臺灣南投地方法院民事判決
111年度訴字第416號
原 告 吳素貞
訴訟代理人 吳尚臻
被 告 蕭麗君
訴訟代理人 鄭采芝
被 告 楊森豪
訴訟代理人 詹志宏律師
被 告 周滿靜
蔡特學
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國112年11月2日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。經查：原告起訴時原僅列蕭麗君、楊森豪為本 件共同被告（見本院卷第11頁），嗣於民國112年10月6日以 民事追加被告狀，追加周滿靜、蔡特學為本件共同被告（見 本院卷第333頁）。因原告主張其原為坐落南投縣○○市○○○段 000000○000000地號土地（下合稱系爭土地）之共有人，應 有部分為1萬分之3222（下稱系爭土地應有部分3分之1）， 被告蕭麗君將其所有系爭土地之應有部分1萬分之6778（下 稱系爭土地應有部分3分之2）出賣予被告楊森豪時其寄發之 優先承買通知函即南投三和郵局存證號碼000126號存證信函 （下稱優先承買通知函）所載買賣價金為虛偽，且原告並未 放棄系爭土地優先承購權，然被告周滿靜、蔡特學於系爭土 地買賣登記申請書中虛偽記載原告已放棄優先承購權，致使 公務員因而登載不實，致原告無法優先承買而受有損害，被 告周滿靜、蔡特學與被告蕭麗君、楊森豪為共同侵權行為人 ，而追加被告周滿靜、蔡特學為共同被告。經核原告上開追 加，其請求之基礎事實同一，與前揭規定相符，應予准許。二、被告蕭麗君未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決 。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張略以：
㈠被告蕭麗君以其名下之系爭土地應有部分3分之2，與被告楊 森豪於108年4月12日簽訂買賣契約，以買賣價金新臺幣（下 同）399萬7,392元協議買賣系爭土地（下稱系爭買賣契約之 公契約），並完成辦理系爭土地所有權移轉登記。然系爭土 地之買賣契約之公契約於108年4月12日簽訂，並於108年5月 22日完成所有權移轉登記，但被告楊森豪於買賣契約簽訂前 之108年4月13日即竊佔系爭土地，故被告楊森豪是為了避免 刑事犯罪被追訴，而偽造於108年4月12日向被告蕭麗君購買 系爭土地應有部分3分之2的事實。依被告楊森豪所提出之系 爭土地應有部分3分之2之農地買賣契約書（下稱系爭買賣契 約）故意以630萬元為買賣價格，高於被告蕭麗君原購買價 格520萬元，土地登記申請書記載交易價格399萬7,392元， 且楊森豪之前曾願以380萬元向原告購買原告持分土地，故 被告蕭麗君、楊森豪間就系爭土地之買賣價金數額為何？是 否如實交付買賣價金仍存疑，應請被告蕭麗君、楊森豪提出 買賣私契約及附款金流證明，原告否認農地買賣契約書之真 正，被告蕭麗君、楊森豪間就系爭土地為假買賣。原告為系 爭土地之共有人，被告蕭麗君寄發優先承買通知函以「出售 金額為630萬元」、「於文到十日内以書面向出賣人表示願 同一價格先購買」等違法之内容通知原告，原告係於108年4 月23日始收受，而非4月16日，原告無法知悉系爭土地交易 真實價格，但並未放棄優先承購權，然被告共同於土地登記 申請書備註欄加註「優先購買權人確已放棄其優先購權，如 有不實申請人願負一切法律責任」等字樣 ，並於欄位旁用 印蓋章，已侵害原告之優先承購權。況被告蕭麗君、楊森豪 為假買賣，優先承買通知函無被告蕭麗君簽名，非其所寄跟 所寫並無效力，原告不知有買賣，沒有逾期的問題。被告沒 有寄送正確之優先購買通知，導致原告優先承購權受侵害， 本件原告所受損害暫估以系爭土地被告蕭麗君前次取得價金 520萬元與被告蕭麗君、楊森豪通知之買賣價金630萬元之差 額計算，計受有110萬元之損害等語。為此，依土地法第34 條之1、民法第184條第1項前段、第184條第2項、185條第1 、2項之規定，提起本訴。
㈡並聲明：被告應連帶給付原告110萬元。原告願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告方面：
㈠被告楊森豪辯以：
⒈被告楊森豪、蕭麗君間之系爭買賣契約非假買賣。系爭土地
向地政事務所申請移轉登記時，依程序所提出之土地登記申 請書記載買賣價款記載399萬7,392元，係以該數額申報印花 稅，為節稅所致，並非真正交易價格，系爭土地真實交易價 格為630萬元。被告蕭麗君自其前手取得系爭土地（下稱前 次交易），本件系爭土地交易被告楊森豪為買受人，前次交 易原告即無能力以交易價格為520萬元承諾優先承買，原告 稱有能力優先承買，為臨訟編篡之詞。原告稱受有所失利益 ，應先證明其有能力優先承買之證據。另原告應就賠償金額 為110萬元之計算方式，予以舉證。
⒉依土地法第34條之1第4項規定，通知其他共有人優先承買之 義務人為土地共有人，非買受人，故縱系爭土地共有人蕭麗 君未通知原告，需向原告負擔損害賠償者為被告蕭麗君，亦 非被告楊森豪。
⒊原告主張系爭土地優先承購權利遭受侵害，應以被告楊森豪 、蕭麗君間就系爭土地之買賣契約存在為前提，故倘法院認 被告楊森豪、蕭麗君間就系爭土地之移轉原因非基於買賣關 係，則原告無從爰引土地法第34條之1第4項規定，原告亦無 權利可遭被告侵害等語。
⒋並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告蕭麗君未於言詞辯論期日到場，茲據之前抗辯略以：意 見同被告楊森豪所述。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均 駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈢被告蔡特學辯以：系爭土地108年的交易是在其事務所簽約， 有核對買賣雙方身份，買方為被告楊森豪、賣方為被告蕭麗 君，當時有簽立系爭買賣契約，辦理過戶。有簽立私約630 萬元交易價格的買賣契約，買賣雙方交付定金及尾款其不在 場，有請他們通知優先承購權人。被告楊森豪、蕭麗君間就 系爭土地出售價格630萬元並未低於市場行情，共有人即原 告並未有任何價值上的損失等語。並聲明：原告之訴及假執 行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
㈣被告周滿靜辯以：臺灣南投地方檢察署111年偵字第5469、54 70、5471號對其為不起訴處分，相關事證可參考不起訴處分 書等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張被告共同以不實之系爭土地之買賣契約，並完成辦 理系爭土地所有權移轉登記，故意以違反土地法第34條之1 規定，以不實之「出售金額為630萬元」、無效力之「於文
到十日内以書面向出賣人表示願同一價格先購買」等違法之 内容通知原告，侵害原告之優先承購權，致原告受有110萬 元之損害；且原告因無法行使優先權買權，致喪失其系爭土 地之應有部分，被告應連帶負賠償責任等語，為被告所否認 ，並以前詞置辯。本件爭點即為原告主張被告等人共同侵害 原告之優先承購權，依侵權行為法律關係，連帶對原告負損 害賠償責任，有無理由？茲析述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段規定甚明。次按因故意或過失，不 法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風 俗之方法，加損害於他人者亦同。數人共同不法侵害他人之 權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項及第185 條第1項前段亦分別定有明文。而民法第185條第1項所謂之 數人共同不法侵害他人之權利，係指各行為人均曾實施加害 行為，且各具備侵權行為之要件而發生同一事故者而言，是 以各加害人之加害行為均須為不法，且均須有故意或過失， 並與事故所生損害具有相當因果關係者始足當之，若行為與 損害之間無因果關係，即難遽令負擔共同侵權行為之連帶賠 償責任（最高法院92年台上字第1593號判決意旨參照）。末 按損害賠償之債，則以實際上受有損害為成立要件，倘無損 害，即不發生賠償問題（最高法院105年度台上字第1384號 判決意旨參照）。倘共有人以低於當時之市場價格出售其應 有部分，如於出售時，依法通知他共有人，他共有人即得共 同以較低之同一出售價格，取得該市場價格之土地，其資產 價值自有增加，而該市場價格減除出售價格之差額，可認係 依通常情形他共有人可得之利益，他共有人得請求侵害其優 先承購權之共有人賠償上開可得之利益（最高法院85年度台 上字第1320號判決意旨參考）。是共有人未踐行土地法第34 條之1第4項規定之優先承購權通知義務，仍須其他共有人果 因此而受有損害，始能請求賠償。若其他共有人並未證明其 因此受有如何之損害，則其他共有人訴求出售應有部分之共 有人賠償，無論其係依侵權行為或債務不履行之法律關係， 均非正當（最高法院82年度台上字第1356號判決意旨參照） 。
㈡經查，系爭土地應有部分3分之2原係第三人吳得龍、吳江山 、吳江海、吳煌寅、被告吳素貞、訴訟代理人吳尚臻、吳得 虎等人公同共有，於107年4月19日以買賣為原因移轉予被告 蕭麗君所有，買賣價金為520萬元，並於同年6月11日辦理移 轉登記等情，此有土地登記申請書等登記資料、土地共有處 分通知書、系爭土地異動索引資料、土地建物查詢資料影本
可證【見臺灣南投地檢署110年度偵字第2207號（下稱110年 度偵字第2207號卷）第22-37頁、本院卷第385-386頁、第39 0-391頁】，且為原告所不爭執（見本院卷第12頁），首堪 認定。嗣被告蕭麗君再於108年4月12日透過代書即被告蔡特 學與被告楊森豪簽訂系爭買賣契約，將其所有系爭土地應有 部分3分之2，以總價630萬元之價格出售予被告楊森豪，並 於108年5月22日完成移轉登記等情，復有土地買賣契約書、 異動索引查詢資料、土地建物查詢資料可證（見本院卷第17 9-183頁、第383-394頁)，亦應堪信為真實。 ㈢系爭土地應有部分3分之1前經本院於109年度司執字第14347 號拍賣抵押物事件中，委請陳松造不動產估價師事務所鑑價 ，鑑定價格為257萬2,000元，有不動產估價報告書可參（附 於本院109年度司執字第14347號卷），以此推估系爭土地之 應有部分3分之2價值約為514萬4,000元，則系爭買賣契約以 630萬元為價金，並未低於鑑定之價值，尚屬合理。 ㈣本件被告蕭麗君確於118年4月18日以優先承買通知函通知原 告以630萬元價格行使優先承購權，經原告於同年4月23日收 受，為原告所不爭執（見本院卷第125頁），則原告自收受 後15日內即得行使優先承購權，縱優先承買通知函其上記載 原告得行使優先承購權之期間10日與法律規定之15日有所不 符，亦難認原告因此而無法行使優先承購權。
㈤原告固於本院112年3月2日言詞辯論時主張，本件系爭土地應 有部分3分之2之買賣價金為系爭買賣契約之公契約所載之39 9萬7,392元等語（見本院卷第125頁），惟原告於107年之前 次交易中，亦以相同價格399萬7,392元之公契約作為土地移 轉登記之申請，有該次登記資料可參（見110年度偵字第220 7號卷第27頁），原告既為出賣人之一，當知悉107年將其公 同共有之系爭土地應有部分3分之2出售予被告蕭麗君時，實 際交易價格為520萬元，而非公契約之價金399萬7,392元， 是系爭買賣契約之公契約記載買賣價金為399萬7,392元，尚 不能證明即為系爭買賣契約之實際交易價格，原告上開主張 ，洵屬無據，被告抗辯系爭買賣契約之公契約係因申報印花 稅，為節稅所致，並非真正交易價格等語，非無理由。 ㈥原告後改為主張被告蕭麗君與被告楊森豪間無實際交易，並 無真正契約存在（見本院卷第359頁、第399頁），依此主張 ，則形式上即無被告蕭麗君以低於當時之市場價格出售其應 有部分予被告楊森豪之價差，揆諸上開說明，原告即無所謂 受有損害可言。
㈦原告所有之系爭土地應有部分3分之1，係因第三人即抵押權 人沈裕翔向本院聲請拍賣抵押物，經本院以108年度司拍字
第113號裁定准予拍賣，沈裕翔持上開裁定向本院聲請強制 執行，經本院以109年度司執字第14374號拍賣抵押物事件受 理，於執行程序中，被告楊森豪以165萬2,000元拍定而取得 等情，業據本院調取109年度司執字第14374號拍賣抵押物事 件全卷核閱無誤，並經被告蔡特學陳述原告系爭土地應有部 分3分之1，係被告楊森豪委託其去拍定等語（見本院卷第40 0頁），可認原告喪失系爭土地應有部分3分之1之所有權， 實因被第三人沈裕翔設定抵押權，經本院拍賣後，由被告楊 森豪取得之事實，堪信為真。則原告喪失系爭土地應有部分 3分之1之所有權與被告等人是否作成內容不實之買賣契約或 侵害原告之優先承購權，並無因果關係，原告亦無由依民法 第184條第1項前段、第2項、第185條等規定，請求被告等人 連帶負擔損害賠償。
四、綜上所述，原告依共同侵害優先承購權、侵權行為等法律關 係，請求被告等人連帶給付原告110萬元，即無理由，應予 駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附依，應併 駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院 斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不另逐一論駁，附此敘 明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 7 日 民事第一庭 法 官 蔡志明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 8 日 書記官 張雅筑