臺灣高等法院民事判決
111年度重上字第1020號
上 訴 人 張庭輝
訴訟代理人 黃慧敏律師
被 上訴 人 陳正任
訴訟代理人 蔡宜臻律師
林意紋律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年1
1月2日臺灣新北地方法院111年度重訴字第73號第一審判決提起
上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於112年11月22日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255 條第1項第2款定有明文。本件被上訴人於原審依民法 第767條第1項、第455 條等規定，起訴請求上訴人應將坐落 門牌號碼新北市○○區○○街000 巷00號之房屋（下稱系爭 房屋）騰空遷讓返還予被上訴人（見臺灣新北地方法院三重 簡易庭111 年度重建字第47號卷，下稱三重簡易卷，第15頁 ），嗣於上訴人上訴後，乃追加依兩造於民國109 年10月15 日所簽訂之租賃契約第6條約定為請求（見本院卷第172頁） ，經核其追加請求之基礎事實均係因兩造間租賃契約所衍生 之爭執，與上揭規定相符，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊於109年10月15日將系爭房屋出租予上訴 人，兩造並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間 自109年10月20日起至110年10月19日止，每月租金新臺幣（ 下同）4萬5,000元。系爭租約第6條並約定：「上訴人於租 期屆滿時，除經被上訴人同意繼續出租外，應即日將租賃房 屋按原狀遷空返還被上訴人。如不即時遷讓交還房屋時，被 上訴人每月得向上訴人請求按照租金5倍之違約金」及第12 條約定：「上訴人若有違約情事.....被上訴人因涉訟所繳 納之律師費用，應由上訴人負責賠償」。詎上訴人於110年1 0月19日租賃期間屆滿後仍拒絕返還系爭房屋，則伊得請求 上訴人遷讓返還系爭房屋，並自110年10月20日起按月給付 相當租金即4萬5,000元之不當得利及按租金1倍計算之違約
金，暨賠償提起本件訴訟所支出之律師費用4萬元等語。爰 依民法第767條第1項、第455條、第179條等規定，系爭租約 第6條、第12條等約定，提起本件訴訟，聲明：㈠上訴人應騰 空遷讓返還系爭房屋，並自110年12月20日起，按月給付4萬 5,000元相當租金之不當得利。㈡上訴人應自110年10月20日 起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4萬5,000元之 違約金。㈢上訴人應賠償律師費用4萬元本息。㈣願供擔保請 准宣告假執行。（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並 分別諭知供擔保後得、免假執行；另駁回被上訴人其餘之訴 ，被上訴人就敗訴部分並未上訴，不贅。上訴人就其敗訴部 分提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於000年0月間將系爭房屋及其坐落基地（下 稱系爭房地）售予被上訴人，因需繼續居住於系爭房屋，遂 與被上訴人簽訂系爭租約。本件違約金過高應予酌減等語， 資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡ 上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
三、查上訴人於000年0月00日出售系爭房地予被上訴人，並於同 年10月6日移轉系爭房地所有權予被上訴人。兩造於109年10 月15日簽訂系爭租約，租賃期間自109年10月20日至110年10 月19日等情，有系爭房地登記謄本、系爭租約在卷可參（見 三重建議庭卷第23頁至第36頁），並為兩造所不爭執（見本 院卷第162頁），堪信為真實。
四、被上訴人主張系爭租約期限已於110年10月19日屆滿，兩造 間之租賃關係消滅，上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，並給 付相當租金之不當得利、違約金，暨賠償其支出之律師費用 等語，然為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲查： ㈠按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」、 「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第450 條第1項、第455條前段分別定有明文。查系爭租約第2條約 定：「租賃期間經兩造洽訂為1年，即自109年10月20日起至 110年10月19日止」，有系爭租約可證（見三重簡易庭卷第3 2頁）。而被上訴人於110年10月26日以存證信函通知上訴人 不再續租乙節，有郵局存證信函足考（見三重簡易庭卷第43 頁），為上訴人所不否認（見原審卷第88頁），堪認兩造間 之租賃關係因系爭租約期限於110年10月19日屆至而消滅。 次查，上訴人並不否認自系爭租賃關係消滅迄今仍占有系爭 房屋（見原審卷第143頁），則被上訴人依民法第455條前段 請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。至被上訴人另依 民法第民法第767條第1項、系爭租約第6條約定所為同一請
求部分，本院不再審酌，一併敘明。
㈡次按，「無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返 還其利益」，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人 房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最 高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查系爭租約已 於110年10月19日因租賃期間屆滿而消滅，上訴人應即時遷 讓返還系爭房屋予被上訴人，而上訴人未遷讓返還系爭房屋 ，已影響被上訴人對於系爭房屋之使用收益，致被上訴人受 有無法使用系爭房屋相當於租金之損害，則被上訴人依民法 第179條規定，請求上訴人自110年10月20日起至遷讓返還系 爭房屋之日止，按月給付相當租金即4萬5,000元之不當得利 ，自屬有據。
㈢又系爭租約第6條約定：「上訴人於租期屆滿時，除經被上訴 人同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交 還被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利。如不即時遷讓 交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金五倍之 違約金至遷讓完了之日止，..決無異議」（見三重簡易庭卷 第33頁）。查上訴人於租賃關係消滅後，仍無權占有系爭房 屋，已如前述，則被上訴人依前揭約定，請求上訴人給付違 約金，即屬有據。惟上訴人抗辯被上訴人因其無權占有系爭 房屋，僅受有相當租金收益之損害，本件被上訴人既已請求 其給付相當租金之不當得利，則其所受損害甚微，請求酌減 違約金云云。查：
⒈按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各 自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總 額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後 者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於 債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履 行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性 質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違 約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償 責任，均不受影響。當事人約定之違約金究屬何者，應依當 事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類 ，應綜合契約之內容及一切事實定之，倘於契約中將違約金 與其他損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之） 併列者，即應認該違約金之性質為懲罰性違約金。俾債權人 於債務人違約時，除約定之違約金外，並得請求其他損害賠 償，庶符合當事人訂約之真義。又當事人約定之違約金過高 者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額。倘屬 賠償總額預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害為主
要之酌量標準；若屬懲罰性之違約金，則除應依一般客觀事 實、社會經濟狀況酌定外，亦應參酌當事人所受損害情形， 始符違約罰之目的。
⒉查系爭租約第6條係約定：上訴人於租期屆滿後，應將系爭房 屋遷空交還予被上訴人，若未按時遷讓交還，被上訴人即得 向上訴人請求違約金。第12條另約定：如有違約情事致損害 被上訴人之權益時，上訴人應負損害賠償責任，如因此涉訟 所繳納之訴訟費、律師費均應由上訴人賠償(見三重簡易庭 卷第34頁)，是上訴人於租期屆滿後，未能遵期遷讓返還系 爭房屋而有違約情事者，上訴人除應給付第6條所約定之違 約金外，如因此致被上訴人受有損害，仍須依第12條約定賠 償其損失，則系爭租約第6條約定顯非預先約定一定之損害 賠償總金額，核屬懲罰性違約金性質。
⒊茲審酌上訴人延遲返還系爭房屋之違約情節，已影響被上訴 人規劃該房屋後續使用收益，致被上訴人除原可收取之租金 外，尚包括系爭房屋可為其他使用收益處分之利益；併參以 被上訴人為收回系爭房屋，過程中仍有耗費相當勞力、時間 ，暨現今一般社會經濟狀況及兩造之利益等一切情狀，認本 件被上訴人請求以原定租金1倍計算即每月4萬5千元之違約 金，尚屬適當，應予准許。至上訴人抗辯被上訴人已請求相 當租金之不當得利，所受損害甚微，以為違約金酌減之事由 云云，恐有誤會。
㈣再者，系爭租約第12條約定：上訴人若有違約情事..被上訴 人因涉訟所繳納之律師費用，應由上訴人負責賠償(見三重 簡易庭卷第34頁)。查上訴人於系爭租賃關係消滅後，未依 約遷讓返還系爭房屋，顯屬違約，已如前述，而被上訴人因 本件訴訟支出律師費用4 萬元，為上訴人所不爭執（見本院 卷第182 頁），則被上訴人依前揭約定請求上訴人賠償律師 費用4 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即110 年12月10日（見 三重簡易卷第49頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息，即屬有據，應予照准
五、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段、第179條、系爭租 約第6 條、第12條等約定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房 屋，並自110 年10月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付4萬5,000元相當租金之不當得利及4萬5,000元之違約 金，暨賠償律師費用4萬元及自110年12月10日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。從而，原審 為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造關於被上訴人另主張上訴人積欠租
金達2個月租額，終止系爭租約所為之主張、答辯，因被上 訴人擇一有利為請求（見本院卷第173頁至第175頁），本院 不另審酌，及其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列， 附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 12 月 20 日 民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 莊明達
法 官 洪純莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 20 日 書記官 張淨卿