臺灣南投地方法院民事判決
111年度重訴字第93號
原 告 李啓輝
訴訟代理人 詹志宏律師
被 告 陳俊仲
訴訟代理人 鄭中睿律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112年11月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：坐落南投縣○○市○○○段00000○00000地號土地 及其上同段228、217建號建物即門牌號碼南投縣○○市○○○路0 00○000號房屋（下稱系爭房屋，系爭房屋與前開土地，合稱 系爭房地）原為訴外人即被告母親廖玉實所有，原告與廖玉 實於民國104年7月30日就系爭房地簽立不動產買賣契約，買 賣總價新臺幣（下同）14,000,000元，並於104年9月10日將 系爭房地移轉登記於原告名下。嗣原告於105年間將系爭房 地以每月租金50,000元出租予被告居住使用，且未約定租賃 期限，然被告自110年6月起即未給付租金迄今，原告於111 年9月27日以台中大全街存證號碼700號存證信函（下稱700 號存證信函）向被告為終止租約之意思表示，再以民事準備 ㈡狀終止租約，故被告應自系爭房屋遷出並將系爭房屋騰空 返還原告。依民法第455條前段、第767條第1項規定，提起 本件訴訟。並聲明：被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋 騰空返還原告。
二、被告抗辯略以：原告與廖玉實就系爭房地並無買賣真意，兩 造就系爭房地亦無租賃契約存在。系爭房地為廖玉實所有， 廖玉實將系爭房地登記於原告名下，係因被告於104年間積 欠訴外人即原告配偶陳寶蘭胞弟陳科評6,000,000元，廖玉 實欲向陳科評借款，陳科評要求廖玉實以系爭房地作為擔保 ，故廖玉實及被告與陳科評約定陳科評出借14,000,000元， 廖玉實將系爭房地登記於陳科評指定之人即原告名下，但系 爭房地須繼續供廖玉實及被告居柱並經營吉興機車行，待廖 玉實與被告於15年內（分180期，每月還款50,000元）清償 至6,000,000元後（即第1期至第120期），原告應無償將系 爭房地移轉登記予廖玉實，再由廖玉實以系爭房地向銀行借 款以清償剩餘8,000,000元，陳科評找陳寶蘭作為債權名義 人，陳寶蘭、被告及廖玉實並簽立聲明書，兩造、陳科評及
廖玉實均同意上開約定（上開約定下稱系爭協議）。被告及 廖玉實按期還款，且償還金額均逾約定之50,000元，迄今已 還款6,513,000元，原告應依系爭協議將系爭房地移轉登記 予廖玉實，然原告竟拒絕並偽稱其買賣取得系爭房地、兩造 就系爭房地有租賃契約等節，此節均屬不實。系爭房地登記 於原告名下並非基於買賣，而係基於系爭協議，是被告基於 系爭協議有權占有系爭房地。並聲明：如主文第1項所示。三、兩造不爭執事項：
㈠土地登記謄本記載系爭房地原登記為被告母親廖玉實所有， 於104年9月10日以買賣為登記原因，移轉登記於原告名下。 原告與陳寶蘭為夫妻。
㈡原告與廖玉實於104年7月30日就系爭房地簽立不動產買賣契 約，記載買賣總價14,000,000元，各期款如本院卷第149頁 所載，簽收欄處之「廖玉實」為廖玉實所簽及蓋印。 ㈢被告自100年10、11月間於系爭房屋經營吉興機車行迄今。 ㈣陳寶蘭、被告、廖玉實於105年3月23日簽立聲明書，記載被 告、廖玉實因積欠陳寶蘭6,000,000元，擬分180期攤還，每 期攤還50,000元，自105年4月起，期間若有償還大金額以減 少攤還期數，繳款期間於南投市○○○路000○000號（即系爭房 地）保有繼續經營吉興機車行之權利。
㈤陳寶蘭收受吉興機車行即被告所開立之支票，數額如原告民 事準備㈠狀附表一A欄所示，共計6,513,000元。 ㈥原告於111年9月27日委託律師向被告寄發700號存證信函主張 被告自110年6月起拖欠租金，故以該函通知被告於函到1個 月內騰空返還系爭房屋。被告於111年9月28日收受700號存 證信函。
㈦原告再以民事準備㈡狀終止租約，該書狀於112年6月21日送達 被告。
四、兩造爭執事項：
㈠原告與廖玉實就系爭房地有無買賣契約？被告抗辯原告與廖 玉實就系爭房地無買賣真意，係因系爭協議而移轉登記，是 否有據？
㈡兩造就系爭房地有無租賃契約？原告以被告遲付租金2個月終 止租約，是否合法？
㈢原告依民法第455條前段、第767條第1項規定，請求被告遷讓 返還系爭房屋，是否有據？
五、本院之判斷：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其
取得該物所有權之義務；稱租賃者，謂當事人約定，一方以 物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第345條 、第348條第1項、第421條第1項固有明文。表意人與相對人 通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效；虛偽意思表示 ，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民 法第87條第1項前段、第2項定有明文。當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本 文定有明文。是以民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由 原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事 實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證 據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
㈡原告主張其與廖玉實就系爭房地有買賣契約，廖玉實因買賣 將系爭房地移轉登記予其，嗣其與被告就系爭房地有租賃契 約等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查： ⒈原告主張其與廖玉實就系爭房地有買賣契約等語，並提出不 動產賣賣契約書為證。依不動產買賣契約書所示（見本院卷 第147頁至第157頁），其上記載買方為原告，賣方為廖玉實 ，買賣標的為系爭房地，買賣價金14,000,000元，付款期別 分為104年8月6日簽約款2,500,000元、104年8月20日完稅款 1,000,000元、104年8月31日尾款6,200,000元、104年9月14 日代償南投市農會貸款4,196,303元、104年9月18日現金103 ,697元，故原告提出之不動產買賣契約書確實記載原告給付 買賣價金14,000,000元，並於5次期別付款完畢。 ⒉惟被告抗辯原告與廖玉實就系爭房地並無買賣真意，原告亦 未給付買賣價金等語。原告因而進一步說明其實際給付買賣 價金之情形，並提出給付買賣價金之歷次給付紀錄，依該紀 錄所示（見本院卷第387頁至第391頁），原告歷次給付時間 、金額與上開不動產買賣契約書所載不符，其給付次數高達 十餘次，且金額零碎，再者，該給付紀錄說明欄中數筆款項 均記載因被告需要現金，陳寶蘭經廖玉實要求而提領數十萬 不等現金交付，顯與一般買賣不動產契約交付買賣價金之習 慣有違，而與一般民間借款之情節較為相似，是原告與廖玉 實就系爭房地是否有買賣契約存在，實屬有疑。 ⒊原告主張其於104年9月因買賣取得系爭房地後，將系爭房地 出租被告，約定每月租金50,000元等語，並提出陳寶蘭設於 第一銀行南投分行存摺交易紀錄、民事準備㈠狀附件一（下 稱附件一），以證明被告於110年6月前均有按時繳納租金等 語。原告自陳兩造就系爭房地之租賃契約並未簽立書面契約 （見本院卷第319頁），而衡酌原告就系爭房地之買賣有書 立買賣契約，系爭房地包含2筆土地及其上2棟有辦保存登記
之鋼筋混凝土加強磚造2層樓建物，標的不小，且每月租金5 0,000元，數額非微，依原告一貫行為舉措，理應就租賃簽 立書面契約，惟原告就此部分主張無書面租賃契約，則原告 所稱兩造就系爭房地之租賃契約是否存在，非屬無疑。 ⒋審諸陳寶蘭設於第一銀行南投分行存摺交易紀錄（見本院卷 第159頁至第271頁），可知陳寶蘭設於第一銀行南投分行於 原告所整理之民事準備㈠狀附表一（下稱附表一，見本院卷 第277頁至第307頁）所示時間有附表一A欄所示款項入帳， 又陳寶蘭收受吉興機車行即被告所開立之支票，數額如附表 一A欄所示，共計6,513,000元，已如前述，則陳寶蘭設於第 一銀行南投分行存摺交易紀錄僅可證明其帳戶有如附表一A 欄所示來自吉興機車行即被告共計6,513,000元款項入帳而 已，惟給付款項之原因多端，徒以上開存摺交易紀錄無從證 明被告給付款項之原因係因兩造就系爭房地有租賃契約存在 。
⒌附表一為原告自行製作之表格，無從證明兩造就系爭房地有 租賃契約存在。再者，原告起訴時主張兩造就系爭房地有租 賃契約，每月應給付租金50,000元，又被告積欠陳寶蘭9,00 0,000元債務，每月應還款50,000元等語（參民事起訴狀、 民事準備㈠狀，見本院卷第14頁至第17頁、第144頁、第275 頁），細析原告自行製作之附表一，被告每月給付陳寶蘭之 款項，原告於附表一中均優先列於B欄清償每月租金50,000 元，如有剩餘再列於D欄清償積欠陳寶蘭之借款債務，然被 告於105年5月給付40,000元，姑不論是否應先清償租金債務 ，縱優先清償租金債務，理應於B欄記載清償40,000元租金 （則該月租金尚欠10,000元），D欄應記載清償0元，而該表 格竟記載被告於該月給付租金50,000元，即B欄記載50,000 元，於D欄記載負10,000元，且於106年3、4月均有類似情形 （見本院卷第279頁、第283頁），實有違常情，附表一似有 拼湊被告於110年6月前各月均如數給付租金50,000元之外觀 ，無從為有利於原告之認定。
⒍被告抗辯廖玉實與原告就系爭房地並無買賣合意，兩造就系 爭房地亦無成立租賃契約，廖玉實係因系爭協議將系爭房地 登記於原告名下等語。證人廖玉實於本院112年8月31日言詞 辯論期日到庭具結證稱：其所有系爭房地移轉登記於原告名 下，不是買賣，其沒有要將系爭房地賣給原告，過戶那天才 知道原告這個人；之前被告向陳科評借錢欠6,000,000元， 其要再向陳科評借錢，陳科評說要有保障，說要將系爭房地 過戶給他，但這樣其會沒地方住，所以其跟陳科評約定15年 間不可以將其趕走，其每月會還款至少50,000元，總共還款
9,000,0000元，其中3,000,000元當作利息或給他賺，等其 還到6,000,000元，應將系爭房地過戶還給其，讓其向銀行 貸款8,000,000元還剩餘債務，陳科評說好，有簽立聲明書 ；其借到14,000,000元後已先還清被告欠陳科評的6,000,00 0元，其以吉興機車行及被告名義開票清償，1張票20,000元 、22,000元，通常1個月5張票；其未向陳寶蘭借錢，其都是 跟陳科評接洽等語（見本院卷第406頁至第414頁）。 ⒎聲明書如兩造不爭執事項㈣所載（見本院卷第115頁），可知1 80期（月）即為15年，每期還款50,000元，180期即還款9,0 00,000元，被告與廖玉實於180期繳款期間保有於系爭房地 繼續經營吉興機車行之權利，即占有使用系爭房地之權利， 又被告自100年10、11月間於系爭房地經營吉興機車行並與 廖玉實同住於系爭房地迄今，是證人廖玉實之證言與聲明書 所載及系爭房地之使用情況相符，其證言應可採信。是被告 抗辯廖玉實與原告並無買賣系爭房地之真意，廖玉實係基於 系爭協議而將系爭房地移轉登記於原告名下等語，尚非無憑 。
⒏證人陳科評於同日到庭作證時，經法官問「陳寶蘭與被告、廖玉實有無金錢借款關係？」其證稱「沒有」，法官問「你借錢給廖玉實及被告有無簽立借據」，其證稱「他們都開票給我」，法官問「票都有辦法兌現？」其證稱「他現在都跟我說沒有錢了，他從111年初開始沒有還錢。」經本院提示聲明書並詢問聲明書為何如此記載，證人陳科評又稱「被告及廖玉實欠其的錢，是其向別人借的，其做生意都跟陳寶蘭調錢，當時其有欠陳寶蘭一些錢，其需要還款給陳寶蘭，其就叫廖玉實及被告將要還給其的錢直接還給陳寶蘭」，嗣經被告訴訟代理人問「被告個人欠你多少錢？」，其證稱「需要統計」，被告訴訟代理人問「你有無將這些債權讓與陳寶蘭」，其證稱「有，就那6,000,000元」（見本院卷第400頁至第406頁），可知證人陳科評就借款債權債務存在於何人之間前後陳述有所不一。證人陳科評固於同日證稱：原告以14,000,000元向廖玉實購買系爭房地；廖玉實將房子賣給李啟輝時，說房子要租給其等等語（見本院卷第401頁、第402頁），然證人陳科評與本件有高度利害關係，其證述復有上開前後不一之情，難以其證言為有利於原告之認定。 ⒐基上，原告就其主張其與廖玉實就系爭房地有買賣契約及兩造就系爭房地有租賃契約乙節，所提出之證據資料難令本院形成其主張為真實之心證，且有如上開⒈至⒌有違常情之處，再者，被告抗辯廖玉實係為借款而因系爭協議將系爭房地登記於原告名下，並非無憑，原告就其上開主張未提出其他證據以實其說，是原告主張其與廖玉實就系爭房地有買賣契約及兩造就系爭房地有租賃契約等語，尚難憑採。 ㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有 權者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項前 段、中段固有明文。經查：
⒈依上所述，兩造間就系爭房地無從認定有租賃契約存在，既 無租賃契約存在，被告即無給付租金之義務，則原告自無以 被告遲付租金2個月以上為由終止租約之可言，從而，原告 依民法第455條前段請求被告自系爭房屋遷出並將系爭房屋 騰空返還原告，於法無據。
⒉依本件事證，難認原告與廖玉實就系爭房地有買賣合意，應 認被告抗辯廖玉實為順利借得款項，基於系爭協議將系爭房 地移轉登記於原告名下一節較為可採，原告與廖玉實既無基 於買賣原因而移轉系爭房地所有權之真意，原告即無法取得 系爭房地之所有權，而非所有權人，則原告依民法第767條 第1項規定請求被告自系爭房屋遷出並將系爭房屋騰空返還 原告，亦屬無據。況系爭協議約定分180期，每期繳納50,00 0元，被告與廖玉實於繳款期間具占有使用系爭房地之權利 ，其等清償至6,000,000元時，原告應將系爭房地移轉登記 予廖玉實，已如前述；又上開證人廖玉實證稱陳科評同意系 爭協議，證人陳科評亦證稱：其叫廖玉實母子將要還給其的 錢直接還給陳寶蘭，給廖玉實母子充分還款時間，也讓他們
繼續使用吉興機車行那間房子，其知道聲明書之事等語（見 本院卷第403頁），廖玉實基於系爭協議將系爭房地登記於 陳科評指定之人即原告名下，衡酌原告係陳科評胞姊陳寶蘭 之配偶，原告自無不知系爭協議之理；而陳寶蘭收受被告給 付之款項共計6,513,000元，亦如前述，則被告與廖玉實已 依系爭協議還款逾6,000,000元，被告自得基於系爭協議對 原告主張有權占有。
六、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項規定， 請求被告自系爭房屋遷出並將系爭房屋騰空返還原告，為無 理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 5 日 民事第一庭 法 官 楊亞臻
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 5 日 書記官 陳雅雯