臺灣高等法院民事判決 94年度上字第733號
上 訴 人 丁○○
參 加 人 甲○○
共 同
訴訟代理人 黃香律師
被 上 訴人 乙○○（民國七十七年九月十六日生）
兼 上 一
法定代理人 丙○○
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國九十三年
七月十五日台灣士林地方法院九十三年度訴字第一０一０號第一
審判決提起上訴，經本院於九十四年十一月一日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將 門牌號碼台北市大同區○○○路○段七三巷三十號二樓房屋 （下稱系爭房屋）遷讓返還予上訴人。㈢被上訴人應自上訴 人完成所有權移轉登記之翌日即民國（下同）九十二年八月 二十二日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付上訴 人新台幣（下同）一萬三千元暨按年息百分之五計算之利息 。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起 見，於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第五十八條第一 項定有明文。又所謂有法律上利害關係，係指參加人之法律 上地位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院 就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否 之判斷）將直接或間接受不利益，若該當事人勝訴，則可免 受不利益者而言。本件參加人主張其係系爭房屋之原所有權 人，將系爭房屋出賣予上訴人等情，此為兩造所不爭執，並 有不動產買賣契約書、所有權移轉契約書、建物及土地登記 謄本等附卷可稽，堪信為真正。是倘上訴人就本件訴訟獲敗 訴判決，即得據以請求參加人返還買賣價金，則參加人就本 件訴訟有法律上之利害關係，故其聲請參加本件訴訟輔助被 上訴人，於法尚無不合，應予准許。
三、上訴人起訴主張：伊於九十二年八月十二日以總價七百四十 二萬元向參加人購買系爭房屋及同號二樓之一房屋（下稱系 爭二樓之一房屋）二戶暨其基地，並已於同年月二十一日完
成所有權移轉登記；又因參加人曾以上開二戶房地向台北銀 行設定最高限額抵押權九百萬元，實貸七百一十萬元，故以 上開買賣總價扣除貸款金額七百十萬元後之差額三十二萬元 ，為實付之買賣價金，伊已於買受當日匯予參加人。詎被上 訴人即參加人之子及前妻仍繼續無權占有系爭房屋，經伊催 討仍拒不返還。又系爭房屋內有二間套房，目前市場出租行 情為每間六千五百元，伊無法使用系爭房屋，即受有每月一 萬三千元之租金損失等情，爰依所有物返還請求權及侵權行 為、不當得利之法律關係，求為命被上訴人遷讓返還系爭房 屋，並按月連帶給付上訴人一萬三千元本息之判決。 參加人之陳述：系爭房屋於伊與被上訴人丙○○離婚前，伊 為所有權人，伊於離婚前出售予上訴人，並非屬於夫妻剩餘 財產分配請求權之財產，伊自有權處理自己名義之財產；於 出售後即使被上訴人係伊之前妻與子女，惟伊與被上訴人丙 ○○已於九十三年六月二十八日判決離婚確定，參加人並按 月給付被上訴人乙○○二萬元之扶養費，被上訴人自無正當 權源繼續占有。又上訴人購買系爭二樓及二樓之一房地之起 因，係由於伊欲向上訴人借錢支付被上訴人乙○○催討之扶 養費三十一萬八千多元，上訴人始願以購買系爭房屋助伊解 決經濟問題云云。
被上訴人則以：被上訴人丙○○與參加人原為夫妻，並育有 一子即被上訴人乙○○，系爭房屋自始即為伊母子所居住， 嗣因參加人與他人通姦，經刑事法院判決有期徒刑三月確定 ；嗣因被上訴人丙○○對參加人提起上開通姦侵權行為損害 賠償之訴，詎參加人為使伊母子無處居住，竟與上訴人通謀 而為虛偽意思表示，將系爭房屋暨基地出賣予上訴人，而提 起本訴，然系爭房屋之貸款仍係由參加人繳納，故上訴人與 參加人就系爭房屋之買賣契約及所有權移轉登記行為應屬無 效等語，資為抗辯。
四、兩造不爭執之事實：
㈠系爭房屋原登記於參加人名下，參加人於九十二年八月二十 一日以二百九十二萬二千三百六十二元出售予上訴人，並於 同年月二十一日辦理所有權移轉登記予上訴人（見原審卷四 七頁至四八頁、一七二頁至一七三頁之土地及建物登記簿謄 本）。
㈡系爭房屋與系爭二樓之一房屋暨基地於九十年二月二十六日 共同向台北銀行設定最高限額九百萬元抵押權，實貸七百十 萬元，前三年僅付利息，第四年起始加付本金，目前利息均 由參加人繳納（見上開土地及建物登記簿謄本）。 ㈢除系爭房屋外，參加人其餘房屋均委由參加人同居人之母林
謝美將房屋出租他人。
㈣系爭房屋目前由被上訴人母子居住使用中。
㈤上訴人於九十二年八月十二日將上開二間房地買賣價金七百 四十二萬元扣除銀行貸款七百十萬元後之餘款三十二萬元匯 款予參加人。
五、兩造之爭點：上訴人與參加人間就系爭房屋之買賣契約及所 有權移轉登記之行為，是否為通謀虛偽意思表示而無效？查 上訴人主張伊於九十二年八月十二日以總價七百四十二萬元 向參加人購買系爭房屋及二樓之一房屋二戶暨其基地，已於 同年月二十一日完成所有權移轉登記；又因參加人曾以上開 二間房地向台北銀行設定最高限額抵押權九百萬元，實貸七 百一十萬元，故以上開買賣總價扣除貸款金額七百十萬元後 之差額三十二萬元，為實付之買賣價金，伊已於買受當日匯 予參加人云云，並提出不動產買賣契約書及台灣中小企業銀 行之匯款單為證（見原審卷八三頁至八七頁、八九頁），惟 為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
㈠參加人於原審具結證稱：「（法官問：系爭房子（指原告即 上訴人）在買賣前是否有進出系爭房子？）只有在外面看過 ，我從來沒有帶原告進去屋內看過，只有帶到一樓，但是沒 有帶去上二樓，是他自己上二樓的，是在九十二年八月十二 日賣房子前幾天才帶去看過。（法官問：收的租金如果跟貸 款不平衡時，如何處理？）我目前還沒有跟原告對過帳，目 前在平衡狀況中。（你跟原告是在那裡簽賣買契約？）在原 告辦公室，是我寫的，表格是文具行買的，其他特約事項是 我們二人一起協商的。（法官問：銀行貸款是何時到期？） 我都只繳利息，一年一年簽約，沒有繳本金，我沒有告訴銀 行我把房子賣了，在九十一年底有辦過一次展期，一次展十 五年，前面三年繳利息，三年後誰來繳貸款（本金）我跟上 訴人還沒有約定。（法官問：系爭房子的賣買契約為何有約 定可以原價買回？）當初的約定我記不太清楚了，特約事項 第六條是我打的，我忘了為什麼要這樣寫。（法官問：林謝 美是何人？）是房東，因為我的房子也請林謝美當房東。（ 為何你的房子要請一個第三人林謝美當房東？為何不回答？ ）以前我自己有些出租房子，常常有不理性的房客，我家人 提議說把房子讓給人家來當房東，林謝美是我女友的媽媽， 帳我另外跟他算。（法官問：林謝美收到房租如何交給你？ ）不定期跟他拿，我名下的房子大約有幾十間房子，都是林 謝美在當房東。（法官問：房租如何算？）我另外跟林謝美 算，帳我沒有特別管理。（法官問：原告有無跟林謝美見過 面？）沒有。（你委託林謝美收的租金一個月多少錢？）我
不清楚，我沒有統計，我的總貸款在台北銀行大約20幾萬元 。（法官問：林謝美收的租金是如何交給你？）她有交給我 ，沒有定期，也沒有特別的方法。（法官問：你每月收到的 租金是否剛好都跟利息金額一樣？）相當，不是完全一樣， 因為利息是固定的，房租收入不一定。（法官問：三年後要 開始繳本金是否有告知原告？）我忘了有沒有跟原告講這件 事」等語（見原審卷一一三頁至一一七頁）。而上訴人在原 審則具結稱：「（法官問：系爭房子是誰先開口要買賣的？ ）是甲○○先開口說要賣房子，…房子有貸款是甲○○說的 ，我買之前有看過房子，在買的那時候甲○○跟我一起去的 ，我沒有進去裡面看，房子我買的時候是一間出租一間是其 前妻在住的，我有問過甲○○房子的租金大約二萬四千到六 千元之間。（法官問：你買二戶房子有無點交給你？）沒有 。（法官問：二樓之一的房子租金是何人收取的？）是參加 人甲○○在收。（法官問：銀行貸款七百萬元是何人繳的？ ）甲○○在繳，因為我只給付他三十幾萬元，我永遠不用繳 貸款，由參加人永遠去繳。（法官問：租金不夠時由何人去 繳貸款？）我想租金應該夠了。（法官問：二戶房子一個月 有多少貸款你是否知道？）我想大約是二萬多元的利息，借 款人是甲○○不是我，到期後銀行會要跟甲○○去要，不會 找我。…（法官問：你是否認識林謝美？）我不認識林謝美 ，我不知道是不是甲○○之前的太太，如果是甲○○之前的 太太我見過。（法官問：你是否知道二樓之一的房東是由林 謝美擔任房東？）我不知道。…（法官問：房子的貸款三年 後就要繳本金了你是否知道？）我不知道，我想借款人不是 我，所以銀行不會找我…（法官問：買這房子後有無去請被 告二人交出房子？）我沒有去要房子，直接介紹律師給甲○ ○，要甲○○去處理，律師費是甲○○付的。（法官問：買 賣房子時是甲○○跟你去看房子的嗎？）是甲○○陪我去二 樓，但是沒有進去」（見原審卷一一七頁至一二０頁）；另 上訴人於本院亦稱：「（審判長問：參加人以系爭房屋及同 號二樓之一房屋共同向台北銀行設定最高限額抵押九百萬元 之抵押權，實貸七百十萬元，前三年僅付利息，每月應付多 少利息？）當初約定，買了還是甲○○負擔，每月利息和房 租差不多二萬多元。（審判判長問：第四年始付本金，每月 應付多少，如何付？）不知道，是以租金付利息。（審判長 問：以後要付本金時，租金不夠時怎麼付？）我們尚未談到 ，…怎麼付不知道」（見本院卷一七五頁）。
㈡綜上以觀，參加人與上訴人既同時在上訴人位於台北縣五股 鄉○○路一四二號公司簽訂本件買賣契約，並共同協商買賣
條款，且上訴人陳明伊支付本件買賣價金之三十二萬元，係 以伊身邊當時擁有之現金支付云云（見原審卷一六九頁之陳 明狀），準此，理應於簽約時當場親自交付賣方即參加人點 收，較為便捷，卻反而約定上訴人須大費周章至其公司外面 之銀行以匯款方式支付該買賣價金（見原審卷八七頁之買賣 其他特約事項書第一項之約定、八九頁之匯款證明聯），顯 不合常情；再上訴人既買受系爭二樓及二樓之一房屋暨基地 ，對該屋之屋況、使用收益情形及銀行貸款本息分期繳納之 金額等，均與上訴人息息相關，上訴人不僅於簽訂買賣之前 未曾前往屋內查看，且自買受迄今已逾二年之久迄未點交予 上訴人使用收益，上訴人亦未曾前往探視，復就系爭二樓之 一房屋委託參加人女友之母林謝美出租之租金詳細數字，迄 今二年餘均無所悉，亦從未對帳，況自第四年起上開銀行貸 款須繳納本金及利息，其每月須繳納之金額當不止如上訴人 所稱前三年每月應付之利息約二萬餘元而已，前開租金顯然 不敷繳納，惟參加人及上訴人買賣雙方竟均稱並未談到此一 問題，怎麼付並不知道云云，上訴人漠不關心至此，亦與正 常之買賣情形有違。又參加人既已將系爭房屋及二樓之一房 地出售予上訴人，且買賣價金復已將上開向銀行實際所貸之 抵押債務七百十萬元扣除，上訴人僅付其差額三十二萬元， 其抵押債務理應移由上訴人承擔理直，始符常情，乃雙方卻 於其他特約事項書第三項約定上開銀行抵押債務，依然由賣 主即參加人承擔（見原審卷八七頁之其他特約事項書），如 此，參加人無異將系爭房屋及二樓之一房屋暨基地以與市價 顯不相當之偏低價格即三十二萬元賣予上訴人，實難置信； 又系爭房屋之買賣如非通謀虛偽意思表示，則上訴人提起本 訴請求被上訴人遷讓系爭房屋，其委任律師為訴訟代理人之 酬金，衡情理應由上訴人支付，惟上訴人於原審竟稱：「買 這房子後，我沒有去要房子，直接介紹律師給甲○○，要甲 ○○去處理，律師費是甲○○付的」云云；凡此種種，均殊 違常情。益見上訴人與參加人間所為之前開買賣契約及所有 權移轉登記行為，係屬通謀虛偽意思表示要屬信而有徵。被 上訴人執為抗辯，即屬有據，上訴人及參加人否認為通謀虛 偽意思表示云云，自不足取。
六、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第八十七條第一項前段定有明文。本件參加人為達 使被上訴人母子遷讓系爭房屋之目的，而與上訴人所為上開 買賣契約及所有權移轉登記之物權契約，既係通謀虛偽意思 ，依上開規定，其意思表示均自始、當然、確定無效，上訴 人並未取得系爭房屋之所有權。雖上訴人主張伊已登記為系
爭房屋暨土地之所有權人，如係通謀虛偽意思表示，被上訴 人迄未依民法第二百四十四條第二項之規定，聲請法院撤銷 之，至今並已逾一年之除斥期間，伊自得依物上請求權為主 張云云，惟虛偽買賣乃雙方通謀而為虛偽意思表示，依上開 規定，其買賣自始、當然、確定的無效，與得撤銷之法律行 為經撤銷始視為自始無效者有別（最高法院五十年台上字第 五四七號、五十二年台上字第七二二號判例參照），上訴人 將兩者混為一談，不無誤會。
七、從而，上訴人依系爭房屋無效之所有權移轉登記，本於所有 權，主張被上訴人為無權占有，請求被上訴人應將系爭房屋 騰空遷讓返還予上訴人，及依侵權行為、不當得利之法則， 請求被上訴人應自九十二年八月二十二日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月連帶給付上訴人一萬三千元本息，即非正 當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行 之聲請，核無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 15 日 民事第六庭 審判長法 官 楊豐卿 法 官 彭昭芬
法 官 梁玉芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 94 年 11 月 15 日 書記官 殷丹妮
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。