臺灣彰化地方法院民事判決
112年度重訴字第48號
原 告 張錡真
訴訟代理人 葉東龍律師
複代理人 古富祺律師
被 告 和碇建設股份有限公司
法定代理人 李雅琴
被 告 蔡月梅
共 同
訴訟代理人 施雅芳律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國112年11月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蔡月梅應給付原告新臺幣623萬7,090元，並自112年3月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蔡月梅負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣207萬9,030元為被告蔡月梅供擔保後，得假執行；但被告蔡月梅如以新臺幣623萬7,090元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、查被告和碇建設股份有限公司（下稱和碇公司）法定代理人 原為李煌祥，於訴訟中變更為李雅琴，茲據李雅琴具狀聲明 承受訴訟，並提出臺中市政府民國112年5月3日府授經登字 第11207259860號函為證（本院卷第267-274頁），核無不合 ，先為敘明。
二、原告起訴主張：
㈠原告於110年11月8日與被告蔡月梅簽訂房屋、土地預定買賣 契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以新臺幣（下同） 769萬5,000元向被告購買坐落彰化縣二林鎮犁頭厝段「和碇 和家。墅2-B」預售房地（下稱系爭房地），依系爭買賣契 約第七條、付款條件及附件三、付款明細表，原告應付訂金 10%、簽約金20%，合計30% 即259萬5,240元，其餘70%為銀 行貸款；嗣蔡月梅與原告又於隔日即110年11月9日另簽訂不 動產買賣契約書，約定由蔡月梅以780萬元（惟實際買賣價 金為680萬元）購買原告所有坐落臺中市○○區○○街000號10樓
房地，業已過戶完成，扣除原告已領30萬、需負擔之土地增 值稅4萬9,207元、房屋稅1,214元、結清銀行貸款費用21萬2 ,489元後，剩餘買賣價金623萬7,090元，雙方約定轉作為系 爭房地買賣價金之一部。然蔡月梅竟刻意規避定型化契約應 記載事項及消保法之規範，而刪除應記載事項第一條、契約 審閱期，及其他諸如第六條履約擔保機制、第十條開、完工 日期、第二十四條（二）賣方之名稱、法定代理人、公司（ 或商號）統一編號、公司（或商號）地址、公司（或商號） 電話…等規定、違約金等重要事項均故意不約定，致使原告 無從於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機 會，並使系爭買賣契約空洞化，無法發揮保障消費者權益， 自有顯失公平之情事，揆諸臺灣高等法院106年度重上字第3 80號判決及最高法院109年度台上字第469號判決意旨參照意 旨說明，系爭買賣契約自屬無效。
㈡雖系爭買賣契約上賣方並非被告和碇公司，惟系爭房地之建 案係由蔡月梅提出和碇建設「和家。墅2」 廣告向原告及原 告之女陳希嬿招攬，並審酌系爭買賣契約標的為和碇公司預 售屋建案，被告和碇公司原法定代理人李煌祥與蔡月梅之配 偶李振榮為親屬關係，住址相同，又李振榮於111年3月29日 前，均擔任和碇公司之監察人，蔡月梅對外均自稱為和碇公 司之老闆娘，並向原告女兒出示「和碇公司、蔡月梅」名片 ，及現法定代理人李雅琴為蔡月梅之女，足證和碇公司為蔡 月梅夫妻實際所經營之家族公司，蔡月梅顯然是以和碇公司 代理人身分與原告簽訂系爭買賣契約，系爭房地之建案並非 被告蔡月梅個人承攬之建案商品，另參以蔡月梅亦曾代理和 碇公司承攬原告之女陳希嬿之梅山咖啡廳裝修工程，報價單 上記載本裝修工程由本公司承包，其上亦確實蓋有和碇公司 之統一編號印文；被告蔡月梅不僅列為聯絡人，且對於相關 工程款項亦由其代理和碇公司決定折扣價額、記載款項相關 收支，更代理和碇公司將系爭房地已收取之60萬元訂金款項 ，直接抵扣陳希嬿本應給付予被告和碇公司之承攬報酬，使 原告因此堅信蔡月梅確為和碇公司之老闆娘，且為系爭房地 建案之簽約銷售代理人無誤。
㈢縱認系爭買賣契約非為無效，依彰化縣二林鎮公所建造執照 附表所示，系爭房地面積合計僅171.19平方公尺，惟與系爭 買賣契約記載之建物面積188.43平方公尺誤差已超過百分之 九，且依建照記載系爭房地為地上4層之建物，亦與契約記 載係五樓之建築相差1個樓層，原告已於112年6月5日以第四 條第三項、第二十三條第一項、第三項約定，向被告為解除 契約之意思表示。爰先位依民法第179條規定，請求被告和
碇公司返還已支付之價金623萬7,090元及遲延利息。退步言 之，倘若鈞院認定系爭買賣契約標的雖為和碇公司之預售屋 建案，但因其上並無被告和碇公司之簽名，而認被告蔡月梅 非被告和碇公司之代理人，其本身即為企業經營者，因系爭 買賣契約有上開無效事由，及被告違反系爭買賣契約書第四 條及第九條之規定，原告已依第四條第三項、第二十三條第 一項、第三項規定請求解除契約等情，原告亦得依民法第17 9條規定，備位請求被告蔡月梅返還已支付之價金623萬7,09 0元及遲延利息等語。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告和碇公司應給付原告623萬7,090元，並自本起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。
⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告蔡月梅應給付原告623萬7,090元，並自本起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
⑵原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告則以：
㈠被告和碇公司未在系爭買賣契約上簽名，於系爭房地並無任 何權利，亦未推工程建案，不曾、也不可能向原告或其女提 出系爭房地之廣告，也無授權行為，且和家乃通俗名稱，系 爭房地買賣事宜與和碇公司並無關連。系爭房地原是原告之 女陳希嬿、陳映彤2人欲購買2間新建房屋，嗣表示只買1戶 ，後來又表示不買，才轉由原告購買。被告二人均未於110 年11月8日與原告簽定系爭買賣契約，是日，原告與蔡月梅 只有簽訂協議書（下稱系爭協議書）。系爭買賣契約係蔡月 梅依陳希嬿2姐妹買的(B戶)、於客變要求下而給的合約，當 時是請原告轉交給陳希嬿、陳彤映參看，主要是讓姐妹2人 了解其客變之建物格局、建材設備內容，故土地的地號、分 戶面積、建築線還沒出來，且蔡月梅交付的合約頁首、頁尾 「買方欄均空白」，因此，不是正式完整的合約書，僅供參 考，從末頁所附「付款明細表」，記載訂金「10％」，而支 付10％訂金給蔡月梅的人是陳希嬿/陳彤映2姊妹，足資證明 系爭買賣契約書不是原告買受系爭房地之契約書。僅因陳希 嬿、陳彤映不買後，蔡月梅退訂金時，忘了取回，不知原告 何時填入自己名字。而依系爭協議書記載，原告已同意將北 屯屋款轉作系爭房地新建費用、並待新建完成後，以貸款支
付不足額部分，復有約定新建每坪135,000元，則原告與蔡 月梅計價找補一事不難計算，何須另訂買賣契約書？再者， 系爭買賣契約書第7條付款條件與系爭協議書之付款條件， 明顯不同，而依原告及其女與蔡月梅的LINE訊息可知，指定 建造的樓層是「4層樓」，可以證明蔡月梅幫原告規劃興建 的是要蓋4層樓，不是5層樓，且實際坪數是依建築執照圖面 的滴水線計算，以到滴水線之坪數計算買賣價金，則依滴水 線計算每層樓面積有16.02坪，4層樓合計64.08坪，足以證 明系爭買賣契約並非兩造的合約內容。
㈡系爭房地乃原告與蔡月梅間之買賣約定，並非定型化契約， 且其2人均為自然人，自無消費者保護法第11條之1之適用。 且原告主張解除系爭買賣契約並不合法，蓋依建照圖、完工 圖，1-4樓建築本體均包括陽台，而建造執照記載建造面積 為171.19平方公尺，此乃1-4樓各層樓壁心至壁心的面積總 合，復依建造圖面面積計算表，興建的建照面積為171.21平 方公尺、陽台總面積22.34平方公尺，建照總面積為193.55 平方公尺，與送審建築圖面面積相符，至完工面積會更大些 ，會加上小露台、雨遮板等法定容許但不列入建蔽率及容積 率的面積部分，故系爭房地並無如原告所述契約記載之建物 面積與實際興建建物面積誤差超過百分之9情事，原告所認 應有誤會。又原告指定建造的樓層是4層樓，並無違反契約 之情事，另蔡月梅就系爭房地依建戶委託及需求花費建築師 費用、送審建照圖、申請並取得建造執照，於取得原告擔任 起造人之建照後，蔡月梅即委請結構技師併做結構計算，計 算鋼筋數量、樑柱位置、承載力、配置樓地板、已於領照後 六個月內開工，開工日後已叫料、整地、放樣、放置板模、 圍籬工程、申報縣府作廢棄物處理等等，目前支出已上百萬 元，自不容原告無故解約，故原告主張被告應返還給付之62 3萬7,090元價金，並無理由等語。
㈢並聲明：駁回原告先位及備位之訴。如受不利判決，願供擔 保請准宣告免予假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告於110年11月8日以總價769萬5,000元，向被告蔡月梅（ 惟對於蔡月梅是否受被告和碇公司之授權，兩造仍有爭執） 購買系爭房地，原告以蔡月梅向其購買所有坐落臺中市○○區 ○○街000號10樓房地之680萬元價金債權充作系爭房地之價金 ，並於扣除原告已領30萬、需負擔之土地增值稅4萬9,207元 、房屋稅1,214元、結清銀行貸款費用21萬2,489元後，原告 共支付被告蔡月梅系爭房地價金623萬7,090元。 ㈡系爭房地於111年9月30日經彰化縣二林鎮公所核發建造執照
，惟迄至本院言詞辯論終結時，尚未完工。
㈢原告於112年6月2日寄發民事原告辯論意旨續狀，作為解除系 爭房地之買賣契約之意思表示，已由被告收受。 五、得心證之理由：
㈠原告先位主張與被告和碇公司成立系爭買賣契約，惟系爭買 賣契約因違反定型化契約應記載事項及消保法之規範，為無 效，縱未無效，嗣經原告解除系爭買賣契約，原告得依民法 第179條之規定，向被告和碇公司請求返還已收受價金623萬 7,090元部分，有無理由？
⒈按債權契約為特定人間之權利義務關係，除法律另有規定 外，僅於締約當事人間發生拘束力，基於債之相對性原則 ，僅債權人得向債務人請求給付（最高法院110年度台上 字第2633號判決意旨參照）。而契約成立之當事人為何， 除立有書面得以其上所載之當事人加以判斷外，倘有疑問 時，即應以雙方合意之對象、客觀之事實予以實質審查， 方為適法。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實 有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查本 件原告先位訴訟主張，被告和碇公司為系爭買賣契約之相 對人，既為被告和碇公司所否認，是原告就其主張系爭買 賣契約確係成立於其與被告和碇公司間乙節，依上說明， 自應負舉證之責。
⒉經查，原告固以蔡月梅自稱為和碇公司之老闆娘，和碇公 司原法定代理人李煌祥與蔡月梅之配偶李振榮為親屬關係 ，住址相同，李振榮於111年3月29日前，亦均擔任和碇公 司之監察人，及和碇公司現法定代理人李雅琴為蔡月梅之 女，並向原告之女出示「和碇公司、蔡月梅」之名片，又 系爭房地建案廣告係「和碇和家。墅2-B」，及蔡月梅曾 代理和碇公司承攬原告之女陳希嬿梅山咖啡廳裝修工程， 報價單上蓋有和碇公司之統一編號印文，蔡月梅不僅列為 聯絡人，亦由其代理和碇公司洽談工程款項、決定折扣價 額、記載款項相關收支，更以收取系爭房地之60萬元訂金 款項，抵扣陳希嬿本應給付予被告和碇公司之承攬報酬等 情為據。惟觀諸原告提出之系爭買賣契約，其上均未見關 於被告和碇公司之名稱，縱建案名稱為「和碇和家」，其 上亦未經和碇公司簽認，甚至其中買賣契約之賣方更逕載 為「蔡月梅」（本院卷第17-30頁），原告復自陳係以蔡 月梅向其購買所有坐落臺中市○○區○○街000號10樓房地之6 80萬元價金債權充抵系爭房地之買賣價金，並非將價金交 付被告和碇公司，無從據此認定被告公司為系爭買賣契約 之實際當事人。加以原告前係委由戴德法律法務所向蔡月
梅催告返還系爭房地價金事宜，可知原告於發生本件系爭 房地買賣糾紛後，並非向和碇公司催討返還買賣價金或商 議如何解決，仍係向蔡月梅處追償，原告應認知系爭房地 之交易對象為蔡月梅，並非和碇公司。
⒊至原告所提出LINE截圖畫面（本院卷第367-368頁），對話 相對人固曾傳送「和碇建設股份有限公司 蔡月梅 …」之 名片，然本院觀諸該對話紀錄之內容，首應說明，對話者 雖顯示為阿蔡，惟其上並無對話者為何人之表彰，難據以 認定即係原告或其女與蔡月梅間就系爭房地之對話內容； 再者，縱原告所提出之蔡月梅名片記載「和碇建設股份有 限公司」（本院卷第368頁），惟其上並無蔡月梅在和碇 公司之職稱，尚難認蔡月梅在和碇公司擔任主管職務，無 從據以認定蔡月梅有何代理和碇公司或經和碇公司授予蔡 月梅與原告簽立系爭買賣契約之權限，充其量僅可證明蔡 月梅曾持有印製被告和碇公司名義之名片，自稱為和碇公 司員工而與原告交換名片，然僅屬蔡月梅之個人行為，仍 不足以遽認被告和碇建設公司有授權蔡月梅與原告簽訂系 爭買賣契約。又依原告所主張梅山咖啡廳報價單（本院卷 第177頁），縱使蔡月梅曾於111年9月7日代理和碇公司承 攬原告之女陳希嬿之梅山咖啡廳之裝潢工程，然系爭買賣 契約係於110年11月8日簽立，自亦不能以發生在後之事實 ，往前推論和碇公司於系爭買賣契約簽訂時有以自己之行 為表示以代理權授與蔡月梅，無從為有利於原告之認定。 ⒋從而，原告未提出和碇公司授權由蔡月梅代理簽立系爭買 賣契約之證據，亦未舉證證明和碇公司以自己之行為表示 以代理權授與蔡月梅，難令和碇公司負授權人之責。是以 ，系爭買賣契約對和碇公司應無拘束力，原告無從向和碇 公司主張系爭買賣契約無效並請求返還買賣價金623萬7,0 90元。
㈡原告備位主張與被告蔡月梅成立系爭買賣契約，惟系爭買賣 契約因違反定型化契約應記載事項及消保法之規範，為無效 ，縱未無效，嗣經原告解除系爭買賣契約，原告得依民法第 179條之規定，向被告蔡月梅請求返還已收受價金623萬7,09 0元部分，有無理由？
⒈按私文書經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正，民 事訴訟法第358條定有明文。又按事實有常態與變態之分 ，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事 實者，則須就其所主張之事實負舉證責任，最高法院86年 度台上字第891號、105年度台簡上字第16號判決意旨可參 。承前所述，系爭買賣契約係存在於原告與被告蔡月梅間
，縱蔡月梅辯稱二人間關於系爭房地之買賣契約應為系爭 協議書（本院卷第179頁），惟系爭買賣契約上之賣方署 名乃蔡月梅親簽乙節，既為蔡月梅所自認，則揆諸前揭法 條規定，該系爭買賣契約內容應推定為真正，況蔡月梅自 認親簽並交付系爭買賣契約予原告，係使原告及其女知悉 客變之建物格局及建材設備內容，足認已就原告之要約而 為承諾，契約應已成立而為常態，簽名於文書僅供原告參 考為變態，被告主張系爭買賣契約僅供原告及其女參考， 並非正式完整合約等情，係主張有利於己之變態事實，應 由蔡月梅就該事實負舉證責任，惟蔡月梅僅提出LINE對話 紀錄，稱有向原告之女表示要找時間簽合約等語，亦未為 其他舉證以實其說，且衡情蔡月梅為成年之人，以己名義 簽立系爭買賣契約時，應知悉相關私文書在訴訟上之證明 作用及利害關係，若兩造間無前開關於系爭房地格局及建 材設備內容規格之約定，焉系爭買賣契約會有相關建物格 局記載之理？再酌以系爭協議書之內容，關於買賣標的為 系爭房地、買賣價金之金額均大致與系爭買賣契約相同， 應係補充系爭買賣契約之用，非取代系爭買賣契約。是上 開被告所辯顯與常情有違，尚難憑採。
⒉次按定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立 同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約 條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路 、或其他方法表示者，亦屬之；定型化契約：指以企業經 營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而 訂立之契約；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者 權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂 其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後 公告之。違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條 款無效。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定 型化契約，仍構成契約之內容。定型化契約中之定型化契 約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除 去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有 效。消費者保護法第2條第7款、第9款第17條第1項、第4 項前段、第5項、第16條前段分別定有明文。是以，如該 特定行業之定型化契約有應記載之事項而未為記載時，則 應由中央主管機關所公告之應記載事項予以填補，並構成 買賣契約內容之一部；如有不得記載事項，則僅該條款無 效。再按，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有 30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反 前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張
該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1亦定 有明文。上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利 ，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款 之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護 目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖 未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契 約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分 了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而 選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限 制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。 ⒊經查，原告及蔡月梅均為自然人，且無證據顯示有以交易 不動產為營業，足見皆非企業經營者，而無前開規定之適 用，則原告主張系爭買賣契約約定刻意規避定型化契約應 記載事項及消保法之規範，刪除應記載事項第一條、契約 審閱期，及第六條履約擔保機制、第十條開、完工日期、 第二十四條（二）賣方之名稱、法定代理人、公司（或商 號）統一編號、公司（或商號）地址、公司（或商號）電 話…、違約金等而無效云云，並不可採。
⒋原告又主張系爭房地之主建物面積與系爭買賣契約誤差已 超過百分之九，且為地上4層之建物，亦與契約記載為五 樓建物不合，爰依系爭買賣契約第四條第三項、第二十三 條第一項、第三項約定解除買賣契約等情，為被告所否認 ，查：
⑴系爭買賣契約第四條約定：一、房屋面積以地政機關登 記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽 約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時。 二、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分 賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二 為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤 差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物，除以各該 面積所得之單價，無息於交屋時結算。三、前款之土地 面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之 三者，買方得解除契約；第二十三條約定：一、賣方違 反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執 照期限」之規定者，買方得解除本契約。二、賣方違反 「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買 方得依法解除契約。三、買方依第一款或第二款解除契 約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如 有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分 之__（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金
額超過已繳價款者，則以已繳價款為限（本院卷第19-2 7頁）。
⑵茲依於111年9月30日彰化縣二林鎮公所核發系爭房地之 建造執照，其中登記層幢棟戶數為地上4層、1幢、1棟 、1戶；再按建造執照附表所示，系爭房地建築物面積 合計171.19平方公尺（本院卷第205-209頁），除與系 爭買賣契約書所附建材設備表記載本案為設計五樓之建 築（本院卷第31頁）不合，更與系爭買賣契約記載之主 建物面積188.43平方公尺誤差已超過百分之3，準此各 情，堪認原告主張蔡月梅違反系爭買賣契約第四條第三 項、第二十三條第一項、第三項約定等節，尚非無據。 則原告主張解除系爭買賣契約，並以112年6月2日民事 原告辯論意旨續狀繕本之送達做為解除契約意思表示之 通知，自有理由。系爭買賣契約既經原告依法解除，原 告依民法第179條規定請求被告蔡月梅返還已付買賣價 金623萬7,090元，並自起訴狀繕本送達之翌日即112年3 月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬 有據，應予准許。
六、綜上所述，原告先位依民法第179條規定，請求被告和碇公 司應給付原告623萬7,090元暨法定遲延利息，為無理由，應 予駁回。原告備位依相同法律關係，請求被告蔡月梅給付原 告623萬7,090元及自112年3月24日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又原告與被告蔡月 梅均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就備位之 訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所 提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，無庸再逐一予以論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 民事第四庭 法 官 姚銘鴻
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 書記官 楊美芳