臺中高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第二庭
112年度訴字第78號
原 告 蕭閔元
劉淑媛
共 同
訴訟代理人 蔡宜宏 律師
被 告 彰化縣政府
代 表 人 王惠美
訴訟代理人 黃美玲
陳彥儒
曾信超
上列當事人間因徵收補償事件，原告不服內政部中華民國112年1
月18日台內訴字第1120420221號訴願決定，提起行政訴訟，本院
判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按「分別提起之數宗訴訟係基於同一或同種類之事實上或法律 上之原因者，行政法院得命合併辯論。」行政訴訟法第127條 第1項定有明文。本件與本院112年度訴字第45號、112年度訴 字第64號徵收補償事件，係基於同種類之事實上及法律上之原 因而分別提起之數宗訴訟，爰予命合併辯論並分別判決之，先 予敘明。
貳、實體事項：
爭訟概要：
緣被告為辦理「東彰道路北段新闢工程」（下稱系爭工程） ，申請徵收彰化縣花壇鄉新中庄段232地號等163筆土地，並 一併徵收其土地改良物，經內政部以民國110年11月3日台內 地字第1100265832號函（下稱核准徵收函）核准徵收（下稱 系爭徵收案），被告據以110年11月15日府地權字第1100412 053號公告徵收補償（下稱徵收補償公告），公告期間自110 年11月16日起至110年12月16日止，並以同日府地權字第110 0412053A號函（下稱通知函）通知土地所有權人領取徵收補 償費。原告所有彰化縣員林市（下同）圳南段619-5（下稱
系爭619-5地號土地）、626-2地號土地（下稱系爭626-2地 號土地，與系爭619-5地號土地合稱系爭土地）位於上開徵 收範圍內，原告不服系爭土地徵收價額，於110年11月22日 提出異議，經被告以111年1月18日府地權字第1100478240號 函（下稱查處結果）函復原告，維持系爭619-5地號土地補 償市價為每平方公尺新臺幣（下同）5,637元、系爭626-2地 號土地補償市價為每平方公尺5,738元。原告不服上開查處 結果，於111年2月8日提出復議，被告乃依土地徵收條例（ 下稱徵收條例）第22條第2項規定，提請彰化縣地價及標準 地價評議委員會（下稱地評會）復議，地評會於111年5月18 日召開111年第2次會議，復議決議維持原補償價格（下稱復 議結果），並經被告以111年5月31日府地權字第1110203309 號函（下稱前復議結果）通知原告前復議結果。原告不服， 提起訴願，案經內政部審認被告就案例蒐集期間之買賣實例 未依據土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第6條 第1項後段規定「逐筆」、「全部」確實填寫調查估價表， 其查估程序難謂適法，爰以111年8月29日台內訴字第111003 6708號訴願決定（下稱內政部111年8月29日訴願決定）撤銷 前復議結果，於3個月內由被告另為適法之處分。被告嗣依 上開訴願決定意旨，逐筆填寫買賣實例調查估價表，再提請 地評會復議。地評會遂於111年10月21日召開111年第5次會 議，復議決議維持原補償價格（下稱復議結果），並經被告 以111年10月27日府地權字第1110416289號函（下稱原處分 ）通知原告復議結果，原告仍不服，再提起訴願，訴願決定 駁回，原告遂提起本件行政訴訟。
原告起訴主張及聲明：
㈠主張要旨：
⒈被告就其地價區段劃設之主張，僅引述查估辦法第10條 規定內容，未具體說明何以就「員東路一段以南、石筍 排水線分支以北、員東路一段65巷以西、員東路一段浮 圳南巷以東」之範圍劃為P005-00地價區段。亦未見被 告說明何以另劃設P004-02地價區段，其與P005-00地價 區段均為特定農業區農牧用地，何以未劃設為同一地價 區段。
⒉有關比準地之選取，被告主張僅考量土地「面積」因素 而選取比準地，圳南段180-3地號土地並非該地價區段 內具有代表性者，被告仍選取該土地作為比準地，自有 違查估辦法第18條規定。
⒊被告選取買賣實例10（圳南段596-1地號土地）作為比較 標的1，惟該買賣實例並非於本件案例蒐集期間，顯有
違查估辦法第17條第2項規定，其查估程序自有違法瑕 疵。被告另於P101-00地價區段內選取新崙雅段1395地 號土地買賣實例為比較標的2，有違查估辦法第19條第2 項規定，亦屬違法瑕疵。比較標的1即圳南段596-1地號 土地毗鄰之同段593地號土地係特定農業區水利用地， 足見圳南段596-1地號土地實際上係臨水溝，並非臨街 ，乙證18就該土地之宗地條件記載顯非事實。另比較標 的2即新崙雅段1395地號土地係毗鄰同段1432地號土地 ，亦即新崙雅段1395地號土地與道路之間確尚隔有同段 1432地號土地，實際上亦非臨街，其宗地條件記載亦非 事實。故被告以上開錯誤之宗地條件送請地評會審議， 致地評會基於錯誤資訊及事實所為之徵收補償地價判斷 ，即屬違誤，其查估程序確有違法瑕疵。
⒋有關本件案例蒐集期間，訴願決定意旨認本件查估單位 已於109年3月2日起至109年9月1日止之期間內蒐得多件 買賣實例，卻仍依查估辦法第17條第3項規定放寬108年 9月2日起至109年9月1日止，顯有違查估辦法第17條第2 項規定。就此訴願決定意旨已為上開指摘，被告竟仍執 詞主張將案例蒐集期間擴大至估價基準日前1年內，顯 屬違誤。
⒌被告於乙證16買賣實例蒐集案例一覽表中，就不予採用 之買賣實例，並未就該實例價格作適當修正，亦未說明 有何影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整之情 事，被告遽即不予採用，自有違查估辦法第7條規定， 顯屬違誤，其查估程序自有違法瑕疵。
⒍乙證27「農業用地影響地價區域因素評價基準明細表」 所載「其他」項目之價格修正率，已逾內政部土地徵收 補償市價查估作業手冊之授權範圍，被告據以辦理查估 自有違法瑕疵。
㈡聲明：
⒈訴願決定及原處分均撤銷。
⒉被告對於原告110年11月22日就徵收補償價額異議之申請 ，應作成與市價允當之價格決定。
被告答辯及聲明：
㈠答辯要旨：
⒈本案補償地價係由被告委託華信不動產估價師聯合事務 所（下稱查估單位），依查估辦法規定辦理。本件就徵 收補償價格之形成及適當性，說明如下：
⑴地價區段之劃設：查估單位依查估辦法第10條第1項規 定之因素，以員東路一段以南、石筍排水線分支以北
、員東路一段65巷以西、員東路一段浮圳南巷以東之 特定農業區農牧用地，劃為P005-00地價區段，此區 段為都市計畫外農牧用地，有修築農路、灌溉、排水 等農地改良，區段外有聚落鎮興里800公尺、消費市 場（彰聯超市-員林店890公尺）、接近運銷中心程度 （員林市果菜市場4,500公尺）、區段內道路規劃及 闢建程度稍優、電力資源、產業用水及設施等公共建 設均完善、墓地特殊設備在區段外，系爭土地雖與鄰 地皆為特定農業區農牧用地，考量上開區段所影響地 價因素及系爭土地條件情形，將系爭土地劃為P005-0 0地價區段，並無違誤。
⑵選取比準地：查估單位於P005-00地價區段內選取圳南 段180-3地號作為比準地，該筆土地於地價查估時期 為特定農業區農牧用地，且形狀方形、非臨街地、地 勢平坦、附近有市場及車站等條件情形。查估單位以 圳南段180-3地號土地作為P005-00地價區段之比準地 ，並無違誤。
⑶決定比準地地價：本件估價基準日為109年9月1日，依 查估辦法第17條第2、3項規定，得放寬至估價基準日 前1年內即108年9月2日至109年9月1日為案例蒐集期 間，查估單位選取P005-00地價區段圳南段596-1地號 土地買賣實例（交易日期109年7月7日，土地正常單 價為每平方公尺5,293元）為比較標的1；選取P101-0 0地價區段之新崙雅段1395地號土地買賣實例（交易 日期109年4月7日，土地正常單價為每平方公尺5,673 元）為比較標的2。本件比準地與上開比較標的進行 區域因素及個別因素調整後，比較標的1價格形成因 素之相近程度為較高（調整百分率絕對值加總為6%） ，試算價格為5,161元，比較標的權重為60%；比較標 的2價格形成因素之相近程度為普通（調整百分率絕 對值加總為13.5%），試算價格為5,324元，比較標的 權重為40%，推估比準地比較價格為每平方公尺5,226 元，再依查估辦法第21條第3款規定進位，決定P005- 00地價區段之比準地圳南段180-3地號土地之地價為 每平方公尺5,300元，亦合於查估辦法第18條至第20 條規定。
⑷估計宗地市價提交地評會評定：系爭619-5地號土地形 狀為方形、面積704.18平方公尺、非臨街地、編定為 特定農業區農牧用地（逕為分割前條件：方形、面積 4,568.93平方公尺、非臨街地、編定為特定農業區農
牧用地），其中系爭619-5地號土地與比準地條件比 較後差異率為4.5%，故求得該筆土地擬評宗地市價皆 為每平方公尺5,600元；系爭626-2地號土地形狀為不 規則形、面積469.67平方公尺、單面臨街、編定為特 定農業區農牧用地（逕為分割前條件：方形、面積69 0.46平方公尺、單面臨街、編定為特定農業區農牧用 地），其中系爭626-2地號土地與比準地條件比較後 差異率為7%，故求得該筆土地擬評宗地市價皆為每平 方公尺5,700元，並提交地評會110年2月26日110年第 1次會議評定。查估單位擬評系爭土地宗地市價程序 與查估辦法第20條規定並無違誤。又本件徵收補償公 告期間為110年11月16日起至110年12月16日止，係於 下半年度辦理徵收作業，依據徵收條例第30條暨110 年第2次地評會決議評定市價變動幅度100.66%計算， 系爭619-5地號土地徵收單價為每平方公尺5,637元； 系爭626-2地號土地徵收單價為每平方公尺5,738元， 亦符規定。是查估單位將上開擬評之宗地市價提交地 評會評定後作為計算系爭土地徵收補償市價之依據予 以補償，與徵收條例第30條及土地徵收條例施行細則 （下稱施行細則）第30條第1項應按徵收當期之市價 補償其地價之規定，並無不合。
⒉系爭土地依據查估辦法第10條地價區段作業原則，斟酌 地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件 、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活 動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素 ，考量北側屬面臨路寬約12公尺員東路一段；及南側屬 面臨路寬12公尺員水路一段之土地地價及土地使用現況 等其它上述之差異，另劃設為P004-02、P006-01地價區 段外，其餘部分劃分為員林市P005-00地價區段，均符 合查估辦法第10條地價區段作業。
⒊本件徵收補償市價其價格日期為109年9月1日，依查估辦 法第17條規定，案例蒐集期間為109年3月2日至109年9 月1日為原則，如前項案例蒐集期間內無適當實例時， 得放寬至估價基準日前1年內，即案例蒐集期間放寬為1 08年9月2日至109年9月1日。依查估辦法第19條規定， 比準地比較價格之查估，於同一地價區段內選擇1至3件 比較標的，推估比準地試算價格。再者，查估辦法第17 條第3項所謂無適當實例，應可解釋為買賣實例對於比 準地之合理價格掌握之適當性，如僅選擇一筆比較標的 以評估比準地之地價，在正常情況下形成之合理價格掌
握性不足之嫌，因此多會參照不動產估價技術規則第27 條案例蒐集規定，盡可能蒐集較多比較標的以求正常情 況下形成之合理價格。故擴大至估價基準日前1年內（1 08年9月2日至109年9月1日）蒐集適當之買賣實例。又 本案擴大範圍蒐集估價基準日前1年內（108年9月2日至 109年9月1日）農業區買賣實例共計63筆，選用13筆比較 實例，不採用實例50筆，並針對各筆買賣實例採用或不採 用原因或理由加以說明，經重新檢視並逐筆查填買賣實 例調查估價表，並提交地評會111年第5次會議決議通過 ，故本件徵收市價作業均按其相關規定辦理。
⒋依據內政部編制之土地徵收補償市價查估作業手冊（節 錄），關於選取比較標的之說明，一般個案估價係以蒐 集3件比較標的為原則，但因土地徵收範圍因預定徵收 已影響交易市場，同一地價區段內不易選擇3件正常案 例，故明定得於其他地區選擇1至3件比較標的。其他地 區得以與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近 鄉、鎮、市、區土地為考量。查估辦法第19條第2項規 定，地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於 其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整 。由於P005-00區段內除比較標的1（圳南段596-1地號 土地）已無較為合適之買賣實例，另於P005-00區段外 之類似地區P101-00區段選取新崙雅段1395地號土地為 比較標的2，並針對P005-00、P101-00區域因素及個別 因素調整，亦將P101-00區域之類似地區調整為P005-00 區段之近鄰地區，均符合查估辦法相關規定，並無不法 。至於買賣實例一覽表項次53為新員水段783、797、79 8、799地號土地為面臨12公尺之員水路一段（次要道路 ）；項次63為豐年段662地號土地為面臨20公尺之員林 大道二段（主要道路），亦作為面臨12公尺員水路一段 （次要道路）之P006-01地價區段比較標的1、2。而系 爭土地所在之P005-00地價區段內各筆土地臨路狀況大 部分均為非臨街地或巷道，其買賣實例一覽表項次53、 63與P005-00地價區段之臨路條件差異過大，亦不能選 取作為本區段（P005-00）比較標的。依買賣實例10比 較標的1（圳南段596-1地號土地）位置及現況照片所示 ，比較標的1係面臨3公尺路寬之員東路一段浮圳南巷35 弄，並無誤；依買賣實例11比較標的2（新崙雅段1395 地號土地）位置及現況照片所示，新崙雅段1432地號土 地為比較標的2新崙雅段1395地號土地前之排水溝，屬 農業設施灌排系統為農業使用之一部分，並非有實際區
隔土地之象徵。有關本件買賣實例蒐集，係採自內政部 不動產交易實價查詢服務網上之資料，圳南段596-1地 號土地申報交易日期為109年7月7日，並無違誤；另原 告所陳上開土地之土地登記謄本所載登記日期應屬地政 機關完成買賣移轉登記之日期，至於原因發生日期則係 買賣契約書（公契）填載之日期，故上開日期非查估之 案例蒐集之依據。
⒌查估辦法第7條但書前之規定為原則，但書規定為例外。 條文前半段說明，如果採用之買賣或收益實例致價格明 顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例 或收益法調查估價表，此應無疑義；而條文後半段說明 ，已無法有效掌握及量化調整時，亦無法量化調整，故 應不予採用無須再作量化調整。
㈡聲明：
原告之訴駁回。
爭點：
被告為確定其補償價額所進行之查估程序是否合法？ 本院之判斷：
㈠前提事實：
如爭訟概要欄所示之事實，除上列爭點外，為兩造所不爭 執，並有核准徵收函（見本院卷1第61-62頁）、徵收補償 公告（見本院卷1第63-66頁）、通知函（見本院卷1第67- 70頁）、原告110年11月22日異議書（見本院卷1第121頁 ）、查處結果（見本院卷1第123-126頁）、原告111年2月 8日復議書及附件（見本院卷1第131-132頁）、地評會111 年5月18日111年第2次會議會議紀錄及簽到表（見本院卷1 第135-160頁、外放卷第23-29頁）、地評會111年10月21 日111年第5次會議會議紀錄及簽到表（見本院卷1第205-2 34頁、外放卷第31-37頁）、原處分（見本院卷1第37-38 頁）、訴願決定（見本院卷1第25-35頁）附卷可稽，應堪 認定。
㈡本件應適用之法令：
⒈（110年1月27日修正公布）平均地權條例第4條規定：「 本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府 組織之，並應由地方民意代表及其他公正人士參加；其 組織規程，由內政部定之。」
⒉徵收條例：
⑴第18條規定：「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關 於接到中央主管機關通知核准徵收案時，應即公告， 並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利
人。（第2項）前項公告之期間為30日。」
⑵第22條規定：「（第1項）權利關係人對於第18條第1 項之公告事項有異議者，得於公告期間內向該管直轄 市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣 （市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處 情形以書面通知權利關係人。（第2項）權利關係人 對於徵收補償價額有異議者，得於公告期間屆滿之次 日起30日內以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關 提出異議，該管直轄市或縣（市）主管機關於接受異 議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知權利關 係人。（第3項）權利關係人對於前項查處不服者， 該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員 會復議，權利關係人不服復議結果者，得依法提起行 政救濟。（第4項）直轄市或縣（市）主管機關依第2 0條規定發給補償費完竣後，徵收計畫之執行，不因 權利關係人依前3項規定提出異議或提起行政救濟而 停止。（第5項）徵收補償價額經復議、行政救濟結 果有變動或補償費經依法發給完竣，嗣經發現原補償 價額認定錯誤者，其應補償價額差額，應於其結果確 定之日起3個月內發給之。」
⑶第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收 當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施 保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償 其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市） 主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各 直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態 ，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價 變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項 ）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵 行事項等辦法，由中央主管機關定之。」
⒊施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱 徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地 價評議委員會評定之當期市價。」
⒋查估辦法：
⑴第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市 場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表 性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之 宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保 留地區段地價之宗地。」
⑵第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下
：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二 、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影 響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地 價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比 準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地 單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議 委員會評定。」
⑶第6條規定：「（第1項）依第4條第2款調查實例，以 蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調 查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價 表。（第2項）前項所稱收益實例，指租賃權或地上 權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實 例。（第3項）第1項調查得採用當事人、四鄰、不動 產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公 有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）之資訊 。」
⑷第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致 價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於 買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之 情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、 急買急賣或急出租急承租。二、期待因素影響之交易 。三、受債權債務關係影響之交易。四、親友關係人 間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。六、地 上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土地標 售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設 施用地之交易。十一、人為哄抬之交易。十二、與法 定用途不符之交易。十三、其他特殊交易。」
⑸第8條規定：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外， 並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調 整，並記載於買賣實例或收益法調查估價表：一、交 易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。二 、有無特殊付款方式。三、實例狀況。四、有無基本 機電、裝修以外之其他建物裝潢費用。」
⑹第9條規定：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調 查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、 自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污 染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他 影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之 資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。 」
⑺第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖 及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區 ）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交 通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施 、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現 況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地 段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。 」
⑻第11條規定：「地價區段之界線，應以地形地貌等自 然界線、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等 使用管制之界線或適當之地籍線為準。」
⑼第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如 下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣 實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者， 應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近 相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實 例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下 簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下 ：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積三、 地上有區分所有建物，買賣實例為其中部分層數或區 分單位者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：（ 一）該買賣實例土地權利價格＝該買賣實例房地價格－ 該買賣實例建物成本價格。（二）該買賣實例土地權 利單價＝該買賣實例土地權利價格÷該買賣實例土地持 分面積。（三）土地正常買賣單價之估計，以前目土 地權利單價為準，並考慮樓層別效用價差調整。四、 地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常 買賣單價之計算程序如下：（一）該買賣實例土地價 格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。 （二）土地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格÷該買 賣實例土地面積。」
⑽第14條規定：「以收益實例查估比準地收益價格之方 法，依不動產估價技術規則第3章第2節規定辦理。」 ⑾第15條規定：「買賣或收益實例之土地上有建物者， 其建物成本價格之估計，依不動產估價技術規則第3 章第3節規定辦理。」
⑿第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單 價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估 價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日 者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估
價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日 至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間 內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」 ⒀第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地 價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內 之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」
⒁第19條規定：「（第1項）比準地比較價格之查估，應 填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第 17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地 價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的 價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、 考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（ 第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者 ，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別 因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及 個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表 及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調 整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與 第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所 蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度， 決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由 應詳予敘明於比準地地價估計表。」
⒂第20條規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以 第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條 件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素 調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地， 不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接 近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因 素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內 調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價 ，應填寫徵收土地宗地市價估計表。（第4項）第1項 預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖 ，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關 者為準。（第5項）前項宗地個別因素資料之行政條 件，依下列方式填寫：一、非都市土地、都市計畫範 圍內公共設施保留地、區段徵收範圍內土地：依徵收 計畫報送時之土地使用管制規定填寫。二、都市計畫 範圍內非屬前款公共設施保留地之依法得徵收土地： 依都市計畫變更為得徵收土地前之土地使用管制規定 填寫；確無法追溯變更前之使用管制條件者，需用土
地人應於清冊相關欄位或報送公文中註明。」
⒃第21條規定：「（第1項）比準地地價及宗地市價，應 以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計 算：一、每平方公尺單價在新臺幣1百元以下者，計 算至個位數，未達個位數無條件進位。二、每平方公 尺單價逾新臺幣1百元至1千元者，計算至十位數，未 達十位數無條件進位。三、每平方公尺單價逾新臺幣 1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條 件進位。四、每平方公尺單價逾新臺幣10萬元者，計 算至千位數，未達千位數無條件進位。（第2項）依 第27條土地市價變動幅度調整之宗地市價單價尾數無 條件進位至個位數。」
⒄第27條規定：「（第1項）直轄市、縣（市）主管機關 計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如下：一、 分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實 例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。二 、分期計算實例市價單價並排序。三、分期計算排序 後百分位數25至百分位數75間案例市價單價平均值。 四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值， 計算市價變動幅度。（第2項）前項市價變動幅度計 算之作業分區，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，並 得將地價變動情形相近之鄉（鎮、市、區）合併計算 ；鄉（鎮、市、區）內地價變動差異大之地區，得予 分開計算。」
⒅第30條規定：「依第27條計算土地市價變動幅度結果 應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前 提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地 價之依據。」
⒌（104年1月15日修正）地價及標準地價評議委員會組織 規程：
⑴第3條第1款、第5款、第6款規定：「本會任務為下列 事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價。 ……五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。六、依法 復議之徵收補償價額。」
⑵第4條規定：「（第1項）本會置委員15人或16人，其 中1人為主任委員，由直轄市市長或副市長、縣（市 ）長或副縣（市）長兼任；1人為副主任委員，由直 轄市政府或縣（市）政府秘書長或副秘書長兼任；其 餘委員，由直轄市或縣（市）政府就下列人員遴聘之 ：一、議員代表1人。二、地方公正人士1人。三、地
政專家學者2人。四、不動產估價師2人或3人。五、 法律、工程、都市計畫專家學者各1人。六、地政主 管人員1人。七、財政或稅捐主管人員1人。八、工務 或都市計畫主管人員1人。九、建設或農業主管人員1 人。（第2項）本會委員任期3年，期滿得續聘之。但 代表機關、團體出任者，應隨其本職進退。（第3項 ）第1項委員出缺時，直轄市或縣（市）政府應予補 聘，其任期以至原委員任期屆滿之日為止。（第4項 ）直轄市、縣（市）議會未推派議員代表者，直轄市 、縣（市）政府應另遴聘地政專家學者或不動產估價 師擔任委員。但澎湖縣政府、福建省金門縣政府及連 江縣政府得不另聘之，不受第1項總人數之限制。」 ㈢按依徵收條例第30條及同條例施行細則第30條第1項規定可 知，被徵收土地應按徵收當期之市價補償其地價；該當期 市價之查估、評定，應遵循徵收條例第30條第4項授權內 政部訂定之查估辦法所示程序、方法，由地評會具體評定 之。再依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定 授權訂定之地評會組織規程第3條第1款、第5款、第6款規 定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補 償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」