臺灣臺中地方法院民事判決
111年度重訴字第356號
原 告 江達隆
訴訟代理人 蔣文正律師
蔣瑞安律師
被 告 一九一旅店有限公司
法定代理人 杜淑梅
訴訟代理人 龔君彥律師
劉宜臻律師
複 代理人 曾聖翔律師
主 文
被告應給付原告新臺幣137萬1,290元，及自民國111年6月26日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用除減縮部份外由被告負擔百分之三十二，餘由原告負擔
。
本判決於原告以新臺幣45萬7,097元為被告供擔保後，得假執行
；但被告以新臺幣137萬1,290元為原告預供擔保，得免為假執行
。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第24條第1項定有明文。
查兩造簽訂房屋租賃契約第10條第6項已載明兩造合意以本
院為第一審管轄法院，此有原告提出契約影本在卷可稽（見
本院卷第45頁），是原告向本院提起本件訴訟，核與前開合
意管轄規定相符，本院自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3
款，第256條分別定有明文。查原告起訴時聲明：㈠被告應給
付租金新臺幣(下同)420萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應將臺北市○○區○
○路00號2樓、11號2樓之1、11號2樓之2、11號2樓之3之房屋
(下稱系爭房屋)回復原狀；或給付回復原狀所需之費用202
萬8,000元予原告。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣就
訴之聲明㈠㈡變更為：㈠被告應給付225萬元，及自111年6月26
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應將系爭房
屋騰空，如111年11月18日民事準備狀中附件4編號6、7照片
所示，回復為平整之狀態及將隔間拆除。㈢被告應給付原告3
萬5,000元，暨自111年11月22日起至清償日止，按年息5%計
算之利息。就訴之聲明㈠核屬減縮應受判決事項；就聲明㈡為
減縮及補充事實上之陳述。聲明㈢為原告追加代為拆除被告
於105年間經營旅館時於租賃物陽台搭蓋之違建所支出費用3
5,000元，原告所為訴之變更及追加，核與上開規定相符，
應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
(一)被告於104年3月31日向原告承租系爭房屋，約定租期自104
年4月7日起至116年4月6日止，第一年租金每月65萬元，於
每月7日繳交，保證金195萬元於公證當日開立即期支票支付
，承租人於租賃期間若未支付房租給出租人，出租人得主張
以保證金抵扣租金(下稱系爭租約)。嗣000年0月間，被告因
受COVID-19新冠肺炎疫情影響而拖欠租金，原告同意自109
年4月起調降租金為每月52萬元，然被告僅每月給付40萬元
。後於109年12月底因爆發機師染疫，原告遂同意自109年12
月起調降租金為40萬元，並表示「等疫情過了再說」。嗣原
告於110年4月再通知被告將租金調回52萬元，惟被告自110
年5月後即未再繳納房租。故被告就109年4月至11月、110年
4月，每月均積欠12萬元【計算式：52萬元-40萬元】租金，
此部分共積欠108萬元【計算式：12萬元*9個月=108萬元】
，而自110年4月份起租金已調整回52萬元，被告自110年5月
至110年10月共積欠租金312萬元【計算式：52萬元*6個月=3
12萬元】，共計420萬元【計算式：108萬元+312萬元=420萬
元】，遠超過兩個月租金總額；嗣於租賃關係尚存續時，原
告同意被告以保證金195萬元扣抵積欠之租金，則被告應給
付原告租金225萬元【計算式：420萬元－195萬元＝225萬元】
。
(二)又兩造訂立系爭租約後，被告將原有之室內裝修全數拆除，
依主管機關要求按圖重新裝潢，然系爭租約既已終止，被告
即無權繼續占有租賃物，依系爭租約第4條第3項，應將系爭
房屋隔間全部拆除後，騰空返還。
(三)被告為經營旅館業，曾於系爭房屋物後方陽台排煙管上，另
行搭建違章工作物(下稱系爭違建)，於系爭租約終止後，原
告於111年9月15日收受主管機關要求自行拆除之通知單，並
於111年10月20日拆除完畢，支出35,000元之費用。原告代
被告拆除系爭違建支出上開費用，為被告無法律上原因受有
利益，應屬求償型不當得利，爰依系爭租約、租賃、與不當
得利等法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付2
25萬元，及自111年6月26日起至清償日止，按年息5%計算之
利息。㈡被告應將系爭房屋騰空，並將如111年11月18日民事
準備狀中附件4編號6、7照片所示，回復為平整之狀態及將
隔間拆除。㈢被告應給付原告3萬5,000元，暨自111年11月22
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
(一)被告在疫情爆發後，自109年4月起仍均給付月租金40萬元，
而原告曾於109年12月26日，向被告表示「...，不然繼續付
40萬，等疫情過了再說，已經有疫苗了應該過了冬天就會好
一點…」，足認兩造早於109年4月合意調降租金為40萬元，
或至遲於109年12月起調降租金為40萬元，並以「等疫情過
了」為再次議約之期限。嗣原告以冬天過去、疫苗引進台灣
之際為據，於110年4月9日表示要將租金調回52萬元，惟當
時臺灣疫情仍持續延燒，中央流行疫情指揮中心於110年5月
19日提升全國疫情警戒至第三級，原告以疫苗引進臺灣認為
疫情已過，顯與事實不符，原告片面於110年4月通知調漲租
金為每月52萬元，未經被告同意，不生效力。
(二)又兩造約定於110年11月4日點交系爭房屋，當日被告委託訴
外人杜富豐將旅店相關財產清單全數點交予原告代理人羅淑
君，並於財產清單上簽章表示點交、點收，及將系爭房屋鑰
匙交付原告，已合意終止租約。原告既接受被告依系爭租約
第4條第3項但書現況返還，自不得再要求被告將房屋回復原
狀。
(三)系爭違建係因鄰居反映冷氣運轉聲音過大加裝之隔音設備，
若拆除勢必影響鄰近居住品質，故旅館營業期間雖經臺北市
政府都市發展局查報為違建，仍未執行拆除。後原告不願繼
續經營，致旅館營業登記證遭註銷始接獲拆除通知，則系爭
違建拆除費用，為原告原欲繼續經營旅館所需，應由原告自
行負擔等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請
均駁回；如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執
行。
三、得心證之理由：
(一)經查，兩造簽訂系爭租約，原約定自104年4月7日至116年4
月6日止每月租金65萬元，嗣被告於109年4月至110年4月均
繳納每月租金40萬元，於110年5月起之租金則均未繳納等情
，業據原告提出系爭租約影本、兩造租金給付明細(見本院
卷一第33至45、第295頁)，並為被告所不爭執(見本院卷二
第18頁)，自堪信為真實。又兩造於110年11月4日就系爭房
屋有進行清點，被告並有交還鑰匙，系爭房屋已移轉由原告
占有等情，亦有房屋租賃終止協議書(下稱系爭終止協議書)
、清點光碟片附卷可稽(見本院卷一第59至63頁、第229頁)
，且為兩造所不爭執(見本院卷二第254頁)，亦堪信為真實
。惟就：⒈系爭租約自109年4月起究係調整為40萬元抑或是
調整為52萬元，以及110年4月起之租約是否已調整回52萬元
？⒉兩造對於110年11月4日之清點之後，被告是否仍負有將
系爭房屋騰空返還之義務？⒊被告是否應負擔系爭違建拆除
費用？則為兩造所爭執。
(二)調整租金及請求租金部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為
準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷
定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第
1053號判決先例意旨參照）。
⒉原告主張因疫情影響被告經營旅館業之收入，故於109年4月
起同意調降每月租金為52萬元，於109年12月起同意調降每
月租金為40萬元等情，惟被告抗辯於109年4月起之租金即已
合意調降為40萬元云云，並以被告於109年4月起均繳納租金
40萬元，而原告於109年12月26日向被告表示「...，不然繼
續付40萬，等疫情過了再說，已經有疫苗了應該過了冬天就
會好一點…」(見本院卷一第183頁)為證。惟查，被告雖於10
9年4月起即改給付40萬元租金，然被告於109年7月6日、109
年7月20日請求原告調降租金為40萬元，原告均未同意，且
原告於109年9月23日仍以存證信函向被告表示同意自109年4
月起調降每月租金為52萬元，並催告被告給付每月積欠12萬
元租金(見本院卷一第47至49頁)，至109年12月26日始表示
同意調降租金為40萬元(見本院卷一第319頁至第323頁)，堪
認原告於109年4月起僅同意調降租金為52萬元，並以「等疫
情過了」為再次議約之期限，被告上開所辯並無可採。
⒊嗣原告主張因有疫苗引進臺灣，於110年4月已通知被告將租
金調回52萬元等語，然查被告並未同意上開租金調整，且中
央流行疫情指揮中心於110年5月19日更提升全國疫情警戒至
第三級，邊境管控仍嚴格，難認旅館業已開始復甦，則兩造
約定「疫情過了」再次議約之期限尚未屆至，租金仍應維持
109年12月調整之每月租金40萬元。據此，系爭租約係於109
年4月起調整為每月租金52萬元，自109年12起調整為每月租
金40萬元，之後即未再調整等情，已堪認定。
⒋另原告主張租金應計算至110年11月30日，被告則抗辯契約終
止日期為110年11月4日，租金應計算至110年10月31日等語
。經查，兩造均不爭執被告於110年11月4日將系爭房屋鑰匙
返還原告，系爭房屋同時轉由原告直接占有(見本院卷二第2
37頁、第254頁)，堪認系爭租約已於110年11月4日合意終止
。又兩造均不爭執租金若以每月40萬元計算，110年10月7日
至110年11月3日為36萬1290元(見本院卷二第254頁)；亦均
不爭執被告自109年4月至110年4月均繳納每月租金40萬元，
於110年5月起之租金則均未繳納，且同意就保證金195萬元
扣抵積欠之租金等情，故原告自109年4月至110年11月3日得
請求之租金為852萬1290元【計算式：52萬*8個月(即109年4
月至109年11月)+40萬*10個月(即109年12月至110年9月)+36
萬1290元=852萬1290元】，而被告已給付之租金為520萬元
【計算式：40萬*13個月(即109年4月至110年4月)=520萬元
】，扣除保證金抵扣租金195萬元，原告得請求被告給付之
租金為137萬1,290元【計算式：852萬1290元-520萬元-195
萬元=137萬1,290元】。
⒌又兩造對於上開租金之利息起算日均同意以111年6月26日計
算(見本院卷一第241頁)，則原告請求被告給付137萬1,290
元，及自111年6月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息
應予准許，逾此部分則無理由，應予駁回。
(三)原告主張被告應將系爭房屋回復原狀後返還，無理由。
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。而當事人的約定，
縱然不完備、不明確，雙方皆願意受到契約拘束，就不完備
的部分，約定事後再來填補其漏洞，亦不能謂於此情形因為
有該待填補的部分，而謂契約不成立。同理，若客觀上可認
定當事人已有受契約拘束的意思，當事人任何一方不能以契
約發現不完備為理由，否認契約之成立。
⒉原告依系爭租約第4條第3項約定，主張被告於系爭租約終止
後，應將系爭房屋隔間全部拆除，並騰空返還等語。惟系爭
租約第4條第3項但書亦約定「但如經甲方(原告)同意時，乙
方(被告)亦得以房屋現況返還」。據原告所提110年11月4日
系爭終止協議書載明「三、雙方合意乙方於租賃終止日以房
屋現況返還房屋，乙方無須拆除所有裝潢隔間、無需將房屋
騰空；乙方所有旅館設備(如附件二之財產清冊單)於交還房
屋時一併移交甲方，轉讓甲方指定之法人。」且兩造均不爭
執被告於110年11月4日將系爭房屋鑰匙返還原告，並將系爭
房屋交還原告直接占有(見本院卷二第254頁)足認兩造就系
爭房屋之裝潢隔間以及相關設備均同意於110年11月4日以現
況點交。
⒊原告雖以系爭終止協議書上未有被告簽名為由，主張系爭終
止協議書尚未成立，原告不受系爭終止協議書拘束等語。然
兩造已於110年11月4日合意依系爭房屋現況合意點交完畢，
縱被告未於系爭終止協議書簽名，亦不影響兩造此部分合意
之效力。另依原告所提之110年11月11日律師函，原告亦自
承係因被告負責人杜淑梅不願依原告要求簽發本票，而拒絕
於系爭終止協議書簽名等語(見本院卷第65頁)，而系爭終止
協議書第5條所載簽發本票金額係原告主張被告積欠之租金
，並無系爭房屋回復原狀之費用，更足認兩造於110年11月4
日就系爭房屋現況完成點交時，已合意依系爭房屋之現況返
還。又原告既委任律師事先草擬系爭終止協議書，並已在協
議書上簽名，足認原告於點交當日將被告所提系爭房屋鑰匙
取回時，確實已同意被告並無需拆除隔間及移除旅館設備，
至於兩造間就保留隔間與旅館設備是否另有價金之約定，雖
未有共識，惟不影響兩造間就「現況返還」部分已有合意。
且「現況返還」之約定，並不以書面要式為必要，原告既事
實上對旅館設備清點，並取回鑰匙，則兩造已約定就系爭房
屋「現況返還」等情，已堪認定。況原告既於110年11月4日
取回系爭房屋鑰匙而直接占有系爭房屋，則被告已無從進入
系爭房屋將隔間拆除及將旅館設備均清空，亦可證兩造於點
交當日，已同意現況返還，故原告請求被告將系爭房屋騰空
，回復為平整之狀態及將隔間拆除，為無理由。
(四)原告請求系爭違建拆除費用部分：
又兩造既約定以系爭房屋現況點交返還，原告無從再請求被
告給付系爭違建之拆除費用。且原告亦自承於110年11月4日
終止契約時，仍保留繼續作為經營旅館使用之選項，被告若
同意履行系爭終止協議書之義務，則同意不拆除等語(見本
院卷二第238頁)，足認系爭建物亦在當初現況返還之範圍。
系爭違建既已隨同系爭房屋以現況返還與原告，則原告請求
被告給付系爭違建拆除費用，為無理由。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約及不當得利法律關係，請求
被告給付137萬1,290元，及自111年6月26日起至清償日止，
按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請
求，為無理由，應予駁回。
五、本件兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經
核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金
額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依
據，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院
審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明
。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
民事第四庭 審判長法 官 吳國聖
法 官 董庭誌
法 官 謝佳諮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本
）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 8 日
書記官 黃英寬
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