臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第4501號
原 告 吳長壽
被 告 李婕如
訴訟代理人 李佳達
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬貳仟玖佰元，及自民國一百一十二年十月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。本判決第一項，得假執行。但被告如以新臺幣陸萬貳仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：被告與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱 系爭租約），向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋 （系爭房屋），約定租賃期間自民國111年6月11日起至112 年6月11日止，租金每月新臺幣（下同）37,000元。詎被告 自111年12月起即未給付租金，迄今已積欠6個月租金共222, 000元，迭經催討，被告仍置之不理，故以本件起訴狀繕本 之送達催告被告於收受後十日內給付租金，逾期未給付，則 終止系爭租約。為此，爰依民法第455條、第767條第1項、 第179條規定及系爭租約，請求被告返還系爭房屋，清償積 欠租金，並自租約屆滿翌日起至交還系爭房屋之日止，按月 給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將系爭 房屋騰空遷讓返還予原告，及自112年6月12日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付原告37,000元。㈡被告應給付原 告222,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：伊在000年00月間已口頭向原告終止租約，111年 10月之租金亦以現金交付原告，並於111年12月31日清空系 爭房屋、交還遙控器鑰匙予原告等語，資為抗辯。並聲明： ㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，
先期通知，民法第453條定有明文。第按法律規定須預行通 知，其目的在使相對人得從容準備出租與他人，或另行租用 替代之租賃物，以免受不測之損害，故終止契約之通知如未 附期間，應解為經過上開第450條第3項所定之相當期間後， 即發生終止之效果（最高法院87年度台上字第580號、95年 度台上字第1466號判決意旨參照）。又系爭租約第7條約定 ：「契約期間內乙方（即被告）若擬遷離他處時乙方不得向 甲方（即原告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權 利金，而應無條件將該房（店）屋照原狀還甲方，乙方不得 異議」；第17條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃 期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租 金，乙方決無異議」等語（見本院卷第29頁、第33頁），依 該等約定文義觀之，兩造乃約定系爭租約期限屆滿前，承租 人即被告有提前終止系爭租約之權利，僅須賠償出租人即原 告一個月租金，且不得請求原告返還已繳納之租金。 ㈡經查，被告於111年6月11日與原告簽訂系爭租約，向原告承 租系爭房屋，約定租期自111年6月11日起至112年6月11日止 ，每月租金37,000元，並於簽約當日給付兩個月押金即74,0 00元，被告已繳付111年7月、8月、9月租金等情，有系爭租 約在卷可參，並為被告所不爭執，首堪認定。次查，被告於 000年00月間已向原告表示欲提前終止租賃契約，並於111年 12月31日清空系爭房屋，交還系爭房屋遙控器鑰匙予原告之 小兒子等節，有被告提出之系爭房屋照片附卷可憑（見本院 卷第93頁），原告就此亦不爭執，僅主張租期屆滿前押租金 不予退還等語。而系爭租約雖定有期限，惟兩造約定租期屆 滿前，被告得提前終止系爭租約，業如前述。又終止權之性 質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單 方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，此項意思表示 無須得他方當事人之同意。被告既已於000年00月間告知擬 提前終止系爭租約，並已於111年12月31日騰空搬離系爭房 屋，足認被告已有相當期限先期通知原告，系爭租約因被告 行使終止權而於111年12月31日發生終止之效力。無論原告 是否同意被告提前終止，並不影響被告依系爭租約提前終止 之權利。
㈢承前所述，系爭租約既已於111年12月31日經被告終止，則被 告自112年1月1日起，無再給付租金予原告之義務；又被告 亦已自系爭房屋遷離且交還遙控器鑰匙，並未妨礙原告之占 有管領而繼續占用系爭房屋，應認被告已返還系爭房屋。縱 令屋內留有垃圾、雜物未清理完畢，對系爭房屋尚不構成支 配管領，對被告已依約交還系爭房屋之事實不生影響；且依
系爭租約第17條約定：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢 俬雜物等，留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙 方決不異議。」，原告自得依上開約定逕為清理，要非得以 此為由而認被告仍未遷離之理，原告主張系爭房屋未清理乾 淨，被告亦不得將鑰匙交付予伊小兒子云云，礙難憑採。是 以，被告既已無占有使用系爭房屋，原告主張被告無權占有 系爭土地，受有利益，使原告受有損害，請求被告遷讓交還 系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，均屬無據。 ㈣復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。又請求履行債務之訴 ，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任， 若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償 之事實，應由被告負舉證之責任(最高法院103年度台上字第 2023號判決意旨參照)。查系爭租約已於000年00月00日生終 止之效力，然系爭租約終止前，被告自仍負有給付租金之義 務。而兩造就被告已繳交租金至111年9月份乙節並不爭執， 另就111年10月份租金部分，被告抗辯其係以現金繳付，依 舉證責任分配原則，自應由被告就此有利於己之事實負舉證 責任。惟被告並未提出其他證據為佐，自難認定被告上開所 辯可採。故被告仍應繳納系爭租約終止前之111年10月、11 月及12月之租金，共計99,900元【計算式：37,000元＋37,00 0元＋37,000元×21/30（111年12月11日起至111年12月31日止 ）＝99,900元，元以下四捨五入】。 ㈤再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘 額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631 號判決要旨參照）。查被告提前終止系爭租約，業經本院認 定如前，則依系爭租約第18條約定，被告即應賠償原告一個 月租金，自押租金中抵充後，被告交付之押租金尚餘37,000 元。至原告主張押租金不予退還云云，遍觀系爭租約並無原 告所稱提前終止租約即沒收押租金全數之約定，原告此項主 張，要難憑採。基此，系爭租約終止前已發生之租金，於扣 除押租金37,000元後，原告尚得請求被告給付62,900元（計 算式：99,900元－37,000元＝62,900元）。四、綜上所述，原告依系爭租約請求被告給付欠繳租金62,900元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即112年10月5日（見本院卷第69 頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予 准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、又原告勝訴部分，因所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依
民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行 。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執 行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告 就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應 予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 5 日 民事第八庭 法 官 宣玉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 5 日 書記官 林怡秀