臺灣南投地方法院民事判決
111年度訴字第484號
原 告 曾松儀
訴訟代理人 林福興律師
被 告 曾鈺琇
曾素合
廖豐欽
廖惠春
廖豐斌
曾美華
曾俊傑
陳雪雲（即曾松彬之承受訴訟人）
曾惠絹（即曾松彬之承受訴訟人）
曾建彰（即曾松彬之承受訴訟人）
曾淳琪（即曾松彬之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 簡敬軒律師
被 告 簡晛森
曾素月
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國112年1
2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者 ，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年度台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張被告
曾素月、簡晛森間就系爭房地於民國111年4月8日為贈與之 債權行為，及於111年4月20日為所有權移轉登記之物權行為 （下稱系爭贈與、所有權移轉登記行為）無效，及對被告簡 晛森以外之其他被告所有南投縣○○市○○段000○000地號土地 、同段132建號建物（下稱353、356土地、132建物，合稱系 爭房地）如附表一所示應有部分有優先承購權存在，而為被 告所否認，則原告就系爭贈與、所有權移轉登記行為之效力 及優先承購權之存否即屬不明確，原告之法律上地位即存有 不安狀態，其提起確認之訴應屬有據。
二、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依 法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；當事人喪失 訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在 有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停 止；前開規定，於有訴訟代理人時不適用之（民事訴訟法第 168條、第170條、第173條）。又上開條文所定之承受訴訟 人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得 聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由 法院送達於他造（民事訴訟法第175條、第176條）。本件原 告起訴後，被告曾松彬於111年7月28日死亡，其繼承人為被 告陳雪雲、曾惠絹、曾建彰、曾淳琪（下合稱陳雪雲等4人 ），原告乃於112年3月31日以民事聲明承受訴訟狀聲明由被 告陳雪雲等4人承受訴訟，並將繕本送達被告陳雪雲等4人， 有民事聲明承受訴訟狀、送達證書可稽（本院卷一第401-41 1頁），核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠356土地、132建物原登記為原告與被告曾素月、曾鈺琇、曾 素合、廖豐斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華及曾松彬 等人共有，應有部分比例如附表一所示。嗣被告曾素月於11 1年4月20日將其356土地、132建物之應有部分贈與被告簡晛 森，現由被告簡晛森登記為356土地、132建物之共有人，應 有部分比例如附表二所示；曾松彬於111年7月28日死亡後， 其就356土地、132建物之應有部分由其全體繼承人即被告陳 雪雲、曾惠絹、曾建彰、曾淳琪登記為公同共有，應有部分 比例如附表二所示。
㈡353土地原登記為原告與被告曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐 斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華及曾松彬等人共有， 應有部分比例如附表一所示。嗣被告曾素月於111年4月20日 將其353土地之應有部分贈與被告簡晛森，現由被告簡晛森 登記為353土地之共有人，應有部分比例如附表二所示；曾
松彬於111年7月28日死亡後，其就353土地之應有部分由其 全體繼承人即被告陳雪雲、曾惠絹、曾建彰、曾淳琪登記為 公同共有，應有部分比例如附表二所示。
㈢被告曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐斌、廖豐欽、廖惠春、 曾俊傑、曾美華及曾松彬未通知原告是否行使優先承購權， 逕於111年3月30日與被告簡晛森簽立買賣契約書（下稱系爭 買賣契約），將系爭房地以新臺幣（下同）350萬元之對價 ，售予被告簡晛森，並由被告簡晛森簽發總額相同之本票10 張，作為買賣價金之給付。原告對於上開情形並不知情，直 到被告簡晛森於000年0月0日出示系爭買賣契約給原告，原 告始知上情。經原告於111年4月7日詢問承辦地政士即訴外 人呂素菱，是否知悉買賣系爭房地事實，呂素菱回覆確有其 事，原告因而告知其將行使優先承購權，不料呂素菱竟稱因 系爭買賣契約不成立，並預告被告曾素月之後會先將其權利 範圍贈與被告簡晛森，讓被告簡晛森取得系爭房地共有人之 身分後，再由除原告外之其他共有人共同將系爭房地售予被 告簡晛森，即毋庸通知原告行使優先承購權，藉此規避原告 主張行使優先承購權之權利。是被告曾素月、簡晛森間就系 爭房地所為之系爭贈與、所有權移轉登記行為，屬通謀虛偽 之意思表示，均屬無效。又該贈與意思表示隱藏買賣行為， 應適用買賣之相關規定，惟此買賣亦屬脫法行為，應類推適 用違反禁止規定（113年1月1日修正施行之土地法第34條之1 執行要點第3點第2項），依民法第71條規定，應屬無效。再 者，被告曾素月、簡晛森間之權利行使，自己所得利益極少 而他人及國家社會所受之損失甚大者，係以損害他人為主要 目的，有違民法第148條規定，亦應認無效。 ㈣原告於得知呂素菱預告稱被告曾素月欲將其就系爭房地之權 利範圍贈與被告簡晛森後，原告此時並不確定被告曾素月是 否已贈與被告簡晛森，但已於111年4月7日電話聯絡呂素菱 時即告知要行使優先承購權，且為了行使優先承購權，已於 111年4月11日、111年4月13日、111年4月16日屢次通知被告 及呂素菱等人，主張行使優先承購權，但未獲回應。故依法 行使優先承購權，除被告簡晛森外之其餘被告應按系爭買賣 契約同一條件即買賣價金300萬元（原本全部買賣價金為350 萬元，扣除原告部分後，剩餘300萬元）與原告另訂買賣契 約，待原告履行買賣契約所定之義務後，被告應將系爭房地 之應有部分移轉登記予原告。
㈤爰依民法第767條第1項中段、土地法第34條之1第4項規定及 系爭買賣契約，提起本件訴訟等語，並聲明：如附表三所示 。
二、被告則以：
㈠被告簡晛森所欲購買之標的物範圍為系爭房地之全部，無欲 與其他共有人繼續保持共有，原告對此原本亦表示同意，系 爭買賣契約之賣方當事人清冊才會出現原告之姓名。故原告 對於出售系爭房地乙節甚為明瞭，被告並無故意不通知原告 之情。原告雖於磋商階段口頭同意出售其名下應有部分，但 最終於簽訂書面契約前臨時反悔，導致買賣雙方就契約必要 之點未能合致，因此系爭買賣契約最終未能成立，原告自無 從主張行使優先承購權。又土地法第34條之1需以「他共有 人」於「共有人」出賣共有土地或建築改良物之應有部分時 為適用之前提要件，若「他共有人」同為出賣人之一，則無 本條之適用。本件因原告同為契約磋商之當事人之一，自無 土地法第34條之1第4項優先承購權之適用。 ㈡被告曾素月為被告簡晛森之母，被告曾素月本就希望透過買 賣之進展，順勢將不動產交由被告簡晛森代為管理，雖最終 買賣未能成立，被告曾素月仍希望由被告簡晛森代為管理繳 稅等其他雜務，方為贈與，純屬被告曾素月之個人財務規劃 ，非為規避優先承購權之行使等語，資為抗辯，並聲明：原 告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷二第144-145頁，並依判決格式增 刪修改文句）：
㈠356土地、132建物原登記為原告與被告曾素月、曾鈺琇、曾 素合、廖豐斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華及曾松彬 等人共有，應有部分比例如附表一所示。嗣被告曾素月於11 1年4月20日將其356土地、132建物之應有部分贈與其子即被 告簡晛森，現由被告簡晛森登記為356土地、132建物之共有 人，應有部分比例如附表二所示；曾松彬於111年7月28日死 亡後，其就356土地、132建物之應有部分由其全體繼承人即 被告陳雪雲、曾惠絹、曾建彰、曾淳琪登記為公同共有，應 有部分比例如附表二所示。
㈡353土地原登記為原告與被告曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐 斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華及曾松彬等人共有， 應有部分比例如附表一所示。嗣被告曾素月於111年4月20日 將其353土地之應有部分贈與其子即被告簡晛森，現由被告 簡晛森登記為353土地之共有人，應有部分比例如附表二所 示；曾松彬於111年7月28日死亡後，其就353土地之應有部 分由其全體繼承人即被告陳雪雲、曾惠絹、曾建彰、曾淳琪 登記為公同共有，應有部分比例如附表二所示。 ㈢被告曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐斌、廖豐欽、廖惠春、 曾俊傑、曾美華及曾松彬，曾於111年3月30日與被告簡晛森
簽立系爭買賣契約，約定系爭房地以350萬元之對價，售予 被告簡晛森。
㈣原告於111年4月11日對呂素菱寄發南投中興郵局存證號碼42 號存證信函，主張行使系爭房地之優先承購權。 ㈤原告於111年4月13日對被告曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐 斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華及曾松彬、呂素菱寄 發南投中興郵局存證號碼47號存證信函，主張行使系爭房地 之優先承購權。
㈥原告於111年4月16日對被告曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐 斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華及曾松彬寄發南投中 山街郵局存證號碼35號存證信函，主張行使系爭房地之優先 承購權。
㈦被告簡晛森於111年3月30日簽發本票10張（其中票面金額50 萬元5張、25萬元2張、16萬6667元3張，共350萬1元，下合 稱系爭本票），記載受款人為系爭買賣契約書賣方清冊之人 （內容見本院卷一第37、435-441頁），並由承辦之地政士 呂素菱於111年3年31月收受系爭本票。
㈧系爭房地經本院111年度裁全字第49號裁定原告為被告曾鈺琇 、曾素合、廖豐斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華及曾 松彬供擔保後，上開被告對於系爭房地之應有部分不得為移 轉、設定抵押、出租及其他一切處分行為。上開被告不服提 起抗告，經臺灣高等法院臺中分院111年度抗字第228號裁定 抗告駁回確定。
四、本院之判斷：
㈠系爭買賣契約尚未成立，原告無從行使優先承購權： ⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句（民法第98條）。解釋契約，固須探求當事人立約時之真 意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真 意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最 高法院80年度台上字第1960號、101年度台上字第79號判決 意旨參照）。土地法第34條之1第4項規定共有人優先承購權 之發生，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約 有效成立為前提，倘該買賣契約係屬無效，即無共有人優先 承購權發生之可言（最高法院83年度台上字第271號判決意 旨參照）。經查：
⑴系爭買賣契約第1條約定買賣標的物為「356土地，權利範圍 ：全部」、「353土地，權利範圍：144725/0000000」、「1 32建物，權利範圍：全部」，第14條其他特約事項第3項第2 款約定「賣方以存證信函通知共有人，共有人收受通知後15 日內未表示承購者，本件買賣契約始成立」；又系爭買被告
曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊 傑、曾美華及曾松彬已於系爭買賣契約後附之賣方清冊蓋章 ，惟未見原告於其上蓋章，有系爭買賣契約、賣方清冊為證 （本院卷一第33-37頁）。依契約文義，足見系爭買賣契約 著重者在賣方清冊所載之共有人就約定之買賣標的物均未表 示承購者，系爭買賣契約始能成立。
⑵原告因被告曾素月、簡晛森間之系爭贈與、所有權移轉登記 行為，認呂素菱、被告曾素月、簡晛森共同涉犯刑法第214 條之使公務員登載不實罪嫌，對渠等提起刑事告訴，經臺灣 南投地方檢察署以112年度偵字第5408號為不起訴處分，復 經臺灣高等檢察署臺中檢察分署以112年度上聲議字第2292 號駁回再議（本院卷二第99-107、113-120頁，下稱系爭偵 查案件）。呂素菱在系爭偵查案件之111年9月19日警詢、11 2年3月16日偵訊中曾稱：被告簡晛森是買方，有向我表示原 告有口頭答應出賣，之後會提出原告的簽名，我有先讓在場 之共有人簽名，並說這件買賣大家都沒有優先承購權，因為 都出售給同一人即被告簡晛森，亦多次強調只要有一人不同 意出售，系爭買賣契約就不成立。系爭買賣契約是約定10位 共有人（含原告）要全部出售，所以只有兩種情形，一為原 告承認系爭買賣契約後蓋章，始可出售；二為原告不承認及 不蓋章，系爭買賣契約不成立，並無原告所稱之優先承購權 問題等語（本院卷二第160-161、181頁）。 ⑶參以原告與呂素菱111年4月7日對話錄音光碟及錄音譯文內容 ，原告於該日向呂素菱表示：被告簡晛森於000年0月0日出 示系爭買賣契約給原告，原告不同意出賣其系爭房地之應有 部分，並主張行使優先承購權等語，呂素菱回應：系爭買賣 契約是我打的，當時我有跟大家說，要將系爭房地全部賣給 被告簡晛森，只要其中有一個人不賣，系爭買賣契約就不能 算數。因為原告當時有跟被告簡晛森說要全部賣給他，且原 告沒有簽章，所以系爭買賣契約不成立等語，原告亦回稱： 是啦，是啦，講是要這樣沒錯啦等語（本院卷一第67頁、卷 二第127-133頁）。
⑷依上開111年4月7日對話錄音譯文、111年9月19日警詢筆錄、 112年3月16日偵訊筆錄，呂素菱有關系爭買賣契約之歷次陳 述，前後大致相符，且與系爭買賣契約第1條、第14條第3項 第2款特約事項內容，互核相符，堪認呂素菱上開所述為真 實。足認系爭買賣契約為呂素菱所撰擬，並就買賣內容特別 約定如系爭買賣契約第14條第3項第2款所示，且契約當事人 之真意亦著重在賣方清冊所載之共有人就約定之買賣標的物 均未表示承購者，系爭買賣契約始能成立。
⒉基上，系爭買賣契約已明確約定賣方清冊所載之共有人（含 原告）均同意出售其系爭房地之應有部分，系爭買賣契約始 能成立。而被告簡晛森於111年4月4日通知原告後，原告分 別於111年4月11日對呂素菱寄發存證信函，於111年4月13日 對被告曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐斌、廖豐欽、廖惠春 、曾俊傑、曾美華及曾松彬、呂素菱寄發存證信函，於111 年4月16日對被告曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐斌、廖豐 欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華及曾松彬寄發存證信函，表示 不同意出售其系爭房地之應有部分，並主張行使優先承購權 ，已如前述。足認系爭買賣契約已因原告表示承購，並無賣 方清冊所載之共有人均同意出售，而尚未成立。系爭買賣契 約既未成立，原告自無從主張行使優先承購權，是原告依土 地法第34條之1第4項、系爭買賣契約主張確認優先承購權存 在，並行使優先承購權，即屬無據。
㈡被告曾素月、簡硯森間系爭贈與、所有權移轉登記行為，難 認無效：
⒈表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效 。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他 項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定（民法第87條 第1、2項）。法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效（ 民法第71條本文）。權利之行使，不得違反公共利益，或以 損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信 用方法（民法第148條第1、2項）。在贈與或買賣契約，亦 不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實， 即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年度台上字 第3865號判決意旨參照）。當事人就其有利於己之事實，應 負舉證之責。是主張通謀虛偽意思表示、隱藏他項法律行為 之人，自應就此利己之事實，負舉證責任（最高法院85年度 台上字第2114號判決意旨參照）。
⒉本件因原告不同意出售，致系爭買賣契約未成立，業經本院 認定如前。被告曾素月於111年4月20日將其系爭房地應有部 分贈與被告簡晛森，並委託呂素菱辦理所有權移轉登記事宜 ，已如前述，並有南投地政事務所112年10月17日投地一字 第1120006492號函所附贈與登記申請資料為證（本院卷二第 61-93頁）。本院考量本件受贈與人即被告簡晛森為被告曾 素月之子，被告曾素月於案發時已將滿75歲，有其戶籍資料 可參（本院卷二第19頁），其預先考量身後之事，而為系爭 贈與、所有權移轉登記行為，委託呂素菱處理名下之不動產 ，尚與常情相符；此外，原告復未提出相關證據以實其說， 尚難僅因被告曾素月、簡晛森間為母子，即謂系爭贈與、所
有權移轉登記行為係通謀虛偽意思表示。又上開法律行為核 屬被告曾素月之權利正當行使，並非脫法行為，亦無權利濫 用或違反誠信原則，均難認無效。是被告曾素月辯稱：被告 曾素月考量己身年事已高，而系爭房地為共有狀態，因系爭 買賣契約未能成立，認後續處理恐曠日廢時，而對被告簡晛 森為系爭贈與行為、所有權移轉登記行為等語，尚屬可採。 ⒊基上，原告未能證明系爭贈與、所有權移轉登記行為係通謀 虛偽意思表示而無效，又上開法律行為並非脫法行為、權利 濫用或違反誠信原則，是原告主張上開法律行為無效，並依 民法第767條第1項中段規定，請求被告簡晛森塗銷系爭所有 權移轉登記，均不可採。
五、綜上所述，系爭買賣契約尚未成立，原告無從行使優先承購 權，且難認系爭贈與、所有權移轉登記行為有通謀虛偽意思 表示、脫法行為、權利濫用或違反誠信原則而無效之情形， 原告依民法第767條第1項中段、土地法第34條之1第4項規定 及系爭買賣契約，請求如附表三訴之聲明所示，為無理由， 應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本 案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 27 日 民事第二庭 審判長法 官 鄭順福
法 官 葛耀陽 法 官 鄭煜霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 27 日 書記官 沈柏樺
附表一：353土地、356土地、132建物於111年4月8日前之應有部分比例
編號 共有人 353土地 356土地 132建物 1 曾松儀 0000000分之20675 7分之1 7分之1 2 曾鈺琇 0000000分之20675 7分之1 7分之1 3 曾素合 0000000分之20675 7分之1 7分之1 4 曾松彬 0000000分之20675 7分之1 7分之1 5 廖豐斌 0000000分之20675 21分之1 21分之1 6 廖豐欽 0000000分之20675 21分之1 21分之1 7 廖惠春 0000000分之20675 21分之1 21分之1 8 曾俊傑 0000000分之20675 14分之1 14分之1 9 曾美華 0000000分之20675 14分之1 14分之1 10 曾素月 0000000分之20675 7分之1 7分之1
附表二：353土地、356土地、132建物於111年4月20日後之應有部分比例（被告曾素月將其應有部分，111年4月20日以贈與為原因移轉登記與被告簡晛森，原因發生日為111年4月8日）編號 共有人 353土地 356土地 132建物 1 曾松儀 0000000分之20675 7分之1 7分之1 2 曾鈺琇 0000000分之20675 7分之1 7分之1 3 曾素合 0000000分之20675 7分之1 7分之1 4 陳雪雲、曾惠絹、曾建彰、曾淳琪 公同共有 0000000分之20675 公同共有 7分之1 公同共有 7分之1 5 廖豐斌 0000000分之20675 21分之1 21分之1 6 廖豐欽 0000000分之20675 21分之1 21分之1 7 廖惠春 0000000分之20675 21分之1 21分之1 8 曾俊傑 0000000分之20675 14分之1 14分之1 9 曾美華 0000000分之20675 14分之1 14分之1 10 簡晛森 0000000分之20675 7分之1 7分之1 備註：原共有人曾松彬於111年7月28日死亡後，其就353、356土地、132建物之應有部分，由全體繼承人陳雪雲、曾惠絹、曾建彰、曾淳琪於111年11月22日登記為公同共有。
附表三：原告訴之聲明
一、確認被告曾素月、簡晛森間就系爭房地於111年4月8日所為贈與之債權行為，及於111年4月20日所為所有權移轉登記之物權行為，均無效。 二、被告簡晛森應將系爭房地，於111年4月20日以贈與為登記原因之所有權移轉登記塗銷。 三、確認原告對系爭房地如附表一所示之應有部分，就被告曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華及曾松彬與被告簡晛森所訂如系爭買賣契約同一條件之優先承購權存在。 四、被告曾素月、曾鈺琇、曾素合、廖豐斌、廖豐欽、廖惠春、曾俊傑、曾美華、陳雪雲、曾惠絹、曾建彰、曾淳琪，就系爭房地如附表一所示之應有部分，應與原告以系爭買賣契約之同一條件訂定買賣契約，並於原告履行該買賣契約之義務後，將如附表一所示之應有部分移轉登記予原告。