臺北高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第五庭
111年度訴字第1126號
112年11月16日辯論終結
原 告 張家銘
林國仁
黃金豐
黃振綱
施小萍
共同送達代收人 張家銘
被 告 桃園市政府
代 表 人 張善政（市長）
訴訟代理人 姜至軒 律師
林曉彤
許珮芸
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年7月
26日台內訴字第1110031938號（案號：1110600069）訴願決定，
提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、本件被告代表人原為鄭文燦，訴訟進行中變更為張善政，茲 據被告新任代表人具狀聲明承受訴訟（見本院卷第89頁）， 核無不合，應予准許。
貳、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被 告同意或行政法院認為適當者，不在此限。」「有下列情形 之一者，訴之變更或追加，應予准許：……二、訴訟標的之請 求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條 第1項、第3項第2款分別定有明文。查原告訴之聲明原為： 「一、訴願決定及原處分均撤銷。二、訴訟費用由被告負擔 。」（見本院卷第15頁）。嗣原告於民國（下同）112年3月 24日本院準備程序中變更聲明為：「一、訴願決定及原處分 均撤銷。二、被告對於原告民國109年10月29日之徵收補償 額異議，應另為適法之處分。三、訴訟費用由被告負擔。」 （見本院卷第137至138頁）；再於112年7月3日以行政訴訟 訴之變更暨準備（二）狀變更聲明為：「一、訴願決定及原 處分均撤銷。二、被告應就○○區○○段尖山小段4-10、4-40、 4-161等三筆地號土地，徵收補償價額應調整為59,400元/㎡
。三、訴訟費用由被告負擔。」（見本院卷第243至244頁） 。核其變更訴之聲明之內容尚在本件固有之審理範圍，無礙 兩造前就本件實體爭點已為之攻擊防禦方法及證據資料之實 效性，是基於程序經濟，本院認原告所為訴之變更，洵屬適 當，應予准許。
參、原告林國仁、黃金豐、施小萍受合法通知，無正當理由未於 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形 ，爰依行政訴訟法第218條準用民事訴訟法第385條第1項前 段之規定，由被告聲請而對上開未到庭之原告等為一造辯論 判決。
乙、實體方面：
壹、事實概要：
緣原告共有坐落於○○市○○區○○段（下同）尖山小段4-10、4- 40、4-52、4-161地號等4筆土地（下稱系爭土地）位屬被告 辦理「桃園航空城附近地區（第一期）特定區區段徵收案」 （下稱系爭區段徵收案）內，前經內政部以109年6月19日台 內地字第1090263261號函核准徵收，經被告以109年10月29 日府地航字第10902616393號公告徵收（公告期間自109年11 月9日起至109年12月9日止），並以109年10月19日府地航字 第1090261416號函檢送土地所有權人地價補償歸戶清冊在案 。原告對系爭土地徵收補償價額不服，於109年12月15日向 被告提出異議，經被告依土地徵收條例第22條第2項規定， 以110年1月4日府地航字第1090328886號函復原告查處結果 。原告不服於110年1月20日提出復議，經被告依同條例第22 條第3項規定提請桃園市地價及標準地價評議委員會（下稱 地評會）110年7月23日110年第6次會議，經會議決議：「經 全體出席委員討論後同意，本案4-10、4-40及4-161地號等3 筆土地以各宗土地之宗地條件估算，並授權業務單位協助檢 視調整後價格，修正通過。（經檢視本案○○區○○段尖山小段 4-10、4-40及4-161地號等3筆土地由原徵收補償價額33,500 元/㎡分別調整為35,100、34,200及34,200元/㎡；同段4-52地 號土地維持原徵收補償價額23,900元/㎡）。」被告據以110 年9月7日府地航字第1100221069號函（下稱被告110年9月7 日函）復原告復議結果。原告不服，提起訴願，經內政部審 認查估單位所選取之比準地為都市土地，卻選取非都市土地 為比較標的。惟二者土地在法規適用及使用管制條件差異甚 大，價格形成因素亦迥然不同。查估單位選取非都市土地作 為本件比較標的，即與查估辦法第18條、第19條規定未符， 所推估之比準地地價即有疑義，間接亦影響系爭土地宗地市 價之估計，以111年1月21日台內訴字第1100420886號訴願決
定（下稱內政部111年1月21日訴願決定）撤銷被告110年9月 7日函，於2個月內由被告另為適法之處分。嗣被告依上開訴 願決定重新辦理查估作業，並於111年3月21日提經地評會11 1年第4次會議審議，會議決議：「經全體出席委員討論後同 意，本案維持原徵收補償價額，照案通過。」被告據以111 年5月2日府地航字第1110108924號函（下稱原處分）復原告 復議結果。原告不服，提起訴願，業經內政部中華民國111 年7月26日台內訴字第1110031938號（案號：1110600069） 訴願決定（下稱訴願決定）駁回，原告仍不服，遂提起本件 行政訴訟。
貳、本件原告主張：
一、依不動產估價技術規則第14條、地價基準地選定及查估要點 第12條規定，估價方法有比較法、收益法、成本法三種，關 於不動產之估價，應兼採二種以上估價方法推算勘估基準地 之地價，惟查被告就系爭土地所涉第P103-01、P102-00地價 區段，僅於各區段內選取比較標的，用以推斷系爭土地之徵 收補償價額（乙證19），亦即被告僅採取「比較法」作為系 爭土地唯一之估價方法，並未兼採收益法、成本法或其他適 當之估價方法，原處分及訴願決定顯然違反上開規定，自屬 違法。
二、被告未能舉證其確實有就其第P103-01地價區段所蒐集之18 件買賣實例填寫買賣實例調查估價表，本案查估程序違反土 地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第7條、第8條、 第19條第2項規定：
（一）訴願決定固稱本案之估價基準日為108年9月1日，因被告 所提供之資料尚無法確認案例蒐集期間108年3月2日至108 年9月1日是否有適當買賣實例，遂依查估辦法第17條規定 放寬案例蒐集期間至估價基準日前一年（即107年9月2日 至108年9月1日），共蒐集18件買賣實例，並依查估辦法 第6、13條規定填載買賣實例調查估價表後，再依查估辦 法第7、19條規定選取買賣實例作為比較標的（乙證14） 。然被告並未提出前述18件買賣實例、買賣實例調查估價 表、比較地調查估價表、比準地地價估計表等相關證據， 僅空言泛稱有進行價格修正，難認被告確實有依查估辦法 等相關規定就前述18件買賣實例進行價格修正，遑論被告 有將修正結果依法記載於買賣實例調查估價表。（二）依最高行政法院108年度判字第539號判決、最高行政法院 108年度判字第83號判決意旨，系爭土地所涉第P103-01、 P102-00地價區段內，如確實有買賣實例存在，而無不宜 選取之事由，倘若被告未選取作為比較標的，查估程序即
有瑕疵，若被告未就案例蒐集期間之18則買賣實例全部填 寫買賣實例調查估價表，僅有就比較標的之買賣實例填寫 ，則係提供錯誤或不完全之資訊，原處分自屬違法。是故 ，被告既未能舉證其確實有就其所蒐集之18件買賣實例均 有填寫買賣實例調查估價表，未能提出買賣實例調查估價 表為證，被告自應承擔舉證責任之不利益。
三、內政部111年1月21日訴願決定指出查估單位選取屬非都市土 地之甲種建築用地買賣實例作為比較標的，然系爭土地為都 市計畫內顯然二者差異甚大，所推估之比準地地價即有疑義 。而被告檢附P103-01地價區段所蒐集之18件買賣實例調查 估價表（乙證25-1），其中土地買賣單價編號1：46,154元/ ㎡、實例編號4：70,064元/㎡、實例編號6：48,693元/㎡、實 例編號8：72,919元/㎡、實例編號9：42,162元/㎡、實例編號 14：71,868元/㎡、實例編號16：64,267元/㎡、實例編號17： 68,917元/㎡等7筆，土地買賣單價均落在4萬多～7萬多區間， 況且系爭土地之商圈活絡程度皆優於上述七筆實例。然被告 卻以較低的實例編號7：31,877元/㎡、實例編號12：31,770 元/㎡等2筆作為比較標的（乙證17-1），顯然有判斷瑕疵之 違法。
四、依查估辦法第18條、第19條，比準地應於預定徵收土地範圍 內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。然被告卻選取 比準地為○○段湳仔小段159-19地號之土地，其比準地與系爭 土地差異過大，更無考量整體區域等因素，自然嚴重脫離被 告於108年7月公告協議價購之價格。綜合上述幾點，從被告 檢附P103-01地價區段所蒐集之18件買賣實例調查估價表（ 乙證25-1）得知，108年7月公告協議價購44,000元/㎡，○○市 ○○○區間內；再者，原告提出徵收補償價額應調整為59,400 元/㎡，也屬合情合理。被告應著實降低因強制徵收所造成不 必要的紛爭，降低社會成本、減少司法資源的浪費，進而加 速各項重大建設的時程，落實人民財產權之保障，實現土地 公平正義，以符合各界期待。
五、並聲明：
（一）訴願決定及原處分均撤銷。
（二）被告應就○○區○○段尖山小段4-10、4-40、4-161等三筆地 號土地，徵收補償價額應調整為59,400元/㎡。（三）訴訟費用由被告負擔。
參、被告則以：
一、系爭土地之徵收補償市價查估作業均依土地徵收條例、查估 辦法及相關規定辦理，並無違誤：
（一）地價區段之劃設：
1、辦理查估作業時，被告依查估辦法第9條、第10條第1項及 第11條規定，將尖山、湳子小段-大園國小東側、機場捷 運線西側、中山南路北側與中正東路南側間之農業區建地 劃為第P103-01地價區段，該區段內有整平或填挖基地、 開挖水溝、鋪築道路等建築基地改良，區段外有國小、市 場、公園等公共建設及變電所、墓地等特殊設施。另將尖 山、湳子小段-中正東路南側之農業區劃為第P102-00地價 區段，區段內有修築農路、灌溉及排水等土地改良，區段 外有變電所及墓地等特殊設施。
2、查系爭4-10、4-40、4-161地號等3筆土地使用編定為農業 區建地目土地，依規定將其劃入第P103-01地價區段。又 查○○段尖山小段52地號土地使用分區為農業區，故將其 劃入第P102-00地價區段。（乙證16-1）（二）選取比準地及查估比準地地價：
1、本案估價基準日為108年9月l日，依查估辦法第17條規定 案例蒐集期間（以108年3月2日至108年9月1日為原則，無 適當實例時，得放寬至估價基準日前一年內（即107年9月 2日至108年9月1日），蒐集買賣實例，並依查估辦法第6 條、第13條之規定填載買賣實例調查估價表後，依查估辦 法第18條規定於地價區段內選取具代表性之比準地，再依 查估辦法第7條、第19條規定，選取適當之比較標的，經 區域因素及個別因素調整後，推估比準地試算價格，並考 量價格形成因素之相近程度予以不同權重，決定比準地地 價，茲臚列系爭地價區段內比準地地價形成過程如下： (1)P103-01地價區段（乙證17-1）： 於第P103-01地價區段內選取具代表性之○○區○○段湳子小 段159-19地號為比準地，並依規定蒐集實例，選取適當之 ○○區○○段湳子小段306-2地號（交易日期：108年7月3日， 下稱比較標的1）（農業區建地目）及同小段425-1地號（ 交易日期：107年10月20日，下稱比較標的2）（農業區建 地目），比準地經與比較標的1、2進行區域因素及個別因 素調整後，比較標的1區域因素調整百分率1.25%，個別因 素調整百分率合計1%，試算價格為31,877元/㎡，價格形成 因素之相近度為較高，賦予權重為55%；比較標的2區域因 素調整百分率1.25%，個別因素調整百分率合計-4%，試算 價格為31,770元/㎡，價格形成因素之相近程度為普通，賦 予權重為45%。推估比準地比較價格為每平方公尺31,829 元/㎡，再依查估辦法第21條第1項第3款規定進位，決定第 P103-01地價區段內比準地地價為31,900元/㎡。 (2)第P102-00地價區段（乙證18-1）：
於第P102-00地價區段內選取具代表性之○○區○○段湳子小 段110-12地號為比準地，並依規定蒐集實例，選取適當 之蘆竹區新庄子段1657-1地號（交易日期：108年5月21 日，下稱比較標的3）（農業區）及○○區○○段湳子小段71 地號（交易日期：108年6月18日，下稱比較標的4）（農 業區），比準地經與比較標的3、4進行區域因素及個別 因素調整後，比較標的3區域因素調整百分率10%，個別 因素調整百分率合計5%，試算價格為17,532元/㎡，價格 形成因素之相近度為較低，賦予權重為30%；比較標的4 區域因素調整百分率2.5%，個別因素調整百分率合計1% ，試算價格為15,349元/㎡，價格形成因素之相近程度為 較高，賦予權重為70%。推估比準地比較價格為每平方公 尺16,005元/㎡，再依查估辦法第21條第1項第3款規定進 位，決定第P102-00地價區段內比準地地價為16,100元/㎡ 。
（三）估計宗地市價：
1、依查估辦法第20條第1、2項規定，參酌系爭土地與比準地 之宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境及行政條件 等個別因素差異程度，並依桃園航空城區段徵收區影響住 宅（農業）用地個別因素評價基準明細表（乙證19）調整 ，計算結果本案○○區○○段尖山小段4-10、40-40、4-161地 號等3筆土地宗地市價分別為35,100、34,200及34,200元/ ㎡（乙證20），與原宗地市價相同；另同小段4-52地號土 地為16,100元/㎡（乙證21），與原宗地市價23,900元/㎡（ 乙證22）相較，不利於原告等，又參照最高行政法院105 年8月第1次庭長法官聯席會議決議重為處分時，不得為較 原行政處分不利於處分相對人之裁量（乙證23），故建議 維持原宗地市價23,900元/㎡，並提交地評會111年第4次會 議審議通過。
2、又因本案徵收公告日為109年11月9日，遂以地評會109年 評定通過之大園區市價變動幅度（101.11%）為依據（乙 證24-1），調整後○○段尖山小段4-10、4-40、4-161、4-5 2地號等4筆土地徵收補償價額分別為35,490、34,580、34 ,580及24,166元/㎡。
（四）原告主張原處分及訴願決定顯然違反不動產估價技術規則 第14條規定、地價基準地選定及查估要點第12條規定一節 ，按土地徵收條例第1條第2項、第3項、第30條規定，有 關土地徵收，均需依土地徵收條例及其授權訂定之法規命 令辦理，僅有未有規定時，始適用其他法令規範，因本案 為辦理土地徵收補償市價查估作業，故應優先以土地徵收
條例授權訂定之查估辦法規定辦理市價查估作業，被告機 關辦理土地徵收補償市價查估作業均依查估辦法相關規定 ，故原告主張依不動產估價技術規則、地價基準地選定及 查估要點等其他法令規定之估價方法一節，依法無據。（五）另有關原告主張被告未能舉證其確實有就其第P103-01地 價區段所蒐集之18件買賣實例填寫買賣實例調查估價表一 節，因本案均依查估辦法第6條規定蒐集並調查市場買賣 實例，並填寫買賣實例調查估價表，此有P103-01、P102- 00買賣實例調查估價表供參酌（乙證25，隱匿個資後為乙 證25-1）。
二、至有關本院所詢本案查估理由，依查估辦法第31條規定有關 土地徵收補償市價查估作業所需各項書、表格式，授權中央 主管機關定之，故內政部104年1月30日以台內地字第104130 06723號令修正發布各項書表格式，本案均依前開規定填載 相關書表，並無違誤。
三、並聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
肆、兩造不爭之事實及兩造爭點：
如事實概要欄所述之事實，業據提出內政部109年6月19日台 內地字第1090263261號函（見原處分可閱卷第1頁）、被告1 09年10月29日府地航字第10902616393號公告（見原處分可 閱卷第3至7頁）、被告109年10月19日府地航字第109026141 6號函檢送土地所有權人地價補償歸戶清冊（見原處分可閱 卷第8至28頁）、被告110年1月4日府地航字第1090328886號 函（見原處分可閱卷第36至38頁）、地評會110年7月23日11 0年第6次會議節本（見本院卷第147至150頁）、被告110年9 月7日函（見原處分可閱卷第44至45頁）、內政部111年1月2 1日訴願決定（見原處分可閱卷第57至64頁）、地評會111年 3月21日111年第4次會議節本（見本院卷第151至153頁）、 原處分（見原處分可閱卷第65至66頁）、訴願決定（見原處 分可閱卷第75至85頁）、P103-01、P102-00地價區段勘查表 、區段圖（見本院卷第155至164頁）、P103-01比準地地價 估計表（見本院卷第165至168頁）、P102-00比準地地價估 計表（見本院卷第169至175頁）、桃園市109年土地徵收補 償市價變動幅度表（見本院卷第174頁）、P103-01、P102-0 0買賣實例調查估價表（見本院卷第201至225頁）等本院卷 、原處分可閱卷所附證物為證，其形式真正為兩造所不爭執 ，堪信為真，兩造之爭點厥為：
一、被告僅採取「比較法」作為系爭土地唯一之估價方法，未兼
採收益法、成本法或其他適當之估價方法，有無違誤？二、被告選取比準地為○○段湳仔小段159-19地號之土地，其比準 地是否與系爭土地差異過大？是否未考量整體區域等因素？三、P103-01地價區段所蒐集之18件買賣實例調查估價表（乙證2 5-1），其中7筆，土地買賣單價均落在4萬多～7萬多區間， 被告卻以較低的實例編號7、實例編號12等2筆作為比較標的 （乙證17-1），有無違法？
四、108年7月公告協議價購44,000元/㎡，是否實屬市場行情？五、被告作成原處分所憑之地評會111年第4次會決議維持系爭土 地之原徵收補償價額，是否合於查估辦法規定？伍、本院之判斷：
一、本件應適用之法條與法理：
（一）土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地， 應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公 共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補 償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主 管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市 、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月 提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為 調整徵收補償地價之依據。（第4項）前三項查估市價之 地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主 管機關定之。」
（二）以下細則、辦法為核乃執行母法（土地徵收條例第30條第 4項）之技術性、細節性行政規定，與立法意旨相符，且 未逾越母法之限度，行政機關予以適用，自無違誤： １、土地徵收條例施行細則第30條規定：「（第1項）本條例第 三十條第一項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日 起算第十五日經地價評議委員會評定之當期市價。（第2 項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之 市價補償。」
２、土地徵收補償市價查估辦法第4條規定：「土地徵收補償市 價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基 本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍 及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段， 並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選 取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地 單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員 會評定。」
３、土地徵收補償市價查估辦法第6條規定：「（第1項）依第 四條第二款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐
集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或 收益法調查估價表。（第2項）前項所稱收益實例，指租 賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給 付之實例。（第3項）第一項調查得採用當事人、四鄰、 不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公 有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）之資訊。」 ４、土地徵收補償市價查估辦法第9條規定：「（第1項）土地 徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用 管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊 設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現 況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因 素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。 」
５、土地徵收補償市價查估辦法第10條規定：「（第1項）劃分 地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查， 原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地 土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建 設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土 地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近 、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。 （第2項）非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用 且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分 地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星 建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用 地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而 地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區段另編區段 號。（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並 得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。（第4項）帶 狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側 非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。（第5項 ）同一公共設施保留地分次徵收時，得視為同一公共設施 保留地劃設地價區段。」
６、土地徵收補償市價查估辦法第11條規定：「地價區段之界 線，應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、 編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。 」
７、土地徵收補償市價查估辦法第13條規定：「以買賣實例估 計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬 特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為 特殊情況者，應依第七條及第八條規定修正後，必要時並
得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該 買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以 下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下： 土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。三、地上 有區分所有建物，買賣實例為其中部分層數或區分單位者 ，其土地正常買賣單價之計算程序如下：（一）該買賣實 例土地權利價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成 本價格。（二）該買賣實例土地權利單價＝該買賣實例土 地權利價格÷該買賣實例土地持分面積。（三）土地正常 買賣單價之估計，以前目土地權利單價為準，並考慮樓層 別效用價差調整。四、地上有建物，且買賣實例為全部層 數者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：（一）該買 賣實例土地價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成 本價格。（二）土地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格÷ 該買賣實例土地面積。」
８、土地徵收補償市價查估辦法第17條規定：「（第1項）依第 十三條估計之土地正常單價或第十四條採用之收益實例租 金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基 準日為每年九月一日者，案例蒐集期間以當年三月二日至 九月一日為原則。估價基準日為三月一日者，案例蒐集期 間以前一年九月二日至當年三月一日為原則。（第3項） 前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日 前一年內。」
９、土地徵收補償市價查估辦法第18條規定：「比準地應於預 定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選 取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦 同。」
10、土地徵收補償市價查估辦法第19條規定：「（第1項）比 準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計 方法如下：一、就第十七條估價基準日調整後之土地正常 單價中，於同一地價區段內選擇一至三件比較標的。二、 將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算 價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地 價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的 者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因 素調整。（第3項）第一項第二款及前項區域因素及個別 因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地 價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項 ）以收益法估計之比準地收益價格，與第一項估計之比較 價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考
量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項 ）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表 。」
11、土地徵收補償市價查估辦法第20條規定：「（第1項）預 定徵收土地宗地市價應以第十八條選取之比準地為基準， 參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行 政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共 設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路 條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個 別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內 調整。（第3項）依前二項估計預定徵收土地宗地市價， 應填寫徵收土地宗地市價估計表。（第4項）第一項預定 徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用 土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。（第 5項）前項宗地個別因素資料之行政條件，依下列方式填 寫：一、非都市土地、都市計畫範圍內公共設施保留地、 區段徵收範圍內土地：依徵收計畫報送時之土地使用管制 規定填寫。二、都市計畫範圍內非屬前款公共設施保留地 之依法得徵收土地：依都市計畫變更為得徵收土地前之土 地使用管制規定填寫；確無法追溯變更前之使用管制條件 者，需用土地人應於清冊相關欄位或報送公文中註明。」 12、土地徵收補償市價查估辦法第21條規定：「（第1項）比 準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地 價尾數依下列規定計算：一、每平方公尺單價在新臺幣一 百元以下者，計算至個位數，未達個位數無條件進位。二 、每平方公尺單價逾新臺幣一百元至一千元者，計算至十 位數，未達十位數無條件進位。三、每平方公尺單價逾新 臺幣一千元至十萬元者，計算至百位數，未達百位數無條 件進位。四、每平方公尺單價逾新臺幣十萬元者，計算至 千位數，未達千位數無條件進位。（第2項）依第二十七 條土地市價變動幅度調整之宗地市價單價尾數無條件進位 至個位數。」
二、被告僅採取「比較法」作為系爭土地唯一之估價方法，未兼 採收益法、成本法或其他適當之估價方法，並無違誤：（一）原告雖主張依不動產估價技術規則第14條、地價基準地選 定及查估要點第12條規定，估價方法有比較法、收益法、 成本法三種，關於不動產之估價，應兼採二種以上估價方 法推算勘估基準地之地價，惟查被告就系爭土地所涉第P1 03-01、P102-00地價區段，僅於各區段內選取比較標的， 用以推斷系爭土地之徵收補償價額（乙證19），亦即被告
僅採取「比較法」作為系爭土地唯一之估價方法，並未兼 採收益法、成本法或其他適當之估價方法，原處分及訴願 決定顯然違反上開規定，自屬云云違法。
（二）惟不動產估價技術規則第28條規定：「（第1項）收益法 得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。（第2 項）依前項方法所求得之價格為收益價格。」、第48條規 定：「（第1項）成本法，指求取勘估標的於價格日期之 重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部 分，以推算勘估標的價格之方法。（第2項）依前項方法 所求得之價格為成本價格。……」，固有收益法、成本法之 規定，惟按【查估辦法第3條之規定，辦理土地徵收補償 市價查估，係由直轄市或縣（市）主管機關依查估辦法規 定辦理，直轄市或縣（市）主管機關固得將查估程序全部 或一部委託不動產估價師辦理，惟該受託查估之不動產估 價師仍應依查估辦法辦理，而非當然適用不動產估價技術 規則之規定，此觀之查估辦法第14條及第15條明文規定以 ：「以收益實例查估比準地收益價格之方法，依不動產估 價技術規則第3章第2節規定辦理。」「買賣或收益實例之 土地上有建物者，其建物成本價格之估計，依不動產估價 技術規則第3章第3節規定辦理。」益明，是以不動產估價 技術規則第14條：「不動產估價師應兼採2種以上估價方 法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取2種以上方 法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。」之規定， 不在適用之列，自不待言。而按查估辦法第6條第1項於10 3年11月14日修正前為「依第4條第2款調查實例，以蒐集 市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益 實例，調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調 查估價表。」修正後之規定已不限於無市場買賣實例，始 得蒐集市場收益實例，然仍明文規定以「蒐集市場買賣實 例為主」，且規定以「得」蒐集市場收益實例，而非定為 「應」蒐集市場收益實例；又查估辦法第6條第1項後段規 定「調查實例應填寫買賣實例調查估價表『或』收益法調查 估價表」，顯然係因土地徵收個案調查實例之狀況不同， 而應為不同調查估價表之記載，惟規範上並未要求查估機 關同時填寫買賣實例調查估價表「及」收益實例之調查估 價表。故調查實例，仍以蒐集市場買賣實例為主，倘蒐集 期間之市場買賣實例數量不足以供評定徵收補償地價時， 則得蒐集市場收益實例以佐之，並未強制兼採「比較法」 及「收益法」2種估價方法。……上訴意旨援引本無適用餘 地之不動產估價技術規則第14條規定，指摘原判決對該規
定之不適用未置一詞，有判決不備理由之違法云云，顯無 可採。】（最高行政法院110年度上字第243號判決參照） ，可知依查估辦法估價時，不動產估價技術規則第14條之 規定，不在適用之列，並未強制兼採「比較法」及「收益 法」2種以上估價方法。本件案例蒐集期間中，P103-01地 價區段買賣資訊計18筆，P102-00地價區段買賣實例10筆 ，其既均有買賣實例，且無不能量化情形，故被告採用比 較法為估價方式，且於各地價區段買賣實例中，各選取2 筆為比較標的，並敘明其他不採之理由，尚無違誤，原告 主張，尚不足採。
三、被告選取比準地為○○段湳仔小段159-19地號之土地，其比準 地並未與系爭土地差異過大，已考量整體區域等因素；P103 -01地價區段所蒐集之18件買賣實例調查估價表，其中7筆， 土地買賣單價均落在4萬多～7萬多區間，被告以較低的實例 編號7、實例編號12等2筆作為比較標的（乙證17-1），並無 違法：
（一）地價區段部分：
１、尖山、湳子小段-大園國小東側、機場捷運線西側、中山南 路北側與中正東路南側間之農業區建地劃為P103-01地價 區段（表3地價區段勘查表，見本院卷第155頁）。