臺灣臺北地方法院民事判決
112年度店訴字第3號
原 告 劉姿辰
訴訟代理人 陳逸融律師
被 告 鍾京倍
訴訟代理人 陳家慶律師
追 加 被告 林順鐘
訴訟代理人 呂紹聖律師
上列當事人間損害賠償事件，於民國112年11月27日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
原告之訴與假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
查原告起訴主張經由訴外人即其公公黃文陽代理，由黃文陽 指示被告與追加被告接洽而購買追加被告所有宜蘭縣(下同) 冬山鄉大進段240-1土地(下稱系爭土地)及其上造作物，原 告與追加被告於民國110年5月16日簽訂土地不動產買賣預約 書(下稱系爭契約)，原告已交付追加被告簽約款新臺幣(下 同)100萬元及代墊之代辦費2萬8000元，嗣因追加被告將上 開造作物移出系爭土地，被告與追加被告接洽後，追加被告 同意退還簽約款50萬元及代辦費2萬8000元並已如數交付被 告，然被告僅退還原告10萬元，爰依民法第179條、第184條 第1項後段及第541條規定，請求被告給付42萬8000元本息( 本院卷7-11頁)。嗣原告將追加被告列為備位被告，將對被 告之上開請求列為先位之訴，而對追加被告追加起訴並列為 備位之訴，主張追加被告未經原告同意移出造作物而違約， 依系爭契約第8條後段約定及不當得利法律關係應將所收簽 約款100萬元加倍，連同代墊之代辦費2萬8000元，共202萬8 000元返還原告(本院卷140-149頁)，原訴與追加之訴於追加 被告是否應退還款項或依約給付違約金之義務存在與否，甚 或被告是否曾受託處理洽商與代為轉交追加被告退款等節， 具有社會事實之共通性與關連性，相關攻防方法及訴訟資料 均可為用，合於民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予 准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：原告於000年0月間經由黃文陽代理，由黃文陽指 示被告與追加被告接洽購買系爭土地事宜，並於110年5月16
日簽訂系爭契約購入系爭土地及其上造作物。原告已交付追 加被告簽約款100萬元及代墊之代辦費2萬8000元，嗣因追加 被告將上開造作物移出系爭土地，黃文陽要求解約，經被告 與追加被告接洽，追加被告同意解約並退還簽約款50萬元及 代辦費2萬8000元，且已如數交付被告，然被告僅退還原告1 0萬元，就餘額拒不返還，爰先位依民法第179條、第184條 第1項後段及第541條規定，請求被告給付42萬8000元本息。 縱追加被告未同意解約，然追加被告移除系爭土地上造作物 ，屬不完全給付或致給付存有瑕疵，已屬違約，原告已因追 加被告不完全給付，而以110年8月18日新店双城郵局第75號 存證信函(下稱系爭存函)之送達於同年月19日解除系爭契約 ，依系爭契約第8條後段規定，追加被告應就所收100萬元簽 約金加倍而賠償原告，並依不當得利之法律關係返還已收取 之簽約金100萬元及代墊之代辦費2萬8000元，爰備位請求追 加被告給付202萬8000元本息。並聲明：一、先位聲明部分
(一)被告應給付原告42萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按年息5％計算之利息。
(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位聲明部分
(一)追加被告應給付原告202萬8000元，及自民事訴之追加暨準 備二狀送達翌日起致清償日止按年息5％計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：被告與黃文陽為男女朋友，雖有依黃文陽指示與 追加被告接洽系爭土地買賣事宜，但非擔任仲介，簽約後原 告無法支付後續價金，被告未受黃文陽之託與追加被告討論 解約一事，遑論收受追加被告退還款項，追加被告要退款應 逕匯還原告始合一般經驗等語。並聲明：一、原告之訴駁回 。二、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
參、追加被告則以：原告所指造作物乃鐵皮製遮雨棚，下放木頭 站板、水桶、板凳等物，與系爭契約第1條與農作物、深水 井同列之「造作物」，並非同性質之物品，且非不得補正， 追加被告隨時可交付。原告於起訴前，包括寄予追加被告之 系爭存函，從未主張追加被告就原告所指上開之物移出系爭 土地構成不完全給付或其他違約事由而與被告解約，且若不 將該物自系爭土地移出，將無法取得農地農用證明，原告日 後恐面臨補繳巨額土地增值稅，原告主張自違常情。況系爭 契約第8條後段僅適用於追加被告不賣系爭土地，然本件係 原告違約不買系爭土地，自無從據該約定而主張等語。並聲 明：原告之訴駁回。
肆、不爭執事實(本院卷339、403頁)
一、追加被告為系爭土地所有權人，原告於000年0月間經由其公 公黃文陽代理，向追加被告購買上開土地，於110年5月16日 簽訂系爭契約，原告已支付100萬元予追加被告。二、系爭契約雖名為預約書，但其本質為買賣契約之本約。三、被告有因黃文陽指示而與追加被告接洽原告購買系爭土地事 宜。
四、追加被告於簽約後有於110年8月6日冬山鄉公所派員會勘前 某時許，將原在系爭土地上四周圍以鐵皮、上有屋頂且有4 根支架之物(下稱系爭之物，本院卷第153-155頁)移出系爭 土地。
伍、先位之訴部分
一、查證人黃文陽證稱：系爭土地是被告介紹的，110年5月16日 簽約後幾天就付追加被告100萬，同年8月發現地下抽水機上 面的房子是違章建築，就不買了，有透過被告向原告表示不 買了，幾經協商後，被告說追加被告願退50萬元並已匯到被 告戶頭，被告則匯了10萬給我。本院卷23頁費用2萬8000元 是我記載的，也叫被告去跟追加被告要，追加被告有給被告 錢。我有跟追加被告確認，追加被告說匯了60萬及另外的2 萬多給被告，其中10萬是被告跟追加被告要的佣金等語(本 院卷118-121頁)，指系爭契約簽立後，原告以系爭之物為違 章建築透過被告向追加被告表示解約，獲追加被告同意，並 已退還已收50萬元及原告先付之各項費用2萬8000元到追加 被告帳戶。
二、而原告追加備位之訴前，追加被告以證人身分證稱：原告事 後反悔不買，被告跟我聯絡說黃文陽要求我退一半50萬給他 ，但我收到100萬元就拿去還二胎了，我沒有錢可以退，且 我認為我沒有違約，我為什麼要退他等語(本院卷126-128頁 )。被告則於原告告訴其涉嫌侵占案件(案列臺北地檢署110 年度他字第11499號)警詢時陳稱被告未匯任何款項到其名下 中國信託商業銀行000000000000號帳戶(下稱被告帳戶)等語 (上開他字卷22-23頁)，可見被告與追加被告所陳均與黃文 陽上開證述相歧。
三、觀諸追加被告帳戶交易明細(本院卷261-263頁)，黃文陽於1 10年5月19日匯入100萬元後，追加被告於同年月24日即提出 100萬元現款，而在上2筆交易前後，追加被告帳戶進出款項 在數萬元到數百元之譜，餘額至多數萬元，且與被告帳戶交 易明細(本院卷271-283頁)對照後，未見追加被告與被告有 何往來。雖原告主張被告帳戶於110年8月26日註明為「陳振 欉」匯入之60萬元，即為追加被告要匯還原告之款項，然經
證人陳振欉證稱該筆60萬元匯款乃出借被告做生意使用之款 項等語(本院卷405頁)，無從認證人陳振欉上開匯款為原告 主張之追加被告同意解約後退還原告之款項。況且，衡諸證 人黃文陽上開所證，原告係於000年0月間發現系爭之物乃違 章建築而不買，透過被告向追加被告表示解約並索款半數， 然追加被告前於110年5月24日即將原告匯入之100萬元款項 提出，難認陳振欉上開110年8月26日匯款實為追加被告提供 做為還款之用。
四、至本院勘驗原告提出之黃文陽與追加被告及其父母對話錄音 (本院卷129-131頁)，結果發現追加被告(勘驗筆錄所稱丙男 )在黃文陽(勘驗筆錄所稱乙男)詢及退60萬元予被告一事時 ，被告稱「對對對，我退還給她了，是還她，因為那時候不 直接對你」、「那時候是她找我討，我還她，還她後就是你 們的事了」(本院卷130頁)、「你現在就是錄音，要我親口 跟你說而已」(本院卷131頁)，可認追加被告在明知證人黃 文陽錄音之情況下自陳有證人黃文陽所證將因系爭契約所受 款項退還之情，且已交付被告，惟此與前揭被告帳戶與追加 被告帳戶往來情形及上開事證(乙、伍、三)難謂相合，又追 加被告作證時陳稱是為讓其母安心，始為上開陳述等語(本 院卷129頁)，參之追加被告於上開對話中即有提及黃文陽到 其家中造成其困擾(本院卷130頁)，追加被告與黃文陽對話 期間，其母(勘驗筆錄所稱甲女)一再提示追加被告黃文陽來 意便是要詢問追加被告有無匯款(本院卷130頁)，足見追加 被告父母就黃文陽到來問事不無擔憂，是追加被告上開所證 非不可信，則追加被告於對話中所言，自難為有利原告之認 定。而原告另主張為被告代墊各項費用2萬8000元，並提出 證人黃文陽手寫單據(本院卷23頁)為證，惟為追加被告所否 認(本院卷387頁)，復無證據可佐原告確曾支出該等費用或 曾匯付此款項予追加被告，無從僅憑證人黃文陽上開證述， 即謂追加被告承諾返還該等款項並已給付被告。五、基上，原告先位主張系爭契約簽訂後已獲追加被告同意解約 ，並匯還被告已收100萬元款項中之50萬元及代墊代辦費2萬 8000元，然被告拒不返還其中42萬8000元等語，難信為真， 是原告主張依民法第179條、第184條第1項後段及第541條規 定請求被告返還42萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按年息5％計算之利息，即無理由。
陸、備位之訴部分
一、查原告主張追加被告於系爭契約簽訂後自系爭土地上移除之 系爭之物，乃系爭契約第1條中「本買賣標的包括如下：現 有地上全部農作物，造作物及深水井1口」中之「造作物」
，追加被告移除構成物之瑕疵、不完全給付，已據原告以系 爭存函解除契約等語。而查，系爭土地之使用分區為一般農 業區，有土地登記謄本可憑(本院卷13頁)，黃文陽代理追加 被告於110年8月2日申請冬山鄉公所核發農業用地作農地使 用證明書，經該公所現地會勘並審查後，於同年月12日核發 等情，有冬山鄉農業用地作農業使用證明書及檔存紀錄(本 院卷201、377至385頁)，足認依系爭契約探求原告購入系爭 土地之主要目的，應在於維持系爭土地作為農地使用，始有 證人黃文陽代理提出上開申請之舉。而比對系爭土地之航照 圖(本院卷95頁)及現場照片(頁97、151-157頁)，可見系爭 之物所佔系爭土地面積甚少，且依追加被告所陳系爭之物乃 鐵皮製遮雨棚，下放木頭站板、水桶、板凳等物(本院卷189 頁)，核與原告所陳系爭之物作用係供置放農用工具、避雨( 本院卷298頁)等語大致相符，依其使用情狀，無從認追加被 告移除系爭之物，將致上開系爭契約目的不達。況據證人即 冬山鄉公所農業課課員羅文庭在原告告訴追加被告涉嫌偽證 案件(案列臺北地檢署110年度他字第8828號)偵訊時證稱：1 10年8月3日第1次會勘時到系爭土地見到有鐵皮搭建的白色 工作物，所以安排第2次會勘，同年月6日去該工作物確定沒 有在系爭土地上，所以核發農地農用證明等語(上開他字卷9 1-92頁)，足信證人所指白色工作物即系爭之物於移除後， 系爭土地始可取得農用證明，而不致影響原告依系爭土地使 用分區利用土地，更難認原告主張追加被告移除系爭之物， 已構成不完全給付或物之瑕疵。
二、又原告主張以系爭存函以追加被告為不完全給付解除系爭契 約，然觀諸系爭存函(本院卷197-199頁)所載，買賣系爭土 地之目的為興築農舍，追加被告不能保證原告購入後手續可 順利完成，因而承購動機不存在而放棄買賣等語，無從認原 告有以追加被告移除系爭之物乃不完全給付而解除系爭契約 之意，是原告據之主張已生解約效力，並不可採。又原告主 張追加被告已收其支付之代墊款2萬8000元一節，依目前事 證，難認為真(乙、伍、四)。從而，原告主張依不當得利法 律關係請求追加被告返還已收款項100萬元及代墊款2萬8000 元，即非有據。
三、再者，系爭契約第8條約定「本約一經成立，甲方(即原告) 不得藉故不買，乙方(即追加被告)亦不得藉故不賣，本案乙 方先前有向仲介公司簽訂專屬買賣契約為雙方所認知，惟日 後仲介公司以售價每坪8500元正之價格欲出售他人時，甲方 有權優先以每坪8500元承購，其有關仲介費用雙方再行協商 與支付以上條款條款如乙方違約不賣時，則已收價款應加倍
賠償甲方，又如甲方不買時則已收價款全部由乙方沒收」， 由其文義，乃在規範契約雙方不得任意解約，買方如違反則 由賣方沒收已付價金；賣方如違反則就已收價款加倍賠償賣 方，難認於賣方除不賣以外之情狀，亦有上開約定之適用， 是以，原告主張追加被告依上約定應就所收款項100萬元加 倍給付原告，並不可採。
四、準此，原告備位主張追加被告移除系爭之物，為不完全給付 或瑕疵給付，並違反系爭契約第8條後段約定，已據原告解 除契約，依不當得利法律關係及系爭契約第8條後段請求追 加被告給付202萬8000元，及自民事訴之追加暨準備二狀送 達翌日起致清償日止按年息5％計算之利息，即無理由。柒、綜上所述，原告先位之訴及備位之訴均無理由，不能准許， 皆應駁回。原告假執行之聲請，亦均失依據，應併予駁回。捌、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 暨原告聲請函詢證人羅文庭及請求被告提出其返還證人陳振 欉借款證明等調查證據聲請(本院卷408頁)，經核與判決基 礎不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
玖、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 12 月 27 日 民事庭 法 官 李陸華
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。中 華 民 國 112 年 12 月 27 日 書記官 馮姿蓉