。故被上訴人依 管理條例第14條第1項規定訴請命伊等出讓系爭房地，應無 理由等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於命 上訴人出讓系爭房地部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人 於第一審之訴駁回。
三、查，㈠系爭公寓係59年7月16日竣工；彭錦光、官鸞嬌係區權 人，就系爭房屋之應有部分依序為1/3、2/3，就系爭基地之 應有部分依序為1/18、2/18；㈡系爭公寓未成立管理委員會 ，係由區權人推選非區權人之5-3號房屋住戶黃中生為管理 負責人，並向臺北市政府都市發展局報備同意備查；㈢睿泰 公司於107年3月21日與擬承辦之徐國書建築師事務所共同召 開合建說明會，以簡報說明系爭公寓擬依危老條例申請重建 、建案規畫、合建條件，及列出委託興建與合作興建之利弊 比較；㈣5-3號房屋所有人蔡玉盛前於111年2月18日向北市結 構技師公會申請危老建物結構安全評估，該公會於111年3月 21日函覆系爭評估報告，系爭評估報告嗣經臺北市土木技師 公會以111年3月24日北土技字第1112001254號函覆複審結果 ；㈤系爭公寓除上訴人外之區權人已於108年間就系爭公寓重 建事宜與睿泰公司簽訂如原審卷第385至399頁之合作興建契
約書（下稱系爭合建契約）；㈥系爭公寓由區權人王建寧於1 11年11月30日召集系爭區權人會議，經全體區權人出席，會 議紀錄詳如原審卷第421至430頁，第429至430頁係上訴人之 發言內容等情，為兩造所不爭執（見本院卷71至72頁），堪 信為真。
四、本件應審究者為㈠系爭公寓是否具備管理條例第13條但書第2 款規定之重建事由？㈡上訴人抗辯系爭區權人會議召集人王 建寧之區權比例不符管理條例第25條第2項第2款規定，其無 權召集系爭區權人會議，有無理由？㈢上訴人抗辯系爭區權 人會議決議之重建方案，不符具體明確及經討論溝通之要件 ，有無理由？㈣被上訴人依管理條例第14條第1項規定訴請命 上訴人出讓系爭房地，有無理由？茲分別論述如下：㈠、系爭公寓是否具備管理條例第13條但書第2款規定之重建事由 ？
⒈按公寓大廈之重建，應經全體區權人及基地所有權人、地上 權人或典權人之同意，但有嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害 公共安全之虞者，不在此限；區權人會議之決議，除規約另 有規定外，應有區權人2/3以上及其區權比例合計2/3以上出 席，以出席人數3/4以上及其區權比例占出席人數區權3/4以 上之同意行之，為管理條例第13條第2款、第31條所明定。 ⒉經查：
⑴系爭公寓係於59年7月16日改建竣工，已逾50餘年，共有6 戶，5-3號房屋所有人蔡玉盛於111年2月18日向北市結構 技師公會申請危老建物結構安全評估，經該公會作成評估 報告，以系爭公寓結構安全耐震能力之危險度總分為50.5 4，故耐震評估分數僅49.46，低於55分，而未達最低等級 ，故有安全疑慮為由，建議拆除重建，且該評估報告嗣經 臺北市土木技師公會複審結果，亦認合理等情，有系爭公 寓之使用執照存根、不動產登記謄本與異動索引、北市結 構技師公會111年3月21日（111）北結師徐（十四）字第1 110299號函及所附系爭評估報告、臺北市土木技師公會11 1年3月24日北土技字第1112001254號函在卷可稽（見原審 北司補字卷第27頁、原審卷第79至121頁、原審北司補字 卷第115至199頁），且為兩造所不爭執（上開不爭執事項 ㈠㈣），堪信為真。
⑵而北市結構技師公會系爭評估報告，係參考系爭公寓原建 築圖、結構圖、配筋圖，1樓混凝土強度鑽心取樣試驗所 得平均混凝土強度及柱體鋼筋探測結果、現況外觀呈現損 害程度，並計算系爭公寓樓層總重量後，就結構系統、結 構細部、結構現況、定量分析予以危險度評分，因而得出
前揭結論，符合危老條例授權訂定之都市危險及老舊建築 物結構安全性能評估辦法所定評估方式；且系爭公寓全體 區權人均同意重建，除上訴人外之其餘區權人已與睿泰公 司簽訂依危老條例申請重建之系爭合建契約，上訴人亦同 意依危老條例進行重建，有卷附系爭合建契約、系爭區權 人會議紀錄及所附上訴人書面意見可憑（見原審卷第385 至399、421至430頁），且為兩造所不爭（上開不爭執事 項㈤㈥），足見系爭評估報告就系爭公寓所為結構安全評估 ，符合實際情況，而屬可採。
⑶系爭公寓改建竣工已逾50年，因結構安全耐震能力未達最 低等級，而有安全疑慮，經北市結構技師公會建議拆除重 建，是系爭公寓已因年久失修致嚴重損壞，有危害公共安 全之虞，符合管理條例第13條第2款所定重建事由。 ⒊上訴人雖抗辯系爭評估報告推估系爭公寓樓地板面積靜載重 所憑梁尺寸，與建物平立面圖表不合，若按正確梁尺寸，樓 地板面積靜載重以1.25tf/㎡計算，則其危險度應低於45分， 耐震評估即非未達最低等級云云。惟北市結構技師公會係參 考系爭公寓相關資料及外觀損害程度，就結構系統、結構細 部、結構現況、定量分析予以危險度評分，而得出上開結論 ，業如前述。而上訴人就其上開抗辯，並未敘明影響何項定 性評估或定量分析、影響分數如何、如何導致危險度分數應 低於45即耐震評估非未達最低等級，則其空言抗辯系爭公寓 每層樓地板面積靜載重以1.25tf/㎡計算，危險度分數應低於 45云云，即無足取。
⒋上訴人另抗辯系爭公寓未經建築主管機關命停止使用及拆除 ，不符管理條例第13條第2款所定重建事由云云。惟管理條 例第13條第2款僅規定，公寓大廈重建應經全體區權人及基 地所有權人同意，但有嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共 安全之虞者，不在此限；是公寓大廈因嚴重毀損、傾頹或朽 壞而有危害公共安全之虞之重建，除規約另有規定外，應依 同條例第31條規定，以區權人2/3以上及其區權比例合計2/3 以上出席、出席人數3/4以上及其區權比例占出席人數區權3 /4以上之同意行之（最高法院109年度台上字第第1956號民 事裁判意旨參照），無需經建築主管機關命停止使用及拆除 。是上訴人前揭抗辯，亦屬無據。
㈡、上訴人抗辯系爭區權人會議召集人王建寧之區權比例不符管 理條例第25條第2項第2款規定，其無權召集系爭區權人會議 ，有無理由？
⒈按區權人會議除管理條例第28條規定外，由具區權人身分之 管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管
理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區權人資格 日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區權人 擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區權人互推一 人為召集人，為同條例第25條第3項所明定。此與同條第2項 第2款所定由區權人1/5以上及其區權比例合計1/5以上召集 臨時區權人會議，非經區權人互推1人為區權人會議召集人 之情況，並不相同。
⒉經查：
⑴系爭區權人會議之召集人王建寧，其區權比例固僅占系爭 公寓之1/12，有卷附不動產登記謄本可稽（見原審卷第82 、97頁）。
⑵然而，王建寧之所以召集系爭區權人會議，係因被上訴人 先於原審起訴主張系爭公寓有管理條例第13條第2款所定 重建事由，前經111年6月21日區權人會議決議重建及以系 爭合建契約為重建方案，惟上訴人未為同意且未出讓系爭 房地，乃依同條例第14條第1項規定訴請法院命其出讓系 爭房地；嗣因前述區權人會議係由不具區權人身分之被上 訴人所召集，經原審曉諭上開管理條例第25條第3項規定 後，方由系爭公寓區權人據以推選王建寧為召集人而召集 系爭區權人會議，此參卷附訴狀、111年6月21日區權人會 議開會通知單及會議紀錄、原審言詞辯論筆錄、系爭區權 人會議開會通知單及會議紀錄足知（見原審北司補字卷第 7至22、211至225頁、原審卷第196、421至430頁、本院卷 一第233頁）。是系爭區權人會議非依管理條例第25條第2 項第2款規定召集，上訴人執此指摘王建寧召集之系爭區 權人會議無效云云，自無足取。
㈢、上訴人抗辯系爭區權人會議決議之重建方案，不符具體明確 及經討論溝通之要件，有無理由？
⒈按公寓大廈因管理條例第13條但書各款所定事由，經區權人 會議依同條例第31條規定決議重建，管理負責人或管理委員 會得依同條例第14條第1項規定，就不同意重建決議又不出 讓區權者，訴請法院命其出讓區權及其基地所有權應有部分 ，此因涉及人民財產權及居住自由權之保障，故重建決議須 包含「重建決定」及「重建方案」，且重建方案須具體明確 而有實施重建之可能，並於區權會提案，賦予區權人討論、 溝通之機會，再經決議，始符上開規定之要件（最高法院10 9年度台上字第1956號民事裁判意旨參照）。 ⒉經查：
⑴系爭公寓因有管理條例第13條第2款所定重建事由，王建寧 於111年11月30日召集系爭區權人會議，經全體區權人出
席，就系爭公寓重建與否之議案，全體區權人一致同意重 建，至於以系爭合建契約為重建方案之議案，則除上訴人 不同意外，其餘區權人亦均同意，且同意人數及區權均占 出席人數及區權比例3/4以上，而經表決通過等情，有卷 附開會通知單及所附系爭合建契約、系爭區權人會議紀錄 可憑（見本院卷一第233至293頁、原審卷第421至430頁） ，且為兩造所不爭執（上開不爭執事項㈤㈥），故系爭區權 人會議就系爭公寓之「重建決定」及系爭合建契約之「重 建方案」，已依管理條例第13條第2款、第31條規定而為 決議。
⑵又參諸系爭合建契約，已明定由系爭公寓區權人（下稱地 主）提供土地，委託睿泰公司提供資金、技術，進行規劃 設計、施工、管理等興建事宜，並由睿泰公司依危老條例 及相關法規申請重建，且約定地主分得重建後之建物最低 保證面積及獎勵容積提高所增加面積之計算方式、睿泰公 司完工期限、地主騰空搬遷與房租津貼、分得建物面積不 足之找補、土地應有部分及公共設施產權比例、分配停車 位型式與數量、驗屋及交屋程序、信託管理、稅費負擔及 違約罰則等細節，並附具建材設備表、建築規劃平面圖（ 見本院卷第247至293頁），是不惟重建方案具體且明確， 甚至係雙方權利義務詳細而完整之合建契約，自有實施重 建之可能。
⑶上訴人雖抗辯睿泰公司未告知系爭公寓依危老條例可重建 坪數，亦拒絕提供其財務計畫，其重建方案尚非具體明確 云云。惟系爭合建契約已於第3條第1項明定以取得容積獎 勵30%為計算基礎，地主分得重建後建物最低保證面積為4 1坪，及於獎勵容積提高10%之範圍內按約定級距增加面積 之計算方式，並無不明確之處，至依危老條例可重建坪數 ，則因申請重建時程及各項容積獎勵無從預知，但均在上 開約定比例範圍內，此參危老條例第6條第2至4項規定足 知；至睿泰公司之財務計畫，與其規劃設計、施工、管理 等興建事宜無涉，且上訴人未說明睿泰公司有何資金調度 問題。則上訴人前揭抗辯，尚無足為重建方案不符具體明 確要件之論據。
⑷至上訴人尚抗辯系爭合建契約之重建方案，未經區權人討 論、溝通云云。經查：
①睿泰公司於107年3月21日即與擬承辦系爭公寓重建規劃 設計之徐國書建築師事務所共同召開合建說明會，以簡 報說明系爭公寓擬依危老條例申請重建、建案規畫、合 建條件等事項；嗣除上訴人外之其餘系爭公寓區權人均
於108年間就系爭公寓重建事宜與睿泰公司簽訂系爭合 建契約等情，業據證人即睿泰公司總經理紀明杰於原審 證述在卷（見原審卷第456至460頁），另有卷附睿泰公 司簡報資料、系爭合建契約書稿可稽（見原審卷第471 至493頁、原審北司補字卷第227至271頁），且為兩造 所不爭（上開不爭執事項㈢㈤），堪信為真。又依危老條 例申請重建，尚因申請時程而逐年遞減容積獎勵（該條 例第6條第2項參照），則已於108年間與睿泰公司簽訂 系爭合建契約之區權人，自均期待該重建方案能儘快進 入執行階段而可獲得較高比例之容積獎勵。
②而上訴人自承其與睿泰公司洽談重建過程中確經提供系 爭合建契約書稿，其知有前揭關於容積獎勵比例與區權 人可分得建物面積之條款，紀明杰亦有說明此事項（見 原審卷第463頁）；上訴人並曾就上開重建方案遊說後 棟住戶參與（見本院卷二第9、57至65、70頁），及由 訴訟代理人彭宗祺於上開同為討論以系爭合建契約為重 建方案之111年6月21日區權人會議在場（見本院卷二第 9頁、原審卷第462頁、原審北司補字卷第215頁），暨 於系爭區權人會議中提出書面意見（見原審卷第429至4 30頁）。可見以系爭合約書為重建方案之事，在系爭區 權人會議前，即經區權人多年討論，惟上訴人始終不接 受該重建方案，而延宕致危老條例有關申請時程容積獎 勵規定已幾無適用餘地。乃上訴人抗辯系爭合建契約之 重建方案未經區權人討論云云，自非可採。
㈣、被上訴人依管理條例第14條第1項規定訴請命上訴人出讓系爭 房地，有無理由？
⒈按經區權人會議決議重建時，區權人不同意決議又不出讓區 權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員 會得訴請法院命區權人出讓其區權及其基地所有權應有部分 ，管理條例第14條第1項定有明文。
⒉查系爭公寓業經系爭區權人會議決議重建及系爭合建契約之 重建方案，而上訴人不同意該重建方案，業如前述。且上訴 人拒絕出讓系爭房地，則被上訴人依上開管理條例第14條第 1項之規定，訴請命上訴人出讓系爭房地，即屬於法有據。五、從而，被上訴人依管理條例第14條第1項規定，訴請命上訴 人出讓系爭房地，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴 之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。 中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 盧軍傑
法 官 陳賢德
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 書記官 張佳樺
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