臺灣嘉義地方法院民事判決
112年度嘉簡字第51號
原 告 賴明木
訴訟代理人 林浩傑律師
被 告 蔡宜珍
兼
訴訟代理人 賴柏璋
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年12月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告賴柏璋應將如嘉義市地政事務所民國112年7月19日複丈
成果圖所示編號A部分面積3平方公尺之房屋、甲乙線段之鐵
捲門、丙丁線段之招牌、編號B部分面積3平方公尺之雨遮拆
除，並將嘉義市○路○段000000地號土地騰空返還予原告。
二、被告應將門牌號碼嘉義市○區○○○路000號房屋騰空返還予原
告。
三、訴訟費用由被告賴柏璋負擔百分之99，餘由被告蔡宜珍負擔
。
四、本判決得假執行。但本判決第一項，被告賴柏璋如以新臺幣
323萬1,232元為原告預供擔保，得免為假執行；本判決第二
項，被告如以新臺幣1萬6,000元為原告預供擔保，得免為假
執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落嘉義市○路○段00000地號土地原為被告蔡宜
珍及原告所共有，於民國111年8月18日經和解共有物分割後
，同段407-7地號土地（下稱407-7地號土地）為蔡宜珍單獨
所有、同段407-78地號土地（下稱系爭土地）為原告單獨所
有。而分割前土地上存有未辦保存登記建物，分成2個門牌
號碼即嘉義市○區○○○路000○000號（以下分別稱229號房屋、
系爭房屋），系爭房屋事實上處分權歸原告，229號房屋則
歸被告賴柏璋，詎賴柏璋之229號房屋竟越界占用系爭土地
上如嘉義市地政事務所112年7月19日複丈成果圖（下稱附圖
）所示編號A面積3平方公尺，並設置如附圖所示甲乙線之鐵
捲門、丙丁線之新展車業行招牌、B部分面積3平方公尺之雨
遮，且尚有機車、工具等物品占用系爭土地，爰依民法第76
7條第1項前、中段之法律規定，請求拆除附圖編號A之房屋
、甲乙線之鐵捲門、丙丁線之招牌、B部分之雨遮，並返還
系爭土地予原告。又被告未經原告同意，均將衣服等雜物放
置在系爭房屋內各樓層，係屬無權占有，被告無法律上原因
受有占有系爭房屋的利益，致原告受有損害，被告自應將系
爭房屋騰空返還予原告，爰依民法第767條第1項、第962條
、第179條之法律規定，請求擇一為有利之判決等語。並聲
明如主文第1、2項所示。
二、被告均以：407-7地號土地與系爭土地原為同一塊土地，為 賴柏璋父親所有，分割後劃分一人一半，而其上未保存登記 建物係賴柏璋父親於54年興建，僅以板子區隔為229號房屋 、系爭房屋，系爭房屋係父親於73年分給原告，229號房屋 分給訴外人賴明頓，後來才登記予賴柏璋。又賴柏璋並未占 用系爭土地，就算越界亦為有權使用，因當初父親興建時即 是如此，並未變動。此外，經民生南路81年道路拓寬，229 號房屋主結構剩16坪而已，如拆除附圖所示A部分，房屋恐 有倒塌疑慮。至於占用系爭房屋之部分係原本有向原告承租 ，現因生意失敗而無續租，租至何時並無約定。再者，當初 系爭房屋內的廚房係賴柏璋興建，系爭房屋的修繕也是賴柏 璋出資，原告應返還賴柏璋所支出之費用等語，資為抗辯。三、得心證之理由：
(一)原告請求拆除如附圖所示編號A面積3平方公尺之房屋部分： 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權 占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告 應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明 ，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第31 2號裁判意旨參照）。經查，原告主張其為系爭土地所有權 人，賴柏璋為229號房屋之事實上處分權人，有土地登記第 一類謄本、房屋稅籍資料可證，且為兩造所不爭，堪以採信 。又附圖所示編號A面積3平方公尺之房屋(下稱229號房屋越 界部分)坐落土地是原告之系爭土地，有附圖可佐，足認該 部分房屋有越界之事實。此外，407-7地號土地原本為原告 與蔡宜珍共有，嗣於111年10月4日經和解分割登記，自原先 407-7地號土地分割出系爭土地，分割後407-7地號土地歸蔡 宜珍單獨所有，系爭土地則歸原告單獨所有，嗣蔡宜珍於11 2年2月17日將407-7地號土地贈與賴柏璋；至於229號房屋原 為蔡宜珍所有，嗣於112年2月9日贈與賴柏璋，有嘉義市地 政事務所函文、土地舊簿、地籍異動索引、房屋稅籍異動資 料等件可佐(見本院卷第241-279頁)，此部分事實亦可認定 。
2.本件無民法第425條之1的適用或類推適用 按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第1項前段定有明文。未辦保存登記建物因 無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性 質上與實質之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建 物而受讓事實上處分權者，亦有適用(最高法院99年度台上 字第1723號民事判決意旨參照)。然按分管契約，係共有人 就共有物之使用、收益或管理方法所訂立之契約，共有人請 求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，是共有物經 法院判決分割確定者，縱共有人於共有物分割之前訂有分管 契約，亦因分割共有物而失其效力，則原來共有人之占有， 除另有約定外，即難謂有何法律上之原因。此與民法第425 條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人 本無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人 ，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為 調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有 租賃關係存在之情形尚難謂為相同，最高法院109年度台上 字第2977號、110年度台上字第662號裁判要旨可資參照。本 件縱使認為407-7地號土地於111年10月4日分割前，因原告 與蔡宜珍各自擁有系爭房屋及229號房屋，而認為渠等分別 就各自房屋坐落土地有管領之事實，然於原407-7地號土地 經共有物分割後，原告與蔡宜珍各自取得系爭土地及分割後 407-7地號土地全部，原分管契約即已消滅，229號房屋越界 部分無權占用系爭土地，與民法第425條之1第1項之要件不 合，而無該條規定適用或類推適用之餘地，是難認229號房 屋越界部分於房屋得使用期限內，推定法定租賃關係存在於 原告與賴柏璋之間。從而，賴柏璋抗辯自己就算越界，亦為 有權使用等語，尚不可採。
3.本件無民法第796條之1的適用或類推適用 土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更 時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之 移去或變更，民法第796條之1第1項定有明文。查，依賴柏 璋所述，229號房屋及系爭房屋均非兩造所建，而是原告與 賴柏璋之父親即訴外人賴火炭於54年興建，賴柏璋既非229 號房屋之起造人，當時也不是原407-7地號土地所有人，則 與民法第796條之1第1項所定「土地所有人建築房屋」之要 件未合。況且229號房屋起造於原407-7地號土地時，系爭土 地尚未自原407-7地號土地分割，申言之，系爭房屋起造之 時，系爭土地與407-7地號土地間之現有地界並不存在，自
不生「逾越」相鄰土地「地界」之問題，而無民法第796條 之1規定之適用。至於賴柏璋雖抗辯拆除229號房屋越界部分 ，恐有倒塌疑慮等語，惟查，229號房屋係未辦保存登記之 違章建築，為建築法主管機關依建築法第97條之2規定訂定 之違章建築處理辦法所應取締拆除之對象，欠缺建築法令保 障之正當利益。又依勘驗筆錄、現場照片、課稅資料及賴柏 璋陳述可知，229號房屋的構造別為E，結構為木石磚造(雜 木)，課稅現值為新臺幣1萬6,000元，有嘉義市政府財政稅 務局房屋稅112年課稅明細表可參(見本院卷第85頁)，佐以2 29號房屋經歷年數記載為60年，賴柏璋自陳是54年由賴火炭 起造等情，足認229號房屋歷時甚久，經濟價值非高。再者 ，原告請求拆除229號房屋越界部分之面積為3平方公尺，範 圍不大，依目前拆除技術，非不能補強建物結構後加以除去 ，是以除去上開越界部分對賴柏璋之損失非鉅，亦難謂有何 違反公共利益及妨害經濟效用之情。且原告係正當行使其權 利，收回土地後，可獲永久使用該部分土地之權利，長久以 觀，原告所獲得之利益應大於賴柏璋所受損害。賴柏璋雖以 前詞為辯，然未提出影響房屋結構安全的證據以佐其實，自 難認拆除229號房屋越界部分將影響房屋之結構安全，而得 類推適用民法第796條之1規定免為全部或一部之移去。 4.綜上，原告既然為系爭土地所有權人，賴柏璋之229號房屋 越界部分占用系爭土地，已對原告就系爭土地所有權之行使 造成妨害，且賴柏璋無占有權源，則原告依767條第1項規定 請求拆除229號房屋越界部分，為有理由。
(二)原告請求拆除其他部分：
附圖所示甲乙線之鐵捲門、丙丁線之新展車業行招牌、B部 分面積3平方公尺之雨遮，均為賴柏璋所搭設乙節，為賴柏 璋所不爭執，而依附圖可知，上開鐵捲門、招牌及雨遮均占 用系爭土地，原告既為系爭土地所有權人，而賴柏璋搭設上 開鐵捲門、招牌及雨遮，已對原告就系爭土地所有權之行使 造成妨害，賴柏璋復未提出有權使用之證明，則原告自得請 求拆除，故原告此部分請求均為有理由。
(三)原告請求騰空返還系爭土地部分：
本件除附圖所示229號房屋越界部分、甲乙線之鐵捲門、丙 丁線之新展車業行招牌、B部分雨遮占用系爭土地外，賴柏 璋復於系爭土地上擺放機車、工具等雜物，有勘驗筆錄、現 場照片等可證(見本院卷第105-115、145-146頁)，且為賴柏 璋所不爭，足認賴柏璋對於系爭土地之全部有占有使用之事 實。而賴柏璋就系爭土地無法舉證係有權占有，是原告請求 將系爭土地騰空返還，為有理由。
(四)原告請求騰空返還系爭房屋部分：
1.按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上 及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。 所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他 相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清 界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上 之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之 經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌 其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能 、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各 種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院106年度台 上字第941號判決意旨參照）。查，經本院於112年3月31日 至現場履勘，系爭房屋與229號房屋面積、價值相當，於構 造上雖可互通，然有共用牆、木板以資區隔，且系爭房屋可 透過鐵門作為對外出口，有獨立出入門戶，並非須通過229 號房屋始能出入，佐以賴火炭係將系爭房屋與229號房屋， 由原告與賴明頓2人分別受讓，堪認系爭房屋具有構造上與 使用上獨立性，可以獨立作為事實上處分權客體，先予敘明 。
2.又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。是否該當不當得利之成 立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上 原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成 立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬 於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意 而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損 害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第17 9條規定，請求返還其占有（最高法院106年度台上字第187 號判決意旨參照）。原告主張系爭房屋是賴火炭出資興建， 為未辦保存登記建物，並於賴火炭死後由其單獨繼承，因而 取得系爭房屋事實上處分權，且系爭房屋之稅籍登記在原告 名下等情，業據提出系爭房屋之房屋稅籍證明書、房屋稅繳 款書為憑（見本院卷第46-47頁），且被告亦不爭執賴火炭 將系爭房屋分給原告，堪信原告上開主張為真實。又系爭房 屋一樓廚房、一二樓房間均堆置家具、雜物，被告也自承系 爭房屋內衣物為渠等所有，有勘驗筆錄、現場照片可佐(見 本院卷第105-115、185-194頁)，可見被告有占有系爭房屋 的事實。系爭房屋之事實上處分權既歸屬原告，被告雖辯稱 曾向原告承租系爭房屋，惟未提出證據為憑，且被告亦自承 生意失敗後未續租，105年之後就沒有給付租金等語，難認
被告現在仍有合法占用系爭房屋之權源，應屬無權占有。從 而，被告無法律上原因繼續占用系爭房屋，受有占有系爭房 屋的利益，致原告無法就系爭房屋為使用收益而受有損害， 原告自得請求被告返還系爭房屋之占有。被告雖又稱原告應 返還系爭房屋的維修費用、廚房興建費用等語，然未據其舉 證以實其說，亦未表明請求之依據為何，難認可採。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前、中段、第179條等 法律規定提起本件訴訟，為有理由，應予准許。另就請求騰 空返還系爭房屋部分，原告係以單一聲明，主張數個訴訟標 的，請求本院擇一為勝訴判決，為訴之選擇合併，則本院既 已認原告本於第179條之請求為有理由，自無庸再就其併依 民法第767條第1項、962條規定之請求有無理由加以說明， 附此敘明。
五、本判決係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴 之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告 假執行，並依職權宣告被告供擔保後得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果，尚無影響，爰不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 112 年 12 月 28 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳劭宇
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 28 日 書記官 阮玟瑄
附圖：嘉義市地政事務所112年7月19日複丈成果圖