臺灣桃園地方法院民事判決
112年度重訴字第292號
原 告 何秋玉
訴訟代理人 邵華律師
被 告 余萬成
訴訟代理人 邱英豪律師
複 代理人 張世東律師
上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國112年12
月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告就原告與訴外人○等14人於民國111年12月13日就坐 落桃園市○○區○○段00地號土地所成立之買賣契約，依土地法 第34條之1規定之優先購買權不存在。
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於111年12月13日向訴外人○等14人（下稱賣 方）買受桃園市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地），總 價新臺幣（下同）1,925萬元，並簽訂土地買賣契約（下稱 系爭契約），賣方嗣於112年1月10日依土地法第34條之1通 知包含被告在內之其餘共有人，被告雖於112年1月16日行使 優先購買權，但被告要求賣方需先排除占有，且要求改由賣 方支付土地增值稅，與系爭契約約定之條件不同，故被告行 使優先購買權不合法，且導致原告無法辦理系爭土地所有權 移轉登記，爰提起本件確認之訴等語。並聲明：如主文第1 項所示。
二、被告則以：依系爭契約第5條第1項約定土地增值稅由賣方負 擔；第7條第2項約定賣方應將買賣標的騰空現場點交予買方 。被告已分別於112年1月16日、112年2月6日回覆願依同一 條件行使優先購買權，並無不合法之處等語置辯。並聲明： 原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠系爭契約約定土地增值稅應由買方負擔、現況點交。 1.依系爭契約第5條第1項約定：「…土地增值稅由乙方（賣 方）負擔…。」；第5條第4項又約定：「產權移轉時，雙 方所需負擔之各項費用：甲方（買方）：土地增值稅。」 （本院卷第25、26頁）。前、後約定內容不同，致生疑義 。
2.依系爭契約第7條第2項約定：「乙方（賣方）應將買賣標 的騰空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方（買方） …。」；第7條第4項又約定：「點交之買賣標的應以簽約
時之現狀或本約之約定為準。」（本院卷第26頁）。前、 後約定內容不同，致生疑義。
3.依證人即系爭土地之仲介庚於本院審理中具結證稱略以： ○等人委託我。111年6月1日委託我。委託售價每坪25,000 元，總價1,920或1,925萬元。仲介佣金為4%，連絡窗口為 ○等。因賣方幾乎都是老人家，地上被鋪石頭，沒有做農 業使用，不可能免稅，賣方說不願意負擔土地增值稅。賣 方也不願意整地。就是原證10號附註三所寫，土地上面被 停車、被鋪石頭由買方自行排除。代書應該將特約寫在後 面。特約約定為勾選的，就是第5條第4項有勾選土增稅由 甲方（買方）負擔。以這此為準。簽約時我在場。第7條 是制式的合約書沒有劃掉騰空點交。實際上地主的意思是 現況點交等語（本院卷第154、157頁）。 4.依證人所述，可知買賣雙方之真意為土地增值稅由買方負 擔，且現況點交，核與賣方於111年6月1日與證人於111年 6月1日所簽「土地一般委託銷售契書」註3記載「土地有 被佔用部分，由買方自行排除，地主不負排除責任（現況 交地）。」相符（本院卷第77頁），亦與買方即原告與證 人於111年11月23日所簽「委託購買土地同意書」第2條第 4項記載「土地增值稅由買方負擔繳納，地上被佔用部分 由買方自行排除，賣方不負排除責任（現況交地）。」相 符（本院卷第79頁），故證人所述並非虛偽或臨訟捏造， 堪可採信
5.嗣後買賣雙方於111年12月13日所簽立之系爭契約雖未將 制式合約約定內容刪除（即第5條第1項、第7條第2項）， 惟買賣雙方已增列第5條第4項、第7條第4項之約定，可知 土地增值稅應由買方負擔、現況點交確實為系爭契約之約 定內容，且為買賣雙方所明知。
6.雖賣方於112年1月10日寄發通知行使優先購買權之存證信 函誤載「實得金額尚須扣除台端應負擔之土地增值稅…」 等語（本院卷第37頁），然並不因此變更買賣雙方簽署之 系爭契約內容。且賣方再於112年2月2日寄發通知行使優 先購買權之存證信函敘明「三、因本約土地舖有水泥，恐 不符農業用地作農業使用之認定，原買賣契約即有約定本 約土地增值稅均由買方全額負擔。（原存證信函所載增值 稅由賣方負擔係為誤錄）。四、本約土地有他人占用、使 用之情形，賣方不負排除責任，概由買方自行排除，並依 土地現況點交。」（本院卷第42頁），已重新告知系爭契 約之重要內容。
㈡被告未依同一條件行使優先購買權。
1.被告雖於112年1月16日、112年2月6日表明願依相同條件 優先承買（本院卷第121、122、137頁），但被告未於賣 方指定之112年2月10日、112年2月21日至聯華地政士事務 所簽約（本院卷第43至50頁）。
2.且依被告答辯內容為「被告要求簽定由賣方負擔增值稅之 買賣契約並無違法之處」、「被告要求簽定有以排除占用 為內容之契約，並沒有變更買賣之同一條件」等語（本院 卷第117頁），可知被告未依系爭契約約定之「土地增值 稅由買方負擔，且現況點交」之同一條件行使優先購買權 ，從而，被告行使之優先購買權不合法。
四、綜上所述，原告訴請確認被告就系爭土地之優先購買權不存 在，為有理由。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 民事第三庭 法 官 吳佩玲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 書記官 龍明珠