臺灣臺中地方法院民事簡易判決
112年度中簡字第3237號
原 告 洪維宏
被 告 金家豪
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○路000巷00號房屋騰空遷讓返還原告；並自民國112年5月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣12,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
被告於民國110年12月16日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭 租約），向原告承租其配偶所有門牌號碼臺中市○○路000巷0 0號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自110年12月15日 起111年12月14日止，租金每月新臺幣（下同）12,000元， 應於每月15日前給付租金予原告。嗣租期屆滿，被告要求承 租至次年5月份，經原告同意出租至112年5月15日止，詎延 長租期屆至前後，經原告屢以電話請求搬遷，被告竟拒絕搬 遷，依系爭租約第8條之約定，應按月另賠償原告至交屋日 止按照租金兩倍之違約金24,000元。爰依爰依民法第455條 及系爭租約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應 將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自112年5月15日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,000元。二、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其前所提書狀則以：系爭 房屋所有權人為原告配偶施麗敏，原告為出租人，被告為承 租人，租賃關係存在於原告與被告間，其所為之約定對於第 三人不發生法律上效力。原告主張自112年5月後被告即未再 繳納租金與事實不符。原告欲藉換約為由調整房屋租金，而 原告已於111年調整租金，由11,000元調整為12,000元，且 言明不會再調整租金，詎原告又於112年欲再調整租金為14,
000元，被告父親雖曾表示，待被告租屋補貼後再調整租金 但遭原告拒絕。惟原告未曾向被告為終止契約之意思表示， 且每月固定收取租金12,000元，依法係視為以不定期限繼續 契約。另被告父親迄至112年9月15日止，均以匯款方式繳交 租金至原告台灣銀行000-000-000-000帳戶內，原告並未受 有租金之損害，被告亦未違約等語。並聲明：原告之訴駁回 。
三、得心證之理由
㈠原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、 兩造間之通訊軟體LINE對話紀錄等件為證（本院卷第17-18 、67-102頁），核屬相符，且為被告所不爭執，堪信為真實 。至於原告主張系爭租約已終止，被告迄未返還系爭房屋， 被告應返還房屋並支付至返還房屋之日止，按月賠償違約金 24,000元，則為被告否認，並以前詞置辯。 ㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第451條、第455 條前段分別定有明文。次按定期租賃契約期滿後，得否變為 不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為 條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要。且出租人於 訂約之際訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍不失為 出租人有反對續租之意思表示，即難謂不發生阻止續約之效 力（最高法院85年度台上字第2182號判決意旨參考）。經查 ，系爭租約於111年12月14日屆滿，被告仍未自系爭房屋遷 出，兩造亦未另訂契約，因原告自承其有同意延長租約期間 至112年5月15日止，被告對此不為爭執，堪信為真實。惟原 告於延長租約到期前之112年4月17日(星期一)、112年5月8 日(星期一），分別以LINE訊息通知被告「下月就不必匯了 ，我還要還你壓金」、「金兄你好，現今已五月份，我必須 告訴你不再續約，5月15看你是換約還是停租我還你押金」 等語，此有兩造通訊軟體LINE截圖畫面在卷可參(本院卷第8 5頁)，足認原告主張兩造合意原定租賃期限延展至112年5月 15日止，到期已不再續租等情，即與事實相符，堪信為真， 縱使被告仍匯款至原告帳戶，亦不影響原告拒絕續租之真意 。故兩造租賃契約至112年5月15日止即已屆滿而生契約終止 之效力，是依上揭規定及兩造合約條款，被告自應於112年5 月16日返還系爭房屋，則原告請求被告應將系爭房屋騰空遷 讓返還予原告，自屬有據，應予准許。
㈢復按系爭租約第8條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除 經甲方（即原告）同意繼續出租外，…如不即時遷讓交還房
屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓 完了之日止…」。（本院卷第92頁)。被告於租期屆滿後未依 約遷讓交還系爭房屋，原告依系爭租約第8條約定請求被告 給付違約金，核屬有據。按無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同，民法第179條定有明文。且按租賃關係消 滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之 利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租 人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地， 可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號 判決意旨參照）。又按「當事人得約定債務人於債務不履行 時，應支付違約金。」，「違約金，除當事人另有訂定外， 視為因不履行而生損害之賠償總額。違約金，除當事人另有 訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務 人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約 金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當 時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，民 法第250條第1項、第2項定有明文。前開租約約定「乙方如 不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳 倍之違約金至遷讓完了之日止」，係以確保債務履行為目的 ，約定被告遲延返還房屋時所應支付之違約金，別無原告另 得請求被告賠償之約定，依民法第250條第2項規定，應視為 因不於適當時期履行債務所生損害之賠償總額，性質上屬於 賠償總額預定性之違約金。
㈣又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償 額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判決意旨 參照）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰 之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應 依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以 為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標 準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參 照）。被告於租賃關係消滅後，無正當權源繼續占有系爭房 屋，致原告不能使用系爭房屋而受有損害，此不能使用房屋 之損害金額相當於租金金額，原告已請求如上所述，斟酌被 告無權占用系爭房屋產生損害之租金收入部分每月為12,000 元，原告之損失應為未能收取之租金等情，認原告主張按月 以租金2倍即24,000元之違約金核屬過高，應酌減至每月12, 000元為適當。
四、綜上所述，原告依民法租賃及系爭租約之法律關係，請求被
告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；並自112年5月16 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告12,000元， 為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁 回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用 簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項 第3 款規定，依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林俊杰
以上正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 書記官 鄭雅雲