臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1195號
原 告 劉秀緣
劉秀玲
共 同
訴訟代理人 柯連登律師
徐盛國律師
被 告 劉特全
許美惠
共 同
訴訟代理人 蔡得謙律師
蔡奕平律師
上列當事人間返還房屋事件，本院於民國112年11月6日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應遷出門牌號碼臺中市○○區○○里0鄰○○路00號房屋。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明 ，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別載有明 文。本件原告起訴時聲明第一項求為：「被告應將臺中市○○ 區○○段00000○000000○地號上之一樓平房建物（門牌號碼： 臺中市○○區○○里0鄰○○路00號）房屋內部及騎樓處擺放物品 予以移除騰空，並返還房屋予原告」判決。嗣原告聲明迭經 變更，最終於民國112年11月6日第三次言詞辯論期日當庭更 正其聲明求為：「被告應遷出門牌號碼臺中市○○區○○里0鄰○ ○路00號房屋」判決。又原告起訴時依民法第767條第1項規 定請求權基礎，嗣於同年7月4日具狀以被告拒絕搬離系爭房 屋亦屬侵害原告支配使用系爭房屋之財產權及占有，追加民 法第184條第1項前段、第962條規定為請求權基礎（本院卷 第157~161頁），並請求本院擇一為有利之判決，另於同年1 1月6日捨棄民法第767條第1項規定為請求權基礎（本院卷第 518頁）。被告雖不同意追加（本院卷第357~362頁），惟原 告追加請求權基礎部分，與原訴均係基於兩造間就系爭房屋 所生爭執而為主張，二者基礎事實同一；至原告前開聲明之 變更，屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，均與前揭規定相 符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊二人為訴外人林阿完之女兒，被告劉特全為林
阿完之子、被告許美惠為林阿完之媳婦，原告於112年2月10 日以新臺幣（下同）260萬元向林阿完購買坐落臺中市霧峰 區新生段427-2、1409-1二筆土地及其上未辦保存登記建物 （門牌號碼：臺中市○○區○○里0鄰○○路00號，舊門牌號碼： 臺中縣○○鄉○○村○○路0號，下分別稱系爭二筆土地、系爭房 屋，合稱系爭房地）。系爭二筆土地於同年3月9日完成所有 權移轉登記，系爭房屋則係由林阿完之先夫張志清原始起造 而取得事實上處分權，經林阿完繼承後，於112年2月10日以 占有改定方式交付予原告二人，被告迄今繼續占用系爭房屋 ，故依照民法第184條第1項前段、第962條規定（二者擇一 勝訴），請求被告遷出等語。並聲明：如主文所示。二、被告則以：系爭房屋乃林阿完於80年間，請被告劉特全回來 經營麵攤時，以「照顧林阿完之生活起居」為負擔而贈與， 同時將系爭房屋之事實上處分權交付予伊。退步言，縱伊與 林阿完間不存在贈與契約，惟伊自82年1月迄今均持續給付 租金，有租賃關係存在，非無權占有系爭房屋等語置辯。並 聲明：原告之訴駁回。
參、本院得心證之理由：
一、原告主張系爭房屋係訴外人張志清所建造，未為保存登記， 嗣張志清過世後，由其配偶林阿完繼承，林阿完於112年2月 10日就系爭房地，以260萬元之價額出售予原告，原告並已 完成土地移轉登記，現由林阿完與被告二人繼續居住於系爭 房屋內等事實，業據其提出經本院所屬民間公證人蕭冠中以 112年度中院民認中字第0088號認證之不動產買賣契約書與 認證書（本院卷第19~39頁，下稱系爭買賣契約書、系爭認 證書）、土地登記第一類謄本（本院卷第41、43頁）、土地 所有權狀（本院卷第47~53頁）、系爭房屋現況照片（本院 卷第55~69頁）、張志清之戶口名簿（本院卷第293頁）影本 等件為證，首堪信為真。
二、系爭房屋之現事實上處分權人應為原告：
(一)按房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，亦即自己出資而 建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權（最高法院95年 度台上字第996號判決參照）。次按違章建築之讓與，雖因 不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與 讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築 之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2次民庭庭 推總會議決定㈠、74年度台上字第1317號、108年度台上字第 2161號判決意旨參照）。另按物之出賣人負交付其物於買受 人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有 明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人
之謂（最高法院47年台上字第511號判決意旨參照）。復按 動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占 有動產者，於讓與合意時，即生效力。讓與動產物權，而讓 與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約， 使受讓人因此取得間接占有，以代交付。讓與動產物權，如 其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求 權，讓與於受讓人，以代交付，民法第761條亦有明文。是 民法第761條第1項前段規定之所謂交付，非以「現實交付」 為限，如依同條第1項但書及第2項、第3項規定之「簡易交 付」、「占有改定」及「指示交付」，亦發生交付之效力（ 最高法院70年度台上字第4771號判決意旨參照）。另依民法 第946條規定，占有之移轉，因占有物之交付而生效力；前 項移轉準用民法第761條現實交付、簡易交付、占有改定及 指示交付之規定，且此項規定無論占有物為動產或不動產， 均有其適用（最高法院45年台上字第406號、46年台上字第6 4號、47年台上字第511號、48年台上字第611號判決、同院9 5台簡上字第25號裁定意旨參照）。
(二)再按納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割 契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起三十 日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件 ，向當地主管稽徵機關申報契稅。但未辦建物所有權第一次 登記之房屋買賣、交換、贈與、分割，應由雙方當事人共同 申報，契稅條例第16條定有明文。又未辦所有權第一次登記 之建物，其買賣事所常見，無從辦理所有權移轉登記，稅籍 變更亦不生變動產權之效力，但某種程度仍可作為買賣、占 有等事實之佐證，私法上仍具意義，似可解為契約之附隨義 務，得以訴請協同辦理變更納稅義務人名義（臺灣高等法院 暨所屬法院96年法律座談會民事類提案第16號參照）。(三)查系爭房屋並未辦理所有權第一次登記，此觀系爭二筆土地 謄本上未載有建號建物即明（本院卷第41~43頁），是系爭 房屋客觀上無法透過登記制度以辦理移轉登記之方式讓予所 有權，僅得將事實上處分權讓與於受讓人。惟事實上處分權 之讓與，為保護交易安全，物權之變動仍應踐行占有移轉之 「交付」作為公示方法為必要，亦即於讓與人與受讓人之間 ，除讓與合意外，現實上必須有讓與之行為（即實際占有之 移轉），始符合事實上處分權讓與之生效要件。本件被告既 不爭執系爭房屋為訴外人張志清所建造，於張志清過世後， 由其配偶林阿完繼承取得事實上處分權（本院卷第376頁） ，而原告與林阿完於112年2月10日簽訂系爭買賣契約書（本 院卷第25頁），並經本院所屬民間公證人蕭冠中作成系爭認
證書（本院卷第19、21頁），可資證明雙方間就系爭房屋確 有成立事實上處分權讓與之意思表示。又依系爭買賣契約第 10條約定：「本約標的物除另有約定外，出賣人應於買受人 給付尾款之同時，騰遷完畢點交予買受人，點交時如有未搬 離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由出賣人負擔」等語 （本院卷第33頁），且遍觀系爭買賣契約書，均未見有系爭 房屋除外或不為讓與等相反文義之約定，可知原告主張林阿 完於出售系爭不動產時，即已明示就系爭房屋同意騰遷完畢 ，並無繼續基於事實上處分權人身分使用、占有系爭房屋之 意思，就林阿完本人部分，係以占有改定方式交付，由林阿 完繼續居住、使用，而由原告取得間接占有，就被告二人占 有部分，林阿完則以讓與占有請求權之指示交付方式完成系 爭房屋之交付，應堪採信。
(四)此外，房屋稅籍固為稅捐核定之用，並非所有權登記文件， 然其納稅人既自願為房屋繳納稅捐而負擔義務，倘無其他佐 證推翻，固然不得直接作為未保存建物事實上處分權之認定 依據，仍可作為間接證據與其他證據綜合評價後，認定房屋 事實上處分權歸屬。系爭房屋於112年1月30日納稅義務人為 林阿完（持分比率1/1），嗣於同年3月13日即變更為原告二 人（持分比率分別為1/2），審酌其異動時點與兩造訂立系 爭買賣契約書之112年2月10日（本院卷第37頁）甚為密接， 且納稅義務人名義、權利範圍變更情形亦與該契約書之內容 相符，核與一般交易實務未辦建物所有權第一次登記之房屋 買賣，無從至地政事務所辦理所有權移轉登記，係由買賣雙 方當事人依契稅條例第16條第1項共同申報契稅，憑以變更 房屋之納稅義務人，據以繳納房屋稅，並取得房屋事實上處 分權人之外觀相符。
(五)再者，參酌112年3月1日兩造與林阿完間之錄音譯文，林阿 完向被告劉特全表示：「（03：20）你就沒有照顧我，什麼 錢都要我自己出，要我自己出我就沒有錢，就只能賣房子」 ，被告劉特全則對林阿完稱：「（03：29）好啊，你去賣啊 」，林阿完向被告劉特全回覆：「（03：33）不然你搬出去 住，讓他們（即原告）來這裡照顧我就好了」，被告劉特全 另稱：「（03：38）我都隨便，你們好就好」、「（05：56 ）我不要跟你講了，我會搬出去，你放心」、「（06：00） 好啦好啦，我會搬」等語（本院卷第239頁），可見林阿完 與原告訂立系爭買賣契約之動機，乃與被告劉特全間因扶養 問題發生爭執，故將系爭房屋之事實上處分權讓與原告，以 供原告照顧其老年生活，則原告二人雖未現實遷入系爭房屋 居住，而係繼續將系爭房屋無償由其等之母林阿完居住，經
核尚與我國傳統民情相符，亦無違交易之常情。被告辯稱原 告並未現實取得占有，故尚未取得事實上處分權，並無權利 遭受侵害，亦無占有受侵奪之情形等語，尚嫌無據，否則只 要在受讓人未能現實取得占有前，即無從取得事實上處分權 ，將導致「非原始取得」事實上處分權者，除非自力救濟自 行排除他人占有，在法律上將無任何權利可得主張，當非可 採。
三、原告依民法第184條第1項前段侵權行為規定，請求被告二人 自系爭房屋遷出，為有理由：
(一)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方侵害發生前之原狀，此為民法第184條第1項前段 、第213條第1項定有明文。又民法第184條第1項前段所稱之 權利，係指既存法律體系所明認之權利。所謂既存法律體系 ，應兼指法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法 理及判例。受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖 因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權 ，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及 交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交 易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利（最高法 院106年度台上字第187號判決意旨參照）。另依民法第153 條規定，當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能 成立。租賃契約，乃特定當事人間所締結之債權契約，以租 金及標的物為其要素，租金及標的物，自屬租賃契約必要之 點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立 （最高法院99年台上字第1553號判決意旨參照）。(二)查原告為系爭房屋之事實上處分權人，業經本院認定如前， 被告雖抗辯林阿完與被告劉特全間就系爭房屋成立附有「被 告劉特全須照顧林阿完之生活起居」之附負擔贈與契約，並 主張聲請傳訊林阿完到庭作證（本院卷第519、520頁筆錄） ，惟林阿完於112年9月26日以書信陳稱：「兩方都是我的兒 女，我不想做證」等語（本院卷第507頁），經核符合民事 訴訟法第307條第1項第1款，自無從強令其到庭證述之必要 。被告復未提出其他證據事證以實其說，其此部分抗辯自無 可採。
(三)被告雖另辯稱林阿完與被告劉特全就系爭房屋訂有租賃契約 ，被告劉特全並自82年1月至112年7月有給付約600萬元之租 金租金款項予林阿完，現仍持續給付租金等語，惟此為原告 所否認，自應由被告就其等間對於租金之數額及租賃標的物 達成意思表示合致一節，負舉證責任。對此，被告許美惠固
提出82年1月至112年7月之記帳明細（本院卷第455~488頁， 下稱系爭明細資料）為證，惟系爭明細資料僅係被告許美惠 自行製作之記錄，未記載租賃之標的物為何，不足以憑認林 阿完與被告劉特全間就系爭房屋有租賃之合意。此外，系爭 明細資料所載租金數額不一，被告許美惠雖經本院112年11 月6日第三次言詞辯論期日以當事人訊問程序具結陳稱：「 本院卷第455至456頁附件一上寫『元月份』，是80年1月，『租 5000元』是向林阿完租賃房屋的錢，林阿完叫我們回來接麵 攤，有答應如果麵攤收入比較好就會給多一點。本院卷第46 2頁附件二，4月份變6000元之原因為生意有比較好的話，就 會加租金給林阿完。租金是約定好的特定金額，不是隨意給 的，如果生意好的話，就會多給錢，是約好的。本院卷第46 7至468頁附件三，所載12月份是83年12月，抽印這張因為租 金從這個月開始調整成1萬元。本院卷第473至474頁附件四 ，是85年8月，抽印這張是因為租金從8月後開始調整為每月 1萬5000元。本院卷第480頁附件五，是86年7月，租金為1萬 元。86年是1萬5000元，86年7月份調整為2萬元。本院卷第4 81至482頁，106年3月寫『給媽租2萬』，抽印這張因為租金從 這個月開始後調整成2萬元。本院卷第486頁，106年4月份租 金變成1萬元，林阿完跟被告劉特全吵架，林阿完說以後都 不用給租金，但劉特全說以後就給1萬元，當作租金跟孝親 費。從112年7月至今，伊固定每月10日給林阿完租金1萬元 」等語（本院卷第520~522頁）。惟租金既為租賃契約之要 素，其數額之增減，亦應由出租人與承租人意思表示合致， 方有拘束雙方之效力，非謂一方當事人逕向相對人為增減之 意思表示，即生增減租金之效力，被告許美惠雖稱與林阿完 就系爭房屋有達成增減租金之合意，惟並無其他證據得資佐 證，且其亦為系爭房屋占有人，又為被告劉特全之配偶，利 害關係一致，陳述難免偏頗，難為被告有利之認定。(四)復佐以被告劉特全於112年5月10日委託群展國際法律事務所 寄發之律師函記載：「本人自80年起承接系爭房屋起，即每 月支付2萬元給林阿完女士，一方面供作本人借用林阿完女 士名義取得系爭房屋事實上處分權，另一方面亦作為供給林 阿完女士日常生活零用金之使用。除此之外，林阿完女士其 餘生活所需之開銷，包括食、衣、住、行等費用，亦均由本 人負責」等語（本院卷第429~433頁），被告劉特全於該函 中不僅未曾提及與林阿完間就系爭房屋訂立租賃契約，且其 主張每月給付林阿完之數額及用途，均與被告許美惠前開主 張並未吻合，故其辯稱有租賃關係存在云云，自非可採。(五)從而，被告既未舉證占有系爭房屋有何正當占有權源，即屬
不法侵害原告之財產權，則原告依民法第184條第1項前段規 定，請求被告自系爭房屋遷出，即屬有據。
肆、綜上所述，原告依照民法第184條第1項前段規定，據以提起 本訴，請求被告自系爭房屋遷出，為有理由，應予准許。伍、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第 1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 25 日 民事第一庭 法 官 蕭一弘
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 25 日 書記官 黃馨萱