臺灣高等法院民事判決 93年度上易字第815號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 許智勝律師
被 上 訴人 彰化商業銀行股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 張睿文律師
複 代 理人 吳忠德律師
上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國93年7月7日
臺灣基隆地方法院92年度訴字第544 號第一審判決提起上訴，本
院於94年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人㈠自民國九十三年一月一日起至將坐落基隆市○○區○○段五小段一一、一一之一、一一之一○、一一之一一地號土地如原判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之門牌號碼基隆市○○路五三號之地上建物拆除，並將坐落基地遷讓返還之日止，按月給付被上訴人新台幣壹仟參佰伍拾元。㈡給付新台幣捌萬壹仟元，及自民國九十三年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分；及上開部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落基隆市○○區○○段5小段11、11之1、 11之10、11之11地號土地（下稱系爭土地）係被上訴人所有 ，上訴人未經被上訴人同意，擅自於系爭土地上，占用如原 判決附圖（下稱附圖）所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分（面積依序 為1.52平方公尺、3.08平方公尺、1.45平方公尺、13.23 平 方公尺，合計19.28 平方公尺），興建門牌號碼基隆市○○ 路53號之違章建築（下稱系爭建物）使用，屢經被上訴人催 請拆屋還地，均置之不理。系爭建物占用系爭土地並無正當 權源，自屬無權占有，爰本於所有權之法律關係，求為命上 訴人應拆除系爭建物，將如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ 部分之土地返還被上訴人，並依不當得利之法律關係，求為 命上訴人應給付自88年1月1日起至92年12月31日止，相當於 租金之利益新台幣（以下同）81,000元（以系爭土地申報地 價每平方公尺16,800元之年息5%計算，每月之租金利益為1, 350元，5年之租金利益為81,000元）及自93年1月1日起，至
清償日止，按年息5%計算之利息；暨自93年1月1日起至土地 返還之日止，按月給付被上訴人1,350 元之判決（原審為被 上訴人勝訴之判決。上訴人提起上訴。）並答辯聲明：上訴 駁回。
二、上訴人則以：系爭建物係上訴人於人80年12月4 日向訴外人 楊潭所購買，當時楊潭曾告知上訴人可經由承租或承購之方 式處理系爭土地之問題，嗣因台灣省議會決議暫緩辦理省有 土地出售，而被上訴人當時係省屬行庫，致上訴人無法洽購 ，上訴人實非惡意占用。況被上訴人前委由律師發函要求上 訴人前手洽購之要約並未撤銷，上訴人承繼前手之權利，被 上訴人自有履行簽訂買賣或租賃契約之義務，茲以94年6 月 7 日民事辯論意旨狀繕本之送達為承諾就系爭土地成立買賣 契約之意思表示。再被上訴人已將系爭土地全部出租予訴外 人丙○○，被上訴人自不因上訴人占用部分土地而受有相當 於租金之損害等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄 。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、經查，系爭土地係被上訴人所有，上訴人所有之系爭建物， 占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分（面積依序為 1. 52平方公尺、3.08平方公尺、1.45平方公尺、13.23平方 公尺，合計19.28 平方公尺）使用等情，為兩造所不爭執， 並有土地登記謄本、照片及地價謄本附卷可證（見原審卷8 ─11、89─100頁），復經原法院分別於93年3月16日、同年 5 月18日會同基隆市信義地政事務所測量人員勘驗屬實，有 勘驗筆錄、照片四張、及基隆市信義地政事務所93年5月18 日土地複丈成果圖在卷可憑（見原審卷65─67、107、115、 116頁），堪信此部分為真實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條定有明 文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告 就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權否認占有 為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告 應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明 ，則應認原告之請求為有理由。經查：
㈠上訴人雖辯稱：系爭建物係向訴外人楊潭價購，楊潭曾告知 可經由承租或承購之方式處理系爭土地之問題，嗣因台灣省 議會決議暫緩辦理省有土地出售，致上訴人無法洽購系爭土 地，且被上訴人前委由律師發函要求上訴人前手楊潭洽購之 要約並未撤銷，上訴人承繼其權利，被上訴人自有依該要約 履行簽訂買賣或租賃契約之義務，茲以94年6月7日民事辯論 意旨狀繕本之送達為承諾就系爭土地成立買賣契約之意思表
示云云，並提出被上訴人律師函二件、臺灣省議會函一件為 證（見原審卷45─45─46之1 頁）。惟查，被上訴人否認上 開律師函之真正（見原審卷55頁），而上訴人又無法舉證證 明該律師函之真正，則上訴人以該律師函為有合法占用權源 之依據，即委無足採。況縱認該律師函為真正，該律師函亦 係記載：「查楊潭君占用本行基隆市○○段○ ○段11號，即 義三路33號土地9 坪。違建房屋，迭催拆讓，迄置不理。為 特委請貴律師代表本行函請楊君於接函乙個月內拆屋還地， 逾期不理，即煩依法起訴，倘楊君情願購買上開土地，本行 亦願予以考慮」、「閣下無權占用彰化商業銀行坐落基隆市 ○○段5小段11號內土地9坪，前由該行委請本律師去函催告 遷讓或承購。茲該行已將各該土地，詳細估定價格，希於接 函5 日內逕向該行基隆分行接洽購買手續，否則，即照當事 人委任意旨依法訴請拆屋還地及損害賠償」等語，即已明確 載明上訴人無權占用系爭土地之事實，至其中雖有提及接洽 購買手續等語，然按非對話為要約者，依通常情形可期待承 諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力； 又要約有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其效力，民 法第157條、第158條分別定有明文。是縱認被上訴人於51年 曾以律師函請上訴人洽購系爭土地購買事宜，惟該二紙律師 函並非契約，僅屬一種要約，且要約之對象係訴外人楊潭， 並非上訴人，且其中一律師函定有5 日之承諾期限，而楊潭 並未於該承諾期限內為承諾之意思表示；另一律師函則未約 定承諾期限，然楊潭及上訴人亦均未於相當期間內承諾，依 民法第157 條規定，該要約已失其拘束力。縱依上訴人所述 ，以94年6月7日民事言詞辯論意旨狀繕本之送達為承諾就系 爭土地成立買賣契約之意思表示，惟此項承諾已事隔要約達 43年之久，顯然遲到，依同法第160條第1項規定應視為新要 約，被上訴人對此項新要約既未承諾，兩造間尚難謂就系爭 土地已成立買賣契約，是兩造就系爭土地既未達成任何買賣 之合意，上訴人執此抗辯其有合法占用土地之權源，自非可 採。至證人即土地代書何美珠雖證稱被上訴人所屬承辦人員 曾經在電話中表示暫緩承購，故被上訴人仍願意在承購土地 完成前給付訴外人楊潭買賣尾款等語（見原審卷80、82頁） ，然此核屬上訴人與其前手楊潭間之協議履約內容，被上訴 人本不受之拘束；況證人何美珠亦證稱：上訴人當時已經移 民，付完尾款後，就沒又再提起向被上訴人辦理申購土地這 件事等語（見原審卷83頁），益見上訴人並未積極與被上訴 人洽談購地事宜，其於被上訴人提起本件訴訟後始主張承購 或承租系爭土地，顯無所據。至上訴人提出之臺灣省議會函
文，雖有記載「‧‧‧省有房地處分（出售）及眷舍處理（ 不含本會授權省政府逕行核處之畸零地及裡地）均應暫緩辦 理，本會已受理之財產處分案並均暫緩審議」等語，然此僅 能佐證省屬行庫確有暫緩辦理省有土地處分事宜，與上訴人 有無占有系爭土地之正當權源乙節無關。
㈡證人楊潭雖到庭證稱：伊之前不知道系爭房屋坐落土地是被 上訴人所有，被上訴人從未要過租金，房屋出售都是伊胞姐 楊碧玉（已歿）處理，不清楚出售系爭房屋時有無告訴過上 訴人關於土地屬於被上訴人所有這件事等語（見原審卷51─
54頁），然上訴人並不爭執其於購屋當時知悉土地為被上訴 人所有，證人何美珠亦到庭證稱：房屋基地是被上訴人所有 ，楊碧玉當時有告訴上訴人這件事，簽約時楊潭有在場等語 （見原審卷79頁）；且自系爭買賣契約「其他約定」事項明 白記載：「‧‧‧乙方（指楊潭）願意配合辦理承購彰銀土 地」，有買賣契約書在卷可按（見原審卷15、16頁），足見 上訴人與楊潭買賣雙方均知悉買賣標的僅限於系爭建物，並 不包括該建物所坐落之系爭土地。故證人楊潭上開證述，顯 與事實不符，無足採信。
㈢上訴人又辯稱：其係善意占用系爭土地，依民法第943 條、 第952條之規定，自有適法使用收益系爭土地之權利云云。 惟查，民法第943 條占有權利推定，對於真實權利人可能造 成相當損害，故其適用應受有限制。已登記之不動產，就其 物權無本條之適用。因民法就不動產以登記為物權之表徵， 則不動產物權如經登記，其權利人均得以登記為反證而推翻 占有人權利之推定，是就不動產占有權利之推定而言，僅在 未登記之不動產與以不動產為標的之債權，方能受本條之推 定。故就已登記之不動產，占有人不得執民法第943 條對該 不動產物權登記名義人，主張其於占有物上行使之權利，推 定其適法有此權利。查，系爭土地登記為被上訴人所有，上 訴人即不得以其實際占用，依民法第943 條規定，受適法有 此權利之推定。上訴人既無受適法權利之推定，即無民法第 952 條，得為占有物之使用收益規定之適用，故上訴人主張 其依民法第952 條就系爭土地有使用收益權，即不可採。況 上訴人於購入系爭建物時，即已知悉該建物坐落之基地為被 上訴人所有，已如前述，並非不知情之善意占有人，自無援 引民法善意占有規定而為抗辯之餘地。
㈣查系爭房屋之房屋稅籍所載構造別Ｄ代表木造，34年起課， 面積原核計6.22坪，另Ｆ代表磚造，89年7月起課，係清查 房屋稅籍增列，有基隆市稅捐稽徵處信義分處93年3月4日基 稅信三貳字第0930002456號函可憑（見原審卷64頁），參之
上訴人係於80年間向楊潭購入系爭房屋乙節，堪認被上訴人 主張上訴人購入房屋後另有增建行為，即為可採。 ㈤違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有 權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓 與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之 拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始 有拆除之權限。查系爭房屋係未辦理建物所有權登記之違章 建築，上訴人自訴外人楊潭處受讓該屋之事實上處分權，並 據以增建部分磚造結構，則被上訴人本於土地所有權人地位 ，訴請具有事實上處分權之上訴人將如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ 、Ｄ所示之地上建物拆除，並遷讓返還坐落基地，為有理由 ，應予准許。
五、按不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害 為其成立要件。經查，系爭土地於88年1月1日起，即全部出 租予訴外人陳欉，陳欉過世後，亦全部出租予其繼承人丙○ ○、陳清謙、陳清祥、陳清耀等人至今，有基地承租申請書 、土地租賃契約、協議書在卷可按（見本院2卷42─45、7頁 ），而該土地租賃契約載明租賃土地之標示為「基隆市○○ 段○○段11、11之1、11之10、11之11地號（即系爭土地）」 ，「面積：254平方公尺」，為系爭土地之全部面積，有土 地登記簿謄本及地價謄本可憑（見原審卷8、9、123─126頁 ），且每月租金21,336元，亦係按系爭土地全部面積予以計 算，有被上訴人公司承辦人員簽擬，並由總經理核准之擬辦 單可參（見本院2 卷44頁）。是被上訴人既將系爭土地全部 出租予訴外人丙○○等人，並收取租金，則被上訴人自未因 上訴人占用其中如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分（面積合計 19.28平方公尺）而受有損害。從而，被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人自88年1月1日起至返還系爭土地之日止 ，給付相當於租金之損害金，即屬於法無據，不應准許。六、被上訴人雖辯稱：被上訴人係依土地使用現況出租予訴外人 丙○○等人，並未將上訴人占用之附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ 部分出租予丙○○等人，自無雙重得利可言，且又因上訴人 占用上開部分土地，致被上訴人無法額外提高年租率，反而 須與丙○○等人協議不能再增加租金，顯見被上訴人確因上 訴人無權占有而受有損害云云。查證人丙○○雖到庭證稱： 伊等僅承租基隆市○○路51號建物所坐落之土地部分，而非 承租系爭土地全部等語（見本院2卷33頁），惟其所述與上 開土地租賃契約所載不符，況其亦自承向被上訴人租賃系爭 土地之情形，係交由伊妹妹陳秋菊處理，伊不清楚。是丙○ ○既不清楚租賃之情形，又未參與簽約，其所述又與租賃契
約不符，則其證言自不得為僅承租系爭土地上51號建物所坐 落部分之證明。另證人陳秋菊雖亦證稱：「承租範圍僅51號 建物、55號建物所坐落土地及前面庭院部分，我們未使用部 分沒有承租」、「上訴人的房屋在我們建物的前面，承租當 時我們有向彰銀反應上訴人房屋占用部分之土地我們不承租 ，因為我們沒有使用到該土地，而彰銀也同意」、「彰銀以 面對馬路的價錢計算我們的租金，但我們51號、55號建物中 間有上訴人所有53號建物，致使我們51號、55號建物有部分 無法面臨馬路」、「請求甲○○拆屋還地是彰銀的事，甲○ ○占用部分我們不付租金，將來土地要回來之後交給我們使 用，但因我們承租的土地有一部份沒有面臨馬路，而彰銀以 面臨馬路的價格計算租金，所以要回來的土地交給我們使用 後，我們原來承租土地之租金不能再調高」等語（見本院2 卷34─36頁）。但查，證人陳秋菊所述與上開租賃契約所載 不符，且嗣後丙○○等人與被上訴人於92年12月9 日簽訂之 協議書亦載明：「乙方（即丙○○等人）被繼承人承租期 間因遭第3人於11－1、11－11地號基地上興建門牌號碼基隆 市○○路53號房屋，迄未能排除，經請求甲方（即被上訴人 ）向基隆地方法院民事庭訴請拆屋還地，甲方同意配合辦理 ，並於勝訴確定及拆屋還地後交付乙方管業。．．．．乙 方確認前開第3人占用事宜不影響雙方租金計算方式，於前 項拆屋還地完竣前仍依原約定照付基地租金」（見本院2卷7 、8頁），即被上訴人同意於上訴人返還土地後交由訴外人 丙○○等人使用，亦無租金重新計算之約定，足證被上訴人 早已將系爭土地全部出租予訴外人丙○○等人，並收取租金 ，自不因上訴人占用其上附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分而受 有損害，故被上訴人上開所辯，亦不足採信。
七、綜上所述，被上訴人本於土地所有權人地位，訴請上訴人應 將坐落基隆市○○區○○段五小段11、11之1、11之10、11 之11地號土地上如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之門牌號碼 基隆市○○路53號之地上建物拆除，並將坐落基地遷讓返還 被上訴人部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無 理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗 訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部 分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應 准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告 ，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決 不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後，認與結果無涉，爰無一一論述之必要，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條但書，判決如主文。中 華 民 國 94 年 11 月 15 日 民事第五庭審判長法 官 林丁寶
法 官 陳博享 法 官 蔡芳齡
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 94 年 11 月 16 日 書記官 蔡錦輝
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