臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第2697號
原 告 吳金英
訴訟代理人 吳俊慶
被 告 邱清進
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國112年12月12
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為：㈠被告應 將新北市○○區○○街00巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷 讓返還原告。㈡被告應自民國112年6月28日租約終止日起至 被告遷讓返還房屋日止按月給付原告新臺幣（下同）1萬元 ，及自繕本送達翌日起按年息百分之5計算利息。㈢願供擔保 ，請准許宣告假執行(見本院卷第11頁)。嗣於112年12月12 日言詞辯論庭期，撤回上開利息請求（見本院卷第96頁）。 經核原告所為，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規 定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠原告為系爭房屋之所有權人，被告前向原告承租系爭房屋， 並簽訂租賃租約（下稱系爭租約），租期自103年08月01日 起至109年08月31日止，每月租金1萬元，保證金2萬元，系 爭租約租期屆滿後，被告仍為系爭房屋之使用收益，原告未 表示反對之意思，視為以不定期限繼續租賃契約。 ㈡雙方在112年1月已達成合意終止租約，被告同意歸還原告房 屋，然被告卻出爾反爾拒不搬遷，迄今仍以找到房子就會搬 遷為由拒絕返還；且原告現在行動不便欲搬回系爭房屋自住 ；又被告於112年4月開始即未繳納租金，原告即分別於112 年6月3日、28日以存證信函限期搬遷並再次為終止系爭租約 之意思表示，而被告扣除保證金抵償後，已逾土地法第100 條第3款規定之金額；又被告因怠於維護保養造成系爭房屋 漏水，且拒絕原告入内修繕，造成原告賠償新北市○○區○○街
00巷0號1樓（下稱系爭1樓房屋）租客之財產損失6,000元， 是被告行為已該當土地法第100條第1、3、6款規定，原告亦 得終止不定期限租賃。原告已於112年6月28日寄發存證信函 對被告為終止租約之意思表示，再以起訴狀為終止租約之意 思表示，系爭租約已告終止，被告應返還系爭房屋。被告並 應給付於系爭租約終止後仍占有系爭房屋之不當得利。爰依 民法第179條、第767條提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告 應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自112年6月28日 系爭租約終止日起至被告遷讓返還房屋日止，按月給付原告 1萬元。㈢願供擔保，請准許宣告假執行。
二、被告則以：
兩造未於112年1月合意終止系爭租約；系爭租約租期屆至後 ，被告仍繼續使用承租房屋且繳納租金迄今，惟原告於109 年9月1日起租金調漲為11,000元，111年1月又調漲至12,000 元，000年00月間又漲租金至15,000元，然被告不同意並向 原告表示不願續租，但必須要另外找房子，是仍持續繳納租 金至112年4月，112年5月起之租金因原告將匯款帳戶取消而 無法繳款；否認損壞系爭房屋，系爭房屋之後陽台是後來增 建，因有裂縫產生漏水損害至系爭1樓房屋，但此情形於被 告承租系爭房屋時即有發生，原告不修理，反而叫被告不要 洗衣服等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張系爭房屋為其所有，被告向其承租系爭房屋，約定 租期為103年8月1日至109年8月31日止，每月租金為1萬元， 押租金為2萬元。系爭房屋租期屆至後，被告仍繼續使用承 租系爭房屋且繳納租金等情，業據其提出系爭租約等件為證 (見本院卷第15至23、39頁)，且為被告所不爭執，自堪信為 真實。
四、原告復主張兩造已合意終止租約，且被告已符合土地法第10 0條第1、3、6款事由，原告已終止租約，被告應遷讓返還系 爭房屋，及給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認 ，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告請求被告遷 讓返還系爭房屋有無理由？㈡如認有理由，原告請求被告給 付相當於租金之不當得利，有無理由？
㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋有無理由？ ⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；未定 期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣 者，從其習慣。民法第451條、第450條第2項定有明文。經 查，系爭租約於109年8月31日終止，被告仍持續為系爭房屋 之使用收益，原告並於屆至後仍收受租金至112年4月乙情，
為兩造所不爭執，揆諸上開說明，堪認原告係任由被告繼續 系爭房屋之使用收益，則兩造間於原定租賃期限即109年8月 31日期限屆滿後，係視為以不定期限繼續租賃契約至明。 ⒉按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照） 。原告主張其與被告間就系爭房屋之租賃契約業已合意終止 ，為被告所否認，依前開說明，原告自應就此有利於己之事 實負舉證責任。惟查：原告於本院自承：並無雙方合意於11 2年1月終止租約之證據可提出等語(見本院卷第97頁)，原告 就此有利於己之事實未舉證證明以實其說，原告此部分主張 ，自無可採。
⒊按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人 收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金 抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之 使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租 人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」土地法第10 0條規定甚明。又按房屋出租人，非有土地法第100條所定各 款之情形，不得收回房屋，此為土地法第100條所明定，且 土地法第100條規定，解釋上應以不定期租約為限，亦有最 高法院37年上字第7729號判例足參。本件租約既屬不定期限 之租約，自須有土地法第100條各款所定之情形方得收回， 事屬當然。茲審酌原告所列之土地法第100條第1、3、6款事 由，有無理由，分述如下：
⑴土地法第100條第1款事由：
按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋。民法 第450條第1項、第2項、土地法第100條第1款定有明文。又 按所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要 情形，並能為相當之證明者而言。出租人收回自住，應有「 正當事由」及「收回自住之必要」，此事實應由出租人負舉 證責任（最高法院41年度台上字第138號、50年度台上字第1 761號判例意旨參照）。查，原告雖以其身體不便為主張需 收回系爭房屋自住，然原告自述其目前住在新北市○○區○○街 00巷0弄0號8樓，另還有一間在新莊區長青街35巷5號1樓之 房屋等語(見本院卷第97頁)，顯見原告尚有其他房屋可供居 住，且果若因行動不便而須使用低樓層之房屋，亦應優先選 擇其另外一間1樓房屋，是原告是否確實有收回自住之需求 ，已非無疑。此外，原告並未舉證證明其客觀上有收回自住
之正當理由及必要情形。況土地法第100條就房屋租賃之出 租人收回房屋嚴定其要件，原為限制出租人任意收回房屋與 保護承租人而設，倘聽任出租人於其主觀恣意為收回自住主 張為由收回房屋，則土地法第100條第1款之規定即等於具文 ，殊失立法之原意。是原告主張依土地法第100條第1款收回 系爭房屋自住之規定，終止與被告之租賃關係，於法自有未 合。
⑵土地法第100條第3款事由：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項、第455條 前段分別定有明文。又出租人非因左列情形之一，不得收回 房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月 以上時，土地法第100條第3款亦有明定。又按，不定期之房 屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時， 依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該 條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第 440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限 催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃 契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請 求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。 經查，被告自112年5月起未繳納租金乙節，為兩造所不爭執 ，惟被告供稱：我匯款至112年4月，後因帳戶遭原告取消， 故自112年5月起之租金無法匯款等語(見本院卷第97頁)，此 亦為原告所不否認，是原告既拒絕受領租金及片面為終止之 意思表示在先，其後又訴請被告遷讓系爭房屋並請求相當於 不當得利之損害賠償，被告因之未繼續繳付租金亦事出有因 ，而非無故積欠租金，故不具可歸責性，且原告分別於112 年6月3日、同年月28日寄發存信函為終止租約之意思表示， 均未有催繳租金之意思表示，亦不生合法催告之效力，原告 以被告未繳納租金，謂其該當於土地法第100條第3款所定積 欠租金額，除以擔保金抵償外，已達2個月以上之情形，而 為終止之意思表示，自不生效力。
⑶土地法第100條第6款事由
按出租人非因承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為 相當之賠償時，不得收回房屋，土地法第100條第6款定有明 文。原告主張被告損壞系爭房屋，固據其提出調解筆錄為證 (見本院卷第37頁)，然上開調解筆錄之當事人為原告與系爭
1樓房屋之承租人黃世國，其內容為原告願意賠償黃世國因 房屋漏水所致床墊之損害，此僅得知悉黃世國向原告承租之 1樓房屋有漏水之情事，然上開漏水與被告有何關聯，未見 原告舉證以實其說，自無從為原告有利之認定。據此，原告 依據土地法第100條第6款事由主張終止租約，亦屬無據。 ⒋本件系爭租約既未合法終止，兩造間關於系爭房屋之不定期 限租賃契約仍繼續存在，被告自非無權占有系爭房屋，則原 告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬無據。
㈡如認㈠有理由，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有 無理由？
被告占有系爭房屋並非屬無法律上之原因而受利益，故原告 請求被告返還所受相當於租金之不當得利云云，亦屬無據。四、揆諸以上所述，原告主張依民法第767 條規定請求被告返還 系爭房屋，及主張依民法第179 條請求被告給付不當得利， 均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 已失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘 明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 民事第六庭 法 官 陳幽蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 書記官 李淑卿