臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第593號
原 告 海涵社區管理委員會
法定代理人 童宜樑
訴訟代理人 鮮于騏
被 告 莊守智
訴訟代理人 劉純增律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年11月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年間經由拍賣、於同年7月4日登 記取得坐落桃園市蘆竹區海涵社區（下稱海涵社區）內、門 牌號碼為桃園市○○區○○路0段00號1樓房屋（下稱系爭房屋） 之所有權，為海涵社區之區分所有權人，惟其前區分所有權 人即訴外人黃圓映積欠依海涵社區社區管理規約（下稱系爭 規約）應繳納之管理費，自106年10月起至111年7月6日止未 繳交管理費，共計新臺幣（下同）212,146元，系爭房屋係 由法務部行政執行署桃園分署110年度檢助執字第1號公告執 行事件進行拍賣，該公告附表備註欄載明：系爭不動產於拍 定前所產生之管理費等一切相關費用，應由拍定人負擔（下 稱系爭公告）等語明確，並為被告所知悉，詎被告仍拒不繳 納上開費用，屢經催討，均置之不理，爰依公寓大廈管理條 例第21條之規定及系爭公告，請求被告給付管理費等語，並 聲明：被告應給付原告212,146元，及自支付命令送達之翌 日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：系爭不動產係由被告於法院強制執行程序中拍賣 取得，被告前手所積欠之管理費，依債之相對性原則，原告 本應向原區分所有權人請求，被告並未繼受該債務，原告請 求並無理由；被告係經由法院拍賣取得系爭房屋，原告應向 原區分所有權人行使權利，而非對拍定人即被告請求等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張其為海涵社區全體區分所有權人選舉成立之管理委 員會，被告經由法院拍賣，成為系爭房屋之所有權人，為海 涵社區區分所有權人之一，且系爭公告中載有：本件不動產 若有積欠管理費等一切相關費用，應由拍定人負擔等文字； 而系爭房屋之前所有權人即訴外人黃圓映，積欠自106年10 月起至111年7月6日止之管理費，共計新臺幣（下同）212,1 46元，原告已多次催告被告給付上開款項，然被告迄今仍未 清償等情，業據原告提出海涵社區住戶規約、存證信函、桃 園縣政府公寓大廈管理組織報備證明、桃園市蘆竹區公所11 1年9月15日桃市蘆工字第1110031497號函、系爭房屋之建物 登記第一類謄本、法務部行政執行署桃園分署111年5月13日 110年檢助執字第1號通知等件在卷可稽（促字卷第4至16頁 ），復為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡原告另主張被告應清償上開欠繳之管理費乙節，則為被告所 否認，並以前揭情詞置辯。是本院應審酌者厥為：原告以系 爭公告及公寓大廈管理條例第21條為依據，請求被告就上開 款項與其前手負連帶清償責任，有無理由？
⒈按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規 約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第24條固定有明 文。惟條例或規約所定者，係就法定或約定事項為抽象規範 ，包括公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用或其他住戶間 相互關係之事項（如依規約所定管理費之計算方式），以作 為具體行使權利或負擔義務之依據，其立法目的係為維護公 寓大廈管理維護之一致性，提昇居住品質，避免區分所有權 之繼受人以「契約效力不及於第三人」為由，而逃避規約之 拘束力，故立法強制區分所有權人團體之構成員，不問在區 分所有權人會議決議之前或之後加入，均受規約之拘束。至 於原區分所有權人若未依前開條例或規約履行其給付管理費 之義務，則屬具體發生之個別債務，此債權債務關係原係存 在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間 ，依債之相對性原則，自應向原區分所有權人請求，而無公 寓大廈管理條例第24條適用之餘地。再者，區分所有權人或 住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當 期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳 之金額及遲延利息，同條例第21條定有明文，同條例第22條 並就住戶積欠管理費，經強制執行後再度積欠金額達其區分 所有權總價百分之1者，賦予管理委員會得依區分所有權人 之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分 所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等權利，足
徵對於違反義務之原區分所有權人本已有制裁救濟之道。故 若在非經區分所有權繼受人與管理委員會區分所有權人訂立 債務承擔契約之情形下，仍將原區分所有權人積欠管理費之 債務不履行責任強制加諸於區分所有權之繼受人，不僅有悖 於債之相對性之法理，而不當賦予該等債權關係有類似物權 法上之追及效力，更將侵害新區分所有權人之財產私權而有 失公平。
⒉又區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束； 其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容 明知或可得而知者，亦同，民法第799條之1定有明文。該規 定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人 ，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一 切權利義務事項」之規定相仿。而實務上向來均認為，公寓 大廈管理條例第24條第1項，繼受人所繼受者僅係「規約」 ，例如區分所有權人應繳納公共基金或管理費之「約定」。 至於已發生之特定債務（如管理費），則不在繼受人繼受之 範圍（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會第23號研討 結果參照）。
⒊被告係於111年間經拍賣程序而拍得系爭房屋，嗣於同年7月4 日始辦畢系爭房屋之所有權移轉登記等情，有系爭房屋之登 記第1類謄本附卷可查，揆諸首揭條文及前開說明，堪認原 告依系爭規約，向被告請求繼受其前手所積欠管理費債務等 語，基於債之相對性原則，當屬無憑。
⒋又系爭公告附表固有載明：「本件各標不動產於本分署准予 應買前所產生之水、電、瓦斯、管理費、車位清潔費、管理 務業費等一切相關費用，包括判決沒收確定『前』受刑人所積 欠與判決沒收確定『後』所生之上開各項費用，均由應買人負 擔」等語，然地政機關之不動產移轉登記，係不動產物權得 喪變更之法律要式行為（民法第758條參照），而拍賣公告 註記，目的在於記載拍賣物客觀事實，以促應賣人注意，依 法不具任何確定私權得喪變更之法律效果。況上開內容僅泛 以促請投標人應自行查明其所投標之標的有無積欠管理費而 已，並無司法權進行調查證據及為終局判斷，亦無法律依據 可認被告拍定標的物後即法定承擔其前手屋主之管理費債務 ，是僅以上開公告附表內容，難謂可強使拍定人承擔前手已 發生之具體債務之義務。是原告執此主張被告須負清償責任 ，亦非可取。而被告辯稱上情，洵屬可採。準此，原告依系 爭規約、系爭公告及公寓大廈管理條例第21條之規定，請求 被告給付212,146元即屬無據。
四、綜上，原告請求被告給付212,146元及自支付命令送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，並無理由，應予 駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 12 月 8 日 桃園簡易庭 法 官 蘇品蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 12 月 8 日 書記官 潘昱臻