臺灣花蓮地方法院民事判決
111年度建字第16號
原 告 洪明義
訴訟代理人 彭首席律師
被 告 劉紹錦
訴訟代理人 曾炳憲律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國112年11月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣445,823元，及自111年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用除減縮部分外，由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣445,823元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國109年4月2日簽訂合約書（下稱系爭契約），由被 告於坐落花蓮縣○里鎮○○段00000地號土地上興建房屋（下稱 系爭房屋），約定按施工坪數以每坪新臺幣（下同）6萬元 計價，並以建築師設計之尺寸為準，預計施作27.5坪，計價 165萬元，另加計二樓欄杆3萬元，共168萬元，分5期按工階 段給付，第一期款為30萬元，第二期30萬元，第三期為40萬 元，第四期為40萬元，第五期於驗收後付款28萬元（下稱系 爭工程）。000年0月間，被告前稱已施工完畢，然伊先行入 住房屋後，發現有諸多瑕疵，伊委請第三人生光非破壞檢驗 有限公司檢驗，發現有如無接地線、平面水平斜率過大、填 縫不良、鋼筋外露、磁磚空鼓裂紋、老舊電線及戶外使用室 內插座等19處問題，且伊指定浴室為乾溼分離設計，被告卻 無此設計，反而請伊安裝浴簾，二樓也應為洗石子，被告卻 以白漆替代，房屋正面處也缺少欄杆設置，二樓通往陽台鐵 門由100cm擅更為90cm，廚房後門由100cm擅更為80cm等等（ 下稱系爭瑕疵）。系爭瑕疵，或與圖說不合之施作，伊前以 存證信函，請被告於文到7日內與伊連絡修補上述瑕疵，或 補正如圖說所示設置，並應於30日內修補完成或補正，另請 被告提供無電弧爐爐渣出場證明、混凝土氯離子含量證明、 無輻射鋼筋證明等文件，否則伊將另覓廠商修補瑕疵或補正 ，然被告迄今仍未完成修補上開瑕疵或補正與圖說不合部分 。尤其平面水平斜率過大，連放寶特瓶在地上都會因地心引 力而滾動，絕非微小瑕疵。另施工圖說擋土牆也未依約施作 ，亦應扣抵相當費用。依花蓮縣政府使用執照所載，建築樓
地板總面積為83.65平方公尺，換算為25.3坪，依兩造約定 每坪6萬元計算，總價應151.8萬元，原定價格165萬元係當 初預定施作27.5坪，而今短少2.2坪，自應按實作項目計費 ，溢收工程報酬132,000元【計算式：(27.5坪-25.3坪)×6萬 元】，即無法律上原因，被告應返還之；又工作物瑕疵擔保 責任減少報酬部分，經花蓮縣建築師公會鑑定結果（下稱系 爭鑑定結果）認系爭瑕疵相關修復、補正、施工費用合計應 為303,823元；再被告並未施作草皮，其受領草皮施工費1萬 元亦無理由。爰依民法第494條、第495條、第227條、民法 第179條等規定，擇一請求判決被告應給付伊445,823元。 ㈡兩造建屋合約書總價應以房屋使用執照上載之總面積83.65平 方公尺（約25.3坪）為準：系爭房屋登記謄本層次面積所標 示之「一層:61.08㎡」、「屋頂突出物:21.33㎡」、「附屬建 物(陽台):6.80㎡」，應是分別對應使用執照建物內容之「地 上001層:57.29㎡」、「突出物001層:19:08㎡」、「地上001 層之陽台:7.28㎡」，其中陽台部分均為竣工圖所示門口「陽 台(法定空地)」處，二者所列記之範圍應為同一。至二者面 積上之細微差異，應歸因於地政、建築法規就面積之認定方 式不同，前者是以建物外牆之「外緣」測繪，後者則是以外 牆之「中心線」計算，故二者間有些許誤差，當無可避免。 兩造既已於原證合約書訂明「主建築（每台坪）陸萬元為新 建房宅之費用，以建築師設計之尺寸為準」，且被告亦履堅 稱係按圖施工，則本件系爭房屋計價面積，當應以建築師所 製竣工圖說，及據以申請核發之使用執照為準，即總面積83 .65平方公尺(25.3坪)。
㈢系爭房屋係於110年6月15日竣工，同月28日完成使用執照申 領，伊則是於111年1月23日入住系爭房屋，入住僅不到月餘 ，即查系爭房屋尚有諸多瑕疵，隔月即委請驗屋公司為檢測 。伊入住之初，天氣均晴朗未逢豪雨，故不論是伊又或是驗 屋公司，自難及時查知滲漏水瑕疵。是被告辯稱伊入住多時 均未查異狀，可認系爭房屋於交付時並無滲水瑕疵，應無理 由。又臺灣為地震好發國家，建物工程於地基、鋼筋結構上 多會特別加強，以應對此自然現象，是被告完成之工作物， 理應符合一定耐震標準，始堪稱已交付無瑕疵之物。被告現 稱該滲水瑕疵，或為天災所致，係毫無承攬人應提供健全工 作物之自知，企圖掩飾其施工不良之疏失，難認可採。況花 蓮固有於111年9月發生大地震，導致橋樑斷裂、民宅倒塌等 情，然實係因該等建築多為20年以上建物，其建材、技術及 耐震能力，本就較為落後，再加上經長年自然耗損，易受天 災影響自符常情。而本件實為新成屋，伊更是尚未入住，結
構上應屬最為堅實之時期，倘僅因一次地震即損及其內部結 構，反更顯被告所交付之物，根本未達一般建物所應具備之 通常效用標準，確有瑕疵存在。再者，伊亦曾於起訴後之11 1年6月份，發現鑑定報告所示漏水部位，疑有漏水痕跡，斯 時不僅伊入住未及半年，該時間點更是早於被告前述所辯之 大地震，可見鑑定報告所載之滲水瑕疵，確是因被告施工未 當所致，與伊平常使用、天災現象毫無關聯。
㈣就被告答辯，回應說明如下：
⒈地坪斜率過大部分：先不論伊工地負責人係受被告強制掛名 ，伊亦從未得知有此項設計，竣工圖面上也未有此狀，況且 若是浴室因大量排水需求有此設計也罷，但本案地坪傾斜狀 況係擴至客廳範圍，為一般日常生活常居之處，實無經常性 排水需求，此傾斜瑕疵，反易造成居住者暈眩不適，遠悖於 建築常理，被告此節說詞實屬荒謬無理。
⒉廚房排水管雜物部分：參伊原證3第20頁排水管內照片，可見 管內雜物為水泥殘留物，豈會有住戶自行將水泥倒入廚房排 水孔之理？此項瑕疵理應為被告施工疏失所致，實與一般住 家日常使用無關，無容被告事後砌詞卸責。
⒊一、二樓外牆現況為水泥粉刷漆部分：系爭合約書有寫明「 一切按圖施工」，而竣工圖面上也明確繪製出「一、二樓外 牆均為洗石子」，被告未按圖施作，自屬瑕疵無疑。況本案 既有監造人新成建築師事務所，為何還會有如此明顯之疏失 ，伊亦感疑惑。
⒋擋土牆部分：竣工圖面係標明擋土牆應有130公分高，但實際 上根本不足80公分，完全不符圖面規格，鑑定人吳金能建築 師當場亦親眼觀之，故有記載是項施作費用。再者，系爭房 屋監造人新成建築師事務所，前已有二樓洗石子未按圖施作 之疏漏，可見其作業並非嚴謹。
⒌配電修復費用，並無重複請求之虞：鑑定結果㈢所列全室線路 抽換，係指為符合法定規範，全室重新規劃拉線，係整體線 路更新，與鑑定結果㈠項所列之修復，係指以插座計數之個 別接地線更換，實屬不同工程項目，縱使於施作時一併規劃 處理，仍無礙此為兩筆不同開銷之事實等語。
㈤爰依民法第494條、第495條、第227條、民法第179條等規定 提起本件訴訟，擇一請求為勝訴判決等語。並聲明：被告應 給付原告445,823元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠原告主張以建築師的設計來計算坪數，原證五的第4頁為74.8 9平方公尺，計算出也是22.65坪，若以這標準來看我們沒有
短少施作，但契約書和圖說兩者互有出入，是因為施工在前 ，訂約在後所導致，被告並無故意短少給付的情事；又原告 稱伊預定施作27.5坪，卻短少施作2.2坪云云，實與事實不 合。蓋其漏列陽台面積6.8平方公尺，基此計算，伊施作的 面積為27.4坪（計算式：83.65平方公尺+6.8平方公尺（陽 台面積）＝90.45平方公尺）（90.45x0.3025＝27.36，小數點 以下四捨五入）。若再加上二樓的屋簷（非屋突）1.28坪， 已逾越27.5坪。而陽台、屋簷所以未記載於使用執照的建築 面積內，係因建築技術規則建築設計施工編第1條第3款之規 定。
㈡伊前有依原告指示修補其主張的瑕疵，諸如油漆修繕、螺絲 鎖固定、填縫不良處理、浴室天花板鋼筋外露、H型鋼裸露 修繕、門框刮傷清潔、清除排水管雜物、玻璃髒汙處理等： 伊前有依原告指示修補其主張的瑕疵，諸如油漆修繕、螺絲 鎖固定、填縫不良處理、浴室天花板鋼筋外露、H型鋼裸露 修繕、門框清潔、清除排水管雜物，此有修補當時拍攝的照 片可佐，並無置之不理之情。縱依系爭檢驗報告第15頁右下 角處的查驗缺失照片，也僅是記載「建議」使用等語，佐以 檢驗報告第3頁亦表明電氣箱並無過熱現象，再加上依台灣 電力公司新增設用戶用電設備檢驗要點第5條第3項規定可知 ，倘若新增設用戶用電設備不符合規格，也不可能通過台電 人員的檢驗，未通過台電查驗，即無電可用，惟原告新屋並 無無電可用之情。準此，尚難僅憑檢驗報告的建議事項，即 逕認係屬瑕疵。至於原告另主張浴室為乾濕分離、二樓也應 為洗石子等情，皆未舉證以實己說，要難憑採。伊也無擅自 變更廚房後門以及二樓通往陽台的鐵門寬度。另新屋落成後 ，須向主管機關申請勘驗，通過後方能取得使用執照。此流 程所需的文件包括竣工報告書、廢棄物管制卡、氯離子檢測 證明、鋼筋無輻射證明、施工日誌等。原告主張之上開文件 ，均屬申請建築物使用執照之時，必須提出予主管機關並供 其查驗，否則，無法取得使用執照。
㈢就系爭鑑定報告表示意見如下：
⒈全部無配置接地線：無意見。
⒉地坪斜率確實過大：此項鑑定分析固記載「地坪斜率確實有 過大之現象」，惟並未提出據以認定斜率過大之具體規範或 比對基準，而當初會如此設計就是為了讓水可以順利的流動 至廚房排水孔俾讓打掃清洗時能順利排水，此點，身為工地 負責人之原告本人清楚知悉。
⒊廚房排水管有雜物，未清理乾淨：原告已使用系爭房屋多時 ，客觀上無法排除排水管內的雜物係因伊所致。
⒋擋土牆：原告起訴主張伊未於系爭房屋後方施作擋土牆云云 ，關於此點，伊親至承辦系爭房屋設計監造之新成建築師事 務所詢問此事，建築師事務所表示工程必須按圖施工，所以 不可能出現有圖卻沒有牆之未設置擋土牆的情況，並提出當 時設置擋土牆的施工照片數幅予伊，已足認定伊上開主張， 並無理由。而且，鑑定報告書第6頁標題九、鑑定分析⑷也記 載「後方地界依圖說及使用執照登載設置擋土牆，長度6.43 m，高度1.30m，面積8.36㎡」，未言及伊有未設置擋土牆之 情。至於刊載擋土牆設置費用，經伊訴訟代理人電話詢問本 件鑑定人吳金能建築師，其表示「會記載此項費用是因為法 院的來函中有詢問擋土牆的施作費用，法院有問的都會做回 覆」。
⒌房屋內配電裝置不符合「用戶用電設備裝置規劃」：無意見 。
⒍房屋2樓外牆現況為水泥粉刷漆油漆：原告主張系爭房屋2樓 外牆應選用洗石子材質云云，惟兩造簽訂合約書第1條第4項 係記載「洗石子（前、後）一樓」，伊並無違約之情。 ⒎全修復成接地型之配電、一樓水平斜率過大之修復、廚房排 水管雜物清理合計6萬2,254元：修復配電2萬7,500元：經詢 問民間水電行，此種情形大約1萬元即可處理好，此部分鑑 價顯逾市場行情。再者，既已有施作全室線路抽掉與更換， 此項目業已包含上開的修復配電。換言之，「施作全室線路 抽掉與更換」同時會解決「修復配電」問題，倘若同時准許 原告請求此二項目，即有重複請求問題，自無法准許。 ⒏系爭房屋配電裝置合計14萬3,000元：經詢問民間水電行，此 種情形至多約2萬元（材料加上工錢）即可處理，此部分鑑 價已顯逾市場行情。
⒐水平斜率過大修復33,554元、廚房排水管雜物清理1,200元、 擋土牆施作費用合計55,788元、2樓選用洗石子材質2萬1,88 1元：金額部分無意見。
㈣就花蓮縣建築師公會回函表示意見如下：
伊就金額部分無意見。惟原告已入住系爭房屋多時，均未曾 聽聞其反應有滲水之情，且其當時私請驗屋公司亦未驗有滲 水現象，已可初步認定系爭房屋興建完畢後、交付原告之初 ，未存有滲水之瑕疵。特別是，系爭房屋自108年4月起建至 今已逾四年，期間歷經多次大小不一之地震，更於111年9月 18日發生芮氏規模達6.8級、深度僅7公里之淺層大地震，造 成系爭房屋所在地之玉里鎮之橋樑斷裂、學校受損、民宅毀 壞、路面塌陷等災情，此屬週知事實，且有相關新聞報導可 查，足徵系爭房屋現有之些微滲水現象或係因地震所致，而
地震、颱風、豪雨等天災係自然現象，屬不可抗力之因素， 則原告斷言滲水係因施工瑕疵所致，應無理由。另系爭房屋 一樓水平斜率較大以利排水為原告洪明義本人知悉，為兩造 所得共識。
㈤建築師公會鑑定系爭房屋有缺失之修補金額為303,823元，其 中系爭房屋2樓外牆洗石子之修復費用為21,881元，伊主張 此項目不應計入，理由如下：契約第四條固約定「以建築師 設計之尺寸為準，追加部分由建築師核准才可施工，一切按 圖施工以免建照無法取得」，且建築師設計圖說也有二樓洗 石子之註記，惟契約第一條第四項卻另約定「請先預付金額 ，新台幣肆拾萬元整（洗石子（前、後）一樓，鋁門窗裝配 、水電、完成面、第四期」，致有不一致之情，揆上說明， 審諸「契約第四條之真意在於按圖施工以順利取得執照，當 事人側重之點在於執照的取得，而非不影響執照取得之洗石 子與否之約定」、以及「本件新建房宅係施工在前，簽訂契 約書在後，且契約中明確約定洗石子的位置為一樓」、還有 「契約中並未有關二樓洗石子的計價約定」等由，足見雙方 立約之真意應未包括二樓洗石子，則伊主張此項目不應計入 ，應有理由。又建築師公會鑑定系爭房屋有缺失之修補金額 為30萬3823元，惟仍懇請鈞院審酌系爭房屋係基於親情考量 ，以低於市場行情的每坪6萬元興建，伊所得利潤微薄，然 後參以最高法院相關民事判決，以限於修補必要之費用，本 於衡平法院的立場檢視鑑定報告書所認之修補費用。 ㈥並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張被告就系爭工程溢收報酬132,000元，依不當得利法 律關係請求返還，為有理由：
⒈按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文 ；次按公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記 載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一 、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物 共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為 界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無 隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積 應包括四周牆壁之厚度，公寓大廈管理條例第56條第3項定 有明；復按建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：一、建物 以其外牆之外緣為界，地籍測量實施規則第273條第1項第1 款亦有明定；又設置於地面層之陽臺依據其平臺版構造應分 別標示為「陽臺」或「陽臺(法定空地)」故竣工平面圖標示
為「陽臺(法定空地)」者，屬法定空地之範圍，與標示為「 陽臺」者構造並不相同，其與上開規則所規定應載有「陽臺 」尚屬有間，應不得以附屬建物辦理建物所有權第一次測繪 登記，內政部100年8月24台內營字第1000806661號令釋亦可 供參；再按「主建築（每台坪）6萬元為新建房宅之費用」 、「以建築師設計之尺寸為準，追加部分由建築師核准才可 施工，一切按圖施工以免建照無法取得」，系爭契約訂有明 文（卷一19頁）。
⒉經查，依花蓮縣政府花建使照字第110C0212號使用執照所載 ，系爭房屋總面積為83.65平方公尺（卷一59頁），經換算 為25.3坪，與系爭房屋登記謄本記載之含陽台總面積89.21 平方公尺，固有不符（系爭鑑定報告第20頁），然依前揭公 寓大廈管理條例之規定，牆壁顯然列入不動產之登記面積範 圍內，參以一般交易現況，房屋面積均以建築改良物所有權 狀或地政機關建物登記簿所載之面積為準，另由系爭契約文 義觀之，系爭工程之造價應以「主建築」每坪6萬元計價， 即以系爭房屋登記第一類謄本所載之一層及屋頂突出物合計 總面積82.41平方公尺為準，陽台部分因設置於地面層，且 標示為法定空地（卷67頁），依上開說明應不得以附屬建物 辦理建物所有權第一次測繪登記，故不計入。本院審酌原告 係主張以建築師之尺寸即83.65平方公尺（即25.3坪）為準 ，大於上開之82.41平方公尺（24.9坪），即主張被告施作 完成之面積較大，而有利於被告，故其依不當得利之法律關 係，而請求被告返還工程款差額132,000元【計算式：(27.5 坪-25.3坪)×6萬元】，自屬有據，應予准許。 ㈡原告依系爭鑑定結果請求被告給付瑕疵修補費用303,823 元 ，為有理由：
⒈按承攬人完成工作，應使其具備約定之品質及無減少或滅失 價值或不適於通常或約定使用之瑕疵；工作有瑕疵者，定作 人得定相當期限，請求承攬人修補之。承攬人不於前項期限 內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補 必要之費用；工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承 攬人修補之。承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行 修補，並得向承攬人請求償還修補必要之費用；因可歸責於 承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作人除依前二條之規 定，請求修補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損 害賠償，民法第492、493、494、495條分別定有明文。 ⒉經查，原告上開主張，業據提出系爭鑑定報告為據，足堪採 憑；被告雖辯稱洗石子部分應以一樓為限云云，然系爭契約 已明載「以建築師設計之尺寸為準…一切按圖施工以免建照
無法取得」（卷19頁），參以系爭鑑定報告復記載：系爭工 程之建築師設計圖說「正向立面圖及雜項工作物詳圖」就系 爭房屋2樓外牆採用洗石子材質等語（系爭鑑定報告第8頁、 本院卷一69頁），是爭工程之建築師設計圖說既已明確表示 爭房屋2樓外牆亦採用洗石子材質，則被告此部分所辯自不 足採；又被告另主張花蓮縣建築師公會進行本件鑑定時，並 未事先通知被告到場云云，然未具體陳明上開情事對系爭鑑 定結果之作成有何影響，參以被告對系爭鑑定報告之形式真 正沒有意見（卷二37頁），應認此部分主張乃係對花蓮縣建 築師公會之建議，併予敘明。
㈢原告主張被告並未施作草皮，依不當得利之法律關係請求被 告返還1萬元，為有理由：
原告主張曾於110年5月13日匯款1萬元草皮施作費用予被告 ，但被告並未施作乙節，業據提出新成建築事務所全區配置 圖（卷一64頁）及系爭鑑定報告第16頁編號13、14照片為據 ，堪信為真實；被告就受領1萬元雖不爭執，惟提出被證2照 片主張已施作完成云云（卷一109、382頁），然由被證2照 片觀之，該草地係位於系爭房屋隔壁土地上，核與原告所提 出之全區配置圖將草地繪於系爭房屋前、後空地不同，被告 所辯實難採憑。故原告此部分主張，即屬有據。四、綜上所述，原告主張依民法第494條、第495條、第227條、 民法第179條等規定提起本件訴訟，擇一請求判命被告給付 給付原告445,823元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年5月1 8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予 准許。
五、本件所命給付未逾50萬元，應依職權宣告假執行，並依被告 聲請酌定相當擔保金額諭知被告得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決 結果不生影響，爰不一一論述；又被告雖於112年11月30日 提出兩造某年2月1日之對話簡訊，聲請再開言詞辯論（卷二 49頁），然核上開證據最晚於本件言詞辯論終結日前約11個 月即已存在，被告卻遲未提出，且法院就調查證據之方法原 可衡情取捨，不受當事人聲明所拘束（最高法院112年度台 上字第1101號裁定意旨參照），為免延滯訴訟終結，本院認 無再開辯論之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第83條第1項前 段。
中 華 民 國 112 年 12 月 12 日 民事第二庭 法 官 李可文
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 12 日 書記官 胡釋云