臺灣高等法院臺中分院民事判決 94年度上字第8號
上 訴 人 未○○
訴訟代理人 何碧海律師
被 上訴人 丁○○
訴訟代理人 謝文田律師
複 代理人 許智捷律師
被 上訴人 辛○○
丙 ○
子○○
戊○○
寅○○
癸○○
丑○○
己○○
卯○○
乙○○
壬○○
庚○○
辰○○
巳○○ 原住台中市○○區○○街489之23號
午○○○
甲○○○
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國93年11月4日臺灣
臺中地方法院92年度訴字第2038號第一審判決提起上訴，並為訴
之追加，本院於94年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人辛○○、寅○○、卯○○、乙○○、丙○、壬○○
、子○○、戊○○、庚○○、癸○○、丑○○、己○○、辰
○○、巳○○、午○○○、甲○○○經合法通知，均未於言
詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條所列各款情形
，爰依上訴人之聲請，就此部分，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，
追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。又被告於訴
之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變
更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款定有明文
。查本件上訴人於原審起訴時，原僅列被上訴人丁○○一人
為被告，並請求確認被上訴人丁○○對於上訴人所分別共有
之系爭土地之權利範圍二分之一之耕地租賃關係不存在。嗣
追加林金坤之其餘繼承人辛○○、寅○○、卯○○、乙○○
、丙○、壬○○、子○○、戊○○、庚○○、癸○○、丑○
○、己○○、辰○○、巳○○、午○○○、甲○○○為被告
，並變更為如聲明所示之主張，核屬訴之追加及變更。因其
請求之基礎事實同一，且該訴訟標的對於被上訴人全體必須
合一確定，原審予以准許，核無不合。
三、民事訴訟法第56條第1項所謂合一確定，係指「依法律之規
定」必須數人一同起訴或一同被訴，否則當事人之適格有欠
缺，原告即因此不能得本案之勝訴判決者而言。本件上訴人
主張就其所分別共有之土地或其之特定位置，對被上訴人提
起確認三七五租約之租賃關係不存在之訴，並無法律明文分
別共有人須一同起訴之規定，核非固有必要共同訴訟，合先
敘明。
四、按「調處爭議當事人任何一方經二次通知不到會，亦未提出
書面意見或拒不接受通知者，縣租佃委員會仍應就已知之一
切資料斟酌作成決議」、「縣租佃委員會應於調處後五日內
將調處結果通知當事人，：：：當事人在接受通知或公示送
達後十日內聲明不服者，移送司法機關處理：：：」臺中縣
政府及鄉（鎮、市）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃
爭議須知（91年8月21日修正）第17點、第18點分別定有明
文。查本件被上訴人丁○○於民國91年7月間向臺中縣霧峰
鄉公所申請耕地租佃爭議調解，經霧峰鄉公所召開調解委員
會調解結果，因雙方爭議未達成共識，調解不成立並移送臺
中縣政府調處，該府於91年12月9日通知出租人連鳳英出席
，上訴人接獲通知後，以連鳳英已經死亡為由，具狀申請展
期，嗣臺中縣政府再於92年6月17日仍以出租人連鳳英名義
召開調處會議，上訴人復申請期展期，唯臺中縣政府於收受
該申請書前，召開耕地租佃委員會，因連鳳英之繼承人即上
訴人未到場，該調處會乃逕行作成調處決議「由丁○○先生
繼續耕作」等情，業據上訴人提出相關調解調處通知書、申
請書等件可按（本院卷第二宗第73至86頁、148至152頁）；
上訴人雖主張臺中縣政府二次通知已死亡之連鳳英開會，該
調處會為無效云云；但查本件上訴人為連鳳英之配偶，連鳳
英死亡後，上訴人為其繼承人，繼受系爭耕地出租人之權利
義務，明知系爭耕地有租佃爭議存在，於收受臺中縣政府之
通知後，竟不親自到會或以書面陳述意見，自有未合，從而
，臺中縣政府耕地租佃委員會依前開須知第18點規定作成決
議，自無不合；上訴人之前揭主張自無可取。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
㈠坐落臺中縣霧峰鄉○○段第712地號、第712之3地號2筆土地
（下稱系爭土地）原係訴外人林存中、林垂訓及曾林自來共
有，由被上訴人之被繼承人林金坤依耕地三七五減租條例承
租在案；嗣林金坤於民國56年7月9日死亡，被上訴人等為其
繼承人，因未分割遺產，被上訴人等取得共同承租系爭土地
之耕作權。嗣系爭土地共有人之一曾林自來之應有部分（二
分之一）由訴外人廖月蔭取得，廖月蔭又於86年9月4日將其
應有部分（權利範圍二分之一）出賣予上訴人之妻連鳳英，
約定於86年9月24日點交如原判決附圖所示「712（１）」部
分所示面積0.0482公頃、「712之3（１）」部分所示面積
0.0722公頃、「712之3（３）」部分所示面積0.1003公頃土
地，並於特約事項（一）約定：「本件買賣標的物，乙方（
賣主）目前給第三者耕作，如有租約或佔用，應於第二期款
交款前排除，將本耕地點交甲方（買主）管業，如無法排除
租賃關係或佔用，乙方保證無條件返還所收全部價金交還甲
方。乙方並應提出共有分管圖及正確面積耕作範圍，點交甲
方管業收益。」等語。足見系爭買賣之土地，係約定以無租
賃關係及無他人佔用耕作為條件，訴外人廖月蔭並須負責排
除其上之租約。因系爭土地實際上僅由林金坤之繼承人之一
即被上訴人丁○○一人單獨耕作，其餘被上訴人則均放棄耕
作而從事他業，而無耕作之事實，訴外人廖月蔭乃於86年9
月20日與被上訴人丁○○簽立「同意書」，由訴外人廖月蔭
給付被上訴人丁○○新臺幣（下同）二百萬元，被上訴人丁
○○則放棄系爭土地上二分之一之耕作權。且被上訴人丁○
○在91年5月13日檢附耕地三七五租約變更登記申請書而向
臺中縣霧峰鄉公所申請以繼承為原因而為租約變更登記，及
同年5月13日申請調解之前，系爭耕地租約歷經30多年先後5
次（每6年換約1次）租約屆期，應辦續約登記而均未辦理，
更經霧峰鄉公所於86年3月25日以86年霧峰鄉民字第05856號
公告註銷租約公告30日而告確定，系爭土地並由訴外人廖月
蔭出售與上訴人並點交。則依此事實經過，足證被上訴人丁
○○確已放棄耕作權，而將土地交予訴外人廖月蔭。另查，
訴外人廖月蔭取回土地之占有後，即於86年9月24 日將所分
管之土地範圍指界實地點交予上訴人之妻連鳳英時，系爭土
地當時事實上已廢耕多年，雜草叢生，上訴人之妻連鳳英接
管耕地後，原欲辦理登記過戶，乃向霧峰鄉公所申請核發自
耕能力證明書，經鄉公所主辦人林進德履勘現場，發現荒蕪
廢耕，致遭退件多次，未獲核准，經開墾耕種後，始於87年
1月19日獲准核發自耕能力證明，足證系爭土地在上訴人之
妻連鳳英買得之前，即已廢耕荒蕪多年，且有耕地三七五減
租條例第17條第1項第2、4款，放棄耕作權及非因不可抗力
繼續一年不為耕作之事實。
㈡被上訴人丁○○以外之其餘被上訴人，既早已放棄耕作權多
年，被上訴人丁○○更出具同意書予訴外人廖月蔭，而表示
放棄部分土地之耕作權，又系爭土地被上訴人丁○○亦廢耕
多年，則被上訴人對系爭土地之耕地三七五租約，應已不復
存在。惟因被上訴人丁○○於91年2月22日向臺中縣霧峰鄉
公所申請恢復耕地租約權利，並遭該所違法受理。依內政部
訂頒『耕地三七五租約清理要點』第6項（二）之（２）；
及同要點第11項（五）之規定，承租人無繼續耕作之事實，
應予終止租約之登記。及內政部關於『研商耕地租期屆滿．
．．承租人未申請續定租約時，鄉公所應為註銷租約相關事
宜會議記錄』結論中段「一、．．．承租人經鄉公所逕為辦
理租約註銷登記經公告期滿確定後，提出續訂登記，如經區
公所查明租約土地確無耕作事實者，應不予受理」。本件霧
峰鄉公所對於被上訴人丁○○於租約註銷公告確定6年後，
提出續約登記之申請案件，原應終止租約登記且不予受理，
詎鄉公所誤為受理，甚至決議調處續租，顯有違誤。
㈢按耕地三七五減租條例第17條規定：耕地租約在租佃期限未
屆滿前，非有該條所定情形之一者，出租人不得終止契約者
，此與承租人放棄耕作權不相牽涉，故承租人放棄耕作權，
仍得自由為之，不受該條規定之限制。故租約之終止，係私
法上法律關係，其權利義務，由雙方當事人主張之。租賃契
約經雙方同意而生終止之效力，自終止時起歸於消滅，不生
回復原狀之問題，亦無援用三七五減租條例主張續約之餘地
。查本件被上訴人主張渠等對系爭土地有耕地三七五租約存
在，惟其既已放棄耕作權及占有，則該耕地三七五租約當已
消滅。縱訴外人廖月蔭尚有部分放棄耕作權之補償金未給付
被上訴人丁○○之事實，承租人亦祇能請求訴外人廖月蔭給
付或另為損害賠償之主張，而非撤銷並使業已消滅之租賃關
係再行復活。
㈣又上訴人主張被上訴人有前述放棄耕作權，及非不可抗力繼
續一年不為耕作之事實，並依耕地三七五減租條例第17條第
1項第2款、第4款規定，於本件訴訟中以92年8月29日及10月
13日準備書狀之送達，而對被上訴人全體為終止耕作三七五
租約之意思表示之通知。系爭租約既經終止，因被上訴人對
之有所爭執。為此，上訴人爰①先位聲明：確認被上訴人等
對於上訴人所共有坐落臺中縣霧峰鄉○○段第712號土地上
如附圖「712（１）」部分所示面積0.0482公頃（現況葡萄
園），及同地段第712之3地號土地上如附圖「712之3（１）
」部分所示面積0.0722公頃（現況葡萄園），「712之3（３
）」部分所示面積0.1003公頃（現況絲瓜園）之耕地租賃關
係不存在。②如認為系爭土地為上訴人與訴外人林垂訓等人
所分別共有，而不得單獨訴請確認先位之訴所示之耕地租賃
關係不存在，則爰依民法第831條、第821條規定，為共有人
全體之利益，而備位訴請確認被上訴人等對坐落臺中縣霧峰
鄉○○段第712號土地上如附圖「712（１）」部分所示面積
0.0482公頃（現況葡萄園），及同地段第712之3地號土地上
如附圖「712之3（１）」部分所示面積0.0722公頃（現況葡
萄園），「712之3（３）」部分所示面積0.1003公頃（現況
絲瓜園）位置，對上訴人及其他共有人之耕地租賃關係不存
在。
二、原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，於本院為訴之追加
並更正聲明：
（甲）先位聲明①原判決廢棄。②確認上訴人與被上訴人林
丁萬間就台中縣霧峰鄉公所受理關於耕地租佃委員會
「本件耕地租佃爭議調解之法律關係」及臺中縣政府
受理關於耕地租佃委員會「本件耕地租佃爭議調處之
法律關係」均不存在。③確認被上訴人對於上訴人及
共有人林垂訓、林存中共有之坐落臺中縣霧峰鄉○○
段712號田，面積0.1147公頃，及同地段712之3田，
面積0.3043公頃之耕地租賃關係不存在。
（乙）備位聲明①原判決廢棄。②確認上訴人與被上訴人林
丁萬間就台中縣霧峰鄉公所受理關於耕地租佃委員會
「本件耕地租佃爭議調解之法律關係」及臺中縣政府
受理關於耕地租佃委員會「本件耕地租佃爭議調處之
法律關係」均不存在。③確認被上訴人對於上訴人及
共有人林垂訓、林存中所有坐落臺中縣霧峰鄉○○段
712地號田，其位置如原審判決附圖712（１）部分所
示，面積0.0482公頃（現況葡萄園），及同地段712
之3地號田，位置如原審判決附圖地號712之3（１）
所示面積0.0722公頃（現況葡萄園），712之3（３）
所示面積0.1003公頃（現況葡萄園）等耕地之租賃關
係不存在。
並於本院補充陳述如下：
㈠被上訴人丁○○之父林金坤於民國50年1月1日向原所有權人
吳永雪承租系爭耕地，訂有三七五租約，唯並未依規定每6
年換約一次，其最後一次租約於85年12月31日期滿，仍未申
請續租登記，業經霧峰鄉公所依清理三七五租約之規定於86
年3月25日以霧峰鄉民字第05856號公告註銷系爭耕地租約登
記公告期滿確定在案，被上訴人丁○○於五年後之91年5月
13日始向霧峰鄉公所申請調解，早己逾公告申請期間，不應
受理之案件誤予受理，並逕為調解，顯然違法而無效。
㈡嗣林金坤於56年7月9日死亡，系爭租約亦經公告註銷確定，
丁○○竟於91年5月13日單獨以個人名義向霧峰鄉公所申請
調解，唯林金坤之繼承人除被上訴人丁○○外，尚有被上訴
人辛○○等多人，是丁○○之申請調解，其當事人不適格。
又系爭耕地之出租人除上訴人外尚有林垂訓、林存中二人，
丁○○未將之列為當事人並同調解，亦有未合。
㈢系爭耕地之共有人之一連鳳英（即上訴人之配偶）於調處決
議前死亡，臺中縣政府租佃委員會未以連鳳英之繼承人為調
處對象，竟違背法定程序對連鳳英為調處，違反強制規定，
該調處為無效。爰追加訴請確認該調解、調處之法律關係無
效。
㈣按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
，承租人違反前項規定時，原訂租約無效。耕地三七五減租
條例第16條第1、2項定有明文。茲所謂無效，係指全部租約
無效而言，轉賣他人亦屬「不自任耕作」（最高法院46年上
字第57號判例）又所謂自任耕作，兼指承租人應以承租之土
地供自己從事耕作之用而言（同院68年台上字第258號、70
年台上字第4637號、80年台再字第15號判例）又如收取對價
，轉讓與他人使用收益，坐收暴利，不勞而獲，亦屬不自任
耕作（44年判字第69號判例）、「將租賃物變更耕作之使用
目的」、「變更用途，供非耕田之用」、「故意不自任耕作
」（最高法院91台上字第2244號）或「無正當理由不自耕，
致令荒蕪者」，「不合耕地租佃目的之積極行為」等（87年
台上字第1378號判決均屬之）；被上訴人丁○○獨任耕作系
爭土地，其餘被上訴人長期放棄耕作權，不自任耕作，其達
三十餘年之久，嗣由丁○○一人以二百萬元為條件，放棄耕
地耕作占有，將部分土地歸還前所有權人廖月蔭出售，其係
以放棄「耕作權」及「放棄原來耕地三七五租約恢復權（即
租賃權）」，兩者兼而有之，揆之上開判例意旨，均構成「
不自任耕作」之法律效果。以此等行為換取鉅額補償金，獲
取暴利，其一人所為之行為，不問其棄耕係一人或數人所為
，亦不問其不自任耕作棄耕土地係全部或一部，均構成不自
任耕作及對全部租約無效（46年台上字第57號判例），其效
力應及於全體被上訴人，亦及於全部土地之租約無效（參考
84年台上字第1856號判例意旨），何況丁○○棄耕不自任耕
作，交還土地予廖月蔭出售，業已點交予上訴人之妻連鳳英
接管，以實際自耕取得自耕能力證明書。原審未審查其棄耕
不自任耕作之實際意義及效果，忽視上述事實，謂其放棄耕
作之同意書未經全體同意不生效力為由，為上訴人敗訴之判
決顯然不當。觀之丁○○以棄耕為條件獲取暴利，不勞而獲
已破壞耕地三七五減租政策，較之一般轉租、交換或建屋、
變更用途等行為更加高度嚴重，有過之而無不及，如仍視之
無違反自任耕作之規定，解為租約有效，即造成一手要錢，
一手要租約，兩手受利，而雙邊受害，顯然有失公平正義，
及誠實信用，絕非該條之立法本旨。被上訴人既自86年9月
20日起放棄耕作，違反自任耕作之事實，則系爭租約自斯時
起為無效，租賃關係業已消滅，上訴人乃依民法第831條、
821條規定就共有土地租賃契約之全部為共有人全體之利益
，對被上訴人提起確認之訴，自為法之所許。
㈤如上開主張不被採納，則一併主張耕地三七五減租條例第17
條第1項第2、4款規定，以放棄耕作權及非不可抗力繼續一
年不為耕作規定，並代位全體共有人，以書狀繕本之送達為
終止全部租約之意思表示，終止租約，其理由如下：
①按耕地租約在租佃期限未屆滿前有承租人放棄耕作權或非
因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約。耕
地三七五減租條例第17條第1項第2、4款定有明文。又債
務人怠於行使權利時，債權人因保全債務，得以自己之名
義，行使權利。此項權利，在專為保存債務人權利之行為
時，不受債務人須負遲延責任時之限制。民法第242條、
第243條後段亦同有明文。再此項代位權行使範圍，並不
以保存行為為限，凡以權利之保存或實行為目的之一切審
判上或審判外之行為，債權人皆得代位行使（69年台抗字
第240號判例）。第按終止契約之意思表示不限於訴訟外
為之，於訴訟上以書狀向他方當事人表示其終止之意思者
，亦有效力。其以訴狀送達於承租人時，契約即為終止。
②被上訴人丁○○獨任耕作長達三十餘年，於86年9月20日
與前地主廖月蔭成立耕作棄耕同意書，放棄耕作權，將耕
地劃定範圍交還廖月蔭出售予連鳳英，業已接管，取得自
耕能力證明書，已如前述，其餘被上訴人則三十餘年不自
任耕作，均為不爭之事實，則被上訴人皆放棄耕作，又被
上訴人丁○○將系爭土地之一部（原審判決附圖地號712
之3面積1003平方公尺）任其荒蕪，繼續一年以上不為耕
作，業據原審勘驗現場實地測量，並詢問證人江進德、廖
繼正二人結證在卷。查耕地三七五減租條例耕作，任令荒
蕪繼續達一年以上，則應自其荒蕪開始，算至以後任由他
人使用，不為異議討回情形，均在本條例所規範範圍（87
年台上字第1378號判決參照）原判決指證人未確切證明有
一年以上荒蕪不為耕作，其對一年之計算，係以算至買賣
點交之時間為止，但查本件土地之荒蕪，在買賣點交前已
有將近一年之荒蕪，已經證人證明屬實，則點交後上訴人
接管之時間，依上開判例意旨，亦應在該條例規範計算時
間繼續之範圍，合計自亦超過一年以上之荒蕪時間，原審
對於荒蕪時間之計算，謂不能證明一年以上荒蕪期間，容
有誤解。從而上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1項
第2款、第4款及民法第442條、第443條但書規定，一併代
位共有人林垂訓、林存中二人，以書狀繕本之送達為終止
租約之意思表示之通知，終止系爭土地全部租約，租賃關
係全部不存在。併依民法第831條、821條之規定就共有土
地之全部租約，為共有人之利益，對被上訴人提起確認系
爭土地全部租賃關係不存在之訴，求為判決如先位聲明。
㈥被上訴人與原地主廖月蔭訂立之同意書，考其內容有二：一
為放棄耕作權及占有，將土地交還出租人出售。二為放棄原
有二分之一「三七五租約」之恢復權。查耕地三七五減租條
例第17條規定，其以承租人放棄耕作權為出租人得終止租約
之法定原因，無非將耕作權與租賃權分為二種不同之概念，
故其效果亦應分別視之。按耕作權之放棄，以耕地租賃占有
耕地耕作而言，即係放棄耕作占有，屬事實上之行為，只要
占有耕地之人放棄耕作占有，即生效力。但其租賃權未必不
存在，必經合法之終止或解除，始影響租賃權之存在與否之
效力。反面觀之，租賃權之處分，即屬於法律層面，其拋棄
或處分屬法律行為，得有全體權利人同意之問題。查系爭同
意書，既明白表示放棄耕作交還耕地，屬拋棄占有之事實行
為，與不恢復其已拋棄之租賃權之消極法律行為，有二個行
為併存之關係，縱未經全體被上訴人之同意，不生租賃權處
分之效力但即發生耕作人放棄耕作占有之法律效果。依民法
第111但書、112條之規定，尚有一部分無效一部分有效之問
題存在，不能謂同意書全部無效。如果發生放棄耕作權拋棄
耕地占有之效力，即上訴人在原審基於此一法定原因，對被
上訴人以書狀繕本送達為終止租約之意思表示，即生終止租
約之效力，原審不察，不就上述問題探究，僅謂丁○○單獨
同意拋棄部分耕作權之行為，未徵得其餘被上訴人之同意，
對其餘被上訴人不生拋棄之效力云云，其法律見解，容有可
議。
㈦次按共有人於與他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其
應有部分讓與第三人，其分管契約，對於受讓人仍繼續存在
。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間
實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，
對於他共有人使用收益，各自占有之土地未予干涉，已歷有
年者，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院48年度
台上字第1065號判例、83年度台上字第1377號判決參照）而
共有物特定部分之占有、收益或處分，苟有其他明確之事實
，足以證明他共有人已經有明示或默示之同意者，則共有人
中一人之行為，仍不能不認為有效。所謂默示之意思表示，
係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思
而言（最高法院19年上字第981號判例、87年台上字第1359
號判決參照）。查丁○○將承租耕地之特定部分棄耕，歸還
出租人，屬放棄耕地占有之事實行為，而共有人林垂訓在原
審證稱法院拍賣由廖月蔭承買，曾經通知伊優先購買，又廖
月蔭出售與上訴人之妻連鳳英時，亦通知伊優先承買。伊不
但對於廖月蔭拍賣部分，自86年起不再收取租金，由他自己
管理收益；林垂訓對爭執範圍亦曾於87年間參與調解委員會
表示意見，其間經過長達7年之久，丁○○每年向伊繳租，
在調解前亦曾提起所謂棄耕糾紛之經過，對現狀各自劃定範
圍位置收益，亦予以容忍，該部分土地己由廖月蔭出售與上
訴人自耕使用收益，亦不表反對云云；不能謂無視為默示分
管事實之契約存在，原審未就此事實經過調查審酌，亦有遺
漏。按臺灣民間習慣，關於共有土地之管理，即使為兄弟共
業，諸多共有土地，親如兄弟者，均係以自然分開自耕占有
使用收益，鮮有書立分管契約。都以自然劃定範圍分管耕作
為常態。此種型態，即使因繼承而來，或因出售轉讓移手，
仍然保持各自占有範圍耕作收益，此為農民傳統習慣，參諸
共有人林垂訓等二人，長期沈默分管事實，於7年後雖在庭
上表示不同意分管之供述，但並不影響已分管之事實存在，
成立默示分管事實之契約，其分管之效果，對於該共有人間
及受讓人與丁○○仍繼續存在，即丁○○等人亦不得再有主
張任何權利，要求恢復該放棄耕地耕作權之餘地。從而上訴
人已在原審主張被上訴人有放棄耕作權及廢耕一年以上二個
原因併存，依耕地三七五減租條例第17條第1項第2款、第4
款規定以書狀繕本向被上訴人送達為終止租約之意思表示之
通知，業已發生終止租約之效力，爰就被上訴人丁○○劃定
棄耕土地範圍（如原審判決附圖），求為判決如備位聲明。
㈧被上訴人主張依民法第425條第1項買賣不破租賃之原則，謂
租賃契約對上訴人繼續存在云云，但查原租約既已因無效或
終止而不存在，被上訴人亦已離去租賃物之占有收益，依司
法院院字第3073號解釋，及最高法院43年台上字第250號判
例，均認為終止租賃物之占有後，即無買賣不破租賃適用之
餘地。原審疏未詳察，徒以系爭土地未經共有人分管協議，
租賃權為被上訴人公同共有，屬單一租約，將被上訴人業已
棄耕放棄占有事實上拋棄行為，視之為租賃權之拋棄，謂同
意書對於其餘被上訴人不生效力云云，判決上訴人敗訴，其
認事用法尚有可議，原判決有不備理由及採證違背證據法則
之違法。
三、被上訴人辛○○等16人未於言詞辯論期日到場，亦未以書狀
作何聲明或陳述，以供本院斟酌。被上訴人丁○○則以：
㈠被上訴人之父林金坤生前就系爭土地與土地原所有權人成立
耕地租賃契約，系爭土地其中之應有部分二分之一，嗣由訴
外人廖月蔭於86年4月10日拍賣取得，依買賣不破租賃法則
，原租賃契約，對受讓人自仍繼續存在。系爭土地於被上訴
人丁○○耕作期間，因訴外人廖月蔭擬與上訴人之被繼承人
連鳳英就其應有部分成立買賣契約，訴外人廖月蔭遂於86年
9月20日與被上訴人丁○○簽立同意書，約定被上訴人丁○
○放棄耕作權之同時訴外人廖月蔭同意支付被上訴人丁○○
貳佰萬元，是被上訴人丁○○簽立耕作權放棄同意書，係附
有訴外人廖月蔭給付被上訴人丁○○貳佰萬元為停止條件之
約定。因嗣後訴外人廖月蔭並未支付餘額，則同意書之停止
條件並未成就，被上訴人丁○○之耕作權自仍繼續存在。依
買賣不破租賃法理及耕地三七五減租條例第20條規定，系爭
耕地租賃契約對連鳳英及為連鳳英之繼承人之上訴人依然存
續，被上訴人丁○○截至91年10月之耕地租金，仍依慣例集
中交付予系爭土地共有人林垂訓，林垂訓亦同意續租，被上
訴人另將86年至90年間上訴人之租金，以存證信函方式提出
給付。是被上訴人與上訴人間之耕地租賃關係，自仍存在。
㈡按土地法第34條之1，係對共有土地或建築改良物之處分、
變更及設定、地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規
定，至共有土地之出租，乃共有物之管理行為，與上述規定
所指不同，尚無該條規定之適用。共有土地之出租，既屬共
有物管理行為，依民法第820條第1項之規定，除契約另有訂
定外，應由共有人全體共同為之。又分別共有人間，因其應
有部分潛存於共有物每一部分，無法各別單獨就應有部分而
為管理，除具有整體一致性之管理，而事實上有合一確定需
求外，於法律上，依民法第820條規定，亦有合一確定之必
要。故本件訴訟之提起，既係針對共有物上之租賃關係所提
起之消極確認之訴，對分別共有人自有事實上及法律上合一
確定之必要，應由全體分別共有人一同起訴，當事人方始適
格。查系爭耕地租約之出租人除上訴人外，另有分別共有人
林垂訓、林存中二人，上訴人單獨提起本件訴訟，其當事人
自不適格。
㈢民法第258條規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意
思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，
應由其全體或向其全體為之」。租賃契約之當事人之一方既
有數人，其終止租約之意思表示即應由其全體為之。依同一
之法律理由，應類推適用於租賃契約。本件系爭土地為上訴
人與訴外人林垂訓、林存中所共有，僅上訴人一人單獨對承
租人為終止租賃契約之表示，亦非有理。
㈣耕地三七五租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會
同承租人申請登記，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非
謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，均須經登記，始能生
效。是耕地三七五租約為不要式契約，僅須兩造當事人合意
，契約即為成立，查被上訴人丁○○依民法第425條買賣不
破租賃規定，而與土地共有人全體存在有耕地租賃關係，租
賃期間中，縱租期屆滿，除出租人依該條例收回自耕外，如
承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第
20條定有明文。故兩造間之耕地租賃關係，縱有未依耕地三
七五租約清理要點辦理登記，或逾期未申請續約登記而經註
銷登記者，均不影響原耕地租賃關係之存續。則臺中縣霧峰
鄉公所所為租約登記之註銷，尚不足以認定系爭耕地租賃關
係業經終止。
㈤被上訴人丁○○並無上訴人所稱之廢耕一年以上之情事。被
上訴人丁○○簽立同意書後，系爭土地即由訴外人廖月蔭將
之交付上訴人之被繼承人連鳳英占有，上訴人之被繼承人連
鳳英拒絕被上訴人丁○○進入耕作，被上訴人丁○○因向上
訴人之被繼承人連鳳英口頭主張權利均未獲置理，乃於87年
4月16日向租約主管機關臺中縣霧峰鄉公所陳情，後再於87
年6月12日以存證信函向上訴人之被繼承人連鳳英主張權利
，足證被上訴人確有積極主張權益之事實。系爭土地於86年
9月24日點交上訴人之被繼承人連鳳英後，距86年11月20日
被上訴人丁○○主張權利之時點，未逾一年，而耕地三七五
減租條例第17條所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作者」
，須限於承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。本件被上
訴人丁○○既非因不可抗力而繼續一年不為耕作，難認被上
訴人丁○○有基於自由意思而消極不予耕作之可歸責承租人
事由存在，上訴人主張被上訴人丁○○有廢耕一年以上之情
事云云，並非有據。另被上訴人丁○○所書立之同意書，係
附有訴外人廖月蔭給付補償費之停止條件，因條件未成就，
自難認被上訴人丁○○已放棄耕作權。
㈥對於上訴人之上訴及追加之訴，聲明：駁回上訴及追加之訴
。
四、本件上訴人主張系爭土地原由被上訴人之被繼承人林金坤依
耕地三七五減租條例承租在案，林金坤於56年7月9日死亡後
，被上訴人等為其繼承人，並未分割遺產，系爭土地則交由
被上訴人丁○○進行耕作，系爭土地之所有權嗣為訴外人廖
月蔭、林垂訓、林存中取得，訴外人廖月蔭於86年9月4日將
其應有部分權利範圍二分之一出賣予上訴人之妻連鳳英，於
特約事項中約定土地目前為他人（指被上訴人丁○○）耕作
，訴外人廖月蔭應負責排除。訴外人廖月蔭遂於86年9月20
日與被上訴人丁○○簽立「同意書」，由訴外人廖月蔭給付
被上訴人丁○○二百萬元，丁○○則放棄系爭土地上二分之
一之耕作權。訴外人廖月蔭取得土地之特定位置之占有後，
即於86年9月24日將如附圖所示之「712（1）」、「712之3
（1 ）」及「712之3（3）」土地點交予上訴人之妻連鳳英
占有，被上訴人丁○○嗣因訴外人廖月蔭未履行上開給付金
額之全部，而對上訴人主張耕地租賃契約存在等情，業據提
出丁○○所簽署之同意書、繼承系統表、戶籍謄本、不動產
買賣契約書、自耕能力證明書、註銷租約登記函、耕地移轉
自耕土地免徵土地增值稅證明書、土地登記簿謄本、被上訴
人丁○○87年6月12日臺中郵局4155號存證信函、被上訴人
丁○○申請租約變更登記通知函、霧峰鄉公所勘查現場通知
函、鄉公所適用民法第425規定條受理丁○○申請及決議續
租之通告函、耕地三七五租約清理要點、內政部「研商耕地
租期屆滿，承租人未申請續訂租約時，鄉公所註銷租約相關
事宜會議記錄」、司法院解釋、判例資料要點、土地登記謄
本、租佃爭議調解申請書、變更登記申請書、被上訴人丁○
○陳情復函、退回租金支票存證信函及支票、廖月蔭證明已
無租賃關係移交土地之存證信函為證（均為影本），且為被
上訴人丁○○所不爭執，自勘信為真實。
五、（先位之訴部分）：
㈠按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收
益之權。雖各共有人得自由處分其應有部分，但若涉及共有
物之處分、變更及設定負擔，則因影響及其他共有人對於共
有物之使用、收益，自應得共有人全體之同意，始得為之，
此觀民法第818條、第819條之規定自明。另共有物之租賃，
實乃共有物之「管理行為」，依民法第820條第1項規定，除
契約另有訂定外，應由共有人「共同」為之，且無土地法第
34 條之1第1項規定之適用。
㈡次按耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定：承租人
應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於人；承租人違
反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或
另行出租。而72年12月23日修正施行耕地三七五減租條例第
17條第1項第4款己增訂：「非因不可抗力繼續一年不為耕作
時」，為耕地出租人於租佃期限屆滿前，「終止」耕地租約
之事由。是倘僅係「不為耕作」而無同條例第16條第一項所
定之「不自任耕作或轉租」之情形，依該條例增訂意旨，應
只生出租人得「終止」耕地租約，請求返還耕地問題，自難
認原訂租約無效（最高法院86台上字第1913號判決參照）。
本件上訴人於本院主張系爭耕地實際為被上訴人丁○○獨任
耕作，其餘被上訴人長期放棄耕作權，不自任耕作，其達三
十餘年之久，嗣由丁○○一人以二百萬元為條件，放棄耕地
耕作占有，將部分土地歸還前所有權人廖月蔭出售，其係以
放棄「耕作權」及「放棄原來耕地三七五租約恢復權（即租
賃權）」，兩者兼而有之，揆之上開判例意旨，均構成「不
自任耕作」之法律效果。以此等行為換取鉅額補償金，獲取
暴利，其一人所為之行為，不問其棄耕係一人或數人所為，
亦不問其不自任耕作棄耕土地係全部或一部，均構成不自任
耕作及對全部租約無效（46年台上字第57號判例）云云；唯