臺灣新竹地方法院民事判決
111年度訴字第414號
原 告 葉文勝
訴訟代理人 王志陽律師
被 告 張盛孟
訴訟代理人 楊一帆律師
複代理人 陳興蓉律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國112年11月21日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰捌拾壹萬零陸佰捌拾玖元，及自民國一一一年十二月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰玖拾參萬陸仟捌佰玖拾陸元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰捌拾壹萬零陸佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為：被告 應給付原告新臺幣（下同）5,000,000元及自起訴狀繕本送 達翌日起，按年息5%計算之利息。嗣於訴訟進行中，經本院 囑託廣地不動產估價師事務所就新竹市○道○路0段000○0號廠 房鑑定000年0月間之市值，經該事務所檢送估價報告到院後 ，原告乃於民國（下同）111年12月23日具狀變更聲明為： 被告應給付原告5,810,689元及自民事擴張訴之聲明狀送達 翌日起按年息5%計算之利息（見本院卷第200頁）。核原告 上開所為訴之變更，係單純擴張其訴之聲明，參之前開規定 ，程序上尚無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告於99年4月24日向訴外人張盛明承租坐落新竹市○○段○○○ 段○○○○○000地號位於永豐宮土地公廟旁面積205坪之土地， 租期自99年7月1日起至104年6月30日止，原告於承租期間自 行出資興建門牌號碼新竹市○道○路0段000○0號未辦保存登記 之建物（下稱系爭建物），供經營永豐汽車保養廠使用，並 由原告實際繳納房屋稅款。嗣231地號土地於103年3月13日
調解分割，將系爭建物坐落之土地分割為231-4地號土地（ 下稱系爭土地）歸被告所有，於上開租期屆滿後，原告即與 被告就系爭土地於104年7月1日另簽訂土地租賃契約（下稱 系爭租約），租期自104年7月1日起至109年6月30日止，並 於附註條款約定：「倘若甲方（即被告）出售該筆土地時， 如果買方需要建築物時，廠房依現況市值補償乙方（即原告 ）；若買方不需要建築物時，建築物則歸乙方拆除」，亦即 在原告承租系爭土地之5年期間，系爭建物所有權屬原告所 有，倘若被告於租賃期間出售系爭土地，且買方需要系爭建 物時，被告應依系爭建物現況市值補償原告；若買方不需要 系爭建物，則由原告負責拆除。詎被告於租賃期間之107年9 月19日，與訴外人張盛榮、張育瑄以45,900,000元，共同將 231-3地號土地、系爭土地及系爭建物出售予訴外人陳美雲 、謝玉玲，是依系爭租約附註條款之約定，被告應依約將系 爭建物現況市值即5,810,689元補償予原告。(二)對被告抗辯之陳述：
1、依證人林信毅之證述，系爭土地價格每坪12萬多，買方購買 土地面積為330坪，則以土地價格每坪12萬元計算，330坪土 地價格共計3960萬元（計算式：12×330=3960），而本件買 賣契約總價4590萬元，買賈標的包含系爭土地及231-4地號 面積共330坪之土地及其上廠房建物，由此可以推知，系爭 廠房建物之價格約630萬元（計算式：0000-0000＝630）。 2、兩造簽訂系爭租賃契約，於租賃期間被告出售系爭土地，並 不會影響原告使用系爭土地之權利，系爭租約附註條款顯非 係就租賃期間被告出售系爭土地後，原告不能使用系爭土地 時所為之約定。蓋系爭建物係由原告花費近千萬元興建而成 ，於租賃期間，原告為系爭建物之所有權人或事實上處分權 人，故而兩造始約定於租賃期間，倘若被告出售系爭土地時 ，如買方需要系爭建物，被告即應依系爭建物現況市值補償 原告。
3、又原告於99年4月24日向張盛明承租系爭土地時，當時租金 為每月35,000元，嗣於104年7月1日與被告簽訂系爭租約時 ，租金調漲為45,000元，被告並無以遠低於市價行情之價格 出租系爭土地予原告，且系爭租約之租賃標的僅有系爭土地 ，並不包含系爭建物在內，自與附近含建物之租金有別。(三)為此，爰依系爭租約特別約款之約定提起本件訴訟，並聲明 ：如主文第一項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
(一)依系爭租約第2條及第6條之約定，於租賃期限屆滿時，系爭 建物即歸被告所有，原告並應將系爭土地返還予被告，且因
兩造已約定以系爭建物之價值折抵應給付予被告之租金，故 而兩造於系爭租約第3條約定原告每月應付之租金45,000元 ，係遠低於市價行情，被告並因此遭國稅局要求將廠房價值 算入租賃收入並補繳稅金。又系爭租約早已於109年6月30日 屆滿，依系爭租約第2條約定，系爭建物即歸屬於被告所有 ，原告自無由請求被告給付系爭建物之價值。
(二)系爭租約附註條款係兩造針對租賃期間被告出售系爭土地致 原告無法繼續使用系爭建物時，被告須依附註條款之約定補 償原告無法使用系爭土地之損失，此由上開約款之文字記載 為「補償」而非「給付」即可觀之端倪，然若被告於租賃期 間出售系爭土地，仍使原告繼續使用系爭土地至租期屆滿為 止，則原告即無損失可言，自無再依附註條款予以「補償」 之必要。又因租期已屆滿，系爭建物之事實上處分權已歸被 告所有，原告亦無從依上開附註條款請求被告予以補償。且 於租期屆滿，出租人即被告無債務不履行之情況下，兩造所 預期之權利義務關係本為系爭建物歸被告所有，及原告應將 系爭土地交還被告，而補償利益本非原告於租期屆滿順利履 行時所能預期之利益，如此解釋始能符合兩造對於契約利益 合理之期待，而不致因偶然之因素使承租人即原告獲取本不 在預期內之利益，致兩造之權利義務有失公平正義。甚且原 告早在107年間即已知悉被告出售系爭土地，倘若系爭租約 附註條款之真意是不論原告得否繼續依約使用系爭土地被告 均應補償，原告早在土地出售當時即會向被告主張權利請求 補償；而原告不但遲至租期屆滿時均未曾向被告主張權利， 於租約屆滿後僅於109年7月27日發訊息予被告表示希望能續 租到11月底，而對於附註約款補償乙事隻字未提，足微原告 亦明知附註條款之約定係在處理合約到期前出租人未能履約 時之補償。
(三)依內政部不動產交易實價查詢資料，於107年間系爭231-4地 號土地鄰近之土地買賣價格每坪約15至16萬元，如以每坪15 萬元計算，則330坪土地總價為4950萬元，顯然系爭買賣價 金4950萬元僅是231-3、231-4地號土地合計330坪之售價， 不含系爭廠房價格，蓋系爭廠房對買方而言並無價值可言， 買方根本不需要系爭廠房，事實上系爭廠房目前係處閒置狀 態。故系爭租約附註條款「買方需要建築物」之停止條件既 未成就，依民法第99條第1項規定，自不生被告補償原告之 效力。
(四)又廣地不動產估價師事務所鑑定報告認定系爭廠房總價為5, 810,689元，已超過其建價成本500萬元，依常理而言，建物 價值應有折舊，而非隨時間增加價值，該鑑定結論顯有誤。
再者，估價師並未進入系爭廠房進行鑑定，該鑑定報告內容 並不完整。再者，兩造訂定系爭租約時，原告應給付之租金 ，除系爭租約第3絛所載之租金每月4萬5000元，兩造另約定 原告以系爭廠房之價值抵付其餘應給付予被告之租金，故系 爭租約所約定之租金遠低於市價行情，此乃因兩造訂定系爭 租約時已預想到系爭租約租期屆滿時系爭廠房價值會歸屬被 告（參系爭租約第2絛），而系爭租約早已期滿，原告亦明 知依系爭租約第2條約定，系爭廠房所有權已歸屬被告所有 ，據此原告請求被告給付系爭廠房價值，洵屬無據等語，資 為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張其與被告於104年7月1日簽訂系爭租約，向被告承 租系爭土地，租期自104年7月1日起至109年6月30日止，系 爭建物為原告於99年間出資興建之未辦保存登記建物，原告 為事實上處分權人，而被告雖為系爭建物之納稅義務人，然 於租賃期間房屋稅均由原告負責繳納。嗣被告於107年9月19 日，與張盛榮、張育瑄以4,590萬元，共同將231-3地號土地 、系爭土地及其上坐落之系爭建物出售予訴外人陳美雲、謝 玉玲等情，業據提出土地謄本、地籍異動索引、系爭租約、 房屋稅繳款書、不動產買賣契約書等件為證（見本院卷第27 至58頁），且為被告所不爭，應堪信實。原告另主張被告於 租賃期間將系爭土地連同系爭建物一併出售予陳美雲、謝玉 玲，依系爭租約附註約款之約定，被告應補償原告系爭建物 依當時現況之市值等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置 辯，是本件爭點厥為：原告得否依系爭租約附註條款之約定 ，請求被告給付系爭建物之價值？原告得請求之金額應為多 少？茲論述如下。
(一)按承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租 賃物之原狀，民法第431條第2項定有明文。基於契約自由原 則，租賃契約之當事人非不得約定，承租人就租賃物所增設 之工作物，於租賃屆期，返還租賃物時，工作物所有權歸出 租人所有。次按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並 須以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥 於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩 造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因 事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當 事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信 原則涵攝在內，藉以檢視解釋結果是否符合公平原則（最高 法院105年度台上字第595號判決意旨參照）。惟按解釋契約
，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字， 但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得 反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判決 、105年度台上字第2070號判決意旨可資參照）。(二)原告與被告於104年7月1日就系爭土地簽訂系爭租約，第2條 約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為伍年，即自104年7月1 日起至109年6月30日止。承租5年以上地上物歸甲方所有。 」、第19條約定：「甲方（即被告）於租約期間終止租約， 未有因依相關法律之規定者，應賠償乙方（即原告）之損害 賠償。」、附註條款則約定：「倘若甲方出售該筆土地時， 如果買方需要建築物時，廠房依現況市值補償乙方；若買方 不需要建築物時，建築物則歸乙方拆除。」（見本院卷第37 至39頁）。經查，系爭建物為未辦保存登記之建物，且為原 告向張盛明承租土地所自行出資興建，此為兩造所不爭。而 未辦保存登記建物，其原始出資而建築者，固可因建築之事 實行為而原始取得該房屋之所有權，然其後其復將該房屋出 售、移轉予他人，因讓與及受讓人雙方，無法在地政機關辦 理該房屋之所有權移轉登記，是受讓人自無法因受讓而取得 該房屋之所有權，其所受讓取得者，僅係該房屋之事實上處 分權，此有最高法院86年度台上字第2272號裁判意旨可參。 是系爭房屋既為原告出資興建，為原始起造人，則所有權即 應屬原告。而依上開租賃契約第2條約定，於租賃期間屆滿 後，系爭建物歸被告所有等語，足見兩造就租賃關係結束時 ，由原告出資興建之系爭建物應為如何處置一節已有明文約 定，系爭建物既為未辦保存登記之建物，而不能為移轉登記 ，故應視原告係將系爭建物之事實上處分權讓與被告。是於 租期屆滿後，原告即將系爭建物之事實上處分權讓與被告， 於租期屆滿前，原告仍為系爭建物之所有權人及事實上處分 權人。又兩造於系爭租約附註條款另約定出租人於租賃期間 將系爭土地出售時，就系爭建物應為如何處置一節亦有明文 約定，而系爭建物為原告出資興建，於租賃期間，原告仍為 系爭建物之所有權人及事實上處分權人，已如前述，被告於 租賃期間將系爭建物連同系爭土地一併出售予他人時，衡諸 一般交易情形，出售之土地上已有興建好之廠房，應能提高 購買者意願，或提高購買價格，是本院認依系爭租約附註條 款約定內容，兩造之真意應為被告於租賃期間出售系爭土地 ，且買受人仍要保留系爭建物時，因系爭建物有提高買受人 之購買意願或有促成系爭買賣之效益，於此期間，原告仍為 系爭建物之所有人及事實上處分權人，故而被告願意補償系 爭建物之市價予原告；倘買受人不願保留系爭建物時，因系
爭建物斯時仍屬原告所有，則由原告負責拆除。至被告辯稱 系爭附註條款是在約定因被告於租賃期間出售土地，致原告 無法於租賃期間繼續使用系爭土地之情形，然民法第425條 第1項已規定出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將 其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在 。是以，縱使被告於租賃期間將系爭土地出售予他人，原告 仍得以繼續使用系爭土地至租賃期滿，應無須於系爭租約附 註條款就此為特別約定，又縱使被告出售系爭土地致原告無 法繼續使用系爭土地，則系爭租約第19條亦已就終止系爭租 約致原告無法繼續使用系爭土地時，被告應賠償原告為約定 ，實無必要再於附註條款就此另為約定。而被告復未提出其 他證據證明兩造約定附註條款係為解決上開問題，則被告此 部分所辯，洵難憑採。
(三)被告另辯稱系爭租約之每月租金有折抵廠房費用，乃因兩造 約定租期屆滿時系爭建物之價值歸屬被告所有云云，惟經本 院向財政部北區國稅局新竹分局函詢關於系爭租約是否有租 金過低要求將系爭廠房價值算入租賃收入而補繳稅金之情？ 經該分局函覆：「經查張盛孟君104至109年度未核有將廠房 價值計入之租賃收入。」等語，有該局112年11月29日北區 國稅新竹綜字第1121149495號函在卷為佐（見本院卷第242 頁），且為兩造所不爭（見本院卷第226頁），是以被告辯 稱其曾因系爭租約之租金過低而遭國稅局要求將系爭建物價 值算入租賃收入內並補納稅金乙節，尚乏所據。再綜觀系爭 租約之內容，亦無關於系爭建物價值折抵租金之記載，是被 告上開所辯，難以採憑。
(四)據上，被告及張盛榮、張育瑄於107年9月19日與陳美雲、謝 玉玲簽訂不動產買賣契約書，買賣契約書第1條不動產標示 及買賣權利範圍記載：「一、土地標示：新竹市○○段00000 地號1230.67平方公尺、系爭土地1230.66平方公尺（合併後 再分割及共有物分割後約330坪）。二、建物標示：建物門 牌新竹市○道○路○段000○0號（即系爭建物）」，其已將系爭 建物明白記載於買賣標的中，並佐以證人即當時負責仲介上 開不動產買賣之林信毅到庭證稱：系爭買賣契約的標的物是 包括新竹市○○段00000地號土地、系爭土地及系爭建物，當 時土地農地價格每坪12萬多，當時有實價登錄，我們以土地 價格去計算，地上物沒有算錢，買方購買時知道系爭土地上 當時有人承租，但他擔心有租約的問題，一直要我們排除租 客，但因為買賣不破租賃，我們有告知買方等租期到期，讓 租客行使完他的權利等語（見本院卷第136至138頁、144頁 ），足見買受人欲保留系爭建物，應認已符合系爭租約附註
條款所謂被告於租賃期間出售系爭土地，且買受人需要系爭 建物之情形，被告即應將系爭建物依現況市值補償原告。至 於上開不動產買賣之價格中是否包含系爭建物之價格及買受 人保留系爭建物後實際上如何使用系爭建物，應均非所問。 是以原告依系爭租約附註條款前段之約定，請求被告依系爭 建物現況市值予以補償，洵屬有據。
(五)又本院將本件送請廣地不動產估價師事務所鑑定系爭建物於 000年0月間市值為何？經該事務所鑑定結果，系爭建物於00 0年0月間之市價應為5,810,689元，有該事務所111年11月19 日廣估字第L00000-0號函暨所附估價報告書及光碟附卷可查 （見本院卷第198頁）。該估價報告係針對系爭建物進行產 權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘 估標的依最有效使用情況下分析，並因本件評估範圍不含建 物坐落基地，市場上缺乏性質相近之買賣成交資料，且收益 實例亦為土地與建物結合產生之收益效應，如將土地與建物 分算即無法有效取得客觀之比準租金，故而排除運用比較法 及收益法，僅以成本法估算本件標的之合理市場價格，而系 爭建物主要結構為有披覆處理之鋼架造，供作廠房使用，推 估營造施工費單價為15,730元/㎡，建物登記面積683.53平方 公尺。於107年9月時，系爭建物經濟耐用年數餘7.3年，建 物殘餘價格率為10%，據此估定當時之成本價格為5,810,689 元（參估價報告書第2、20、21頁），應為可採。準此，原 告依上開鑑定報告，主張被告應補償系爭建物當時市價5,81 0,689元，為有理由。
(六)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、 第203條分別定有明文。經查，本件係屬履行契約之債，自 屬無確定期限者，又係以支付金錢為標的，而本件民事擴張 訴之聲明狀繕本係於111年12月30日送達被告（見本院卷第2 03頁），是本件原告請求被告給付自111年12月31日起至清 償日止，依年息5%計算之利息，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告給付5,810,68 9元及自111年12月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ，為有理由，應予准許。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦
方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 22 日 民事第二庭法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 22 日 書記官 郭家慧