臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第340號
原 告 蕭名助
訴訟代理人 楊淑芳
被 告 大通世家大樓管理委員會
法定代理人 張國盛
訴訟代理人 邢建緯律師
複代理人 林瑜萱律師
陳婉寧律師
上列當事人間確認區分所有權人會議記錄無效事件，本院於民國
112年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認如附表所示之決議內容無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由：
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止。第168條至第172條及前條所定之承受訴訟 人，於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應 提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第17 0條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查原告於民國 111年12月30日提起本件訴訟，而被告之法定代理人於111年 12月12日已變更為張國盛，有大通世家111年12月會議記錄 、臺中市南區區公所函暨報備基本資料表在卷可稽（本院卷 一第11頁，卷二第51至63頁），且原告已於112年3月23日將 被告之法定代理人更正為張國盛(見本院卷一第392頁)，故 本件並無法定代理人代理權消滅之情形，被告聲請由張國盛 承受訴訟，為無理由，應予駁回。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明請求：確認被告 111年區分所有權人會議記錄(下稱系爭會議記錄)，如附表 所示案由一提案1.管理費調漲：112年起調漲每坪店面/50元 決議(下稱系爭決議)無效，及案由三，地下室路面瀝青車道 鋪設工程，追認無效（本院卷一第391頁）；嗣於112年11月 10日變更請求：確認系爭決議無效（本院卷二第178頁）， 原告上開所為訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，核
與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告為大通世家大樓社區(下稱系爭社區)門牌號碼臺中市○ 區○○○路00號房屋即店面「店8」之區分所有權人。被告於11 1年11月20日召開系爭社區111年度區分所有權人會議(下稱 系爭區權會)，然原告於同年月11日中午始收到系爭區權會 之開會通知單，距開會時間不足10日，被告違反公寓大廈管 理條例第30條規定。且該通知單並記載：如有提案需於同年 11月10日前提出，致原告收受開會通知時，已逾提案期間， 影響提案權益；且會議簽到處之管委會人員，未核實檢查區 權人身分證件及是否合法代理，即發給表決單，程序不合法 ；又系爭議案為管理費調整，表決門檻應有區分所有權人2/ 3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，出席人數3/4 以上及區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上同意 ，始可通過。然系爭區權會仍以區分所有權人及其區分所有 權比例合計過1/2出席，出席人數及其區分所有權比例占出 席人數區分所有權合計過1/2之同意即通過系爭決議，與系 爭社區規約(下稱系爭規約)第10條第2項、第3條第3項及公 寓大廈管理條例第31條規定不符，應為無效。(二)又系爭決議將店面戶管理費每坪每月由15元調為50元，調高 35元，一般住戶管理費則由每坪每月由35元調為50元，僅調 高15元，系爭決議大幅調高店面戶之管理費，顯然違反公平 原則，係一般住戶以多數暴力刻意損害少數店面戶為目的， 違反公序良俗而有權利濫用情事，應為無效等語。並聲明： 確認如附表所示之系爭決議無效。
二、被告則以：
公寓大廈管理條例第30條第1項規定解釋上應採「發信主義 」，被告於111年11月20日召開系爭區權會，於同年11月8日 在公告欄公告開會通知，並於同年11月9日將會議文件掛號 通知各區權人，實屬合法。依系爭規約，社區管理費之分擔 ，係依區分所有權人會議以區分所有權人及其區分所有權比 例合計過1/2出席，並以出席人數及其區分所有權比例占出 席人數區分所有權合計過1/2之同意即可決議通過。系爭社 區總戶數105戶，應出席所有權5310.16坪，系爭區權會出席 實到戶數為79戶(含委託書19戶)；出席戶數比例75.23%，出 席區分所有權4003.74坪，出席區分所有權比例75.397%，已 達社區規約規定總戶數2/3及區分所有權比例2/3。且系爭議 案係經現場出席79票、區分所有權計4003.74坪；投票表決4 9票，同意比例62.02%、同意區分所有權計2378.64坪，同意
比例59.41%。另有22票不同意及1張廢票，符合系爭規約之 表決規定。且系爭決議係針對管理費調整幅度，縱所採計算 方式對原告不利，難謂與國家社會一般利益與道德觀念有違 ，無違反任何法令強制規定或公序良俗，應屬合法有效等語 ，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項（見本院卷二第136頁至第137頁）： ㈠系爭社區組織章程及住戶規約形式真正。
㈡被告於111年11月20日召開系爭區權會，並通過系爭決議。四、得心證之理由：
(一)系爭區權會召集與決議程序是否合法，與系爭議案是否無效 無涉：
⒈按公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定；總會 之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議 後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序 或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。公寓大廈管理 條例第1條第2項、民法第56條第1項分別定有明文。因公寓 大廈管理條例對於區分所有權人會議召集程序或決議方法， 違反法令或章程時，法律效果如何，並未明文規定，自應適 用其他法令之規定；而觀諸公寓大廈之區分所有權人會議， 主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所 召開，其決議性質上係屬多數區分所有權人意思表示一致之 合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法 人為規範社員相互權利義務關而召開之總會決議相類似，是 基於相同之法律理由，公寓大廈區分所有權人會議之決議， 自可類推適用民法有關社團總會決議第56條第2項之規定。 又區分所有權人會議決議無效，當僅以「決議內容違反法令 或規約」為限，至於「召集程序」或「決議方法」違反法令 時，則屬撤銷決議之範疇，而非確認決議無效或不成立之問 題。
⒉經查，本件原告主張系爭區權會召開未於開會前10日送達開 會通知，且未詳實審查出席表決住戶之身分，表決門檻亦未 達系爭規約之規定，然此均係召集程序或決議方法之瑕疵， 為系爭區權會決議得否撤銷之問題，與系爭區權會決議內容 是否無效無涉，縱使原告主張為真實，亦不構成決議當然無 效之事由。依民法第56條第1項規定，係屬得撤銷之決議， 於未經區權人依法請求法院撤銷系爭決議前，系爭決議仍為 有效。故原告以上開「召集程序」或「決議方法」瑕疵主張 系爭決議無效，無法通過主張一貫性審查，自無可採。(二)系爭決議違反公平原則，應為無效：
⒈按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2
項定有明文，而特定公寓大廈之全體區分所有權人，與民法 社團均屬人的結合，有其相似性，依前所述，對於公寓大廈 區分所有權人會議所為決議是否無效之爭執，自得類推適用 民法第56條第2項規定，視其決議內容是否有違反法令或章 程（規約）而定。次按權利之行使，不得違反公共利益，或 以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及 信用方法，民法第148條亦有明文。又共用部分、約定共用 部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之 。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有 部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住 戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若 區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。亦為公寓 大廈管理條例第10條第2項所明定。即公寓大廈管理費用之 收取暨係專供共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 之用，原則上按區分所有權人共有之應有部分比例來分擔， 如經區分所有權人會議或規約另有規定，則依該規定。再者 ，管理費用係用於人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公 共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常管理費 用，故調漲管理費自需有正當且必要之理由。又區分所有權 人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益 發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所 有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「 按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分 所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查， 惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益， 與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失 ，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所 得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失 甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院71年 台上字第737號判決先例、97年度台上字第2347號判決意旨 參照）。關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以 決定之，惟若客觀上，住戶間就實際用益狀態及享受管委會 所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即 通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公 平法理，法院自得加以審查。而公寓大廈管理條例第10條第 2、3項就管理費用之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其 立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修 繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而 有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃 授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人
之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授 權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正 當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。 ⒉經查，系爭決議係關於社區管理費之分擔，依系爭規約第三 條第三款第八目規定，經區分所有權人會議，以區分所有權 人會議以區分所有權人及其區分所有權比例合計過1/2出席 ，並以出席人數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 合計過1/2之同意即可決議通過。系爭社區總戶數105戶，應 出席所有權5310.16坪，系爭區權會出席實到戶數為79戶(含 委託書19戶)；出席戶數比例75.23%，出席區分所有權4003. 74坪，出席區分所有權比例75.397%，已達社區規約規定總 戶數2/3及區分所有權比例2/3。且系爭議案係經現場出席79 票、區分所有權計4003.74坪；投票表決49票，同意比例62. 02%、同意區分所有權計2378.64坪，同意比例59.41%，符合 系爭規約之表決規定等情，此有系爭規約、系爭區權會會議 記錄、系爭區權會出席人員名冊(簽到簿)在卷可查(本院卷 二第67至第112頁)，足認系爭決議已達系爭規約之表決門檻 。
⒊原告主張系爭決議就店面戶管理費由每坪每月15元調為50元 ，調漲35元；一般住戶管理費則由每坪每月35元調為50元， 僅調漲15元等情，為被告所不爭執，並有系爭會議記錄可證 (見本院卷一第63頁)，原告此部分主張堪認實在。系爭決議 關於店面戶管理費調漲幅度為一般住戶2倍以上，調整比例 相差甚鉅，系爭決議雖經由多數決作成決議，然與店面戶少 數區分所有權人之權益發生衝突，而系爭決議係為解決社區 日常開銷，衡諸系爭社區店面戶僅12戶，一般住戶高達93戶 ，系爭決議就店面戶與一般住戶管理費之差別調漲，對系爭 社區住戶全體所得利益極少，該店面戶少數區分所有權人所 受損失甚大，被告就上開高達2倍差距之漲幅，復未提出有 何充分之理由，系爭決議即應視為以損害店面戶住戶為主要 目的，有違公平原則與誠信原則。
⒋被告雖辯稱：原管理費收取標準有不敷使用之情形，經計算 需每坪繳交43元才能勉強支應社區日常開銷，為因應緊急支 出，故訂定每坪每月50元。且社區公共設施與物業管理服務 ，不論店面戶或一般住戶均得一同享受，系爭決議難認有違 誠信原則云云。惟系爭社區一般住戶進出皆有管制門，以得 保障居住安全，而店面戶因直接面臨大馬路，並無管制門以 保障居住安全。又系爭社區之店家戶與一般住戶使用電梯及 公共設施服務之受益程度顯有不同，縱店面戶並未受限制購 買地下室停車位，然店面戶相較於一般住戶，使用公共設施
服務之受益程度較低，系爭社區縱有調漲管理費之需求，卻 將受益程度較低之店面戶調幅達2.34倍(計算式：原每坪每 月15元，調高35元，35/15=2.34。)之管理費，受益程度較 高之一般住戶調幅僅0.43倍(計算式：原每坪每月35元，調 高15元，15/35=0.43。)之管理費。被告辯稱系爭決議符合 公平原則云云，難認可採。
⒌系爭決議就店面戶、一般住戶調漲不同漲幅之管理費，經衡 量全體住戶所受利益及少數店面戶所有損害，堪認屬多數區 權人以人數優勢，損害該少數區分所有權人為主要目的，與 公平法理不符，有違誠信原則。是原告類推適用民法第56條 第2項、民法第148條之規定，請求確認系爭決議無效，即屬 有據。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第1條第2項之規定類推 適用民法第56條第2項、第148條之規定，請求確認如附表所 示之系爭決議因違背法令而無效，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 1 日 民事第四庭 審判長法 官 吳國聖
法 官 董庭誌
法 官 謝佳諮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 1 日 書記官 陳盟佳
附表：111年11月20日大通世家大樓管理委員會區分所有權人會 議
議案 決議內容 案由一提案1.管理費調漲 112年起調漲每坪店面/50元。