臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第2625號
原 告 行政院農業部農田水利署（即改制前行政院農業 委員會農田水利署）
法定代理人 蔡昇甫
訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師
被 告 莊詩堂 住○○市○○區○○○路0段00巷0弄0 ○0號0樓
莊鎧璘
兼上二人
訴訟代理人 江慶瑞
被 告 江文益 住○○市○○區○○○路0段00巷0弄0 0號0樓
林士銘
兼上一人
訴訟代理人 陳又慈
被 告 簡國璋 住○○市○○區○○○路0段00巷0弄0 0號0樓
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國112年11月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告江慶瑞、江文益、莊詩堂及莊鎧璘應將臺北市○○區○○○ 路0段00巷0弄0○0號4樓房屋騰空返還原告。二、被告江慶瑞、江文益應自民國112年7月1日起至騰空返還前 項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣1,223元。三、被告陳又慈、林士銘及簡國璋應將臺北市○○區○○○路0段00巷 0弄00號4樓房屋騰空返還原告。
四、被告陳又慈、林士銘應自民國112年7月1日起至騰空返還前 項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣1,341元。五、訴訟費用由被告江慶瑞、江文益、莊詩堂及莊鎧璘負擔50％ ，由被告陳又慈、林士銘及簡國璋負擔50％。六、本判決第1項於原告以新臺幣11萬5,000元為被告供擔保後， 得假執行；但被告江慶瑞、江文益、莊詩堂、莊鎧璘如以新 臺幣34萬4000元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第2項已到期部分，於原告按期各以新臺幣408元為被 告江慶瑞、江文益供擔保後，得假執行。但被告江慶瑞、江 文益如按期各以新臺幣1,223元為原告預供擔保，得免為假 執行。
八、本判決第3項於原告以新臺幣13萬元為被告供擔保後，得假 執行；但被告陳又慈、林士銘、簡國璋如以新臺幣38萬9,00 0元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第4項已到期部分，於原告按期各以新臺幣447元為被 告陳又慈、林士銘供擔保後，得假執行。但被告陳又慈、林 士銘如按期各以新臺幣1,341元為原告預供擔保，得免為假 執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序；前項規 定，於應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者準用之。 但法律別有規定者，依其規定，民事訴訟法第182條第1、2 項分別定有明文。被告雖以另案臺北市瑠公民生新邨自救委 員會（下稱瑠公自救會）對原告提起行政訴訟，經臺北高等 行政法院以112年度訴字第378號裁定移送本院審理，瑠公自 救會則向最高行政法院提起抗告為由，請求本院裁定停止訴 訟程序等語。查，瑠公自救會固於另案提起行政訴訟，請求 本件原告將包含本件所涉及之臺北市○○區○○○路0段00巷0弄0 ○0號4樓房屋（下稱A屋）、臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00 號4樓房屋（下稱B屋，與A屋合稱系爭房屋）繼續以相同租 金出租予原承租戶，有民事陳報狀及聲請狀可參（見本院卷 第175至177、187至189頁）。惟最高行政法院業於民國112 年11月23日以112年度抗字第243號裁定認兩造間因系爭房屋 所生之承租爭執，屬私法關係之爭議，駁回被告之抗告，有 最高行政法院112年度抗字第243號裁定可佐，是原告就房屋 之出租係單純代表國庫出租公有財產，並非基於國家保護義 務或社會救助制度而為，自無涉公權力之行使，故原告是否 繼續出租房屋，與公法契約無關，非屬行政訴訟審判權範圍 ，不符合前開民事訴訟法第182條第2項以行政爭訟程序確定 法律關係是否成立之情形。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項但書第3款規定甚明。本件原告起訴時，訴之聲 明第二項及第4項分別為：被告江慶瑞、江文益應連帶給付 原告新臺幣（下同）18萬6000元及自起訴狀繕本送達最後一 位被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。江慶瑞及 江文益應連帶自112年6月1日起至騰空返還A屋日止，按日連 帶給付原告1223元；陳又慈及林士銘應連帶給付原告新臺幣 （下同）20萬4000元及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。陳又慈及林士銘應連 帶自112年6月1日起至騰空返還B屋日止，按日連帶給付1341 元（見本院卷第7至8頁）。嗣於112年11月6日變更上開聲明
為：江慶瑞、江文益應自112年7月1日起至騰空返還A屋之日 止，按日連帶給付原告1223元；陳又慈、林士銘應自112年7 月1日起至騰空返還B屋之日止，按日連帶給付原告1341元（ 見本院卷第243至244頁），經核原告上開訴之變更，核與上 開規定相符，均應准許。
三、被告簡國璋經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告所轄瑠公管理處前於111年1月11日與江 慶瑞簽立房屋租賃契約書（下稱A契約），約定原告瑠公管 理處出租A屋予江慶瑞作為住宅使用，租期自111年1月1日起 至同年12月31日止，1年租金22萬3,200元，並由江文益擔任 連帶保證人；另原告瑠公管理處於111年1月11日與陳又慈簽 立房屋租賃契約書（下稱B契約），約定原告瑠公管理處出 租B屋予陳又慈作為住宅使用，租期自111年1月1日起至同年 12月31日止，1年租金24萬4,800元，並由林士銘擔任連帶保 證人。詎江慶瑞、陳又慈於111年12月31日租賃期間屆滿後 ，迄未返還A屋、B屋，江慶瑞、莊詩堂及莊鎧璘（下稱江慶 瑞等3人）均設籍於A屋，簡國璋設籍於B屋，A、B屋於109年 12月16日並登記為國有，由原告管理，爰依附表所示之請求 權基礎，請求江慶瑞等3人騰空返還A屋，陳又慈、林士銘及 簡國璋（下稱陳又慈等3人）騰空返還B屋，並請求江慶瑞、 江文益、陳又慈及林士銘分別自112年7月1日起至騰空返還A 、B屋日止，連帶給付相當於租金之不當得利等語，並聲明 ：㈠江慶瑞等3人及江文益應將A屋騰空返還原告；㈡江慶瑞及 江文益應自112年7月1日起至騰空返還A屋日止，按日連帶給 付原告1,223元；㈢陳又慈等3人應將B屋騰空返還原告；㈣陳 又慈及林士銘應自112年7月1日起至騰空返還B屋日止，按日 連帶給付原告1,341元；㈤願供擔保請准宣告假執行。二、被告江慶瑞等3人則以：A契約之出租人為行政院農業委員會 農田水利署瑠公管理處，並非原告，應予更正。被告江慶瑞 3人自71年起承租A屋，迄今已41年，即從年輕承租到老年（ 目前該處之承租戶多為80至90歲高齡人口，亦有百歲人瑞） 。被告每月繳納近2萬元租金，至今共繳納達千萬元，近期 之112年度租金亦已透過臺灣土地銀行支票託收存入繳納， 全年度共繳22萬3,200元。其中第一筆款項亦經原告收訖， 在承租人與出租人未訂立新租約之情況下，原告繼續收取本 件租金，依民法第451條之規定，即應視為不定期限租賃契 約。被告對A屋自始至終均盡善良管理人義務，原告以A屋老
舊有危險之虞，要趕走承租戶，但依臺北市政府拆除重建判 定標準（須完全符合下列3個項目，得判定重建），本案為 「可依施工補強方式，增加建築物其耐震能力」。且依A契 約第5條第1項第1款之約定，出租人收回自用或重新建築時 ，應提前3個月通知，然原告已收取112年第一季租金，被告 卻未收到終止租約之通知，原告提起本件訴訟，實有不當。 被告願由全體自救會會員向法院聲請訴外民事調解，維護國 家照顧人民、年邁弱勢住戶之居住權益等語。並聲明：原告 之訴駁回。
三、被告江文益則以：其僅連帶保證到A契約所約定之111年12月 31日等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。四、被告陳又慈、林士銘則以：B契約之出租人為行政院農業委 員會農田水利署瑠公管理處，並非原告，應予更正。被告自 100年起承租B屋，迄今已12年，被告每月繳納2萬多元租金 ，至今共繳納達數百萬元，近期之112年度租金亦已透過臺 灣土地銀行支票託收存入繳納，全年度共繳24萬4,800元。 款項亦經原告收訖，在承租人與出租人未訂立新租約之情況 下，原告繼續收取本件租金，依民法第451條之規定，即應 視為不定期限租賃契約。被告對B屋自始至終均盡善良管理 人義務，原告以B屋老舊有危險之虞，要趕走承租戶，但依 臺北市政府拆除重建判定標準（須完全符合下列3個項目， 得判定重建），本案為「可依施工補強方式，增加建築物其 耐震能力」。原告提起本件訴訟，實有不當。被告願由全體 自救會會員向法院聲請訴外民事調解，維護國家照顧人民、 年邁弱勢住戶之居住權益等語。並聲明：原告之訴駁回。五、被告簡國璋未於言詞辯論期日到場。
六、兩造不爭執事實（見本院卷第288至289）： ㈠門牌號臺北市○○○路0段00巷0弄0○0號4樓房屋（即A屋）、同 路段80巷3弄10號4樓房屋（即B屋）登記所有權人為中華民 國，管理者為原告行政院農業委員會農田水利署。 ㈡原告瑠公管理處於111年1月11日與江慶瑞簽立房屋租賃契約 ，約定原告瑠公管理處出租A屋予江慶瑞作為住宅使用，租 期自111年1月1日起至同年12月31日止，1年租金22萬3,200 元，並由江文益擔任連帶保證人。
㈢原告瑠公管理處於111年1月11日與陳又慈簽立房屋租賃契約 約，約定原告瑠公管理處出租B屋予陳又慈作為住宅使用， 租期自111年1月1日起至同年12月31日止，1年租金24萬4,80 0元，並由林士銘擔任連帶保證人。
㈣江慶瑞、莊詩堂、莊鎧璘均設籍於A屋。
㈤簡國璋設籍於B屋。
㈥江慶瑞之4張支票均已兌現，共計22萬3,200元。 ㈦陳又慈以24萬4,800元交付予原告。
七、本院得心證之理由：
㈠原告與江慶瑞、陳又慈就A、B屋已無租賃契約： 1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條固有明文。惟於訂約之際，訂明期滿後絕不續租， 或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高 法院55年度台上字第276號判決意旨參照）。觀諸A、B契約 第2條第1項約明：「（租期）甲乙（即原告與江慶瑞、原告 與陳又慈）雙方洽定為1年，自111年1月1日起至111年12月3 1日止。租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續 租賃之意思」，足認原告於A、B契約簽立時，即已約明續約 應另訂契約，則原告於111年12月31日租約期滿，如未與江 慶瑞、陳又慈另行簽立書面租賃契約，雙方租賃契約關係即 告消滅。
2.又原告於111年12月31日租賃期限屆至前，已分別於111年3 月1日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月12日以函文 明確告知江慶瑞、陳又慈，因A、B房屋之建築物耐震能力不 足，考量生命財產公共安全，租期屆滿後將不再辦理續約， 有原告瑠公管理處111年3月1日農水瑠公字第1116953101號 函、111年4月18日農水瑠公字第1116953190號函、111年7月 28日農水瑠公字第1116953333號函、111年12月12日農水瑠 公字第1116953574號函各1份可參（見本院卷第45至60頁） ，原告於A、B契約租賃期限屆滿後，亦未與江慶瑞、陳又慈 訂定新租賃契約，為兩造所不爭執，揆諸首開說明，原告與 江慶瑞、陳又慈之租賃契約，於111年12月31日屆滿後即已 消滅，縱江慶瑞、陳又慈持續使用A、B屋，並存入及交付與 租金數額相同之支票、現金至原告帳戶，仍無民法第451條 租賃契約默示更新規定之適用。被告一再抗辯原告於租賃期 限屆滿後，仍收受被告交付之租金，視為雙方成立不期限租 賃契約云云，難認有據。
㈡原告得請求江慶瑞等3人及江文益騰空返還A屋、陳又慈等3人 騰空返還B屋：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段規定甚明。參諸A、B契約第8條、第1 1條載明：「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即江慶瑞、 陳又慈）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（ 即原告）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，…」、「乙 方保證人就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證
責任」，而江文益、林士銘分別為江慶瑞、陳又慈所簽立A 、B契約之連帶保證人，有A、B契約可佐（見本院卷第23、2 7頁）。
2.查，A、B契約均於111年12月31日租賃期限屆滿而消滅，業 如前述，被告復未爭執迄今仍未騰空返還A、B屋，且未舉證 有何其他占有A、B屋之正當權源，則原告依A契約第8條、第 11條約定請求江慶瑞及連帶保證人江文益，以及依民法第76 7條第1項前段規定，請求莊詩堂、莊鎧璘騰空返還A屋；依B 契約第8條、第11條約定請求陳又慈及連帶保證人林士銘， 以及依民法第767條第1項前段規定，請求簡國璋騰空返還B 屋，為有理由，應予准許。
3.江慶瑞及陳又慈雖辯稱A、B租約之出租人為行政院農業委員 會農田水利署瑠公管理處，並非原告云云。然查，系爭房屋 為國有，而原告為管理者乙節，有系爭房屋建物登記第二類 謄本在卷可稽（本院卷第19、21頁）。行政院農業委員會農 田水利署瑠公管理處直接隸屬於原告，並依原告內部事務分 配為原告管理、出租系爭房屋，基於二者之一體性，A、B契 約雖以行政院農業委員會農田水利署（改制後為行政院農業 部農田水利署，下同）瑠公管理處名義簽約，其效力仍直接 歸屬於原告，是原告提起本件訴訟，自屬有據。 4.被告又辯稱原告違反憲法保障人民居住權之規定等語。然其 等間就系爭房屋所產生之法律關係，仍屬私法上之契約關係 ，並不因原告為政府機關而當然有租賃契約以外之公法上或 私法上義務，雙方之權利義務，即應按照雙方於締約時所合 致之意思表示即租約之相關約定，或相關法律規定以為決定 。原告於租約租期屆滿後本得不再與江慶瑞、陳又慈續約， 則江慶瑞、陳又慈抗辯原告應繼續出租系爭房屋，或為承租 戶另覓承租標的，或補償承租戶每戶100萬元云云，均無契 約或法律上依據，所辯即非可採。
㈢原告得請求被告給付相當於租金之損害及懲罰性違約金： 1.觀之A、B契約第8條、第11條載明：「於租期屆滿或提前終 止時，乙方（即江慶瑞、陳又慈）應立即將租賃房屋騰空並 保持整齊清潔交還甲方（即原告）點收，不得藉詞推諉或請 求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原 租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲 方」、「乙方保證人（即江文益、林士銘）就乙方依法及依 本約應負責之事項，願負連帶保證責任。」（見本院卷第23 至30頁），
2.查，江慶瑞、陳又慈前已分別交付原告自112年1月1日起至 同年6月30日相當於租金之損害金及懲罰性違約金223,200元
、244,800元，為兩造所不爭執，被告迄今既仍無權占有A、 B屋，原告自得依A、B契約第8條、第11條約定，請求江慶瑞 及連帶保證人江文益、陳又慈及連帶保證人林士銘自112年7 月1日起至騰空返還A、B屋日止，分別按日連帶給付原告1,2 23元（計算式：223,200年租金÷365×2＝1,223，小數點以下 四捨五入）、1,341元（計算式：244,800年租金÷365×2＝1,3 41，小數點以下四捨五入）。
3.參以A、B契約第6條明定原告因特殊歷史緣故給予江慶瑞、 陳又慈特別優惠，租金較市面行情顯著為低，有A、B契約可 按（見本院卷第24、28頁），而A、B屋均位於4樓，面積分 別為101平方公尺、110.36平方公尺有A、B屋建物登記第二 類謄本可考（見本院卷第19、21頁），以A、B契約約定之每 年租金22萬3,200元、24萬4,800元換算，A、B屋每月租金為 1萬8,600元（223,200÷12＝18,600）、2萬400元（計算式：2 44,800÷12＝20,400），而經本院依職權查詢內政部不動產交 易實價查詢服務網之臺北市松山區建物111年11月至112年11 月之租賃查詢資料，相類似之房屋，每月租金約為3萬8,000 元（見本院卷第283頁），顯見A、B契約遠低於市場行情， 則A、B契約約定以租金各1倍計算損害金及懲罰性違約金， 自無明顯不合理之情，本院即無庸依職權酌減違約金之約定 ，併予指明。
八、綜上所述，原告分別依附表所示請求權基礎，請求江慶瑞等 3人及江文益將A屋騰空返還原告，陳又慈等3人將B屋騰空返 還原告；以及請求江慶瑞、江文益自112年7月1日起至騰空 返還房屋日止，按日連帶給付原告1,223元，請求陳又慈、 林士銘自112年7月1日起至騰空返還房屋日止，按日連帶給 付原告1,341元，為有理由，應予准許。
九、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰 酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項 規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 15 日 民事第二庭 法 官 賴秋萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 12 月 15 日 書記官 顏莉妹
附表： 聲明 被告 請求權基礎 請求內容 請求項目 請求金額（新臺幣） 第一項 江慶瑞 江文益 A契約第8條、第11條 將A屋騰空返還原告 莊詩堂 莊鎧璘 民法第767條 第二項 江慶瑞 江文益 A契約第8條、第11條、民法第233條、第203條 自112年7月1日起至騰空返還房屋日止相當於租金之損害及懲罰性違約金（共2倍） 自112年7月1日起至騰空返還房屋日止，按日連帶給付原告1,223元（計算式：223,200÷365×2） 第三項 陳又慈 林士銘 B契約第8條、第11條 將B屋騰空返還原告 簡國璋 民法第767條 第四項 陳又慈 林士銘 B契約第8條、第11條 自112年7月1日起至騰空返還房屋日止相當於租金之損害及懲罰性違約金（共2倍）