臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1133號
原 告 龐美玲
訴訟代理人 薛筱諭律師
被 告 鄭添富
訴訟代理人 高傳盛律師
上列當事人間請求分割共有物事件,本院於中華民國112年11月9
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
兩造共有附表一所示之土地及其上建物應予變賣,所得價金由兩造按附表二所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表二所示之應有部分比例分擔。 事實及理由
一、原告主張:
㈠兩造共有附表一所示之土地及其上建物(下合稱系爭不動產 ,分則以系爭土地、系爭建物簡稱),權利範圍(即應有部 分)如附表二所示,系爭不動產目前由被告單獨占有,依其 目的並無不能分割情事,且兩造未定有不分割協議,倘以原 物分割系爭不動產,兩造經濟上皆無法負擔。又系爭不動產 僅有單一出入口,內部無獨立可供使用之部分,倘依應有部 分比例為原物分割,將破壞系爭不動產使用之完整性及原建 物(即系爭建物)結構,且增加勞費,因兩造無法協議分割 ,故請求變價分割。
㈡爰依民法第823條第1項前段規定,聲明求為判決:⒈兩造共有 系爭不動產應予變價分割,所得價金由兩造按附表二所示之 應有部分比例分配。
二、被告則以:原告於分割系爭不動產前須先給付伊裝修代墊款 新臺幣(下同)975,696元及伊繳付之銀行本金18萬元,否 則有不當得利情形。系爭不動產為伊低價賤賣南部祖產籌措 而來,且有濃厚情感,而因系爭不動產與一般土地不同,實 務上因拍賣物無法供消費者實地一窺系爭不動產裝修的成果 ,且必須於拍定後7日内現金繳足全部拍定款項,故市場上 拍賣價格僅約一般市價的六、七成,故本件近期達195餘萬 元的裝修費,即會因拍賣原因,未被消費者考量而毀於一旦 ,對兩造並不公平,考量兩造出資額及代墊款不同,及伊對 系爭不動產感情上或生活上有密不可分之依存關係,和原物 分配有困難情形,願將系爭不動產原物分配予原告,並由原 告取得1,021,510元價金。兩造共同購買系爭不動產係為居 住使用,故於購買系爭不動產後即高價裝修,裝潢費193萬 餘元占系爭不動產交易價格之23.82%,是兩造當時的約定應
訂有系爭不動產不分割之期限,否則仲介交易雜費24萬餘元 及裝潢費193萬餘元即成泡影,且亦會影響伊支付及代墊裝 潢費等語,資為抗辯。併為答辯聲明:原告之訴駁回。三、本院得心證之理由:
㈠按「各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者, 不在此限。」、「分割之方法不能協議決定,或於協議決定 後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有 人之請求,命為下列之分配:一、以原物分配於各共有人。 但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部 分共有人。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價 金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他 部分變賣,以價金分配於各共有人。」,民法第823條第1項 、第824條第2項定有明文。又民法第823條第1項但書規定, 旨在增進共有物之經濟效用,如已闢為道路或市場使用之共 有土地或建物,因係供公眾使用,事涉公益,自應認屬因使 用目的而不能分割。又既稱「不能分割」,當包括原物分割 與變價分割在內;定共有物分割之方法,固可由法院自由裁 量,但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物, 須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價 值、經濟效用,符合公平經濟原則,其分割方法始得謂為適 當;分割共有物究以原物分割或變價分割為適當,法院應斟 酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人 之利益等情形而為適當之分割,不受共有人所主張分割方法 之拘束(最高法院95年台上字第150號裁定意旨及90年台上 字第1607號、88年度台上字第600號、87年度台上字第1402 號判決意旨參照)。
㈡查原告主張之上列事實,已據其提出與所述相符之系爭不動 產登記第一類謄本、原告之戶籍謄本為證(見本院三重簡易 庭111年度重司調字第50號卷第17-19頁、本院卷第93-102頁 )。系爭不動產為兩造共有,且查無因法令規定,或因物之 使用目的不能分割之情事,被告雖辯稱兩造共同購買系爭不 動產係為居住使用,故於購買系爭不動產後即高價裝修,裝 潢費193萬餘元占系爭不動產交易價格之23.82%,是兩造當 時的約定應訂有系爭不動產不分割之期限云云,惟與原告之 上列主張不同,且被告亦未能舉證以實其說(見本院卷第25 8頁),難認可採。又本件之兩造曾經本院三重簡易庭以111 年度重司調字第50號調解不成立在案,亦經本院調閱上列案 號之卷宗查明屬實。是原告依民法第823條第1項前段規定, 請求就系爭不動產為裁判分割,核屬有據。又系爭不動產之
系爭土地為其上系爭建物之坐落基地,與系爭建物有移轉不 可分之關係,原告一併訴請分割,亦無不合。
㈢按「稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其 一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物 之共同部分共有之建築物。前項專有部分,指區分所有建築 物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。 共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不 屬於專有部分之附屬物。專有部分與其所屬之共有部分及其 基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔。」、「專有部 分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權 或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」,民法第 799條第1項、第2項、第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項 定有明文。是建築物之特定部分要成為專有部分,必須具備 構造上及使用上之獨立性,且須得單獨為所有權之標的。所 謂構造上之獨立性,係指建築物經區分之特定部分,係公牆 壁、樓板等建造物,與建築物之其他部分隔離,客觀上足以 明確劃分其範圍;而於使用上之獨立性,則指建築物之特定 部分必須可作為一建築物單獨使用而言,蓋一般建築物就其 劃定之空間,在機能上乃係可供作住宅、店舖等社會觀念上 一定類型之生活或事業活動場所之用,建築物經區分為特定 部分後,該特定部分自亦須足以獨立實現一般建築物之上述 相同機能,方能成為區分所有權客體之專有部分。建築物之 特定部分符合構造上及使用上之獨立性後,仍須綜合判斷, 足認該特定部分已達適合作為所有權支配客體獨立物之程度 ,亦即不伴隨建築物之其他部分,亦具有獨立之經濟效用, 可單獨作為交易之客體時,始得成為專有部分。是以,地籍 測量實施規則第288條規定「已登記之建物申辦分割,以分 割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁,且法令並無禁止分 割者為限。申請建物分割,應填具申請書檢附分割位置圖說 及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分割者,依法院確 定判決辦理。」要在使共有人就已登記之區分所有建物辦理 分割後,各共有人分得之區分所有建物能符合區分所有權之 專有部分要件。查系爭不動產為兩造共有,兩造之應有部分 各為1/2,系爭不動產為公寓大廈之3樓,主建物面積僅67平 方公尺,係屬區分所有建築物,內部並無可完全分隔成兩部 分之樓地板或牆壁,且僅有一出入門戶,足見系爭不動產如 以原物分割,各共有人分得之區分所有建築物將無法符合區 分所有權之專有部分要件,甚難由兩造按其應有部分各為1/ 2予以公平分割。
㈣本院審酌系爭不動產為公寓大廈之3樓,主建物面積僅67平方
公尺,係屬區分所有建築物,內部並無可完全分隔成兩部分 之樓地板或牆壁,且僅有一出入門戶,原物分割將損其價值 及經濟效用,而保持系爭不動產之完整性,應最有利系爭不 動產之利用與經濟價值,則以變價分割之方式,既可保系爭 不動產之完整,且依民法第824條第7項規定,變賣共有物時 ,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權 ,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。故系爭不動產如 變價分割,將來執行法院拍賣時,兩造均有依相同條件優先 承買之權。且透過執行法院經由鑑價、詢價程序後,再定出 最低拍賣價格拍賣之執行程序,則系爭不動產如值高價,經 應買人競相出價,自可得公平之價格賣出,對未能買得系爭 不動產之共有人,亦可獲分配合理之金錢,應為最符合兩造 利益與系爭不動產經濟效用之分割方法。
㈤基上,原告請求就系爭不動產為裁判分割,核屬有據,且以 變賣系爭不動產,所得價金按兩造之應有部分比例分配予各 共有人之方式為裁判分割,較符合兩造之最大利益。四、從而,原告依民法第823條第1項前段規定,請求就系爭不動 產為裁判分割,為有理由,應予准許。本院審酌上情認應以 將系爭不動產予以變賣,所得價金由兩造按附表二所示之應 有部分比例分配之方法分割為適當,爰判決如主文第一項所 示。末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟 ,由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者,法院得酌量情形 ,命勝訴之當事人負擔其一部,民事訴訟法第80條之1定有 明文。本件係因分割共有物而涉訟,兩造之行為均可認按當 時之訴訟程度,為伸張或防禦權利所必要,又分割共有物之 訴,乃形式形成訴訟,法院不受當事人聲明分割方法之拘束 ,故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題,爰審酌兩造各 自因本件分割訴訟所得之利益等情,認本件訴訟費用,應由 兩造按附表二所示之應有部分比例分擔,始為公平,附此敘 明。
五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證,經本 院審酌後,認對於判決結果均無影響,爰不一一論述,併此 指明。
六、據上論結,本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第80條之 1、第85條第1項但書,判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 民事第三庭 法 官 楊千儀
正本係照原本作成。
如不服本判決,應於判決送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按他造人數附繕本,勿逕送上級法院);如於本
判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須按他造人數附繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費,否則本院得無庸命補正,逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 2 日 書記官 劉雅文
附表一:
編 號 土 地 坐 落 地 目 面 積 權 利 範 圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地 號 平方公尺 1 新北市 三重區 文化北段 1159 121.02 原告1/8;被告1/8 備考 原告及被告分別共有
編 號 建號 基 地 坐 落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利範圍 建 物 門 牌 樓 層 面 積合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 1657 新北市○○區○○○段0000地號 加強磚造; 4層 第3樓層:67 合 計:67 原告1/2;被告1/2 新北市○○區○○街0號3樓 備考 原告及被告分別共有 附表二:
編號 共有人 權利範圍(即應有部分) 1 龐美玲 1/2 2 鄭添富 1/2