臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1902號
原 告 葉步宏
被 告 游博誌
訴訟代理人 曾朝誠律師
複代理人 單祥麟律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國112年11
月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告以不實之「地上物權屬切結書」、「承租國有非公用不 動產申請書」使原告誤信未辦理建物所有權第一次登記之門 牌號碼新北市○○區○○街000巷00號整棟房屋（下稱系爭房屋 ，坐落基地三重市○○○段○○○○段00○00地號，為國有土地）為 被告所有，因而於民國99年7月27日與被告簽訂「地上建物 買賣契約書暨拆遷同意書」（下稱系爭契約），約定原告以 新臺幣（下同）190萬元向被告購買系爭房屋。依系爭契約 第4條：「賣方應於簽約付清總價款同時將身分證影本、戶 籍謄本、印章、印鑑證明書等備齊交予受託地政士專責辦理 。並備妥最初裝設水、電時間證明、門牌整編證明、稅籍證 明等，以茲證明其權利。」、第5條：「雙方訂約後，賣方 願無條件配合辦理所坐落國有地承租、承購手續，不得刁難 、推諉或藉故要求任何補貼。」之約定，被告除應交付並移 轉系爭房屋之事實上處分權予原告外，尚應備妥稅籍證明等 相關文件，使原告取得系爭房屋占有國有土地之合法使用權 ，並配合原告辦理國有土地承租、承購。然直至104年底， 被告仍未能依系爭契約備妥前開證明文件，將系爭房屋稅籍 登記變更為原告，使原告取得系爭房屋事實上處分權人之權 利外觀，被告顯然未依約將系爭房屋點交原告，原告從未取 得系爭契約第7條所明定之管理權，為避免因被告債務不履 行導致原告之損害不斷擴大，原告自105年起依法行使民法 第264條第1項之同時履行抗辯權，於被告依約履行將系爭房 屋稅籍變更登記為原告之前，拒絕代被告墊付系爭房屋占用 國有地之租金。
㈡原告嗣於108年12月27日以存證信函要求被告依約將系爭房屋 之稅籍變更登記為原告，然被告置之不理，原告復於000年0 月間聲請調解，請求被告將系爭房屋稅籍變更登記為原告，
亦經被告拒絕履行系爭契約之義務，且被告於108年12月31 日系爭房屋占用國有土地之租賃契約到期後，怠於向財政部 國有財產署北區分署（下稱國有財產署）申請續約換約，系 爭房屋占有國有土地之租賃關係已因屆期而消滅，變成無權 占有之狀態。被告之配偶即訴外人黃宸玲雖於110年間起訴 請求系爭房屋稅籍登記名義人即訴外人韋周餘將稅籍變更登 記為黃宸玲，並獲得本院三重簡易庭110年度重簡字第731號 勝訴判決確定，然黃宸玲並非系爭契約之當事人，原告亦無 權利要求黃宸玲將系爭房屋之稅籍登記變更為原告，故與原 告無涉。被告應負有配合變更系爭房屋稅籍為原告之附隨義 務，此亦為系爭契約第9條約定：「雙方訂約後，賣方違反 本契約之約定，致影響買方權利時，賣方除應將買方已付之 房地價款訂金並附加法定利息全部退還買方外，並應按已支 付之訂金額加倍支付違約金。賣方如不配合國有地承租、承 購手續，辦理土地建物過戶手續，賣方應按本件買賣總價款 二倍支付違約金，並賠償辦理承租、承購手續所支付之一切 費用，買方並得請求損害賠償」之緣由。被告顯然有未依債 之本旨履行，而有不完全給付之債務不履行情事，原告爰依 民法第227條、第226條、第256條、第259條第2款規定，以 起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示送達，請求被 告返還買賣價金190萬元，併依系爭契約第9條約定，請求被 告賠償原告代繳99年6月至104年12月31日之租金、107年1月 至3月租金，共計23萬8,703元，及違約金190萬元，總計403 萬8,703元等語。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告403萬8,703元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：
㈠依系爭契約第4條約定：「賣方應於簽約付清總價款同時將身 分證影本、戶籍謄本、印章、印鑑證明書等備齊交予受託地 政士專責辦理。並備妥最初裝設水、電時間證明、門牌整編 證明、稅籍證明等，以資證明其權利。」，被告於簽立系爭 契約當日即將前段約定所需提供文件交與原告，原告空言主 張被告直至104年底仍未能備妥相關文件，實非事實。原告 於99年間購買系爭房屋之目的係為辦理都市更新，原告認為 系爭房屋於都市更新時既需要拆除，房屋稅籍將隨同消滅， 無變更房屋稅籍之必要，故系爭契約第4條約定其餘稅籍證 明、門牌整編證明等文件，僅需簽約當下提供原告確認被告 乃系爭房屋事實上處分權人而已，無須提供予原告，更無配 合將系爭房屋稅籍登記變更為原告之義務，原告反覆強調被 告有將系爭房屋稅籍登記變更為原告之義務，顯為臨訟捏造
之詞。
㈡退步言之，縱將系爭房屋稅籍登記變更為原告係屬被告之附 隨義務，系爭契約第6條已約定：「雙方訂約後買方已付清 總價款，地上建物所有權已屬買方」，被告並無配合辦理房 屋稅籍變更之義務，被告將系爭房屋事實上處分權移轉予原 告，即已達成系爭契約之目的，而被告於簽訂系爭契約當日 已將系爭房屋點交予原告，原告已取得事實上處分權，縱未 變更系爭房屋之稅籍登記，亦無礙系爭契約目的之達成，原 告不得以此主張被告違反附隨義務而依民法第226條規定解 除契約。又被告前與國有財產署簽立國有基地租賃契約，租 期自99年6月1日起至108年12月31日止，因系爭房屋已點交 予原告，依系爭契約第7條：「點交日起賣方對地上建物所 有權及使用、管理、收益權等皆拋棄…」約定，被告所拋棄 權利自包括就系爭房屋坐落基地之承租權，且觀之系爭契約 第5條至第7條約定，可證原告亦有承諾繼續承租國有土地及 繳納租金之意，故應由原告續就國有土地繳納使用補償金、 租金及申請換約始為恰當。況參照國有財產署網站上所附之 國有非公用不動產換約申請書之範本關於應繳納證件一覽表 編號3權利移轉證明文件，其中第⑵項係檢附所有權移轉契約 書影本或切結書，原告僅需憑藉兩造簽訂系爭契約即可向國 有財產署辦理國有非公用不動產之換約，故原告主張因被告 遲未履行將系爭房屋稅籍變更為原告之義務，致原告未能合 法承租國有土地而有債務不履行情事，並解除系爭契約及請 求返還買賣價金、違約金及損害賠償云云，顯無理由等語， 資為抗辯。
㈢並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉如受不利之判決，願供擔保， 免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：
原告主張其向被告購買系爭房屋，雙方並簽立系爭契約，被 告卻未能將系爭房屋稅籍移轉登記予原告，致原告無法向國 有財產署承租、承購國有土地，原告購買系爭房屋以辦理都 市更新之目的無法達成，被告有債務不履行情事，原告得解 除系爭契約並請求被告返還價金、給付違約金及賠償損害等 語，被告固未否認原告迄今並非系爭房屋之稅籍登記名義人 ，然就原告得否解除系爭契約、被告有無違約情事等節，則 以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告有無債 務不履行情事？㈡原告得否解除系爭契約，並請求被告返還 買賣價金，及給付違約金與損害賠償？經查：
㈠被告並無債務不履行：
⒈按未辦所有權第一次登記之建物，其買賣事所常見，無從辦
理所有權移轉登記，稅籍變更亦不生變動產權之效力，但某 種程度仍可作為買賣、占有等事實之佐證，私法上仍具意義 ，似可解為出賣人之附隨義務（臺灣高等法院暨所屬法院 9 6 年法律座談會民事類提案第16號審查意見參照）。 ⒉兩造就系爭房屋簽訂系爭契約，而系爭房屋為未辦保存登記 建物，尚無從辦理所有權移轉登記，僅得移轉事實上處分權 等情，此為兩造所不爭執，並有系爭契約在卷可參（見本院 卷第25頁至第27頁）。又觀諸系爭契約第6條：「雙方訂約 後買方已付清總價款，地上建物所有權已屬買方。」約定， 且原告自承被告於系爭契約簽訂當日已將系爭房屋點交予原 告（見本院卷第144頁），堪認系爭房屋之事實上處分權業 已由被告移轉予原告。至於原告雖主張系爭房屋稅籍移轉乃 被告之附隨義務，並於108年12月27日以存證信函要求被告 辦理稅籍變更登記，被告卻置之不理云云，並提出該存證信 函為佐（見本院卷第49頁至第53頁），然原告並未舉證寄發 108年12月27日存證信函前已有催告被告辦理稅籍變更登記 ，故被告收受該存證信函前，難認有拒絕配合辦理系爭契約 附隨義務之情事，而被告與其配偶黃宸玲於原告112年8月4 日（見本院收狀戳章）提起本件訴訟前，業已起訴請求原告 偕同辦理系爭房屋稅籍納稅義務人為原告，黃宸玲部分並獲 得第一審勝訴判決，有本院111年度訴字第2032號判決可參 （見本院卷第191頁至第196頁），黃宸玲既為被告之配偶， 且被告並與黃宸玲共同起訴，可見被告亦無拒絕配合辦理系 爭房屋稅籍變更登記為原告之情事，故原告主張被告有違反 系爭契約之附隨義務云云，並非可採。
⒊原告雖主張其購買系爭房屋時並不知悉被告非房屋稅籍登記 名義人，被告提供不實切結書，使原告以高價購買系爭房屋 ，嗣後因並非系爭房屋稅籍登記名義人，而無法向國有財產 署承租、承購國有土地，原告購買系爭房屋以辦理都市更新 之目的無法達成云云，並提出被告出具「地上物權屬切結書 」、國有財產署111年6月13日台財產北租字第11100173830 號函文、國有財產署租用不動產繳款通知書（申請人：蕭憲 銓）、財政部國有財產局臺灣北區辦事處100年12月28日台 財產北處字第1000033630號函文為佐（見本院卷第17頁、第 61頁、第137頁、第177頁至第178頁）。然查： ⑴未辦保存登記建物之房屋稅籍變更並不生變動產權之效力， 故被告是否為房屋稅籍登記名義人，就被告得否將系爭房屋 事實上處分權讓與原告，並無影響，已難認被告出具「地上 物權屬切結書」表示系爭房屋為被告所有，係有何不實。又 被告雖非系爭房屋稅籍登記名義人，然其出具「地上物權屬
切結書」予國有財產署作為系爭房屋事實上處分權人之證明 後，確實與國有財產署就系爭房屋坐落國有基地成立「國有 基地租賃契約書」（租期自99年6月1日起至108年12月31日 止），亦有該租賃契約書在卷可參（見本院卷第21頁），可 見承租國有土地並非以系爭房屋稅籍登記名義人為必要，此 參被告提出國有非公用不動產承租人名義變更換約申請書「 申請換約續租國有非公用不動產應繳證件一覽表」編號3， 關於未辦保存登記建物僅需就「所有權移轉契約書影本或切 結書」、「建築改良物所有權移轉契約書影本及契稅繳款書 收據聯影本（註記查無欠繳房屋稅或免稅）」、「法院核發 之產權移轉證書影本」擇一檢附即可（見本院卷第97頁至第 99頁），故原告主張其因被告未辦理稅籍變更登記而無法向 國有財產署承租國有土地云云，與事實不符，難認可採。 ⑵又原告提出之國有財產署租用不動產繳款通知書（申請人： 蕭憲銓）第七點記載「請補附地上物（重安街148巷24號加 強磚造二層樓房、磚造平房）之所有權證明文件，倘該地上 物已移轉他人，本通知即失效力，申購案另行註銷。」（見 本院卷第137頁），此所謂「所有權證明文件」並未指明係 房屋稅籍證明，仍不足認定原告因此不得向國有財產署承租 或承購國有土地。另財政部國有財產局臺灣北區辦事處100 年12月28日台財產北處字第1000033630號函文與被告有關之 內容，僅說明四、「另查台端非游博誌君原附承購國有非公 用不動產申請書所載代理人，倘游君欲查詢渠申購案辦理進 度，請檢附委託代理之相關證明文件或由游君親洽本處查詢 。併予說明。」（見本院卷第178頁），亦無從得知原告因 非系爭房屋稅籍名義人而無法申購國有土地。至於依國有財 產署111年6月13日台財產北租字第11100173830號函文，雖 可知被告與國有財產署之國有土地租約於108年12月31日屆 滿後，因未續租換約而屆期消滅，然原告自承其當時並未提 出續租申請（見本院卷第145頁），亦難認原告係因非系爭 房屋房屋稅籍登記名義人而無法續租，仍無從為有利於原告 之認定。
㈡原告不得解除系爭契約，及請求返還買賣價金、給付違約金 與損害賠償：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因可歸責 於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。 前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人 無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損
害賠償；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民 法第227調、第226條、第256條定有明文。原告主張被告迄 今未履行將系爭房屋稅籍變更登記為原告之附隨義務，而有 債務不履行之情事云云，既經認為不可採，如前所述，則原 告主張其得依前開規定解除系爭契約，並請求被告返還買賣 價金190萬元，自非有據。
⒉又系爭契約第9條固約定：「雙方訂約後，賣方違反本契約之 約定，致影響買方權利時，賣方除應將買方已付之房地價款 訂金並附加法定利息全部退還買方外，並應按已支付之訂金 額加倍支付違約金。賣方如不配合國有地承租、承購手續， 辦理土地建物過戶手續，賣方應按本件買賣總價款二倍支付 違約金，並賠償辦理承租、承購手續所支付之一切費用，買 方並得請求損害賠償。」，然被告業將系爭房屋事實上處分 權讓與原告，且並無拒絕配合辦理將系爭房屋稅籍移轉登記 為原告之情事，國有土地租約屆期未續租亦係因原告未提出 申請所致，被告並無違約情事，原告主張被告違反系爭契約 約定，並依前開規定請求被告給付違約金190萬元、賠償代 繳國有土地使用補償金23萬8,703元，亦非有據。 四、綜上所述，被告並無違反系爭契約附隨義務之債務不履行情 形，原告不得解除系爭契約及請求返還價金、給付違約金及 損害賠償。從而，原告依民法第227條、第226條、第256條 第259條第2款規定，及系爭契約第9條約定請求被告給付共 計403萬8,703元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日 民事第四庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 28 日 書記官 李瑞芝